Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 10 июля 2013 г. по делу N 33-5537

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Лозенко И.А.

судей Ковалёва С.А., Ельницкой Н.Н.

при секретаре Барса О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалев Е.В., Сидельникова О.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Золотарев С.А., к ООО "Дальстройконтракт" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме

по апелляционным жалобам Ковалев Е.В., Сидельникова О.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Золотарев С.А., и представителя ООО "Дальстройконтракт" - Хохлова Е.В.

на решение Первомайского районного суда г.Владивостока от 04 марта 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Ковалёва С.А., пояснения Ковалева Е.В., Сидельникова О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сидельникова О.В., действующая в интересах несовершеннолетнего Золотарев С.А., и Ковалев Е.В. обратились в суд с исковыми требованиями к ООО "Дальстойконтракт" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме.

В обоснование заявленных требований указали, что 28.08.2007г. между Ковалев Е.В. и ООО "Дальстройконтракт" был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома. 10.06.2009г. такой же договор с ООО "Дальстройконтракт" также заключил Золотарев С.А. в лице законного представителя - своей матери Сидельникова О.В.

По одному и второму договору ответчик обязался осуществить строительство жилого многоквартирного дома по "адрес", сдать его в эксплуатацию по договору от 28.08.2007г. в 4 квартале 2008г., а по договору от 10.06.2009г. - в 4 квартале 2009 г. и передать в собственность истцов расположенные в нем жилые помещения : в собственность Золотарев С.А. - квартиру со строительным номером N на седьмом этаже, общеприведенной площадью 40,3 кв.м. стоимостью 1425000руб., а в собственность Ковалев Е.В. - квартиру общеприведенной проектной площадью 75, 9 кв.м. на 6 этаже стоимостью 2125000 руб. Обязательства по оплате стоимости квартир истцами выполнены в полном объеме. Однако ответчик до настоящего времени не завершил строительство жилого дома, квартиры истцам не передал, в отношении застройщика начата процедура банкротства. Поэтому просят с учетом уточнения исковых требований признать за Золотарев С.А. право на долю в размере 403/105300 в виде однокомнатной квартиры, "адрес", инвентарный номер N, кадастровый номер N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 5279 кв.м., адрес объекта, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание (объект, разрушенный в результате физического износа, сохранность 2%), почтовый адрес ориентира: "адрес", разрешенный вид использования - для реконструкции объекта, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 2% и реконструкции ТП-2897, и их дальнейшей эксплуатации; признать за Ковалев Е.В. право на долю в размере 759/105300, в виде двухкомнатной квартиры "адрес".

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация "адрес".

В судебном заседании истцы на удовлетворении исковых требований настаивали.

Представитель ООО "Дальстройконтракт" иск признал.

Представитель администрации г.Владивостока в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица, в котором также указано, что администрация г. Владивостока против удовлетворения исковых требований не возражает.

Судом постановлено решение об отказе в иске, на которое истцами и представителем ответчика поданы апелляционные жалобы с требованием об отмене решения суда как незаконного и необоснованного и принятии нового, об удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что 28.08.2007г. между Ковалев Е.В. (дольщик) и ООО "Дальстройконтракт" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N, в соответствии с условиями которого застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес" в срок 4 квартал 2008 г., ввести его в эксплуатацию в 1 квартале 2009г., по окончанию строительства передать дольщику расположенную в данном доме двухкомнатную квартиру строительный номер N, проектной площадью 75,9 кв.м., а дольщик в свою очередь - оплатить цену квартиры в сумме 2125200 руб. (т.1 л.д. 25-32).

10.06.2009 г. такой договор заключил с ООО "Дальстройконтракт" Золотарев С.А. в лице его законного представителя Сидельникова О.В. По нему ответчик принял на себя обязанность окончить строительство вышеуказанного жилого многоквартирного дома в 4 квартале 2009г. и до 30 апреля 2010 г. передать Золотарев С.А. расположенную на седьмом этаже названного выше дома квартиру проектной площадью 40,3 кв.м., строительный номер N по цене 1425000 руб. (т.1 л.д.13 -17).

Обязанности по оплате стоимости объектов долевого строительства исполнены истцами полностью, что подтверждается представленными истцами платежными документами (т.1 л.д. 50-52).

Основанием для обращение истцов в суд с иском к застройщику о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом многоквартирном доме по вышеуказанному адресу истцы послужила значительная просрочка исполнения ответчиком обязанности по завершению строительства вышеназванного дома и передачи истцам объектов долевого строительства в этом доме.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право собственности на объект незавершенного строительства за ответчиком не зарегистрировано, договоры долевого участия в строительстве не прошли государственную регистрацию в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство не приведен в соответствие с условиями инвестиционного контракта от 04.06.2004 г. N. Также суд указал на отсутствие оснований для судебной защиты прав истцов при наличии у них возможности по регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Судебная коллегия не может согласиться с правильностью выводов суда первой инстанции, считает, что они сделаны по неправильно определенным обстоятельствам, имеющим значения для дела, и с нарушением норм материального права.

Материалами дела доказано, что в рамках инвестиционного контракта от 04.06.2004г. по реализации инвестиционного проекта по реконструкции (новому строительству) объекта разрушенного в результате физического износа, сохранностью 2 % и реконструкции ТП-2897 по адресу: "адрес" заключенного между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО "ФСО Телеком" в редакции дополнительного соглашения от 12.06.2007г. с учетом договора переуступки права от 07.09.2004 г. между ООО "ФСО Телеком" и ООО "Дальстройконтракт" последним на основании действующего разрешения на строительство N осуществляется строительство жилого многоквартирного дома на принадлежащем муниципальному образованию город Владивосток и сформированном для этих целей земельном участке площадью 5279 кв.м., расположенном по адресу: "адрес" (т.1 л.д.125 - 133; т.2 л.д. 70, 72,73, 90).

Объектами долевого строительства по заключенным между истцами и ООО "Дальстройконтракт" договорам долевого участия в строительстве являются жилые помещения в указанном выше доме.

Согласно техническому паспорту на объект незавершенный строительством - жилой дом и земельный участок по "адрес" по состоянию на 25.12.2012 г. процент готовности фундамента составляет 100 %, наружных и внутренних капитальных стен - 70%, оконных проемов - 50 %; отделочные работы - 45%; водопровод - 50% (т.2 л.д. 26-34).

Таким образом, материалы дела содержат достаточные доказательства существования объекта недвижимости в виде незавершенного строительством объекта - жилого дома по адресу : "адрес" инвентарный номер N, кадастровый номер N, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:344, площадью 5279 кв.м. по тому же адресу.

Ответчиком в установленные договорами долевого участия в строительстве сроки не исполнены обязанности по строительству жилого дома по адресу "адрес" и передаче истцам квартир в этом доме. Определением Арбитражного суда Приморского края по делу NА51-6911/2012 от 31.10.2012г. в отношении ООО "Дальстройконтракт" введена процедура банкротства - наблюдение и утвержден временный управляющий (т.2 36-42).

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основопологающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав Ковалев Е.В., и Сидельникова О.В., действующая в интересах несовершеннолетнего Золотарев С.А. надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО "Дальстройконтракт", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика было заявлено о признании иска, представитель третьего лица - Администрации г.Владивостока Булдыгина Н.В. полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Однако суд, в нарушение ч.2 ст.39 ГПК РФ, не принимая признания иска ответчиком, не указал какому закону оно противоречит, чьи права нарушает, не применил к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договоров долевого участия в строительстве от 28.08.2007г. и от 10.06.2009г., указанные нормы материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции об отказе истцам в иске не может быть признано законным.

То обстоятельство, что ответчик, являющийся застройщиком не зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства и не переоформил право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, а также отсутствие регистрации договоров участия в долевом строительстве с истцами само по себе при установленных обстоятельствах основанием для отказа в иске не является.

В соответствии с пунктом 3.6 инвестиционного контракта (договора ) от 04.06.2004 г. N оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.

Уведомлением от 14.08.2008 г. N Управление Росрегистрации по Приморскому краю со ссылкой на вышеприведенный пункт инвестиционного контракта и отсутствие дополнительного соглашения о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на вышеуказанных объект между ООО "Дальстройконтракт" и Управлением муниципального имущества градостроительства и архитектуры г. Владивостока отказано в государственной регистрации права собственности ответчика на вышеуказанный объект незавершенного строительства ( т.2 л.д.48-49).

Кроме того уведомлением от 13.10.2011г. N Управления Росреестра по Приморскому краю ООО "Дальстройконтракт" отказано в регистрации договоров долевого участия в строительстве вышеназванного жилого многоквартирного дома в связи с непредставлением документов, подтверждающих полномочия генерального директора ООО "ФСО Телеком" Округин Н.В. и генерального директора ООО "Дальстройконтракт" на дату подписания инвестиционного контракта от 04.06.2004 г. N и договора переуступки права на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности от 07.09.2004 г., а также плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (л.д. 43-47).

Таким образом, препятствия в регистрации договоров долевого участия и прав застройщика на объект незавершенного строительства не связаны с осуществлением незаконного строительства.

Статьи 4 и 17 Федерального закона от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", на которые сослался суд предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как и в целом указанный Закон, так и указанные требование направлены на повышенную защиту участников долевого строительства (особенно граждан), в связи с чем применение указанного требования таким образом, что при отсутствии регистрации такого договора гражданин не может предъявлять основанные на нем требования, не учитывает названных целей закона.

По данному делу установлено, что договоры долевого участия с истцами были заключены и с их стороны исполнены полностью, а со стороны застройщика - частично.

Отсутствие регистрации указанных договоров означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Закона N 214-ФЗ.

Вместе с тем, сведений о том, что права истцов по незарегистрированным договорам долевого участия оспорены либо в отношении оплаченных истцами объектов имеются притязания третьих лиц материалы дела не содержат.

Что касается отсутствия у ответчика оформленного права аренды земельного участка, на котором ведется строительство жилого многоквартирного дома, то это не являются решающим в споре между участниками долевого строительства и застройщиком, так как строительство ведется на земельном участке, отведенном для соответствующих целей.

То обстоятельство, что в отношении ответчика определением арбитражного суда Приморского края от 31.10.2012 г. по делу NА51-6911/2012 (т.2 л.д. 36) введена процедура банкротства не является основанием для прекращения производства по настоящему делу применительно к пункту 1 части 1 статьи 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку обращение истцов с настоящим иском последовало ранее - 15.08.2012 г.

Таким образом, права истцов подлежат защите путем признании за ними права на долю в незавершенном строительством жилом доме соразмерно оплаченной ими площади объектов долевого строительства.

Согласно представленных застройщиком сведений размер доли Золотарев С.А. в объекте незавершенного строительства - жилом доме инвентарный номер N, кадастровый номер N по адресу "адрес" в г.Владивостоке эквивалентен квартире площадью 40,3 кв.м., что составляет в общем объеме жилых помещений 403/105300 доли или 0, 382 %. Доля Ковалев Е.В. эквивалентна квартире площадью 75,9 кв.м., что в общем объеме жилых помещений составляет 759/105300 или 0,572%.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с допущенными нарушения норм материального и процессуально права (п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г.Владивостока от 04 марта 2013 года отменить.

Признать за Золотарев С.А. право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, литер А, по адресу: "адрес", инвентарный номер N, кадастровый номер N в размере 403/105300 доли в праве, в виде однокомнатной квартиры строительный номер N на 7 этаже в осях А-В, 13-16, строительной площадью 40,3 кв.м. в указанном доме.

Признать за Ковалев Е.В. право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, литер А, по адресу: "адрес", инвентарный номер N, кадастровый номер N в размере 759/105300 доли в праве, в виде двухкомнатной квартиры строительный номер N на 6 этаже в осях А-Е, 8-10, строительной площадью 75,9 кв.м. в указанном доме.

Председательствующий :

Судьи :