Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 24 сентября 2013 г. по делу N 33-9072

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Гороховика А.С.,

судей Хаировой А.Х., Ефремовой Л.Н.,

при секретере Овчинникове А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителей Шаломеенко А.А. на решение Промышленного районного суда г.Самары от 24 июня 2013г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Шаломеенко А.А. отказать."

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н., объяснения Шаломеенко А.А. и его представителей Мокрова В.И., Сурковой Л.Н.

в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения Кузьмина В.В.(представителя ООО "Фортуна"), 3-го лица Мунжуковой Р.Р.,

суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истец - Шаломеенко А.А. обратился( ДД.ММ.ГГГГ.) в суд с иском к ООО "Фортуна" о признании незаконным одностороннего расторжения договора и признании права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом Шаломеенко А.А.(Новым дольщиком) и ООО " "данные изъяты""(Дольщиком) был заключен договор N 68/4-1 "О переуступке доли в строительстве жилого дома переменной этажности по ул. "адрес"

На основании указанного договора N 68/4-1 от ДД.ММ.ГГГГ., истец Шаломеенко А.А. приобрел долю в проектировании и строительстве жилого дома, которая представляет собой однокомнатную квартиру строительный номер 68 на 13 этаже общей площадью 47,57 кв.м. в секции N 4.

Основанием переуступки доли послужил другой договор N68/4 от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО ГСК " "данные изъяты""(Застройщиком) и ООО " "данные изъяты""(Дольщиком)

Согласно п. 2.7 договора N68/4 от ДД.ММ.ГГГГ., договор N 68/4-1 от ДД.ММ.ГГГГ не мог быть изменен или расторгнут в одностороннем порядке. Обязательства по договору переуступки доли Шаломеенко А.А. были выполнены в соответствии с условиями договора полностью, и Шаломеенко А.А. оплачена стоимость строительства в размере 680 251 рублей, что подтверждается балансовой справкой от ДД.ММ.ГГГГ., выданной ООО " "данные изъяты"".

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ строительство дома было приостановлено в связи с банкротством застройщика - ООО ГСК " "данные изъяты"".

В ДД.ММ.ГГГГ году дольщиками было создано ТСЖ " "данные изъяты"", и на общем собрании дольщиков было принято решение о сборе дополнительных денежных средств для завершения строительства в размере 6 900 рублей за 1 кв.м.

В связи с тем, что он проживал в "адрес", поэтому на собрании дольщиков истец не присутствовал, и за данное решение не голосовал, но об этом его проинформировали по телефону.

В конце ДД.ММ.ГГГГ г. истец приехал в г. Самару и в ТСЖ " "данные изъяты"" были подготовлены следующие документы:

- соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора 68/4 от ДД.ММ.ГГГГ.;

- Договор N 68/4-0 от ДД.ММ.ГГГГ. о порядке оплаты оставшейся части стоимости квартиры в сумме 318 711 рублей,

- акт приема передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ г.,

-договор N 68/4-Д об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

По утверждениям истца, все эти документы были датированы задним числом, и при подписании указанных выше документов присутствовал юрист ответчика ООО "Фортуна" ФИО1 и главный бухгалтер ТСЖ, с которыми была достигнута устная договоренность о том, что доплату за строительство дома в размере 318 711 рублей истцом будут оплачены застройщику после того, как вышеуказанный договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. пройдет государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии(Росреестра) по Самарской области.

Перечисленными выше лицами истцу было разъяснено, что договор подписывается задним числом со всеми дольщиками.

ДД.ММ.ГГГГ. истцом с участием юриста ООО "Фортуна" ФИО1 были поданы в Управление Росреестра по Самарской области документы на регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ. об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома переменной этажности по ул. "адрес" N 68/4-Д от ДД.ММ.ГГГГ г.

В связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ. у застройщика закончился срок передачи квартиры, дольщику регистрация договора N 68/4-Д от ДД.ММ.ГГГГ. была приостановлена, а затем отказано в регистрации.

В связи с этим отказом в ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора долевого участия по указанным обстоятельствам, истец в начале ДД.ММ.ГГГГ. вновь был приглашен в г. Самару для подписания исправленного договора долевого участия, в котором сроки окончания строительства указаны иные - до 28.12.2012г.

При подписании указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ.(то есть, дата осталась прежней - от ДД.ММ.ГГГГ.) с участием главного бухгалтера ТСЖ и юриста ФИО1 вновь была достигнута устная договоренность о том, что доплата за строительство квартиры в размере 318 711 руб. им будет произведена истцом после того, как истец получит зарегистрированный договор долевого участия в Управлении Росреестра по Самарской области.

ДД.ММ.ГГГГ. документы на регистрацию вновь были сданы на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области.

В ДД.ММ.ГГГГ. договор от ДД.ММ.ГГГГ г. в долевом строительстве прошел государственную регистрацию.

Он не успел доплатить 318 711 руб. за строительство квартиры, так как в ДД.ММ.ГГГГ. был арестован.

Так, ДД.ММ.ГГГГ. истец был арестован по подозрению в совершении преступления, и в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. находился в "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ г. истец был освобожден из-под стражи.

После освобождения из-под стражи, истцу его родителями было передано письмо, в котором истец обнаружил извещение о внесении в депозит нотариуса денежных средств в размере 680 251 рублей в связи с отказом ответчика ООО "Фортуна" от исполнения договора N 68/4-Д об участии в долевом строительстве.

В связи с указанными обстоятельствами ДД.ММ.ГГГГ. истцом был получен в Управлении Росреестра Самарской области зарегистрированный договор N 68/4-Д, а ТСЖ " "данные изъяты"" сообщило ему о том, что ответчик-ООО "Фортуна" расторгло договор с ним в одностороннем порядке.

Истец не согласен с данным решением ООО "Фортуна", по следующим основаниям.

Согласно договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ г., который неоднократно исправлялся, ответчик-ООО "Фортуна" обязался построить и передать однокомнатную квартиру сначала не позднее ДД.ММ.ГГГГ., а затем - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно раздела 4 "Цена договора, порядок расчетов" согласно п. 4.2 первая часть стоимости строительства квартиры составляет 680 251 рублей и оплачивается дольщиком Шаломеенко не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако указанная сумма была внесена истцом застройщику ООО ГСК " "данные изъяты"" еще до 10 ДД.ММ.ГГГГ., который подписывает договор от ДД.ММ.ГГГГ г. от имени застройщика в лице ООО "Фортуна".

При этом в договоре отсутствуют какие-либо обязательства застройщика с указанием её даты о регистрации договора в УФРС по Самарской области.

Говоря об ответственности сторон, то в договоре долевого участия идет речь лишь о существенном нарушении требований к качеству квартиры или не устранения выявленных недостатков в 30-дневный срок застройщиком.

Кроме того, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если они явились следствием форс-мажорных обстоятельств. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами.

По мнению истца, ответчиком были нарушены требования договора, поскольку исходя из содержания договора, регламентирующего спорные правоотношения между сторонами, не установлено право застройщика на одностороннее расторжение договора о долевом участии в финансировании строительства дома.

До настоящего времени истец не внес 318 711 руб.

Несмотря на то, что истец не в полном объеме внес сумму, предусмотренную договором, однако застройщик был вправе инициировать расторжение договора по основаниям невнесения полной суммы только в судебном порядке.

Кроме того, ответчик в лице ООО "Фортуна" незаконно отказывается от исполнения договора, поскольку в установленный в договорах сроки не исполнило принятые на себя обязательства по строительству и передаче объекта долевого строительства истцу. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается только в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

У ответчика отсутствовало право на одностороннее расторжение договора в случае задержки дольщиком оплаты на срок более 30 дней.

По утверждениям истца, у ответчика не имеется сведений о вручении истцу уведомления об отказе от исполнения договора, так как в указанный период он находился в "адрес".

Впервые об отказе ответчика от исполнения договора истцу стало известно после освобождения его из-под стражи в конце ДД.ММ.ГГГГ

По мнению истца, в связи с его нахождением в "адрес" и неполучением им из учреждения Росреестра по Самарской области зарегистрированного договора долевого участия он не мог исполнить свои обязательства в соответствии с договором.

По мнению истца, неисполнение им требования об уплате задолженности по уплате цены договора согласно требования, и невручение истцу такого требования лично под расписку не может являться основанием для одностороннего отказа ответчиком(застройщиком) от исполнения договора долевого участия. Односторонний отказ ответчика от исполнения обязательств застройщиком по договору долевого участия с Шаломеенко А.А. является незаконным и необоснованным.

Подтверждением того, что истец не мог получать такого требования по месту своего жительства является справка "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ г. о том, что истец в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. находился под стражей в "адрес"

ТСЖ не является застройщиком и не имеют ни одного законного документа, позволяющего привлекать денежные средства дольщиков.

Истец просил суд:

-признать незаконным одностороннее расторжение и отказ от исполнения договора N 68/4-Д от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Шаломеенко А.А. и ООО "Фортуна",

- признать право собственности за Шаломеенко А.А. на объект незавершенного строительства - на однокомнатную квартиру общей площадью 46,19 кв.м., строительный N 68, в секции N 4, расположенную по адресу: "адрес"

Представитель ответчика - ООО "Фортуна" - иск не признал.

Третье лицо - Манжукова Р.Р. иск не признала, утверждая, что она является добросовестным приобретателем вышеуказанной спорной квартиры N68 (строительный номер) по договору о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ней и ООО "Фортуна".

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представителями истца Шаломеенко А.А. ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании ст.4 ФЗ от 30.12.2004г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона(застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего ФЗ.

Согласно ч.ч. 3,4,5 ст.9 вышеназванного Федерального закона от 30.12.2004г. N214-ФЗ (ред. от 30.12.2012г.), в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В силу ч. 5 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего ФЗ, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО " "данные изъяты""(Дольщиком) и истцом Шаломеенко А.А.(Новым дольщиком) был заключен договор N 68/4-1 "О переуступке доли в строительстве жилого дома переменной этажности по "адрес" в соответствии с которым, Шаломеенко А.А. приобрел долю в проектировании и строительстве жилого дома, которая представляет собой однокомнатную квартиру строительный номер 68 на 13 этаже, общей площадью 47,57 кв.м., в секции N 4.

Основанием переуступки доли послужил другой договор N 68/4 от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО " "данные изъяты""(Застройщиком) и ООО " "данные изъяты"" (Дольщиком).

Обязательства по договору N 68/4-1 от ДД.ММ.ГГГГ. по оплате доли в строительстве, истцом Шаломеенко А.А. были выполнены, и им была оплачена стоимость строительства в размере 680 251 рублей, что подтверждается балансовой справкой от ДД.ММ.ГГГГ. выданной ООО " "данные изъяты"".

Из пояснений сторон следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. строительство дома было приостановлено в связи с банкротством ООО ГСК " "данные изъяты"" (Застройщика).

В ДД.ММ.ГГГГ дольщиками было создано ТСЖ " "данные изъяты"", и на общем собрании дольщиков было принято решение о сборе дополнительных денежных средств для завершения строительства в размере 6 900 рублей за 1 кв.м.

После этого, между истцом и ООО " "данные изъяты"" было подписано соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении вышеуказанного договора 68/4 от ДД.ММ.ГГГГ. (по которому истцом было оплачено 680 251 рублей).

ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор N 68/4-Д между истцом и ООО " "данные изъяты""(ответчиком) об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома переменной этажности по ул. "адрес"", в соответствии с которым, истцу Шаломеенко А.А. должна быть передана после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, однокомнатная квартиры строительный номер 68 на 13 этаже общей площадью 47,57 кв.м/ в секции N 4.

Согласно п. 4.2 данного договора 68/4-Д от ДД.ММ.ГГГГ, первая часть стоимости строительства составляет 680 251 рубль и оплачивается дольщиком не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно п. 4.3 договора 68\4-Д от ДД.ММ.ГГГГ., вторая оставшееся часть стоимости строительства квартиры составляет 318 711 рублей и оплачивается дольщиком не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. в Управление Росреестра по Самарской области были сданы документы на регистрацию договора 68\4-Д от ДД.ММ.ГГГГ., о чём истец знал.

ДД.ММ.ГГГГ. в установленном законом порядке (в ГУ ФРС по Самарской области) был зарегистрирован договор N 68/4-Д от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между истцом и ООО " "данные изъяты"" "Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома переменной этажности по ул. "адрес"

Стороны не оспаривают, что доплата в сумме 318 711 руб. должна была быть произведена истцом после государственной регистрации вышеуказанного договора N 68/4-Д от ДД.ММ.ГГГГ.

По утверждениям истца, он бы доплатил указанные 318 711 рублей, однако не успел, так как в ДД.ММ.ГГГГ. его арестовали сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Суд правильно признал, что к данным спорным правоотношениям сторон применяются нормы специального закона - Федерального закона от 30.12.2004г. N214-ФЗ(ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Судом установлено, что ООО "Фортуна" выполнило все требования вышеприведенного Федерального закона от 30.12.2004г. N214-ФЗ, а именно: направило предупреждение истцу, уведомило о расторжении договора и перечислило уплаченные истцом денежные средства в сумме 680 251 рубль на депозит нотариуса.

Истец не оспаривает, что он получил уведомление о переводе денежных в сумме 680 251 рубль на депозит нотариуса.

ДД.ММ.ГГГГ между дольщиком Манжуковой Р.Р.(третьим лицом) и ООО "Фортуна"(застройщиком) заключен договор "Об участии в долевом строительстве

жилого дома переменной этажности по ул. "адрес"", согласно которому Манжукова Р.Р. приобрела долю в проектировании и строительстве жилого дома, которая представляет собой однокомнатную квартиру строительный номер 68 на 13 этаже общей площадью 46,19 кв.м. в секции N 4.

Суд правильно признал, что истцом не были исполнены обязательства в полном объеме по договору в части оплаты в предусмотренный сторонами срок стоимости квартиры, в связи с чем, ответчик в соответствии с требованиями вышеуказанного закона расторг договор в одностороннем порядке и перечислил на депозит нотариуса оплаченные истцом денежные средства.

Доводы истца о том, что по уважительным причинам (из-за ареста в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ) он не смог доплатить 318 711 рублей, судом первой инстанции учтены, однако судом правильно признано, что (даже за вычетом указанного периода нахождения истца в "адрес" с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.), у истца с ДД.ММ.ГГГГ. (с момента госрегистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ.) и до его ареста ДД.ММ.ГГГГ. имелась возможность исполнения своих обязательств по оплате 318711 рублей.

Сторона истца не представила доказательства того, что с ДД.ММ.ГГГГ. и до момента расторжения договора у него были обстоятельства, которые ему препятствовали ему в исполнении договора, и что он по объективным причинам не смог их исполнить.

Расторжение договора 68/4-Д от ДД.ММ.ГГГГ. также зарегистрировано в установленном законом порядке, и при государственной регистрации расторжения данного договора, законность действий застройщика(ответчика) по расторжению договора проверялась государственным регистратором, который проводил экспертизу представленных ответчиком документов и впоследствии зарегистрировал расторжение договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, договор долевого строительства Nб8/4-Д от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут в установленном законом порядке, путем внесения соответствующей записи в ЕГРП, и в силу ст. 4 ФЗ от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считается не заключенным.

Таким образом, договор долевого строительства N68/4-Д от ДД.ММ.ГГГГ. истцом не был исполнен, стоимость квартиры истцом не оплачена в полном объеме до настоящего времени, поэтому не обоснованны требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры N 68, расположенной по адресу: "адрес".

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им

надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований Шаломеенко А.А.

Решение суда является правильным.

Доводы апелляционной жалобы представителей Шаломеенко А.А., направленных на переоценку имеющимся по делу доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Промышленного районного суда г.Самары от 24 июня 2013г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителей Шаломеенко А.А. - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

СУДЬИ: