Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 19 сентября 2013 г. по делу N 33-2141

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Епихиной О.М.,

судей Голомидовой И.В., Юрковой Т.А.,

при секретаре Кузнецовой Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Борувковой Е.Э. на решение Щекинского районного суда Тульской области от 20 июня 2013 года по делу по иску Борувковой Е.Э. к Елкановой З.П. о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Епихиной О.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Борувкова Е.Э. обратилась в суд с иском к Елкановой З.П. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым N общей площадью 1500 кв.м., применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указала, что по договору мены от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность земельный участок площадью 1500 кв. м. с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: "адрес". В 2010-2011 гг. своими силами с участием отца ФИО7 осуществила на данном земельном участке строительство жилого дома.11.02.2011 г. ФИО7 был выдан градостроительный план земельного участка, а 24.03.2011 года - разрешение на строительство индивидуального жилого дома. 11.05.2011 года вновь выстроенному дому присвоен адрес: "адрес". 11.11.2011 года жилой дом принят на инвентарный учет. Однако до настоящего времени жилой дом не введен в эксплуатацию, в связи с чем право собственности на него не зарегистрировано.

ДД.ММ.ГГГГ отец истца Борувковой Е.Э. - ФИО7, действуя по доверенности от ее имени, заключил с ответчиком Елкановой З.П. договор купли-продажи указанного земельного участка, по которому продал земельный участок за 150000 рублей.

Полагала, что заключение данного договора не соответствует требованиям ст. 35 ЗК РФ и в соответствии со ст. 168 ГК РФ договор является ничтожной сделкой, нарушающей ее права, поскольку в результате отчуждения земельного участка постороннему лицу, она не может пользоваться находящимся на нем жилым домом.

Истец Борувкова Е.Э. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Борувковой Е.Э. - адвокат Кривондеченкова М.Н. исковые требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик Елканова З.П. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на то обстоятельство, что она купила земельный участок с незавершенным строительством домом, расчеты произведены полностью, имущество передано.

Представитель ответчика Елкановой З.П. - адвокат Кирюхина М.К. в судебном заседании заявленные исковые требования Борувковой Е.Э. не признала, просила отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что дом не является объектом гражданских прав, поскольку не введен в эксплуатацию.

Решением Щекинского районного суда Тульской области от 20 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований Борувковой Е.Э. отказано.

В апелляционной жалобе Борувкова Е.Э. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, и содержащее выводы, которые не соответствуют фактически обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Борувковой Е.Э. - адвоката Кривондеченкову М.Н., возражения Елкановой З.П., ее представителя - адвоката Кирюхиной М.К., судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, продал Елкановой З.П. принадлежащий Борувковой Е.Э. земельный участок площадью 1500 кв. м. в границах, указанных в кадастровом плане, с кадастровым номером N, расположенный по адресу "адрес" за сто пятьдесят тысяч рублей. Сумма уплачена покупателем и получена продавцом до подписания договора.

Переход права собственности по договору на земельный участок был зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.01.2012 года.

Борувкова Е.Э. являлась собственником указанного земельного участка на основании договора мены от 14.10.2010 года.

На данном земельном участке Борувкова Е.Э. осуществила строительство индивидуального жилого дома, который до настоящего времени не введен в эксплуатацию, право собственности на него не зарегистрировано.

Статья 195 ГПК РФ предусматривает, что решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Данным требованиям гражданского процессуального закона обжалуемое решение не соответствует.

Отказывая Борувковой Е.Э. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что и на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка и на момент рассмотрения дела в суде право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке не зарегистрировано, то есть объект недвижимости истцу на праве собственности не принадлежит, и соответственно запрет на отчуждение земельного участка установленный ст. 35 ЗК РФ на данные правоотношения не распространяется.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что воля сторон оспариваемого договора была направлена именно на отчуждение земельного участка с находящимся на нем объектом, указанным в договоре как незавершенный строительством жилой дом, поскольку между сторонами был подписан также договор купли продажи спорного земельного участка с незавершенным строительством жилым домом.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции постановил решение с нарушением норм материального закона и без учета юридически значимых обстоятельств дела.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Статья 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, разрешая спор, суд первой инстанции не учел, что доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как следует из материалов дел, спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.

24 марта 2011 года Борувковой Е.Э. получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке.

В соответствии с техническим паспортом объекта индивидуального жилищного строительства от 11.11.2011 года на спорном земельном участке расположен двухэтажный кирпичный жилой дом площадью 349,6 кв.м., начало строительства 2011 год, степень благоустройства водопровод, канализация автономная, газоснабжение, электроснабжение, отопление от АГВ.

Сторонами в судебном заседании по существу не оспаривалось то обстоятельство, что на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка на нем уже был расположен указанный жилой дом, указанный объект возведен прежним собственником земельного участка Борувковой Е.Э.

Указанный жилой дом, является учтенным объектом, принят на кадастровый учет 20.02.2012 года, по данным инвентаризации 11.11.2011 года как объект незавершенного строительства.Постановлением администрации МО Головеньковское Щекинского района от 11 мая 2011 года вновь выстроенному жилому дому в 2011 году Шевченко(Борувковой) Е.Э. на спорном земельном участке присвоен почтовый адрес "адрес".

Таким образом, отчуждение земельного участка представителем Борувковой Е.Э. в декабре 2011 года могло быть осуществлено только при условии отчуждения недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела также следует, что 28.12.2011 года между представителем Борувковой Е.Э. и Елкановой З.П. был подписан договор купли-продажи спорного земельного участка с незавершенным строительством жилого дома 28.12.2011 года.

Вместе с тем, данный договор не был представлен на государственную регистрацию. Более того, как следует из объяснений сторон в судебном заседании суда апелляционной инстанции, первоначально был составлен договор купли-продажи спорного земельного участка с незавершенным строительством жилого дома, но данный договор возвращен устно регистратором, и после этого, отказавшись от заключения указанной сделки, сторонами заключен договор купли-продажи только земельного участка.

При таких обстоятельствах, нельзя признать обоснованными доводы Елкановой З.П. о приобретении ею в результате заключения оспариваемого договора, в том числе и объекта недвижимости.

Суждения суда относительно того, что сделка купли-продажи земельного участка соответствует закону, так как воля сторон оспариваемого договора была направлена именно на отчуждение земельного участка с находящимся на нем объектом, нельзя признать правильными.

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

Более того, оспариваемый договор предусматривает отчуждение только земельного участка.

Доводы представителя ответчика о том, что вместе с земельным участком стороны устно согласовали отчуждение строительных материалов и конструкций, также нельзя признать состоятельными. Отчуждение объекта недвижимости, каковым является жилой дом неоконченный строительством на спорном земельном участке, может быть произведено только с соблюдением установленного действующим законодательством порядка. Кроме того, наличие такого устного соглашения оспаривается истцом, иных доказательств не имеется.

Доводы представителя ответчика о том, что к объектам недвижимости не может быть отнесен незавершенный строительством жилой дом до момента государственной регистрации права, основаны на ошибочном толковании положений ст. 130 ГК РФ.

Суждения представителя ответчика о том, что ограничение на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости установлено исключительно для объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы, противоречат положениям ст. 130 ГК РФ, ст. 1, 35 ЗК РФ.

Отсутствие государственной регистрации на указанный объект исключает его отчуждение как таковое, и соответственно заключение сделки купли-продажи земельного участка занятого таким объектом не может являться законным.

Доводы ответчика относительно того, что спорный объект возведен в охраняемой зоне территории музея-усадьбы Л.Н. Толстого "Ясная Поляна", где запрещено осуществление строительства, и является самовольной постройкой, соответственно к нему могут быть применены последствия самовольного строительства, также не свидетельствуют о законности оспариваемой сделки.

По этим же основаниям нельзя согласиться с суждениями представителя ответчика о законности сделки, совершенной в отношении земельного участка занятого объектом, который не может быть предметом гражданско-правовой сделки.

Данные обстоятельства для разрешения настоящего спора по существу, правового значения не имеют.

Кроме того, до настоящего времени разрешение на строительство жилого дома на спорном земельном участке не отменено, требований о сносе строения органом местного самоуправления, либо Музеем-усадьба Л.Н. Толстого "Ясная Поляна" лицу осуществившему строительство не предъявлено.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что ни Борувкова Е.Э., ни Елканова З.П. в установленном порядке не обращались за регистрацией права собственности на объект недвижимости незавершенный строительством жилой дом, и соответственно решения об отказе в регистрации прав соответствующим органом не принималось.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2011 года был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем договор купли-продажи, в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий. Стороны, заключая договор купли-продажи земельного участка, знали о наличии на нем объекта незавершенного строительства.

При этом, с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия исходит из факта принадлежности Борувковой Е.Э. не только земельного участка, но и возведенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, поскольку по существу создание данного объекта именно Борувковой Е.Э. сторонами не оспаривается, а отчуждение указанного объекта с соблюдением установленного законом порядка последней не осуществлялось.

Представитель ответчика в судебном заседании суда первой инстанции также ссылался на то обстоятельство, что решением Щекинского районного суда от 20.09.2012 года указанные требования Борувкой Е.Э. уже были разрешены. Данные доводы не состоятельны, поскольку указанным решением были разрешены требования Борувковой Е.Э. к Елкановой З.П., ФИО7 о признании договора от 28.11.2011 года недействительным, но по иным основаниям.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что постановленное судом первой инстанции решение нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Борувковой Е.Э., что согласно ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого судебного решения, и принятия нового решения об удовлетворении требований Борувковой Е.Э.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, общим последствием недействительности сделок (если иное не предусмотрено законом) является возвращение сторон в первоначальное положение, то есть обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке.

Исходя из указанных положений, судебная коллегия с учетом пункта 2 ст. 162 ГК РФ, в соответствии с которым при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, считает необходимым применить правила о двусторонней реституции, возвратив Борувковой Е.Э. в собственность спорный земельный участок, а Елкановой З.П. в свою очередь денежную сумму в размере 150000 рублей, уплаченную ею по договору купли-продажи.

Кроме того, удовлетворяя заявленные исковые требования, судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 88, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, полагает необходимым взыскать с ответчика Елкановой З.П. государственную пошлину в размере 4200 рублей, из которых: 3800 рублей в доход государства, 400 рублей в качестве расходов по оплате государственной пошлины в пользу Борувковой Е.Э.

Руководствуясь ст.ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щекинского районного суда Тульской области от 20 июня 2013 года отменить.

Исковые требования Борувковой Е.Э. к Елкановой З.П. о признании сделки купли продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 28.12.201 года, заключенный между Борувковой Е.Э. и Елкановой З.П.

Прекратить право собственности Елкановой З.П. на земельный участок, расположенный по адресу "адрес", площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером N возвратив указанный земельный участок в собственность Борувковой Е.Э.

Взыскать с Борувковой Е.Э. в пользу Елкановой З.П. 150000 рублей.

Взыскать с Елкановой З.П. в доход государства государственную пошлину 3800 рублей, в пользу Борувковой Е.Э. в качестве расходов по оплате государственной пошлины 400 рублей.

Председательствующий

Судьи