Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 04 сентября 2013 г. по делу N 33-4204/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего

Хамитовой С.В.

судей

Кавка Е.Ю., Косиловой Е.И.

при секретаре

Шабалиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Администрации города Тобольска в лице представителя Кориковой Т.В.

на решение Тобольского городского суда Тюменской области от 18 июня 2013 года:

"Саитмаметовой О.М. в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Администрации г.Тобольска в продлении договора аренды земельного участка " ... " от " ... ", на земельный участок площадью " ... " с кадастровым номером " ... " расположенный по адресу: " ... ", отказать.

Обязать Администрацию г.Тобольска заключить с Саитмаметовой О.М. в порядке преимущественного права перед другими лицами договор аренды земельного участка площадью " ... "., с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... " ".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Косиловой Е.И., пояснения представителя ответчика - Кориковой Т.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истца - Саитмаметовой О.М., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Саитмаметова О.М. обратилась в суд с требованиями о признании незаконными отказа от " ... " Администрации г.Тобольска в продлении договора аренды земельного участка " ... " от " ... ", на земельный участок площадью " ... " с кадастровым номером " ... " находящийся по адресу: " ... ", а также с требованием о возложении обязанности на Администрацию г.Тобольска продлить вышеуказанный договор.

Мотивирует требования тем, что в апреле " ... " между Администрацией " ... " и Хабибуллиным Г.М. заключен договор аренды земельного участка " ... " от " ... " сроком на 5 лет, в отношении земельного участка площадью " ... " с кадастровым номером " ... ", для индивидуального жилого дома, находящийся по адресу: " ... ". " ... " с согласии Администрации г. Тобольска, между Хабибуллиным Г.М. и заявителем заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, согласно которому Хабибуллин Г.М. уступил, а заявитель приняла права и обязанности арендатора по договору аренды от " ... " в отношении вышеуказанного земельного участка. Учитывая, что спорный участок выделялся под строительство индивидуального жилого дома, истцу было разъяснено, что начало строительства возможно только после получения разрешения на строительство в комитете градостроительной политики. В связи со сбором и сдачей требуемых документов, разрешение на строительство получено только после " ... ", после чего истица приступила к использованию земельного, участка, приняла меры к подготовке земельного участка под строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома, произвела отсыпку участка. " ... " Администрацией г. Тобольска заявителю было отказано в продлении договора аренды земельного участка, отказ обоснован тем, что заявитель не использует земельный участок, арендатором которого является, по его целевому назначению - для возведения индивидуального жилого дома. Саитмаметова О.М. считает отказ незаконным, ссылаясь на то, своевременно приступила к своим обязанностям арендатора, так как занималась оформлением необходимых документов, разбивкой земельного участка, то есть подготовительными мероприятия перед началом возведения дома.

В судебном заседании истец поддержала исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель Администрации г.Тобольска - Корикова Т.В. в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменные возражения.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик Администрация города Тобольска в лице представителя Кориковой Т.В.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.

По утверждению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права. Указывает на то, что суд вышел за пределы заявленных требований, возложив на Администрацию города Тобольска обязанности по заключению с Саитмаметовой О.М. в порядке преимущественного права перед другими лицами договора аренды земельного участка, то есть разрешил требования, которые истцом не заявлялись. Суд, указывая на то, что истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды, не приводит тому обоснование. По мнению представителя ответчика, истец не доказала, что на момент действия договора надлежащим образом исполняла права и обязанности арендатора, а именно, что на протяжении действия договора своевременно оплачивала арендную плату, что использовала земельный участок по целевому назначению. Также представитель ссылается на то, что истец в нарушение требований договора, обратилась в Администрацию г. Тобольска с заявление о продлении договора аренды земельного участка менее чем за месяц, при этом договором аренды предусмотрено, что арендатор обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора обратиться к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды договора или намерении заключения нового договора. Кроме того, Корикова Т.В. ссылается на то, что истец в нарушение п.4.2. договора аренды земельного участка не производила оплату за пользование земельным участком и судом не дана оценка данному факту. По утверждению заявителя жалобы, в " ... " у истца была готова вся необходимая документация для строительства индивидуального жилого дома, что свидетельствует о наличии возможности у арендатора приступить к строительству в разумные сроки, чего истицей не было сделано. Указывает, что в " ... " было установлено, что земельный участок не используется, поэтому в продлении договора истцу было отказано.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела и судебное решение в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильными определениями обстоятельств по делу, а также нарушением норм материального и процессуального права.

Как установлено в судебном заседании, и усматривается из материалов дела, " ... " между администрацией города Тобольска и Хабибуллиным Г.М. заключен договор " ... " аренды земельного участка, согласно которому Хабибуллин Г.М. принял в аренду сроком на " ... " земельный участок из земель населенных пунктов площадью " ... " с кадастровым номером " ... ", находящийся по адресу: " ... ", с целевым назначением - для индивидуального жилищного строительства.

Согласно договору уступки права и обязанности арендатора на земельный участок от " ... ", Хабибуллин Г.М. передал Саитмаметовой О.М. права и обязанности по договору аренды земельного участка от " ... " в отношении земельного участка, находящегося по адресу: " ... ".

Истец " ... " обратилась в Администрацию города Тобольска с заявлением о продлении договора аренды " ... " от " ... " земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: " ... ".

Письмом администрации г.Тобольска " ... " от " ... ", Саитмаметовой О.М. отказано в продлении договора аренды земельного участка по мотиву того, что земельный участок не использовался истицей в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в п.1.1 Договора, и разрешенными способами использования.

Разрешая исковые требования Саитмаметовой О.М., суд первой инстанции пришел к выводу, что истица после заключения договора уступки прав и обязанностей арендатора, в пределах срока действия договора аренды, приступила к использованию спорного земельного участка, расположенного в " ... ", в соответствии с его целевым назначением - для строительства индивидуального жилого дома, поскольку оформила градостроительный план земельного участка, заключила договор с ОАО "СУЭНКО" об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям для электроснабжения спорного земельного участка, заказала схему планировочной организации земельного участка, получила " ... " разрешение на строительство индивидуального жилого дома, в рамках планировки строительства произвела отсыпку спорного земельного участка.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается. Полагает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции, подтвердились обстоятельства использования в пределах оставшегося срока аренды (после уступки прав), истицей спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, поскольку ею проведены ряд необходимых для начала строительства индивидуального жилого дома, мероприятий.

Поэтому, учитывая, что истец обратилась в администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка до истечения его срока действия, а также то, что основания, по которым истцу было отказано в продлении договора, в судебном заседании не нашли подтверждения, так как было установлено, что истец в установленном законом порядке начала подготовку к строительству индивидуального жилого дома, для чего собрала необходимую документацию, фактически приступила к освоению земельного участка, заключила договор с соответствующими организациями, то есть произвела реальные действия, направленные на достижение указанной в договоре цели; судебная коллегия приходит к выводу, что данный отказ администрации г. Тобольска от " ... ", по изложенным в нем основаниям, является незаконным.

Между тем, установив, что обстоятельства, на которые ссылалась Администрация в своем отказе от " ... ", не нашли подтверждения в судебном заседании, суд необоснованно отказал истице в признании данного отказа незаконным.

В связи с чем, требования Саитмаметовой О.М. в части признания незаконным отказа администрации г.Тобольска в продлении договора аренды земельного участка " ... " от " ... ", судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отказ является правомерным, в силу того, что, истец обратилась в Администрацию г. Тобольска, в нарушение условий договора, менее чем за месяц до окончания срока его действия, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку данное обстоятельство не было указано Администрацией в качестве основания к отказу в продлении договора аренды.

Довод заявителя жалобы, что отказ является правомерным на том основании, что истец не вносила арендную плату за пользование спорным земельным участком, также является несостоятельным, поскольку отсутствие оплаты арендных платежей, также не было указано в качестве основания к отказу в продлении договора аренды.

Вместе с тем, суд первой инстанции неверно определил способ восстановления прав истицы. Возлагая на Администрацию города Тобольска обязанность заключить договор аренды спорного земельного участка, суд, в нарушение ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понудил собственника распорядиться земельным участком вопреки волеизъявлению, а также подменил собой установленную статьей 34 Земельного кодекса компетенцию органа местного самоуправления по распоряжению земельными участками.

В указанной части решение суда также является незаконным и подлежит отмене.

В соответствии с ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Выход за пределы заявленных требований возможен лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции при вынесении решения в нарушение ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вышел за пределы заявленных требований. Указанные доводы заслуживают внимания.

Согласно разъяснениям п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", принимая решение об удовлетворении заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органов местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, суд не вправе выходить за пределы рассмотренных требований.

Саитмаметова О.М. обратилась в суд с требованием об обязании Администрации г. Тобольска

продлить договор аренды. Поэтому, поскольку, истцом требование о возложении на Администрацию города Тобольска обязанности

заключить с ней в порядке преимущественного права перед другими лицами договора аренды земельного участка, заявлено не было, следовательно, суд был не праве при рассмотрении данного дела, возлагать на Администрацию г. Тобольска данную обязанность.

Между тем, отменяя решение суда, судебная коллегия считает необходимым указать на следующие обстоятельства.

Собственник в силу статей 209, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе распоряжаться своим имуществом и вправе отказать бывшему арендатору в заключение договора, поскольку статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена свобода договора, что не допускает понуждение к оформлению договорных отношений.

Однако, согласно пункту 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

При одностороннем отказе от арендных отношений со стороны арендодателя преимущественное право истца на заключение договора аренды подлежит защите в ином порядке, в соответствии с абзацем 3 пункта 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в течение года со дня истечения срока договора администрация заключит договор аренды данного участка с другим лицом, истец вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора, а также требовать возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено, что Саитмаметова О.М., в пределах срока действия договора осуществляла обязанности арендатора спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, право аренды указанного земельного участка не может быть передано третьим лицам в течение года со дня прекращения договора аренды с истцом, в ином случае, Саитмаметова О.М. имеет преимущественное право на заключение договора аренды и отказ от оформления с истцом арендных отношений является незаконным.

В связи с изложенным, поскольку срок договора аренды " ... " от " ... " истек, но при этом, учитывая, что истец является добросовестным арендатором спорного земельного участка, она, исходя из норм действующего гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения, вправе обратиться к арендодателю с заявлением о заключении с ней договора аренды на новый срок в порядке преимущественного права.

Разрешение вопроса о заключении нового договора аренды в настоящем судебном заседании выходит за пределы полномочия суда, поскольку правоотношения по поводу заключения договора аренды на новый срок в порядке преимущественного права, предметом данного судебного разбирательства, не являются.

Судебная коллегия, учитывая вышеизложенное, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в полном объеме, с вынесением нового решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тобольского городского суда Тюменской области от 18 июня 2013 года отменить полностью, вынести по делу новое решение:

"Исковые требования Саитмаметовой О.М. удовлетворить частично.

Признать отказ Администрации г.Тобольска от " ... " Саитмаметовой О.М. в продлении договора аренды " ... " от " ... ", земельного участка площадью " ... " с кадастровым номером " ... ", для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: " ... " - незаконным.

В остальной части иска отказать".

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)