Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 20 сентября 2013 г. по делу N 33-1079

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего: Хапачевой Р.А.

судей: Мамий М.Р. и Муращенко М.Д.

при секретаре: Пханаевой О.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "Лаго - Наки" на решение Майкопского районного суда от 10 июля 2013 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска ООО "Лаго-Наки" к Федорченко "данные изъяты" о признании состоявшейся сделки - договора N N от 11.01.2013 г. купли-продажи здания гаража общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым N, боксов общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым N, земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов - под зданиями гаража и боксов, расположенных по адресу: "адрес", "адрес", "адрес", и о признании права собственности за ООО "Лаго-Наки" на указанное недвижимое имущество: здание гаража общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым N, боксы общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым N, земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов - под зданиями гаража и боксов, расположенных по адресу: "адрес", "адрес", - отказать за необоснованностью требований.

Требования встречного иска Федорченко Н.М. - удовлетворить.

Признать незаключенным предварительный договор от 11.01.2013 года купли-продажи здания гаража общей площадью "данные изъяты" кв.м, боксов общей площадью "данные изъяты" кв.м, земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов - под зданиями гаража и боксов, расположенных по адресу: "адрес", "адрес", "адрес", между продавцом Федорченко "данные изъяты" и покупателем ООО "Лаго-Наки", ИНН: "данные изъяты".

Обязать ООО "Лаго-Наки", ИНН "данные изъяты", зарегистрированное 21.12.2005 года, расположенное по адресу: "данные изъяты" "адрес", устранить препятствия в пользовании Федорченко "данные изъяты", 22.10.1958 года рождения, уроженкой "адрес", гражданкой РФ, зарегистрированной и проживающей по адресу: "адрес", "адрес", "адрес" "адрес", принадлежащими ей земельным участком площадью "данные изъяты" кв.м и расположенными на нем зданиями гаража общей площадью "данные изъяты" кв.м и боксов общей площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес", "адрес" "адрес" обязать ООО "Лаго-Наки" освободить указанные земельный участок и объекты недвижимости.

Заслушав доклад судьи Хапачевой Р.А., объяснения директора ООО "Лаго - Наки" - Тхагушева А. Д. и представителя указанной организации по доверенности ФИО19 поддержавших доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, объяснения ответчика по делу Федорченко Н. М., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец - ООО "Лаго-Наки" обратился в суд с исковым заявлением к Федорченко "данные изъяты" о признании состоявшимся договора купли-продажи недвижимости N от 11.01.2013 года и признании права собственности на недвижимость. В обоснование иска указало, что между ООО "Лаго-Наки" и Федорченко Н.М. был заключен предварительный договор купли продажи имущества: здания гаража общей площадью "данные изъяты" кв.м., боксов общей площадью "данные изъяты" кв.м., принадлежащих Федорченко Н. М. на праве собственности на основании договоров дарения, земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м, также принадлежащий Федорченко Н. М. на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.01.2013 года.

Согласно п.5 названного выше договора истец брал на себя обязанность произвести оплату названного выше имущества в сумме "данные изъяты" ( "данные изъяты" рублей, принять и подписать последующем основной договор в установленные сроки. Ответчица брала на себя обязанность подготовить необходимые документы, получив первую часть денег (платежное поручение N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму "данные изъяты" ( "данные изъяты") рублей, после получения свидетельства о праве собственности на земельный участок, передать договор на регистрацию в Майкопский районный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея. Срок заключения основного договора стороны определили до 11.05.2013 года.

Истец, подписав предварительный договор у нотариуса ФИО20. и получив все ключи от продаваемого имущества от ответчика, с одобрения последней приступил к капитальному ремонту покупаемого имущества, уборке земельного участка от постороннего мусора.

Согласно п.8 договора истец произвел окончательный расчет с продавцом- ответчиком, перечислив сумму в размере "данные изъяты" ( "данные изъяты" рублей, что подтверждается платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ

После того, как истцу стало известно, что ответчица Федорченко Н.М. 28.01.2013г. подписала с Майкопской районной администрацией договор купли-продажи земельного участка и зарегистрировала свое право на недвижимое имущество 02.02.2013г., в соответствии со ст.429 ГК РФ и с п.8 предварительного договора от 11.01.2013г., он направил ответчику предложение подписать основной договор и сдать его на регистрацию в Майкопский районный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея. До обращения в суд ответчица своих обязательств по регистрации основного договора не исполнила, от передачи договора в Росреестр уклоняется.

В целях защиты своих прав покупателя спорного имущества, руководствуясь п.4 ст.445 ГК РФ истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями. Считает, что в предварительном договоре истец и ответчик указали все существенные вопросы и качественные характеристику спорного имущества, определили срок передачи договора на государственную регистрацию перехода права собственности, уклонение ответчика от исполнения обязательств названных в договоре от ДД.ММ.ГГГГ N является незаконным.

Истец просил признать состоявшейся сделку - договор N от ДД.ММ.ГГГГ по купле-продаже имущества, указанного в предварительном договоре имущества.

Ответчик Федорченко Н.М. с заявленными требованиями не согласилась, заявила встречные исковые требования к ООО "Лаго-Наки" о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным и устранении препятствий в пользовании земельным участком и объектами недвижимости. В заявлении подтвердила, что 11.01.2013 года между Федорченко Н.М. и ООО "Лаго-Наки" был заключен предварительный договор купли - продажи здания гаража общей площадью "данные изъяты" кв.м, боксов общей площадью "данные изъяты" кв.м и земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. Указала, что условием предварительного договора купли - продажи явилась договоренность о цене имущества в "данные изъяты" ( "данные изъяты") рублей. Предварительный договор заключался у нотариуса Майкопского нотариального округа ФИО21 он был подписан Федорченко Н.М. после прочтения нотариусом вслух договора, при этом цена договора была оглашена в "данные изъяты" рублей.

Федорченко Н.М. подписала договор, будучи уверена в правильности его составления. Однако некоторое время спустя она обнаружила, что цена договора в п.8 прописана в "данные изъяты" рублей ( "данные изъяты").

В связи с обнаруженной опечаткой она обратилась к нотариусу с требованием разъяснить данный факт, на что нотариус пояснила, что это ее ошибка и необходимо пригласить стороны для ее устранения. Истец устранять ошибку не согласился, после чего заключение основного договора между ними не состоялось.

Федорченко Н.М. полагает, что ООО "Лаго-Наки, воспользовавшись опечаткой нотариуса, пожелало завладеть спорным имуществом по кабальной для Федорченко Н.М. цене, по которой она не желает продавать имущественный комплекс и по которой она не договаривалась с ним о его продаже. Полагает, что договор должен быть признан не заключенным по указанным основаниям. Кроме того, просила устранить препятствие в пользовании принадлежащими ей земельным участком площадью "данные изъяты" кв.м и расположенными на нем зданиями гаража общей площадью "данные изъяты" кв.м, боксов общей площадью "данные изъяты" кв.м., которыми на дату обращения в суд владеет и пользуется истец.

В судебном заседании истец ООО "Лаго-Наки" поддержал заявленные требования. Встречные требования Федорченко Н. М. не признал и просил в их удовлетворении отказать.

Ответчик Федорченко Н. И. исковые требования ООО "Лаго-Наки" не признала, просила в их удовлетворении отказать. Встречные требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо Федорченко М. В. полагал требования ООО "Лаго-Наки" необоснованными и просил удовлетворить встречный иск Федорченко Н. М.

Третье лицо ФИО22 полагала встречные исковые требования Федорченко Н. М. обоснованными и подтвердила обстоятельства заключения предварительного договора, на которые ссылалась Федорченко Н. М.

Третье лицо нотариус ФИО23 также подтвердила обстоятельства заключения предварительного договора, на которые ссылалась ответчик Федорченко Н. М.

Управление Росреестра по РА в разрешении спора полагалось на усмотрение суда.

Судом принято обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе истец ООО "Лаго-Наки", не соглашаясь с решением суда, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные им требования, а в удовлетворении встречных исковых требований Федорченко Н. М. отказать. В обоснование указывает, что судом неверно установлены фактические обстоятельства дела, доказательствам по дела дана неправильная оценка.

В возражениях на апелляционную жалобу Федорченко Н. М. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, возражений на апелляционные жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Лаго - Наки" о признании сделки по купле-продаже недвижимого имущества состоявшейся на условиях заключенного 11 января 2013 года предварительного договора, суд первой инстанции исходил из того, что в тексте предварительного договора в пункте 8, где оговорены условия о цене продаваемого имущества, допущена техническая ошибка нотариуса. Суд счел установленным на основании пояснений ответчицы Федорченко Н. М., посредника в заключении сделки ФИО24 и самого нотариуса ФИО25 обстоятельство о том, что нотариус при подписании предварительного договора огласила стоимость имущества в "данные изъяты" рублей, а в результате допущенной ею технической ошибки в письменно оформленном тексте предварительного договора прописала сумму, равную "данные изъяты" рублям.

С подобными суждениями суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6).

Заключенный между истцом ООО "Лаго - Наки" с одной стороны и ответчиком Федорченко Н. М. предварительный договор от 11 января 2013 года о намерении сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего ответчику на праве собственности, соответствует приведенным нормам материального права.

В пункте 3 договора стороны указали имущество, являющееся предметом купли- продажи. Согласно пункту 4 договора общество и Федорченко Н. М. пришли к соглашению, что они обязуются заключить основной договор в срок до 11 апреля 2013 года. В силу пункта 8 договора достигнуто соглашение о том, что договор будет заключен по цене "данные изъяты" ( "данные изъяты") рублей "данные изъяты" копеек, которая является окончательной и изменению не подлежит.

При таких условиях оснований для признания предварительного договора от 11 января 2013 года незаключенным у суда первой инстанции не имелось.

Суд первой инстанции в обоснование отказа в удовлетворении требований ООО "Лаго - Наки" о признании сделки по предварительному договору состоявшейся привел одно обстоятельство - установление факта наличия технической ошибки нотариуса, оформившего предварительный договор, в цене продаваемого имущества.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано выше в силу ст. 432 ГК РФ, а также с учетом того, что цена по возмездному договору (часть 1 статьи 423 ГК РФ) законодателем отнесена к существенным условиям договора, достижение соглашения по нему при заключении договора является обязательным. Между тем, суд первой инстанции условие договора, являющееся существенным для сторон, необоснованно отнес к технической ошибке нотариуса. По мнению коллегии, к техническим ошибкам можно отнести лишь такие ошибки, которые не изменяют основные правоустанавливающие сведения, тогда как цена договора к подобным сведениям отнесена быть не может.

В силу приведенных доводов, предварительный договор от 11 января 2013 года отвечал требованиям закона и оснований для признания его незаключенным у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии с частью 5 статьи 429 ГК РФ в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которым сторона, чьи права нарушены вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.

Письмом от 03.04.2013 года истец ООО "Лаго-Наки" обратилось в адрес ответчика Федорченко Н. М. с просьбой заключить с ним основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 11.01.2013 года, направив ей подписанный с их стороны текст основного договора (л.д. 12, 34-36). Данное предложение ответчик оставил без ответа.

Ответчик Федорченко Н. М. также не явилась в назначенное ею время 27 марта 2013 года для заключения основного договора, куда явился представитель ООО "Лаго-Наки". Указанное обстоятельство подтверждено ответом начальника Майкопского районного отдела Управления Росрегистрации от 03.04.2013 года (л.д. 13), согласно которому Управление сведениями об обращении в их службу Федорченко Н. М. в указанный день не располагает.

Соответственно, ссылки истца ООО "Лаго-Наки" на уклонение Федорченко Н. М. от заключения основного договора при правомерном поведении покупателя в отсутствие оснований, нашли свое подтверждение в ходе разбирательства дела, обстоятельство об этом подтверждено надлежащими доказательствами.

Избрав предусмотренный законом способ защиты своего права о признании сделки состоявшейся и признании права собственности, истец ссылается на то, что по всем существенным условиям между ним и ответчиком Федорченко Н. М. достигнуто соглашение и они действительно намеревались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно обстоятельствам дела между сторонами фактически заключен договор купли-продажи спорного имущества - задний гаража и боксов и земельного участка под указанными зданиями, которые находятся по адресу: "адрес" поскольку стороны имели намерение заключить договор купли-продажи и фактически его исполнили.

Обстоятельства по делу, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют о действительном содержании выраженной сторонами воли на заключение к 11 апреля 2013 года именно договора купли-продажи объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, продаваемое имущество принадлежит на праве собственности Федорченко Н. М.: здание гаража по договору дарения от 02.12.2010 года, зарегистрированное на основании Свидетельства от 12.01.20111года (л.д. 39), здание боксов на основании договора дарения от 02.12.2010 года, зарегистрированное на основании Свидетельства от 12.01.2011 года (л.д. 40), земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.01.2013 года, зарегистрированное в ЕГРП на недвижимое имущество 02.02.2013 года.

В соответствии с платежными поручениями от 14.01.2013 года (л.д. 37) и от 20.03.2013 года (л.д. 38) ООО "Лаго-Наки" перечислило на имя Федорченко Н. М. в первом случае "данные изъяты" рублей, во второй раз - "данные изъяты" рублей.

Стороны не отрицают, что все продаваемое имущество Федорченко Н. М. после достижения соглашения о продаже имущества передало в фактическое пользование истцу и по дату рассмотрения дела в суде находится в пользовании у истца.

Таким образом, с учетом существа совершенной сделки, оплаты истцом предусмотренной договором цены договора, факта передачи имущества ответчиком и принятия ее истцом в пределах предусмотренного договором срока, направления в адрес Федорченко Н. М. предложения заключить основной договор, последующего поведения сторон, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска ООО "Лаго Наки" о признании договора купли-продажи объектов недвижимости состоявшимся между ним и ответчиком Федорченко Н. М.

Довод возражений ответчика Федорченко Н. М. о том, что на продажу земельного участка ее муж нотариально заверенного согласия не давал, не может служить основанием для принятия иного решения относительно продажи земельного участка.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами в период брака, в том числе приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, является общим имуществом супругов. Однако, имущество, полученное одним из супругов в дар, в силу части 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ является его собственностью и не входит в состав имущества, нажитого супругами во время брака.

Гараж и боксы, расположенные в "адрес" являющиеся предметом сделки по купле-продаже, принадлежат ответчику Федорченко Н. М. лично, поскольку основанием приобретения их являются договоры дарения от 02.12.2010 года, зарегистрированные в Управлении Росреестра 12.01.2011 года. Соответственно, в совместно нажитое в период брака имущество указанные объекты включены быть не могут. По этой причине ответчик Федорченко Н. М. не ссылается на отсутствие согласия ее супруга на отчуждение гаража и боксов.

Земельный участок, приобретенный Федорченко Н. М. у администрации МО "Майкопский район" по договору купли-продажи от 28.01.2013 года, находится под зданиями гаража и боксов и приобретен ею именно в качестве такового без соблюдения процедуры продажи земельных участков по конкурсу, предусмотренный законом для продажи земельных участков в других случаях.

Согласно части 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки требуется получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга в том случае, когда второй супруг распоряжается недвижимостью, находящимся в режиме общей совместной собственности супругов.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, нотариально удостоверенное согласие супруга для продажи Федорченко Н. М. земельного участка, занятого зданием гаража и боксами не требуется, поскольку указанный земельный участок продан Федорченко Н. М. как занимаемый зданиями гаража и боксов, который в силу закона (ст. 552 ГК РФ) подлежит передаче покупателю зданий, расположенных на данном земельном участке.

Кроме того, по материалам дела, стороны подтверждают, что супруг ответчика Федорченко Н. М. не возражал и не возражает против продажи недвижимого имущества, выдал соответствующее согласие на продажу указанного имущества, включая земельный участок. Однако супруг против отчуждения имущества по указанной в предварительном договоре цене, что являлось предметом судебного разбирательства по настоящему делу. При таких условиях, права супруга по поводу осведомления его об отчуждения супружеского имущества в виде земельного участка, обеспечены тем, что суд привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, он давал свои пояснения по обстоятельствам дела, которые нашли отражение в процессуальных документах по делу. Его пояснения и мнение имела возможность исследовать и учесть судебная коллегия при пересмотре дела в суде апелляционной инстанции.

Также коллегия обращает внимание на то, что, если и требуется согласие Федорченко М. В. на отчуждение супружеского имущества, нарушенными являются его права, в защиту которых он должен обратиться самостоятельно. Однако Федорченко М. В. требований суду в защиту своих прав не заявлял в рамках настоящего дела.

При таких условиях решение районного суда об отказе в иске о признании договора купли-продажи недвижимого имущества подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований ООО "Лаго-Наки".

Поскольку, удовлетворяя встречные требований Федорченко Н. М. к ООО "Лаго-Наки" о признании предварительного договора от 11 января 2013 года незаключенным и устранении препятствий в пользовании имуществом, суд первой инстанции исходил из того, что необоснован иск ООО "Лаго-Наки" о признании договора купли-продажи имущества состоявшимся, в указанной части решение также подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, ввиду их несостоятельности по изложенным выше обоснованиям законности требований ООО "Лаго - Наки".

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Майкопского районного суда от 10 июля 2013 года отменить полностью и принять по делу новое решение.

Исковые требования ООО "Лаго-Наки" к Федорченко "данные изъяты" о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на объекты недвижимости удовлетворить.

Признать состоявшейся сделку купли-продажи здания гаража общей площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым N, боксов общей площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым N, земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым N категория земель: земли населенных пунктов - под зданиями гаража и боксов, расположенных по адресу: "адрес", "адрес" на условиях, предусмотренных предварительным договором N от 11 января 2013 года.

Признать право собственности за ООО "Лаго-Наки" на недвижимое имущество: здание гаража общей площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым N, боксы общей площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым N, земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым N категория земель: земли населенных пунктов - под зданиями гаража и боксов, расположенные по адресу: "адрес"

В удовлетворении встречных исковых требований Федорченко "данные изъяты" к ООО "Лаго- Наки" о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи от 11.01.2013 года и устранении препятствия в пользовании имуществом, обязании ООО "Лаго-Наки", освободить указанные земельный участок и объекты недвижимости отказать за необоснованностью.

Председательствующий: Хапачева Р. А.

Судьи: Мамий М. Р. и Муращенко М. Д.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея Р. А. Хапачева

Председательствующий: Р. А. Хапачева

Судьи: М. Р. Мамий

М. Д. Муращенко