Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 10 октября 2013 г. по делу N 33-1721/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Басангова Н.А.

судей Панасенко Г.В. и Кашиева М.Б.

при секретаре Лузановой Н.М.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Салынова А.Э. к Администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия о признании договора аренды земельного участка возобновлённым, признании незаконными действий главы администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия по отказу в перемене лиц на стороне арендатора и возложении на администрацию Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия обязанности произвести перемену лиц на стороне арендатора по апелляционной жалобе представителя истца Музраевой Н.Н. на решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 14 августа 2013 года.

Заслушав доклад судьи Басангова Н.А., пояснения представителя истца Музраевой Н.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Салынов А.Э. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Он является наследником Салынова В.Э., умершего 09 февраля 2013 года, - арендатора земельного участка по адресу: ***, предоставленного постановлением главы Целинного РМО от 18 марта 2011 года N273. На основании данного постановления с Салыновым В.Э. был заключен договор аренды от 18 марта 2011 года. 23 апреля 2013 года истец обратился в администрацию Целинного РМО с заявлением о перемене лиц на стороне арендатора путём передачи ему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18 марта 2011г., как наследнику Салынова В.Э. 20 мая 2013 года он получил отказ в удовлетворении заявления со ссылкой на то, что его брату в продлении договора аренды земельного участка отказано "в связи с отсутствием схемы территориального планирования и прохождением по участку электролинии".

Отказ в перемене лиц на стороне арендатора считает незаконным ввиду грубого нарушения норм материального права, так как спорный земельный участок из владения и пользования Салынова В.Э. не выбывал, об отказе в продлении договора аренды он не уведомлялся, земельный участок не изымался. Комиссия по предоставлению земельных участков при администрации Целинного РМО не является органом, уполномоченным на принятие решений о прекращении прав на земельный участок. Ссылаясь на отсутствие принятого в установленном законом порядке решения о прекращении прав на земельный участок и его изъятии, полагает, что в связи с тем, что Салынов В.Э. продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок. 13 февраля 2012 года Салынов В.Э. направил ответчику заявление о продлении договора аренды земельного участка, отказ в удовлетворении которого им не получен. С 18 марта 2011 года Салынов В.Э. добросовестно исполнял принятые обязательства по договору аренды земельного участка, а с 09 февраля 2013 года истец несёт бремя расходов по оплате арендной платы, использует земельный участок по целевому назначению, ведёт строительные работы по возведению жилого дома на отведённом земельном участке. Отказ Целинного РМО в перемене лиц на стороне арендатора существенно нарушает его права и интересы как наследника после смерти Салынова В.Э., лишает его возможности продолжать исполнение отношений, предусмотренных договором аренды земельного участка. Просил признать незаконными действия главы администрации Целинного РМО по отказу в перемене лиц на стороне арендатора и обязать произвести перемену лиц путем передачи ему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в ведении Целинного РМО РК, от 18 марта 2011 г. N** как наследнику Салынова В.Э.

В судебном заседании истец Салынов А.Э. и его представитель Музраева Н.Н. поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. При этом они дополнили ранее заявленные требования требованием о признании договора аренды земельного участка, находящегося в ведении Целинного РМО РК, от 18 марта 2011 года N ** возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок.

Представитель ответчика Джунаева Д.С. исковые требования не признала.

Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 14 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований Салынова А.Э. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Музраева Н.Н. просит решение суда отменить и вынести новое решение. Вывод суда о том, что Салынов А.Э. не представил доказательств того, что он является наследником Салынова В.Э., неправомерен. Наличие либо отсутствие свидетельства о праве на наследство не может являться основанием для отказа в иске, т.к. подача заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника. При разрешении спора суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку законность либо незаконность возведения незавершенного строительством объекта на спорном земельном участке, вопрос о возможности либо невозможности предоставления земельного участка предметом спора по делу не являются, т.к. земельный участок уже предоставлен в аренду. Наличие либо отсутствие разрешения на строительство правового значения для разрешения настоящего дела не имеет. Вывод суда об использовании земельного участка не по назначению является ошибочным. Наличие либо отсутствие строений на земельном участке само по себе не означает, что земельный участок не использовался по назначению. При этом довод об отсутствии строений на земельном участке опровергается материалами дела: актом осмотра объекта недвижимости от 17 июля 2013г. N 044/2013г., актом осмотра от 15.07.2012г. Акт осмотра земельного участка от 15.07.2012г., заключение по земельному участку в с. Троицкое Целинного района РК от 15.02.2012г. являются подложными и недопустимыми доказательствами, а выводы суда, основанные на них, незаконными. Решение об отказе принято не уполномоченным лицом, т.к. договор аренды заключен с собственником земельного участка Администрацией Целинного РМО РК. Постановление либо Распоряжение об отказе в продлении договора аренды администрацией Целинного РМО РК не принималось. Довод ответчика о направлении уведомления об отказе в продлении договора аренды земельного участка судом первой инстанции принят неправомерно, поскольку сведений о направлении в адрес истца данного уведомления материалы дела не содержат. Ссылается на судебную практику арбитражных судов, согласно которой при отсутствии доказательств вручения арендатору отказа в продлении договора аренды на новый срок, указанный договор считается возобновленным. Вывод суда о прекращении действия договора аренды земельного участка от 18.02.2011 г. N ** в связи с направлением ответчиком уведомления об отказе в продлении договора аренды, т.е. с 18.02.2012г., не соответствует материалам дела, действующему законодательству и является незаконным.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался ст. ст. 1110, 1111, 1112, 1142, 1143, 1154, 1162, 1163, ч. 2 ст. 617, ст. 610 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что договора аренды спорного земельного участка был заключен между Администрацией Целинного РМО РК и Салыновым В.Э. 18 марта 2011 года на срок 11 месяцев. Данный договор прекратил свое действие в связи с истечением его срока 18 февраля 2012 года. Решением уполномоченного органа в его продлении отказано. В течение 2012 года спорный земельный участок в аренду Администрацией Целинного РМО не предоставлялся, Салынов В.Э. арендную плату за 2012 год не вносил и не использовал участок для строительства. Следовательно, требования о возобновлении действия указанного договора являются незаконными и необоснованными. Факт наследования имущества в части спорного арендованного земельного участка Салыновым А.Э. не доказан.

С данными выводами судебная коллегия соглашается.

В силу ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 5.1 Договора аренды N** от 18 марта 2011 года арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке Договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданному Арендодателю не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока Договора.

Юридически значимыми обстоятельствами по данному спору, свидетельствующими о наличии права арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок и возобновлении договора аренды на неопределенный срок, будут являться установление факта надлежащего исполнения арендатором обязанностей по договору аренды, направление арендатором письменного уведомления арендодателю о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, использование арендатором земельного участка в соответствии с его назначением по истечении срока действия договора, отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Таких обстоятельств судами первой и апелляционной инстанций не установлено.

Как следует из материалов дела, между Салыновым В.Э. и Администрацией Целинного РМО 18 марта 2011 года заключен договор аренды N** земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м., расположенный по адресу: ***, сроком на 11 месяцев по 18 февраля 2012 года для индивидуального жилищного строительства.

13 февраля 2012 года Салынов В.Э. с нарушением срока направления уведомления обратился к Администрации Целинного РМО с заявлением о продлении договора аренды сроком на 1 год.

16 февраля 2012 года до истечения срока договора аренды арендодатель принял решение об отказе в его продлении.

Основанием для принятия данного решения послужило заключение начальника отдела архитектуры Администрации Целинного РМО РК от 15 февраля 2012 года, согласно которому по земельному участку проходит электролиния, воздушный газопровод и отвод его по индивидуальное жилищное строительство невозможен.

Указанное заключение судебная коллегия признает надлежащим доказательством, поскольку оно отвечает требованиям относимости и допустимости.

Письмом от 27 февраля 2012 года Администрация Целинного РМО РК уведомила арендатора о принятом решении.

Следовательно, в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ у арендодателя имелись возражения относительно продления вышеназванного договора.

Доводы в жалобе о том, что договор аренды был фактически возобновлен на прежних условиях, поскольку по истечении срока его действия Салынов В.Э. фактически продолжал пользоваться земельным участком, нельзя признать состоятельными.

Из материалов дела видно, что Салынов В.Э. на протяжении 2012 года не использовал спорный земельный участок в соответствии с его назначением, не производил на нем строительные работы, не вносил арендную плату. Тем самым он фактически отказался от исполнения данного договора, который прекратил свое действие с истечением срока, на который был заключен.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды между Салыновым В.Э. и Администрацией Целинного РМО РК при наличии возражений со стороны арендодателя не может быть признан возобновленным на неопределенный срок.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Поскольку договор прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен, доводы в жалобе о наличии у Салынова А.Э. как наследника Салынова В.Э. права на вступление в договор аренды на стороне арендатора, противоречат закону.

Доводы представителя истца о том, что на земельном участке имеется незавершенный строительством объект, были предметом тщательной проверки суда, установившего, что данный объект был возведен в 2013 году без соответствующего разрешения на строительство, уже после того, как договор аренды утратил свою силу. Иных доказательств, подтверждающих использование земельного участка, истцом не представлено.

Нельзя признать обоснованной ссылку в жалобе на то, что суд, установив незаконность возведения незавершенного строительством объекта, вышел за пределы заявленных требований.

В виду того, что на данное обстоятельство, как подтверждающее факт использования земельного участка в связи с его назначением, ссылались в своих доводах истец и его представитель, суд в пределах предоставленных ему законом прав всесторонне его исследовал и дал соответствующую оценку.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о недопустимости акта осмотра земельного участка от 15 июля 2012 г. Содержанием акта установлено отсутствие на земельном участке на указанную дату незавершенного строительством объекта. Обстоятельства отсутствия фундамента на земельном участке до весны 2013 года подтвердила свидетель М-ва М.Н., допрошенная в судебном заседании.

Доводы о внесении Салыновым А.Э. платежей в счет арендной платы за 2012 и 2013 г.г. правового значения для разрешения спора не имеют, поскольку он не являлся стороной договора аренды N** от 18 марта 2011 года.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 14 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Салынова А.Э. Музраевой Н.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий Н.А. Басангов

Судьи Г.В. Панасенко

М.Б. Кашиев