Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 сентября 2013 г. по делу N 33-2944/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Переплесниной Е.М.,

судей Черонко Е.В., Глушенко Н.О.

при секретаре Тихоновой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истицы на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 30 мая 2013 г. по исковому заявлению Лариной Н. С. к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Юниаструм Банк" о признании права собственности на земельный участок, аннулировании сведений о государственной регистрации права.

Заслушав доклад судьи Черонко Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ларина Н.С. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на земельный участок с кадастровым номером ( ... ), расположенный по адресу ( ... ), северная часть кадастрового квартала ( ... ), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для организации ( ... ) производства, площадью ( ... ) кв. м, мотивируя свои требования тем, что она является собственником объекта недвижимости - ( ... ), приобретенного ею ХХ.ХХ.ХХ по договору купли-продажи, заключенному с ЗАО " ( ... )", и расположенного на указанном земельном участке. На момент покупки указанный ( ... ) был расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ( ... ) площадью ( ... ) кв. м. После заключения сделки участок был разделен, в результате чего были образованы 2 земельных участка: с кадастровыми номерами ( ... ) площадью ( ... ) кв. м (для обслуживания и эксплуатации ( ... )) и ( ... ) площадью ( ... ) кв. м (для обслуживания и эксплуатации иных зданий, строений, сооружений, принадлежавших ЗАО " ( ... )"). В связи с ликвидацией ЗАО " ( ... )" земельный участок, занятый ( ... ) и необходимый для его обслуживания и эксплуатации, истице передан не был. Земельный участок с кадастровым номером ( ... ) находится в собственности ответчика.

В дальнейшем истица уточнила заявленные требования, просила также аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N от ХХ.ХХ.ХХ о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Решением суда в удовлетворении иска отказано

С таким решением не согласна истица. В апелляционной жалобе указывает, что судом первой инстанции применен закон, не подлежащий применению, поскольку нормами Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрен специальный порядок прекращения залога имущества, включенного в конкурсную массу, в связи с чем для снятия обременений имущества, реализованного в ходе конкурсного производства, положения ст. ст. 37, 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применению не подлежат. Также ссылается на то, что законодательно определен принцип перехода права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на таком земельном участке, независимо от того, включен ли такой земельный участок в предмет договора и осуществлена ли передача такого земельного участка в натуре с подписанием сторонами соответствующего документа о передаче. Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером ( ... ) образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ( ... ), что подтверждается межевым планом, подготовленным в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ( ... ), расположенного в ( ... ), в северной части кадастрового квартала ( ... ). Полагает, что часть земельного участка с кадастровым номером ( ... ), занятая ( ... ) и необходимая для его использования, в силу закона была передана истице одновременно с переходом права собственности на ( ... ), а земельный участок с кадастровым номером ( ... ) был сформирован по решению собственника именно для эксплуатации ( ... ), причем срок на принятие такого решения законодательно не установлен. На момент перехода к истице права собственности на ( ... ) земельный участок с кадастровым номером ( ... ), как часть земельного участка с кадастровым номером ( ... ), занятая ( ... ) и необходимая для его использования, уже существовал, следовательно, право собственности на него перешло к истице в силу закону. Считает, что при таких обстоятельствах решение суда первой инстанции по настоящему делу создает препятствия к реализации положений ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 273, 552 Гражданского кодекса РФ и фактически делает невозможным исполнение решения Петрозаводского городского суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по гражданскому делу N, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллеги по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ. Полагает, что вышеизложенные обстоятельства должны повлечь отмену состоявшегося решения суда и принятие по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В суд апелляционной инстанции Ларина Н.С. не явилась, о месте и времени рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещена. Ее представители Кусакин Б.В., Перерва И.Н. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит основания для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, а в силу ч. 1 ст. 11.2 земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Следовательно, совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета земельного участка, независимо от способа его формирования.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, ст. 273 и ст. 552 Гражданского кодекса РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования.

В то же время согласно 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Статьей 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлены специальные правила реализации заложенного имущества и удовлетворения требований залогодержателя из стоимости этого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", исходя из ст. 126 Закона о банкротстве одним из последствий признания должника банкротом является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.

Как следует из смысла данной нормы, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи о залоге бездокументарных ценных бумаг в системе ведения учета владельцев указанных бумаг.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Ларина Н.С. является собственником недвижимого имущества - ( ... ), право собственности на которое зарегистрировано за ней ХХ.ХХ.ХХ.

Указанный объект недвижимости приобретен Лариной Н.С. в соответствии с договором купли-продажи N от ХХ.ХХ.ХХ, заключенным по результатам торгов в форме публичного предложения, проведенных конкурсным управляющим продавца ЗАО " ( ... )", согласно которому продавец продал, а Ларина Н.С. приобрела железнодорожный ( ... ) (кадастровый номер ( ... )) стоимостью ( ... ) руб.

На момент торгов ( ... ) был расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ( ... ) площадью ( ... ) кв. м, разрешенное использование - для организации ( ... ) производства, принадлежавшего ЗАО " ( ... )". На указанном земельном участке также расположено еще ( ... ) объектов недвижимости, которые поставлены на технический учет как отдельные объекты, а не как имущественный комплекс.

После совершения сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества истица не оформила право на земельный участок, необходимый для эксплуатации этого объекта.

На момент продажи ( ... ) истице земельный участок, на котором он расположен, находился в залоге у ООО "Коммерческий банк "Юниаструм Банк" в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости) от ХХ.ХХ.ХХ, заключенным между ЗАО " ( ... )" и ООО "Коммерческий банк "Юниаструм Банк". Согласно договору общество передало в залог ответчику недвижимое имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером ( ... ), категория земель - земли поселений, функционально обеспечивающий закладываемые объекты, общей площадью ( ... ) кв. м, расположенный по адресу ( ... ), участок без номера, принадлежащий залогодателю на праве собственности в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ, зарегистрированным в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от ХХ.ХХ.ХХ (л.д. ( ... )).

В связи с тем, что электронные торги по продаже деревообрабатывающего имущественного комплекса, находящегося в залоге у ООО "Коммерческий банк "Юниаструм Банк", дважды не состоялись из-за отсутствия заявок на участие в аукционе, в соответствии с п. 5 ст. 181, п. 4.1 ст. 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и на основании заявления залогодержателя ООО "Коммерческий банк "Юниаструм Банк" об оставлении предмета залога за собой и оплаты залогового имущества, конкурсный управляющий ЗАО " ( ... )" по акту приема-передачи залогового имущества от ХХ.ХХ.ХХ передал ООО "Коммерческий банк "Юниаструм Банк", как залоговому кредитору, кроме прочего имущества, земельный участок общей площадью ( ... ) кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер ( ... ) стоимостью ( ... ) руб. (л.д. ( ... )).

С ХХ.ХХ.ХХ указанный земельный участок, а также ( ... ) расположенных на нем объектов находились в собственности ответчика.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ХХ.ХХ.ХХ ООО "Коммерческий банк "Юниаструм Банк" является собственником земельного участка с кадастровым номером ( ... ), образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ( ... ) (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для организации ( ... ) производства), общей площадью ( ... ) кв. м, расположенного по адресу ( ... ), в северной части кадастрового квартала ( ... ) (л.д. ( ... )).

Ларина Н.С., ссылаясь на ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ, просила суд признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером ( ... ).

Разрешая спор, руководствуясь положениями п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 12, 273, 552, п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями п. 59, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой прав собственности и других вещных прав",

суд первой инстанции обоснованно не установил правовых оснований для признания за Лариной Н.С. права собственности на спорный земельный участок, поскольку на момент продажи железнодорожного тупика решение об образовании земельного участка, на котором располагается данный объект недвижимости, собственником не принималось, земельный участок не был сформирован. При этом совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета земельного участка, независимо от способа его формирования. В том случае, если участок под объектом недвижимости не сформирован, не имеет соответствующего целевого назначения, определенного, в том числе разрешенным использованием, то отчуждение такого земельного участка одновременно с отчуждением недвижимости на нем действующим законодательством не допускается.

Правомерен вывод суда о том, что требования ст. 552 Гражданского кодекса РФ об одновременной передаче права собственности на недвижимое имущество и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, выполнены сторонами не были. Договор купли-продажи земельного участка, на котором находится железнодорожный тупик, между Лариной Н.С. и ООО " ( ... )" заключен не был.

Обоснованно судом не прияты во внимание доводы представителя истицы о том, что, оплатив за объект недвижимости - ( ... ) ( ... ) руб., истица приобрела и земельный участок площадью ( ... ) кв. м.

Судом верно указано, что согласно отчету ООО " ( ... )" об оценке рыночной стоимости сооружения ( ... ) ( ( ... )) по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ наиболее вероятная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет ( ... ) руб. Из отчета (л.д. ( ... ) - ( ... )) следует, что объектом оценки являлся ( ... ) м (л.д. ( ... )). При этом в отчете указано, что рыночная стоимость застроенного земельного участка площадью ( ... ) кв. м, полученная методом сравнения продаж, составляет ( ... ) руб. (л.д. ( ... )).

Однако указанное не означает, что земельный участок такой площади существует как объект гражданского оборота. Оценщик в данном случае руководствовался требованием п. 2. ст. 555 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Также правомерно суд обратил внимание на значительное отличие площади земельного участка, о правах на который заявляет истица ( ( ... ) кв. м), от площади участка, оцененного оценщиком ( ( ... ) кв. м).

При этом из акта приема-передачи залогового имущества от ХХ.ХХ.ХХ N, составленного конкурсным управляющим ЗАО " ( ... )" и ООО "Коммерческий банк "Юниаструм Банк", следует, что стоимость земельного участка с кадастровым номером ( ... ) общей площадью ( ... ) кв. м составила ( ... ) руб. (л.д. ( ... )).

Судебная коллегия отмечает, что Лариной Н.С. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства того, что для использования принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости протяженностью ( ... ) п. м необходим земельный участок площадью ( ... ) кв. м. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером ( ... ) на момент приобретения истицей объекта недвижимости располагались и иные объекты недвижимости в количестве ( ... ) шт., чьи права могут быть затронуты.

Подвергнув анализу приведенное в решении законодательство и установленные обстоятельства, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участка, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, суд правомерно не установил нарушений прав истицы по распоряжению, а также пользованию принадлежащим ей на праве собственности объектом недвижимости.

Фактические обстоятельства выяснены судом первой инстанции полно и правильно, а доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и не содержат в себе обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

На основании изложенного судебная коллегия находит решение суда постановленным при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с учетом доказанности этих обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 30 мая 2013 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истицы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи