Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 июля 2013 г. по делу N 33-2383-2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующей судьи Дьяконовой Н.Д., судей Бережновой О.Н., Седалищева А.Н., при секретаре Поповой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 04 апреля 2013 г., которым

по делу по иску Мыколаенко Е.Н. к Егорову М.Н. о взыскании долга по арендной плате, судом

ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковые требования Мыколаенко Е.Н. к Егорову М.Н. о взыскании долга по арендной плате, - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Дьяконовой Н.Д., объяснение истца Мыколаенко Е.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мыколаенко Е.Н. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя тем, что 7 ноября 2011 года между ООО " ... " и индивидуальным предпринимателем Егоровым М.Н. был заключен договор аренды нежилого помещения с земельным участком. Егоров М.Н. арендную плату согласно договора не оплачивал, на неоднократные просьбы по оплате арендной платы не реагировал. В связи с неисполнением Егоровым М.Н. обязательств по арендной плате, ООО " ... " заключил договор переуступки долга с истцом Мыколаенко Е.Н., в связи с чем истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере ******** рублей, пени в размере ******** рублей.

Определением от 02 августа 2012 г. Мыколаенко Е.Н. предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины.

Заочным решением от 14 сентября 2012 г. требования Мыколаенко Е.Н. были удовлетворены в части в размере ******** руб.

Определением от 26 декабря 2012 г. удовлетворено заявление Егорова М.Н. об отмене заочного решения.

Определением от 01 февраля 2013 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО " ... ", ОА г.Якутск.

Определением от 12 февраля 2013 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Хачатурян Х.С.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика, представителя ООО " ... " и третьего лица Хачатурян Х.С., неоднократно извещенных судом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель третьего лица ОА ГО "Город Якутск" Портнягина А.П. суду пояснила, что земельный участок расположенный по адресу ... принадлежит ОА ГО "Город Якутск", а с ООО " ... " и Комитетом земельных отношений Окружной администрации города Якутска был заключен договор аренды земельного участка N ... от 22 июля 2011 года, согласно п. _______ договора аренды земельного участка N ... от 22 июля 2011 года арендатор ООО " ... " не имело право передавать земельный участок третьим лицам без разрешения Комитета земельных отношений Окружной администрации города Якутска.

Судом постановлено вышеуказанное решение по тем основаниям, что земельный участок не должен быть предоставлен в субаренду. Договор уступки права (цессии) от 30 мая 2012 г. не может служить основанием для удовлетворения исковых требований Мыколаенко Е.Н. к Егорову М.Н. о взыскании долга по арендной плате, поскольку между сторонами заключен не договор аренды здания или сооружения (ст.650 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, земельного участка от 7 ноября 2011г.

Не согласившись с данным решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой об отмене решения в части признания ничтожной сделки аренды нежилых помещений и принять решение о частичном удовлетворении иска, поскольку ООО "Контур" является собственником нежилых помещений.

В апелляционную инстанцию ответчик, неоднократно уведомленный о времени и месте рассмотрения дела в суд апелляционной инстанции не явился, о причине неявки не уведомил, об отложении судебного заседания не просил. В соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене и принятию нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Из материалов дела следует, что договором аренды земельного участка от 22 июля 2011 г., заключенным КЗО ОА г.Якутска и ООО " ... ", последнему предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N ... по адресу ... , площадью N ... кв.м. для использования под производственную базу, срок аренды установлен по 22 июля 2016 г. (л.д.77-79).

На указанном земельном участке в ноябре 2008 г. возведены нежилые помещения: одноэтажное административное здание (котельная) площадью N ... кв.м. и одноэтажный теплый гараж площадью N ... кв.м., по договору подряда на возведение капитальных строений от 01 ноября 2008 г., заключенном ООО " ... " (заказчик) и Нуриевым Ф.М. (подрядчик) (л.д. 80, 81).

Договором аренды нежилого помещения, земельного участка от 07 ноября 2011 г. между ООО " ... " и индивидуальным предпринимателем Егоровым М.Н. заключен договор аренды нежилых помещений: склад-гараж, офисное помещение на земельном участке площадью N ... га для использования в качестве производственного помещения, офиса. Ежемесячная арендная плата оговорена сторонами в размере ******** руб., оплата производится ежеквартально, не позднее 5 числа текущего квартала. Срок аренды определен с 08 ноября 2011 г. по 31 марта 2012 г. (л.д. 7-9).

30 мая 2012 года между ООО " ... " а также истцом Мыколаенко Е.Н. заключен договор уступки права (цессии) по условиям которого, цедент (ООО "Контур") уступает, а Цессионарий (истец Мыколаенко Е.Н.) принимает право требования к индивидуальному предпринимателю Егорову М.Н. по договору аренды помещения с земельным участком от 7 ноября 2011 года (л.д. 5).

Право собственности ООО " ... " на указанные нежилые помещения было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 февраля 2012 г. и сделана запись регистрации N ... и N ... (л.д.69,70).

20 апреля 2012 г. указанные помещения по договору купли-продажи перешли к Даниловой Д.И.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом, в соответствии с п. 5 ст. 5 указанного Кодекса, арендаторам принадлежат права владения и пользования предоставленными земельными участками.

Таким образом установлено, что ООО " ... " по договору аренды земельного участка, владел и пользовался земельным участком, на котором находятся нежилые помещения: административное здание (котельная) и одноэтажный теплый гараж. Указанные нежилые помещения в период с 08 ноября 2011 г. по 31 марта 2012 г. были переданы им в аренду ИП Егорову М.Н.

Отказывая в удовлетворении требований цессионария суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Контур" не имело право заключать с Егоровым М.Н. договор аренды нежилого помещения, земельного участка от 7 ноября 2011 года поскольку п.3.2.13 договора аренды земельного участка N ... от 22 июля 2011 года установлено, что арендатор ООО " ... " не имеет право заключать договоры и вступать в сделки следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав в частности переход их к иному лицу без письменного разрешения арендатора.

Между тем из установленных обстоятельств дела следует, что предметом договора аренды между ООО " ... " и ИП Егоров М.Н. фактически являлись нежилые помещения, а не земельный участок, несмотря на наименование договора об аренде нежилого помещения и земельного участка.

По договору аренды земельного участка, заключенному между КЗО ОА г.Якутска и ООО " ... " предметом договора является земельный участок, соответственно пунктом _______ арендатору запрещено заключать договоры и вступать в сделки в отношении земельного участка, каких-либо ограничений в пользовании нежилыми помещениями, находящимися на данном участке договором не оговорено.

Собственником земельного участка до настоящего момента является окружная администрация г.Якутска. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы права ООО " ... ", в последующем Даниловой Д.И. на объекты права нежилые помещения: гараж и котельная, несмотря на наименование договоров, заключенных между сторонами о купле-продаже нежилого помещения с земельным участком.

В соответствии с п.3 ст.652 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Иными словами, аренда здания, помещения в нем без согласия собственника земельного участка является основанием расторжения договора аренды помещения в случае, если деятельность арендатора противоречит цели использования земельного участка. Как видно из договора аренды между ООО " ... " и ИП Егоров М.Н. нежилые помещения переданы арендатору для использования их в качестве производственного помещения, офиса, т.е. цель использования земельного участка не меняется.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязател ьства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 и п. 1 ст. 613 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Статьей 384 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по общему правилу (если иное не предусмотрено законом или договором), право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение в силу п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене и принятию по делу нового решения о частичном удовлетворении требований цессионария в размере ******** руб. из расчета 4 месяца 23 дня (срок аренды) х ******** руб. (месячная арендная плата).

Пунктом 3.4 договора аренды от 07 ноября 2011 г. установлено, что за просрочку арендных платежей, установленных настоящим договором, арендатору начисляются пени в размере 1% с суммы задолженности за каждый день просрочки. Истцом заявлено о взыскании с должника пени в размере ******** руб. Судебная коллегия с учетом ст. 333 Гражданского кодекса РФ находит возможным снизить размер пени до ******** руб., т.к. заявленный истцом размер пени несоразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 04 апреля 2013 г. по иску Мыколаенко Е.Н. к Егорову М.Н. о взыскании долга по арендной плате отменить.

Взыскать с Егорова М.Н. в пользу Мыколаенко Е.Н. задолженность по арендной плате в размере ******** руб., пени в размере ******** руб., всего 622 000 руб.

Взыскать с Егорова М.Н. государственную пошлину в размере 9 420 руб. в бюджет муниципального округа.

В остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий: Н.Д. Дьяконова

Судьи: О.Н. Бережнова

А.Н. Седалищев