Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 20 сентября 2013 г. по делу N 33-4132/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Аганесовой О.Б.,

судей Маклаковой Н.С., Чистяковой Н.М.,

при секретаре ВСН

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Тельтевского А. Д. по доверенности Охлупиной О. Ю. на решение Великоустюгского районного суда Вологодской области от 19 июня 2013 года, которым в удовлетворении иска Тельтевского А. Д. к Добрынинской В. М. о расторжении договора купли-продажи квартиры отказано.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Маклаковой Н.С., объяснения представителя Тельтевского А.Д. по доверенности Моисеенко С.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тельтевской А.А. обратился в суд с иском, в обоснование указав, что "ДАТА" подписал с Добрынинской В.М. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес". По условиям договора покупатель Добрынинская В.М. обязалась оплатить квартиру в следующем порядке: ... рублей - до "ДАТА", оставшуюся часть в сумме ... рублей - до "ДАТА". Договор купли-продажи и переход права собственности на указанное жилое помещение к Добрынинской В.М. зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра по Вологодской области), однако расчет по договору в полном объеме покупателем не произведен, денежные средства в сумме ... рублей продавцу не переданы. Неоднократные обращения к Добрынинской В.М. о ненадлежащем исполнении обязательств оставлены без ответа. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от "ДАТА", заключенный между ним и ответчицей.

В ходе судебного разбирательства представитель истца Тельтевского А.Д. по доверенности Охлупина О.Ю. исковые требования увеличила, дополнительно просила суд обязать Управление Росреестра по Вологодской области отменить регистрацию названной сделки.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Марков В.А.

В судебное заседание истец Тельтевской А.Д. и его представитель по доверенности Охлупина О.Ю. не явились, извещены надлежащим образом. В предыдущих судебных заседаниях исковые требования поддержали, заявили о поддельности представленного Добрынинской В.М. на регистрацию акта приема-передачи квартиры от "ДАТА", представив в подтверждение справку об исследовании, проводившемся в рамках проверки органами внутренних дел по факту мошеннических действий.

Ответчица Добрынинская В.М. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Её представитель по ордеру адвокат Ананьева А.А. с иском не согласилась, пояснила, что свои обязательства по оплате стоимости приобретенной у Тельтевского А.Д. квартиры Добрынинская В.М. выполнила в полном объеме: ... рублей уплатила истцу при подписании договора купли-продажи от "ДАТА", а оставшиеся ... рублей были получены истцом "ДАТА", о чем стороны составили акт приема-передачи квартиры, в котором Тельтевской А.Д. подтвердил, что расчеты по договору произведены в полном объеме, претензий по расчетам он к Добрынинской В.М. не имеет. "ДАТА" Добрынинская В.М. сдала указанный акт приема-передачи в Управление Росреестра по Вологодской области, а "ДАТА" ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру без указания на какие-либо обременения. Считает, что акт приема-передачи квартиры от "ДАТА" подтверждает факт исполнения Добрынинской В.М. обязательств по внесению денежных средств за квартиру, заменяет собой расписку о получении денежных средств. Доводы стороны истца о подложности акта приема-передачи квартиры не соответствуют действительности, поскольку надлежащих доказательств подделки подписи Тельтевского А.Д. в акте истцом не представлено, экспертное исследование проводилось в отношении другого акта, отличающегося по своему оформлению от того, который был подписан сторонами и подлинник которого хранится в делах Управления Росреестра по Вологодской области.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Вологодской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в представленном отзыве просил исключить Управление из числа ответчиков либо в удовлетворении исковых требований к нему отказать, поскольку ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право, государственный регистратор может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Третье лицо Марков В.А. в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, пояснил, что знаком с содержанием предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного между Тельтевским А.Д. и Добрынинской В.М. "ДАТА", но никаких обязательств на себя по данному договору не принимал. Знает, что "ДАТА" Тельтевской А.Д. и Добрынинская В.М. заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес". Подтвердил, что представитель Тельтевского А.Д. Охлупина О.Ю. действительно передала ему подписанный истцом акт приема-передачи указанной квартиры. Уплатила ли Добрынинская В.М. деньги за квартиру, не знает. Он денег за квартиру Тельтевскому А.Д. не платил. Передал полученный от Охлупиной О.Ю. акт на хранение представителю Добрынинской В.М., так как до его вручения Добрынинской В.М. она должна была сняться с учета из ранее занимаемого ею, принадлежащего ему жилого помещения.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Тельтевского А.Д. по доверенности Охлупина О.Ю. считает решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить, указывает, что положения предварительного договора купли-продажи квартиры от "ДАТА" противоречат основному договору купли-продажи от "ДАТА", вследствие чего обе сделки являются ничтожными, кроме того, судом необоснованно принят во внимание в качестве надлежащего доказательства акт приема-передачи квартиры от "ДАТА", вопреки тому, что истцом была представлена справка об исследовании, проведенном в рамках проверки органами внутренних дел, согласно которому указанный акт подписан не Тельтевским А.Д.; форма данного акта не соответствует требованиям Федерального закона "О бухгалтерском учёте".

В возражениях на апелляционную жалобу Добрынинская В.М. просит решение суда оставить без изменения, указывает, что доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения судом первой инстанции, считает, что выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска являются правильными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как следует из п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Из п. 4 ст. 488 ГК РФ следует, что в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Согласно ст. 491 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, "ДАТА" Тельтевским А.Д. (продавцом) и Добрынинской В.М. (покупателем) подписан договор купли-продажи принадлежавшей продавцу на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: "адрес". По условиям договора квартира покупателем принята, договор имеет силу передаточного акта, стоимость квартиры определена сторонами в сумме ... рублей, из которых ... рублей переданы продавцу до "ДАТА", оставшуюся сумму ... рублей покупатель оплачивает до "ДАТА" (л.д. 25-26).

"ДАТА" продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи вышеуказанной квартиры, согласно которому расчет по договору произведен в полном объеме, продавец претензий не имеет (л.д. 31).

"ДАТА" договор купли-продажи квартиры от "ДАТА" и переход права собственности на квартиру к Добрынинской В.М. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области "ДАТА" (л.д. 40).

"ДАТА" в адрес Добрынинской В.М. направлено уведомление Тельтевского А.Д. о погашении в срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в сумме ... рублей (л.д. 8).

Разрешая спор, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает решение принятым судом в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Изменение и расторжение договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Судебная коллегия считает, что законных, то есть предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

Договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в Гражданском кодексе РФ (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости", ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. При этом саму по себе ссылку истца на отсутствие передачи денежных средств в сумме ... рублей в счет оплаты стоимости жилого помещения по договору купли-продажи покупателем продавцу как на существенное нарушение договора покупателем судебная коллегия, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, считает недостаточной для признания названного нарушения со стороны Добрынинской В.М. существенным.

Учитывая изложенное, истцу (продавцу квартиры) ни законом, ни договором купли-продажи не предоставлено право требовать от ответчицы (покупателя квартиры) расторжения договора купли-продажи квартиры даже в случае нарушения ответчицей обязательств по оплате стоимости квартиры.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для отмены законного и обоснованного решения судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы, касающиеся необоснованного принятия во внимание в качестве надлежащего доказательства акта приема-передачи квартиры от "ДАТА" вопреки тому, что истцом была представлена справка об исследовании, проведенном в рамках проверки органами внутренних дел, согласно которому указанный акт подписан не Тельтевским А.Д., не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку исследованы судом с достаточной полнотой и им дана правильная оценка. Выводов, сделанных судом, доводы апелляционной жалобы не опровергают.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии формы акта приема-передачи квартиры от "ДАТА" требованиям Федерального закона "О бухгалтерском учёте" основаны на неправильном его применении к отношениям сторон по настоящему делу. В силу ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 06 декабря 2011 года N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" действие данного закона распространяется на коммерческие и некоммерческие организации, государственные органы, органы местного самоуправления, органы управления государственных внебюджетных фондов и территориальных государственных внебюджетных фондов, Центральный банк Российской Федерации, индивидуальных предпринимателей, а также на адвокатов, учредивших адвокатские кабинеты, нотариусов и иных лиц, занимающихся частной практикой, находящиеся на территории Российской Федерации филиалы, представительства и иные структурные подразделения организаций, созданных в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, находящиеся на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации. Исходя из этого, нормы данного закона к отношениям физических лиц не применяются.

Доводы апелляционной жалобы о том, что положения предварительного договора купли-продажи квартиры от "ДАТА" противоречат основному договору купли-продажи от "ДАТА", вследствие чего обе сделки являются ничтожными, судебной коллегией отклоняются. В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Учитывая, что стороны пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи квартиры на иных условиях, чем это было предусмотрено предварительным договором, последствием таких действий сторон является не ничтожность обеих сделок, а прекращение на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательств сторон, предусмотренных предварительным договором.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Великоустюгского районного суда Вологодской области от 19 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Тельтевского А. Д. по доверенности Охлупиной О. Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: