Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 31 июля 2013 г. по делу N 33-4628

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего Г.И.Федоровой

судей О.В.Герасимовой, Е.П.Иском

при секретаре Н.О.Федотовой

рассмотрела в открытом судебном заседании 31 июля 2013 года гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "СилКрас" к Козлову С. А. о выселении, по встречному иску Козлова С. А. к Обществу с ограниченной ответственностью "СилКрас", Обществу с ограниченной ответственностью "МатХо", Открытому акционерному обществу "Строительное управление N" о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Козлова С. А. на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 06 мая 2013 года.

Заслушав доклад судьи Иском Е.П., пояснения Козлова С.А., его представителя Варфоломеевой Г.П., представителя ОАО "СилКрас" Тельтевского Д.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "СилКрас" обратилось в суд с иском к Козлову С.А. о выселении из жилого помещения - "адрес", взыскании арендной платы за пользование квартирой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты". В обоснование заявленных требований указали, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО "СилКрас" приобрело указанную квартиру у ООО "МатХо". Государственная регистрация договора и регистрация права собственности за истцом регистрирующим органом произведена ДД.ММ.ГГГГ. После оформления права собственности на квартиру собственнику стало известно о невозможности свободного использования жилого помещения, так как в квартире проживает Козлов С.А. Право пользования квартирой ответчик обосновывает наличием заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора аренды жилого помещения, срок действия которого истекает ДД.ММ.ГГГГ. Однако Козлов С.А. не имеет права на проживание в квартире, поскольку не обладает правом собственности или иным правом на пользование квартирой, в том числе по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, так как квартира не была передана ответчику ее первоначальным собственником ОАО СУ- N, то есть, была занята самовольно. С момента подписания сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Козловым С.А. плата за пользование квартирой ни ОАО СУ- N, ни ООО "МатХо" не вносилась, месячная рыночная стоимость за пользование квартирой составляет "данные изъяты". С учетом уточненных исковых требований просили прекратить право пользования Козлова С.А. квартирой "адрес", выселить ответчика из жилого помещения.

Козлов С.А. обратился со встречным иском к ООО "СилКрас", ООО "МатХо", ОАО "Строительное управление N" о признании сделок купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований указал, что первоначально право собственности на квартиру "адрес" было зарегистрировано за АООТ "СУ N" (ОАО "СУ N" с ДД.ММ.ГГГГ), которое предоставило ему указанное жилое помещение по договору аренды на основании решения Совета директоров от ДД.ММ.ГГГГ. Первоначальный договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, а в последующем ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет. По условиям обоих договоров он получил жилое помещение в пользование на указанный в договоре срок с правом выкупа, однако, несмотря на определение стоимости квартиры в момент заключения договоров выкупная стоимость не определена. С момента введения части второй Гражданского кодекса РФ, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, аренда жилого помещения исключена из системы жилищных договоров, что означает сохранение в силе только ранее заключенных договоров аренды (первоначально заключенный с ним договор именовался договором аренды и предоставлял ему право выкупа спорной квартиры за "данные изъяты"). Последующие сделки заключенные между ОАО "СУ N" и ООО "МатХо", и ООО "МатХо" и ООО "СилКрас" по отчуждению спорной квартиры нарушают его права, поскольку не содержат сведений о его праве выкупа спорной квартиры. С учетом уточнения исковых требований просил признать недействительными сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, заключенные между ОАО "Строительное управление N" и ООО "МатХо", между ООО "МатХо" и ООО "СилКрас", в части продажи квартиры "адрес", применив последствия недействительности ничтожной сделки.

Определением Кировского районного суда г. Хабаровска от 28.12.2012г. производство по иску ООО "СилКрас" в части требования о взыскании арендной платы прекращено, в связи с частичным отказом от иска.

Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 06 мая 2013 года исковые требования ООО "СилКрас" удовлетворены. Постановлено выселить Козлова С.А. из квартиры "адрес". С Козлова С.А. в пользу ООО "СилКрас" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты". В удовлетворении встречного иска Козлова С.А. к ООО "СилКрас", ООО "МатХо", ОАО "Строительное управление N" о признании сделок купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки отказано.

В апелляционной жалобе Козлов С.А. считает постановленное судом первой инстанции решение незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что суд неправильно истолковал закон, подлежащий применению по данному делу. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, что вносил квартирную плату, исполнял обязанности собственника жилого помещения. Общество же с момента приобретения права собственности на спорное жилое помещение, обязанности собственника не исполняло. Полагает, что спорное жилое помещение было обременено его правами при заключении обоих сделок, а именно правом пользования и правом выкупа спорного жилого помещения. Кроме того, он имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. Просит решение суда отменить.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора на долевое участие в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ и Постановления Главы администрации г. Хабаровска N от ДД.ММ.ГГГГ за АООТ "СУ N" (с изменениями в части наименования правообладателя, как ОАО "СУ N" от ДД.ММ.ГГГГ) зарегистрировано право собственности на квартиру "адрес" общей площадью "данные изъяты", 2-я очередь строительства.

На основании решения Совета директоров от ДД.ММ.ГГГГ АООТ "СУ N" предоставило 2-комнатную квартиру "адрес" работнику Козлову С.А. по договору аренды без права собственности на квартиру. При этом дата заключения договора аренды достоверно не установлена, поскольку в его тексте указана как ДД.ММ.ГГГГ, а подпись Козлова С.А. датирована ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора арендатор и члены его семьи получают квартиру в пользование на 5 лет; стоимость квартиры на момент заключения договора определена в размере "данные изъяты", выкупная стоимость не определена, арендная плата (оплата за пользование жилым помещением) не может превышать действующих государственных норм и расценок.

ДД.ММ.ГГГГ между Козловым С.А. и ОАО "Строительное управление N" был заключен второй договор аренды указанного жилого помещения, по условиям которого арендатор получает квартиру в пользование на 10 лет, стоимость квартиры на момент заключения договора определена в размере "данные изъяты", в остальном условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ аналогичны условиям первоначального заключенного сторонами договора.

На имя Козлова С.А. на квартиру "адрес" открыты лицевой счет и поквартирная карточка, он был зарегистрирован по указанному адресу по месту пребывания с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 23.11.2010 года (вступившим в законную силу) по гражданскому делу по иску Козлова С.А. к ОАО "Строительное управление N", ОАО "Хабаровский нефтеперерабатывающий завод" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации - Козлову С.А. в удовлетворении иска было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Строительное управление N" (продавец) в лице генерального директора ФИО6, действующего на основании устава, и ООО "МатХо" (покупатель) в лице директора Матвеева С.Б., также действующего на основании устава был заключен договор купли-продажи квартиры "адрес". право собственности за ООО "МатХо" на жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "СилКрас" в лице директора ФИО8 приобрело 2-комнатную квартиру "адрес" общей площадью "данные изъяты". у ООО "МатХо" (продавец) в лице директора ФИО7, действующего на основании устава, принадлежащую продавцу на праве собственности. Квартира передана продавцом покупателю в тот же день по акту передачи вместе с имеющейся технической документацией. Договор купли-продажи был зарегистрирован органом государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ за N, право собственности за ООО "СилКрас" зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись N.

После приобретения квартиры "адрес" ООО "СилКрас" из информации, предоставленной коммунальными службами, стало известно, что в указанном жилом помещении проживает Козлов С.А. В связи с чем, ООО "СилКрас" направило Козлову С.А. требование об освобождении квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ, указав, что он не имеет права собственности или иного права пользования квартирой. Указанное требование до настоящего времени не исполнено, от выселения из занимаемой им квартиры Козлов С.А. отказался, в настоящее время проживает в квартире "адрес". Козлов С.А. обратился в ООО "СилКрас"с письменным предложением не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить с ним договор купли-продажи спорного жилого помещения на условиях договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО "СилКрас" с ООО "МатХо", поскольку при заключении названной сделки не учитывалось его право на выкуп квартиры, которое не исключалось по условиям договора и могло быть реализовано на основании п. 3 ст. 609, п. 1 ст. 624 ГК РФ.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений ст. 30 ЖК РФ, введенного в действие с ДД.ММ.ГГГГ и подлежащего применению к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Разрешая заявленные ООО "СилКрас" исковые требования, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст.ст. 606, 609-610, 614, 624, 675, 684 ГК РФ, и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о выселении Козлова С.А. из спорного жилого помещения, поскольку Козлов С.А. проживает в квартире "адрес" без законных на то оснований. Срок договора аренды спорного жилого помещения истек ДД.ММ.ГГГГ, право пользования жилым помещением по заключенному с ним договору о безвозмездном пользовании имуществом прекратилось. Собственник жилого помещения решения о продлении срока действия договора аренды жилого помещения не принимал, имеет намерение использовать жилое помещение для проживания в нем своих сотрудников.

При этом, на основании положений ст.ст. 166-168 ГК РФ, суд обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о признании сделок купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, поскольку установлено, что сделки заключенные между ОАО "Строительное управление N" и ООО "МатХо", а также между ООО "МатХо" и ООО "СилКрас" соответствуют требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы о выполнении Козловым С.А. обязанностей собственника жилого помещения являются несостоятельными, поскольку он не является собственником спорного жилого помещения, что установлено вступившим в законную силу решением суда.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорное жилое помещение было обременено правами Козлова С.А. при заключении сделок купли-продажи указанного жилого помещения, не основан на законе, поскольку право пользования спорным жилым помещением Козловым С.А. ограничено договором аренды указанного жилого помещения, срок действия которого в истек ДД.ММ.ГГГГ, и не может ограничить права собственника на данное жилое помещение.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, поскольку не опровергают выводы суда, а сводятся к изложению правовой позиции заявителя, выраженной им в суде первой инстанции, являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда.

Руководствуясь ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 06 мая 2013 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью "СилКрас" к Козлову С. А. о выселении, по встречному иску Козлова С. А. к Обществу с ограниченной ответственностью "СилКрас", Обществу с ограниченной ответственностью "МатХо", Открытому акционерному обществу "Строительное управление N" о признании договора, сделки недействительными, применении последствий недействительности сделки оставить без изменения, а апелляционную жалобу Козлова С.А. - без удовлетворения.

Председательствующий: Г.И.Федорова

Судьи: О.В.Герасимова

Е.П.Иском