Апелляционное определение Московского городского суда от 02 июля 2013 N 11-20336/13 (ключевые темы: предварительный договор - договор купли-продажи квартиры - инвестиционный договор - основной договор - обеспечительный платеж)

Апелляционное определение Московского городского суда от 02 июля 2013 N 11-20336/13

Судья: Еленчук М.С.

Гр.дело N 11-20336

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

02 июля 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукашенко Н.И., судей Фроловой Л.А., Грибова Д.В., при секретаре Сивачевой М.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибова Д.В., дело по апелляционной жалобе представителя истца Яржембовича А.Б. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 29 января 2013 г., которым постановлено: отказать в удовлетворении исковых требований Мостовой Е. Ю. к ЗАО "Асоль" о признании права собственности на квартиру

установила:

Мостовая Е.Ю. обратилась в суд с иском к ЗАО "Асоль" о признании права собственности на квартиру, указав в обоснование заявленных требований, что 28 мая 2012 года она заключила с ЗАО "Дон-Строй" предварительный договор N_.. купли-продажи квартиры, предметом которого было оформление в дальнейшем основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры ориентировочной общей площадью _. кв.м., тип _., расположенной на _.-м жилом этаже, код помещения 14.05.01.002 строящегося жилого дома по адресу: г. Москва, ул. _.. (строительный адрес: г.Москва, ул. _.). Стоимость квартиры по договору составила _.. рублей, которые она полностью оплатила ответчику.

23 декабря 2010 года Главным архитектурно-планировочным управлением было подписано заключение для определения адреса объекта. Указанному объекту присвоен адрес: г. Москва, ул_. 31 мая 2011 год было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с завершением строительства органами технической инвентаризации произведен обмер квартиры, квартире присвоен адрес: г. Москва, ул. _., площадь квартиры составила _. кв.м.

По дополнительному соглашению к предварительному договору N_. от 28.05.2012г. купли-продажи квартиры она получила по акту право пользования указанной квартирой, между ею и ООО ДС "Эксплуатация" подписан договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории по адресу: г. Москва, ул. _.., в соответствии с указанным выше договором она производит оплату коммунальных услуг, в том числе за квартиру N_..

Просила суд признать за ней право собственности на квартиру N 7, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Расплетина, д. 21.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Представитель истца по доверенности Яржембович А.Б. в судебном заседании исковые требования поддержал полностью.

Ответчик ЗАО "Асоль" в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено.

3-й лица, Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

29 января 2013 года Хорошевским районным судом г. Москвы постановлено решение, с которым не согласился представитель истца, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Мостовой Е.Ю. удовлетворить.

Представитель истца в заседание судебной коллегии явилась, поддержала доводы апелляционной жалобы.

Ответчик, третьи лица о дате, времени и месте слушания извещены надлежащим образом, представителей в заседание судебной коллегии не направили.

С учетом мнения представителя истца, в порядке ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, на основании решения внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "Дон-Строй" от 04 июля 2012 года (протокол от 04.074.2012г) наименование общества ЗАО "Дон-Строй" было изменено и утверждено новое фирменное наименование общества - Закрытое акционерное общество "Асоль", сокращенное фирменное наименование - ЗАО "Асоль" (л.д.66-70).

Строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. _.., владение _.. осуществлялось ЗАО "Дон-Строй" на основании Инвестиционного контракта от 13 ноября 2002 года N___ (с учетом дополнительных соглашений к нему), заключенного с Правительством города Москвы (л.д. 110-116).

31 мая 2011 год комитет государственного строительного надзора г. Москвы выдал ЗАО "Дон-Строй" разрешение N __ на ввод объекта в эксплуатацию, разрешающего ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Москва, ул. _.. (строительный адрес: г. Москва, СЗАО, __) (л.д.62-65).

28 мая 2012 года между ЗАО "Дон-Строй", именуемым "продавец", с одной стороны, и Мостовой Е.Ю., именуемой "покупатель", с другой стороны, был заключен предварительный договор N_.. купли-продажи квартиры, предметом которого было оформление в дальнейшем основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры без внутренней отделки, ориентировочной общей площадью _. кв.м.. тип _, расположенной на _-м жилом этаже, код помещения 14.05.01.002 строящегося жилого дома по адресу: г. Москва, ул. _., владение _. Стоимость квартиры по договору составила _. рублей (л.д.11-13).

В соответствии с п.2.2. указанного договора в обеспечение исполнения своих обязательств по договору в соответствии с п.1 ст. 329 ГК РФ покупатель осуществляет обеспечительный платеж в размере, равном стоимости квартиры, который будет засчитан в оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры.

Пунктом 2.3. предварительного договора стороны согласовали, что основной договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами при условии полного и надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате квартиры в срок не позднее 2-х месяцев с момента получения покупателем уведомления о наличии свидетельства о праве собственности продавца на указанную квартиру.

В соответствии с п.п. 3.4.1.-3.4.3. предварительного договора, покупатель обязался в течение одного месяца с даты получения уведомления о наличии свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру, явиться в офис продавца и заключить основной договор купли-продажи квартиры, принять квартиру по акту, подписать и передать продавцу необходимые документы для оформления права собственности на квартиру, оплатить расходы продавца по регистрации права собственности покупателя на квартиру (л.д.11-15).

Согласно платежного поручения N 1 от 30 мая 2012 года истцом по предварительному договору от 28 мая 2012 года внесено в качестве обеспечительного платежа _.. руб. (л.д.17).

Дополнительным соглашением от 19.06.2012г. к предварительному договору N_.. купли-продажи квартиры от 28.05.2012г. стороны уточнили, что на условиях основного договора подлежит продаже квартира N_. До регистрации права собственности покупателя на квартиру и подписания передаточного акта на квартиру, продавец на условиях настоящего дополнительного соглашения предоставляет покупателю право пользования квартирой в целях осуществления ремонтно-отделочных работ (л.д.16).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на момент заключения истцом предварительного договора N _. от 28.05.2012г., строительство дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Расплетина, д. 21 было завершено, квартира N _ в указанном доме была построена, что свидетельствует о том, что заключенный истцом договор не может быть квалифицирован как договор инвестирования или долевого участия в строительстве, поскольку денежные средства истца не использовались для создания объекта недвижимости, по поводу которого возник спор.

В соответствии с нормами ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Обосновывая свои исковые требования о признании за ней права собственности Мостовая Е.Ю. ссылалась на то, что путем заключения предварительного договора фактически между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Мостовой Е.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор не представляет собой основной договор купли-продажи квартиры, как об этом указывает истец.

По мнению судебной коллегии, указанный вывод суда является правильным, в решении мотивирован и в апелляционной жалобе по существу не опровергнут.

Согласно разъяснениям, данным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Как следует из материалов дела право собственности на спорную квартиру за ЗАО "Асоль" не зарегистрировано.

Не обладая надлежаще зарегистрированным правом собственности на квартиру _., расположенную по адресу: г. Москва, ул. __, ЗАО "Асоль" не мог передать в установленном законом порядке это право лицу, с которым заключен предварительный договор, а только обязался заключить такой договор в будущем.

В соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях , предусмотренных предварительным договором.

В процессе судебного разбирательства установлено, что основной договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества сторонами не заключен.

Поскольку предварительный договор представляет собой обязательство по заключению в будущем договора о продаже имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором, такой договор сделкой об отчуждении имущества не является и основанием возникновения у истца права собственности на спорное имущество являться не может.

То обстоятельство, что дом, в котором расположено спорное жилое помещение, завершен строительством и введен в эксплуатацию, при отсутствии договора купли-продажи квартиры не может являться основанием для признания за истцом права собственности на указанную выше квартиру.

Ссылка Мостовой Е.Ю. в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что предварительный договор купли-продажи квартиры N_.. от 28.05.2012г. заключенный между ней и ответчиком, является притворной сделкой и в соответствии с нормами пункта 2 ст. 170 ГК РФ к ней должны применяться правила сделки, которую стороны действительно имели в виду, судебная коллегия находит несостоятельным в виду следующего.

Как следует из искового заявления истец требований о признании предварительного договора недействительной сделки и применении к ней правил пункта 2 статьи 170 ГК РФ не заявляла.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что воля ответчика - ЗАО "Асоль" - была направлена на заключение с истцом не предварительного договора, а основного договора купли-продажи.

Довод апелляционной жалобы, что в предварительном договоре купли-продажи от 28 мая 2012 года определены существенные условия договора купли-продажи, основанием для отмены судебного решения быть не может, поскольку в соответствии с п.3 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ предварительный договор и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Доводы апелляционной жалобы, что истец полностью внесла сумму определенную предварительным договором купли-продажи и квартира передана ответчиком истцу, также основанием для отмены судебного решения быть не может, поскольку как следует из условий предварительного договора истец внесла на счет ответчика в соответствии с п.2.2. предварительного договора купли-продажи квартиры N_.. от 28.05.2012г. обеспечительный платеж в размере, равном стоимости квартиры (л.д.11), что подтверждается платежным поручением.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи квартиры N_. от 28.05.2012г. квартира передана ответчиком истцу в пользование с целью осуществления ремонтно-отделочных работ (л.д.16), а не в порядке ст. 556 ГК РФ.

Факт не исполнения ответчиком перед истцом его обязательств по передаче имущества подтверждается также актом сверки взаимных расчетом, согласно которому ответчик имеет перед истцом на 19.06.2012 года задолженность в размере стоимости спорной квартиры (л.д.18).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что между сторонами договор купли-продажи не заключался.

Согласно инвестиционного контракта N _.. от 13 ноября 2002 года с учетом внесенных дополнительных соглашений к инвестиционному контракту раздел имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта, при этом допускается раздел имущества с оформлением Актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по каждому из инвестиционных объектов после завершения строительства соответствующего объекта (л.д.86).

Акт о частичной реализации инвестиционного контракта от 13 ноября 2002 г. N _.. подписан Правительством г. Москвы и ЗАО "Асоль" 24 декабря 2012 года.

Исковые требования заявлены Мостовой Е.Ю. в сентябре 2012 года.

Так, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцом не представлено доказательств того, что ответчик уклоняется от своих обязательств по регистрации права собственности на спорный объект и заключения с истцом основного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 29 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи