Апелляционное определение Московского городского суда от 20 февраля 2013 N 11-2386/13 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - инвестиционный договор - инвестор - купля-продажа)

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 февраля 2013 N 11-2386/13

Судья суда первой инстанции:

Лутохина Р.А. гр. дело N 11-2386

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 февраля 2013 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Зыбелевой Т.Д., судей Фроловой Л.А., Павловой И.П., при секретаре Попугаеве М.Ю., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе Лотаревой Н.В. на решение Хорошевского районного суда города Москвы от 21 сентября 2012 года, которым постановлено:

В иске Лотаревой Н.В. к ООО "ПСФ "КРОСТ" о признании предварительного договора основным, признании права собственности на машино-место N (_) отказать,

установила:

Лотарева Н.В. обратилась в суд с иском к ООО "ПСФ "КРОСТ" о признании предварительного договора основным, признании права собственности на машино-место.

В обоснование иска указала, что 19 апреля 2006 года между ней и ООО "ПСФ "КРОСТ" был заключен предварительный договор N Г-93/42И купли-продажи машино-места N (_) в подземном гараже-стоянке, расположенном в жилом доме по адресу: (_). Основной договор должен быть заключен в течение 30 календарных дней с момента оформления права собственности ООО "ПСФ КРОСТ" на машино-место. Она уплатила полную стоимость машино-места, рублевый эквивалент (_) долларов США - (_) руб., кроме того, согласно п. 4.1.2 договора она исполняет обязанность по уплате расходов по техническому обслуживанию подземного гаража соразмерно площади машино-места N (_), владеет и пользуется указанным машино-местом, несет бремя его содержания. Между тем, согласно протоколу предварительного распределения площади от 26 декабря 2007 года, машиноместо N (_), оплаченное истцом, соглашением между инвестором ООО "ПСФ "КРОСТ" и Правительством Москвы вошло в долю города. Учитывая, что между ней и ООО "ПСФ "КРОСТ" фактически сложились правоотношения, характерные для основного договора купли-продажи, просила суд признать предварительный договор N Г-93/42И купли-продажи машино-места N (_) основным договором купли-продажи, признать за ней право собственности на указанное машино-место N (_) (этаж "п", помещение I) в подземном гараже-стоянке, расположенном в жилом доме по адресу: (_).

Представитель истца по доверенности Скобелева И.А. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО "ПСФ "КРОСТ" Смирнов Д.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель 3-го лица Правительства Москвы Николаева В.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с иском не согласилась.

Представитель 3-го лица Управления росреестра по г. Москве в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Лотарева Н.В. по доводам апелляционной жалобы, подписанной ее представителем по доверенности Меликяном М.Р.

Представитель Управления росреестра по г. Москве, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Лотаревой Н.В. - по доверенности и ордеру Скобелевой И.А., возражения представителя ООО "ПСФ "КРОСТ" по доверенности Шляпникова А.В., представителя Правительства Москвы по доверенности Шаньгиной А.И., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела усматривается, что предметом Инвестиционного контракта от 04 декабря 1998 г. N 158, заключенного между Правительством Москвы и ООО "ПСФ "КРОСТ", является реализация инвестиционного проекта нового строительства "стартового" жилого дома на свободной площадке по адресу: г. Москва, ул. Исаковского, вл. 27/2. В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести строительство объекта по адресу: (_).

Пунктом 3.1. Инвестиционного контракта установлено базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта между сторонами в пропорции: 30% общей жилой и 30% общей нежилой площади в собственность администрации в лице Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы и 70% общей жилой и 70 % общей нежилой площади инвестору.

Распоряжением N 38 генерального директора ООО "ПСФ "КРОСТ" от 31 марта 2004 года утвержден акт Приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченной строительством подземной автостоянки по адресу: (_).

19 апреля 2006 года между ООО "ПСФ "КРОСТ" и Лотаревой Н.В. заключен предварительный договор N Г-93/42-И купли-продажи машино-места N (_), расположенного в подземном гараже жилого дома по адресу: (_).

Согласно п. 1.2 указанного договора, машино-место с момента заключения договора является зарезервированным за покупателем на срок до оформления права собственности на машино-место.

Согласно п. 4.2.2 договора, ООО "ПСФ "КРОСТ" обязуется заключить в течение 30 календарных дней договор купли-продажи со дня регистрации в Росрегистрации права собственности ООО "ПСФ "КРОСТ" на машино-место.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что протоколом предварительного распределения площади от 26 декабря 2007 года подземных гаражей-стоянок по адресам: (_), строящихся в рамках инвестиционного контракта от 04 декабря 1998 года N 158, право на машино-место N (_) закреплено за администрацией в лице Департамента имущества г. Москвы, и, учитывая, что к моменту заключения предварительного договора купли-продажи машино-места N (_) строительство дома было завершено, объект был сдан в эксплуатацию, пришел к выводу о том, что считать истца субъектом инвестиционной деятельности согласно Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" оснований не имеется, в силу чего к данным отношениям должны быть применимы требования гражданского законодательства, регулирующие отношения в сфере договоров купли-продажи.

Руководствуясь ст. 218 ГК РФ и исходя из того, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи машино-место не было свободно от прав третьих лиц, суд отказал истцу Лотаревой Н.В. в удовлетворении исковых требований.

Между тем, судебная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Частью 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Статьей 458 ГК РФ предусмотрен момент исполнения обязанности продавца передать товар.

Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства предать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Лотаревой Н.В., суд первой инстанции не принял во внимание характер спорных правоотношений, основанных на том, что стороны при заключении предварительного договора купли-продажи согласовали все существенные условия договора купли-продажи, что истец полностью и в установленный договором срок произвела оплату недвижимого имущества, оплатила стоимость машино-места N (_) по квитанции к приходному кассовому ордеру N 246 от 20 апреля 2006 года в сумме (_) рублей. Однако ООО "ПСФ "КРОСТ" в нарушение условий вышеуказанного договора машино-место N (_) истцу по акту не передало, основной договор купли-продажи недвижимого объекта не заключило.

Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.

Согласно полученным сведениям из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, зарегистрированные права на спорный объект отсутствуют (л.д. 34).

Лотарева Н.В. в настоящее время использует машино-место N (_), с 01 октября 2009 года по настоящее время ежемесячно оплачивает эксплуатационное и техническое обслуживание машиноместа N 67 в ТСЖ "Исаковского 39", что подтверждается справкой председателя Правления ТСЖ "Исаковского 39" (л.д. 64). Данное обстоятельство также подтверждается копиями извещений и квитанций, в которых указан вид платежа - паркинг.

Таким образом, поскольку стороны фактически выполнили свои обязательства не только по предварительному договору N Г-93/42-И от 19 апреля 2006 года, но и по предполагаемому основному договору, спорное машино-место было передано истцу Лотаревой Н.В., за которое она заплатила установленную цену, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами состоялся не предварительный, а основной договор купли-продажи объекта недвижимости, который фактически исполнен.

То обстоятельство, что между участниками Инвестиционного контракта 26 декабря 2007 года был подписан протокол предварительного распределения площади подземных гаражей-стоянок по адресам: (_), строящихся в рамках Инвестиционного контракта от 04.12.1998 г. N 158, и согласно этому протоколу спорное машино-место распределено администрации города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы, не влечет отказ удовлетворении требований истца о признании за ней права собственности на указанное машино-место, поскольку предварительный договор купли-продажи был заключен между Лотаревой Н.В. и ООО "ПСФ "КРОСТ" до подписания протокола предварительного распределения площади, на момент заключения предварительного договора купли-продажи инвестор ООО "ПСФ "КРОСТ" имел полномочия по распоряжению принадлежащей ему долей объекта инвестиционной деятельности, который был к этому моменту принят в эксплуатацию.

Так, в соответствии с условиями Инвестиционного контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести строительство объекта по адресу: (_), ориентировочным размером обшей жилой площади 18 000 кв.м и вводом в эксплуатацию в 1999-2000 гг. (п. 2.2).

Базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации Контракта устанавливается между сторонами в пропорции: администрации 30% общей жилой площади и 30% общей нежилой площади, инвестору 70% общей жилой площади и 70% общей нежилой площади (п. 3.1). Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору, определяется на основании акта о реализации инвестиционного контракта (п. 3.2).

Судебная коллегия считает, что права Правительства Москвы удовлетворением иска Лотаревой Н.В. не нарушаются, так как акт реализации инвестиционного контракта до настоящего времени не пописан. Согласно письму заместителя генерального директора ООО "ПСФ "КРОСТ" от 11 июля 2012 года, обязательства по передаче Лотаревой Н.В. машино-места N 67 будут исполнены надлежащим образом, непреодолимые обстоятельства, препятствующие этому, отсутствуют, оформление права собственности приобретателей машино-мест планируется начать в 1 квартале 2013 года.

Кроме того, из письма председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства от 24 февраля 2012 года (л.д. 89) и объяснений представителя ООО "ПСФ "КРОСТ" в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что акт предварительного распределения площади представляет собой условное распределение площади, в настоящее время на рабочей группе Градостроительно-земельной комиссии города Москвы решается вопрос о возможности выкупа инвестором машино-мест из доли города в данных объектах.

Таким образом, решение суда от 21 сентября 2012 года нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований Лотаревой Н.В.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2012 года отменить.

Принять новое решение, которым признать за Лотаревой Н.В. право собственности на машино-место N (_) в подземном гараже-стоянке, расположенном по адресу: (_).

Решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности Лотаревой Н.В. на указанное машино-место.

Взыскать с ООО "ПСФ "КРОСТ" в пользу Лотаревой Н.В. расходы на госпошлину (_).

Председательствующий

Судьи