Апелляционное определение Московского городского суда от 20 сентября 2013 N 11-28045/13 (ключевые темы: предмет залога - ипотека - публичные торги - кредитный договор - садовые домики)

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 сентября 2013 N 11-28045/13

Судья: Иванов Д.М. Гр.дело 11-28045/2013

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 сентября 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,

судей Лашкова А.Н., Пендюриной Е.М.,

при секретаре Илюткиной О.А.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Лашкова А.Н.,

дело по апелляционным жалобам Мерцалова М.В. и Мерцаловой И.А.

на решение Тверского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования ЗАО КБ "Универсальные кредиты" к Мерцалову МВ об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Мерцалову М.В.:

-31/100 доли в праве собственности на садовый дом, инвентарный номер 11-23583, лит. А-а2-А1-А2-А3-А4, кадастровый (условный) номер: *, расположенный по адресу: *** область, г. ***, Садовое товарищество "Меаллург-3", уч. 168, установив начальную стоимость для реализации с публичных торгов в размере 2.170.620 руб.;

земельный участок N 168, кадастровый номер *, площадью 811 кв.м., расположенный по адресу: *** область, *** район, Садовое товарищество "Металлург-3", с находящимися на нем строениями и сооружениями: литеры Г-Г 1, Г2-Г3, Г4, установив начальную стоимость для реализации с публичных торгов в размере 2 768 494 руб.,

установила:

ЗАО КБ "Унифин" обратилось в суд с иском к Мерцалову М.В., Семенову А.А., Ленскому В.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что 07 сентября 2005г. между сторонами заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в размере 136 900 долларов США сроком до 21 марта 2013г. под 20% годовых, возврат суммы кредита осуществляется в соответствии с графиком погашения задолженности. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между сторонами заключен договор залога недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, а именно земельного участка N 168, расположенного по адресу: *** область, *** район, СНТ "Металлург-3", кадастровый номер *, общей площадью 811 кв.м, с находящимися на нем садовым домом и строениями: литеры А-А1-а2-аЗ-а4, Г-Г1, Г2-Г3, Г4, общей залоговой стоимостью определенной по соглашению сторон в размере 1 831 673,64 руб.

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается также договорами поручительства от 29 сентября 2005г., заключенными с Семеновым А.А. и Ленским В.В.

Определением Тверского районного суда г. Москвы от 12 ноября 2010 года требования ЗАО КБ "Унифин" к Мерцалову М.В. об обращении взыскания на заложенное имущество выделены в отдельное производство. Ссылаясь на вступившее в законную силу решение Тверского районного суда г. Москвы от 12 ноября 2010 года о взыскании с Мерцалова М.В. в пользу ЗАО КБ "Унифин" задолженности по указанному выше кредитному договору, истец просил обратить взыскание на заложенное имущество ответчика.

В ходе рассмотрения настоящего дела ЗАО КБ "Унифин" исковые требования уточнил и просил обратить взыскание на принадлежащую Мерцалову М.В. 31/100 доли в праве собственности на садовый дом, инвентарный номер 11-23583, с элементами благоустройства (ванной, душами, колонкой, камином, плитой, инженерными оборудованием) лит. Аа2-А1-А2-А3-А4, кадастровый (условный) номер: 50:28:01:01449:001, расположенный по адресу: *** область, г. ***, садовое товарищество "Меаллург-3", уч. 168, установив начальную продажную цену в размере 2 170 620 руб. и на земельный участок N 168, кадастровый номер *, площадью 811 кв.м, расположенный по адресу: *** область, *** район, СНТ "Металлург", с находящимися на нем строениями и сооружениями: литеры Г-Г1, Г2-Г3, Г4, установив начальную продажную стоимость в размере 2 768 494 руб.

Представитель истца ЗАО КБ "Унифин" по доверенности Щерба Е. А. в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования поддержал.

Ответчик Мерцалов М.В. и его представить по доверенности Степанов М.М. в судебное заседание первой инстанции явились, возражал против заявленных требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования Мерцалова И.А., в судебное заседание первой инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого как

незаконного и необоснованного в апелляционных жалобах просят Мерцалов М.В. и Мерцалова И.А., указывая, что судом первой инстанции не правильно были определены обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применены нормы материального права.

Представитель истца ЗАО КБ "Унифин" по доверенности Егоров Н.А. в заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционных жалоб не поддержал, просил оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Ответчик Мерцалов М.В. в заседание судебной коллегии явился, доводы своей апелляционной жалобы поддержал, указал на то, что стоимость заложенного имущества в настоящее время значительно выше стоимости, указанной в договоре залога.

Представитель третьего лица Мерцаловой И.А. по доверенности Рудая Д.И. в заседание судебной коллегии явилась, доводы своей апелляционной жалобы поддержала, против удовлетворения доводов жалобы Мерцалова М.В. возражала.

Третье лицо Мерцалова И.А. в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит изменению в части по следующим основаниям.

Судом установлено, что 07 сентября 2005 года между ЗАО КБ "Унифин" и Мерцаловым М.В. заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в размере 136 900 долларов США сроком до 21 марта 2013 года под 20% годовых. Возврат суммы кредита осуществляется в соответствии с графиком погашения задолженности. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между сторонами 07 сентября 2005 года заключен договор залога недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, а именно земельного участка N 168, расположенного по адресу: *** область, *** район, СНТ "Металлург-3", кадастровый номер *, общей площадью 811 кв.м, с находящимися на нем садовым домом и строениями: литеры А-А1-а2-аЗ-а4, Г-Г1, Г2-Г3, Г4, общей залоговой стоимостью определенной по соглашению сторон в размере 1 831 673,64 руб.

Вступившим в законную силу решением Тверского районного суда г. Москвы от 12 ноября 2010г. с Мерцалова М.В. в пользу ЗАО КБ "Унифин" взыскана задолженность по указанному выше кредитному договору от 07 сентября 2005 года в размере 167 668,51 долларов США, расходы по оплате госпошлины в размере 20 000 руб.

Решением Домодедовского городского суда Московской области от 02 июля 2009 года произведен раздел супружеского имущества Мерцалова М.В. и Мерцаловой И.А., в том числе имущества, которое является предметом залога по договору от 07.09.2005г. Общим имуществом супругов признан садовый дом, инвентарный номер 11-23583, общей площадью 173,6 кв.м, лит. А-а2-А1-А2-АЗ-А4, а также гараж лит Г5, септик лит Г7, артезианская скважина лит. Г6. За Мерцаловой И.А. признано право собственности на _ доли указанного имущества, в удовлетворении исковых требований Мерцаловой И.А. о признании земельного участка N 168 в СНТ "Металлург-3" с находящимися на нем строениями и сооружениями: веранды лит. Г, летней кухни лит. Г1, уборной лит. Г2, душем лит. Г3 совместной собственностью супругов и признании права собственности на 1/2 доли отказано.

Решением Домодедовского городского суда от 28 мая 2012 года увеличена доля Мерцаловой И.А. в праве собственности на садовый дом, расположенный по адресу: *** область, г. ***, садовое товарищество "Металлург-3", участок N 168, до 69/100, уменьшив долю Мерцалова М.В. до 31/100.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из вывода о ненадлежащем исполнении должником обязательств, принятых на себя по кредитному договору.

При определении начальной стоимости для реализации с публичных торгов заложенного имущества суд первой инстанции исходил их того, что стороны соглашения о начальной продажной цене заложенного имущества в ходе рассмотрения дела не достигли, в связи с чем, определил начальную продажную цену на основании отчета оценщика от 26 мая 2011г., исходя из 80% рыночной стоимости заложенного имущества.

Между тем согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору. Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При этом начальная продажная стоимость квартиры, установленная судом, определена исходя из ее стоимости, указанной в заключенном между должником и банком договоре об ипотеке, которая не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом. Впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, исходя из стоимости, определенной заключением экспертизы от 26 мая 2011 года в договоре об ипотеке квартиры, не учел значительный промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке (2005 год) до момента обращения на него взыскания (2012 год), а также положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Доводы Мерцалова М.В. о том, что в настоящее время площадь дома увеличилась, произведены работы по утеплению и наружной отделке дома каменной плиткой, подведен газ, на земельном участке произведены улучшения (участок огорожен каменной стеной, проведены ландшафтные работы), суд перовой инстанции не принял, указав, что данные доводы об увеличении рыночной стоимости предмета залога не свидетельствуют и надлежащих доказательств, объективно подтверждающих данное обстоятельство, ответчиком не представлено.

Однако данные доводы, исходя из вышеизложенного, заслуживают внимания.

Согласно представленному Мерцаловым М.В. отчету об оценке от 13.11.2012г. стоимость дома на момент рассмотрения дела в суде составила 10 700 000 рублей.

С учетом доли Мерцалова М.В. в данном имуществе, которая составляет 31/100, исходя из 80% рыночной стоимости заложенного имущества в виде дома, судебная коллегия полагает, что начальная продажная стоимость для реализации с публичных торгов доли Мерцалова М.В. должна составлять 2 653 000 руб., в связи с чем решение суда в указанной части подлежит изменению.

При этом, решение суда в части земельного участка подлежит оставлению без изменения, поскольку определенная судом начальная стоимость реализации с публичных торгов земельного участка (2 768 494) является выше чем стоимость определенная оценкой представленной Мерцаловым М.В. (2 640 000). Стоимость, определенная судом, представителем истца не оспаривалась.

Доводы апелляционной жалобы Мерцаловой И.А. о том, что земельный участок приобретался фактически на ее денежные средства, также как и строительство дома велось на ее деньги, не могут быть приняты во внимание, поскольку доля Мерцалова М.В. в недвижимом имуществе определена решением Домодедовского городского суда от 28 мая 2012 года, вступившего в законную силу.

Несостоятельны доводы жалобы о том, что предмета залога в настоящее время не существует, поскольку данное обстоятельство опровергается материалами дела.

Иные доводы апелляционных жалоб не содержат оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Тверского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2012 года изменить, изложив резолютивную часть решения в указанной части в следующей редакции:

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Мерцалову М.В.:

-31/100 доли в праве собственности на садовый дом, инвентарный номер 11-23583, лит. А-а2-А1-А2-А3-А4, кадастровый (условный) номер: *, расположенный по адресу: *** область, г. ***, Садовое товарищество "Меаллург-3", уч. 168, установив начальную стоимость для реализации с публичных торгов в размере 2 653 000 руб.

В остальной части решение Тверского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: