Решение Алтайского краевого суда от 15 октября 2013 г. по делу N 21-321/2013

Судья Алтайского краевого суда Зацепин Е.М., рассмотрев жалобу заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Дерявской О. В. на решение судьи Бийского городского суда Алтайского края от 28 августа 2013 года по делу по жалобе должностного лица - директора Общества с ограниченной ответственностью " "***"" Котова А. В. на постановление заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Дерявской О. В. N *** от ДД.ММ.ГГ, которым

директор Общества с ограниченной ответственностью " "***"" Котов А. В., родившийся ДД.ММ.ГГ в " ... ", зарегистрированный по адресу: "адрес",

признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), и подвергнут наказанию в виде административного штрафа в размере " ... " руб.,

УСТАНОВИЛ:

Согласно протоколу об административном правонарушении N *** от ДД.ММ.ГГ, составленному главным специалистом - юристом отдела контроля и надзора в области долевого строительства Государственной инспекции Алтайского края Л.З.С., ДД.ММ.ГГ директор ООО " "***"" Котов А.В., в нарушение ч.1 ст.3, ч.2 ст.19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), допустил привлечение путем принятия в кассу по месту нахождения общества денежных средств в сумме " ... "руб. от Л.Г.И., внесенных с целью приобретения в будущем права собственности на квартиру N ***, общей площадью " ... " кв.м., расположенную во " ... " подъезде на " ... " этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" (в 20 м северо-восточнее жилого дома "адрес"), строительный номер ***, в то время как в Государственную инспекцию Алтайского края проектная декларация на строительство вышеуказанного дома представлена не была (представлена ДД.ММ.ГГ). Общество не имеет надлежащим образом оформленных прав на земельный участок, предоставленный для строительства Объекта с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Действия директора ООО " "***"" Котова А.В. квалифицированы по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ.

По делу вынесено вышеуказанное постановление.

Не согласившись с вынесенным постановлением, Котов А.В. подал в Бийский городской суд жалобу, в которой просил об отмене постановления, ссылаясь на отсутствие в его действиях состава правонарушения, поскольку ч.2 ст.19 Закона на застройщиков не возлагает обязанности представления проектной декларации в контролирующий орган за 14 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства, такой срок установлен лишь для исполнения обязанности по опубликованию либо размещению в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации. Договор аренды земельного участка приведен обществом в соответствие с кадастровым паспортом в части вида разрешенного использования дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ ***.

Решением судьи Бийского городского суда от 28 августа 2013 года постановление заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Дерявской О.В. N *** от ДД.ММ.ГГ отменено, производство по делу прекращено ввиду отсутствия в действиях Котова А.В. состава административного правонарушения.

В жалобе, поданной в Алтайский краевой суд, должностное лицо, вынесшее постановление по делу, просит отменить решение судьи и оставить без изменения постановление, ссылаясь на неправильное толкование и применение судьей ч.1 ст.3 и ч.2 ст.19 Закона, по смыслу которых представление проектной декларации в уполномоченные органы должно быть осуществлено застройщиком до заключения первого договора долевого участия, в ином случае право на привлечения денежных средств участников долевого строительства не возникает; несвоевременное представление застройщиком проектной декларации препятствует осуществлению Государственной инспекцией Алтайского края полномочий по государственному контролю и надзору в области долевого строительства. Изменение соглашением от ДД.ММ.ГГ *** целевого использование земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома для размещения индивидуальной жилой застройки не повлекло устранения нарушений ч.1 ст.3 Федерального закона N 214, в связи с тем, что земельный участок не предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. В извещении о проведении торгов было определено существенное условие договора, которые содержатся в извещении о проведении торгов. Вид разрешенного использования считать технической ошибкой неверно.

Государственная инспекция Алтайского края не получала определения о назначении судебного заседания, а также повестку, чем была лишена возможности участия в рассмотрении жалобы и представления отзыва на жалобу.

Изучив доводы жалобы, поверив дело в полном объеме, выслушав должностное лицо Государственной инспекции Алтайского края - Х.Т.В., настаивавшую на отмене решения судьи, Котова А.В. и его защитника - Б.И.Г., возражавших против удовлетворения жалобы, прихожу к следующему.

В силу ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Отменяя постановление и прекращая производство по делу в связи с отсутствием в действиях Котова А.В. состава вмененного административного правонарушения, судья городского суда правильно исходил из того, что привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно и до представления проектной декларации в контролирующий орган при соблюдении иных требований, предусмотренных Законом (получение разрешения на строительство; опубликование или размещение проектной декларации; государственная регистрация прав на земельный участок).

В соответствии с ч.1 ст.3 Закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу ч.2 ст.19 Закона, проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.Как следует из материалов дела об административном правонарушении, разрешение отдела архитектуры и градостроительства администрации города " ... " на строительство многоквартирного жилого дома N *** получено ООО " "***"" ДД.ММ.ГГ на срок до ДД.ММ.ГГ; договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, от ДД.ММ.ГГ зарегистрирован Управлением Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ; проектная декларация опубликована в средствах массовой информации газете " " ... "" ДД.ММ.ГГ; договор долевого участия в строительстве дома заключен со Л.Г.И. ДД.ММ.ГГ (зарегистрирован ДД.ММ.ГГ), а денежные средства от нее приняты позднее - ДД.ММ.ГГ; проектная декларация представлена в Государственную инспекцию Алтайского края ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, застройщиком - ООО " "***"" исполнены все предусмотренные Законом условия привлечения денежных средств участников долевого строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома: получено разрешение на строительство, осуществлена государственная регистрация права на земельный участок, проектная декларация опубликована в установленный законом срок в средствах массовой информации, а потому вывод судьи об отсутствии оснований для привлечения Котова А.В. к административной ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ является верным.

Указание в жалобе на то, что представление проектной декларации связано с началом привлечения денежных средств участников долевого строительства, со ссылкой на ст.3 Закона, не может быть принято во внимание, поскольку основано на ошибочном толковании норм материального права. Из названной статьи следует, что до привлечения денежных средств от первого участника долевого строительства, помимо иных вышеуказанных условий, достаточно опубликования проектной декларации в средствах массовой информации.

Правильно установив обстоятельства дела и применив материальный закон, судья пришел к выводу о том, что проектная декларация должна быть представлена застройщиком в уполномоченный контролирующий орган, однако законодательно срок для этого не установлен, и совершение данного действия в качестве условия привлечения денежных средств граждан - участников долевого строительства не предусмотрено.

Данный вывод подтверждается и тем, что в ст.19 Закона срок опубликования застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации установлен, причем связан с днем заключения договора с первым участником долевого строительства, при том, что для представления проектной декларации в контролирующий орган такой срок не установлен.

Судом обоснованно отклонен довод административного органа, что на момент привлечения обществом денежных средств гражданки Л.Г.И. общество не имело надлежащим образом оформленного права на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома.

На основании постановления администрации г. " ... " *** от ДД.ММ.ГГ было организовано проведение открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес".

ООО " "***"" было признано участником аукциона, что подтверждается уведомлением МКУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. " ... "" от ДД.ММ.ГГ.

Согласно протоколу о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГ, аукцион признан несостоявшимся, в связи с тем, что в нем участвовало менее двух участников, поэтому, ООО " "***"", как единственный участник аукциона, приобрело право в соответствии с п.27 ст.38.1 ЗК РФ, на заключение договора аренды указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГ между МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г " ... "" (арендодатель) и ООО " "***"" заключен договор аренды земли ***, в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: "адрес".

Согласно п. 1.2 указанного договора, данный земельный участок предоставлен для целей жилищного строительства (жилая зона ЖЗ 2).

Данный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, ООО " "***"" был предоставлен земельный участок, предназначенный для многоэтажной жилой застройки. Этот вывод подтверждается тем, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город " ... ", утвержденными решением Думы города " ... " от ДД.ММ.ГГ *** указанный земельный участок предназначен для формирования жилых районов многоквартирных домов не выше четырех этажей включительно и малоэтажной жилой застройки. МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. " ... "" не отрицало, что при подготовке договора аренды земельного участка, была допущена техническая ошибка, неправильно указан вид разрешенного использования земельного участка.

То обстоятельство, на которое административный орган ссылается в постановлении о привлечении Котова А.В. к административной ответственности, как на нарушение требований закона - а именно, что в п. 1.2 договора аренды вид разрешенного использования земельного участка указан - земельные участки, предназначении размещения домов индивидуальной застройки, в то время, как согласно кадастровому паспорту земельного участка вид его разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, судом правомерно расценено как не свидетельствующее о нарушении законодательства, лишающего застройщика права на привлечение денежных средств граждан для осуществления долевого строительства многоквартирного жилого дома.

При этом из постановления Администрации г. " ... " *** от ДД.ММ.ГГ год и протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГ, усматривается, что предоставленный в аренду ООО " "***"" земельный участок соответствует по своим параметрам данным кадастрового паспорта, в том числе, по виду разрешенного использования, которое предусматривает строительство многоквартирных жилых домов не выше 4-х этажей, а также целям, для которых он был предоставлен обществу - для малоэтажного жилищного строительства.

На момент привлечения Котова А.В. к административной ответственности, в указанный договор аренды было внесено изменение на основании соглашения сторон *** от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым в п. 1.2, раздела 1 договора аренды слова "вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки" заменены словами "вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

Данное соглашение зарегистрировано в Управлении "Росреестра" по АК ДД.ММ.ГГ.

Характер и содержание внесенного в договор аренды изменения подтверждают вывод суда, о том, что в договоре аренды имела место техническая ошибка, устранение которой не потребовало изменения объекта недвижимости, в отношении которого был заключен договор аренды.

Ссылка в жалобе на то, что судьей принята во внимание судебная практика арбитражного суда, а не практика судов общей юрисдикции, несостоятельна, поскольку выводы судьи основаны на законе.

Поскольку органы и должностные лица, составившие протокол и вынесшие постановление об административном правонарушении не являются участниками по делу об административном правонарушении, круг которых перечислен в главе 25 КоАП РФ, их вызов в суд не исключается в случае необходимости для выяснения возникших вопросов, а их извещение о рассмотрении жалобы не является обязательным. Доводы жалобы в части отсутствия возможности участвовать в рассмотрении жалобы представителя административного органа не влекут отмену обжалуемого решения судьи. Кроме того, Государственной инспекцией Алтайского края в материалы дела представлен письменный отзыв на жалобу Котова А.В. об оспаривании постановления по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГ (л.д.38-44), который был учтен при вынесении обжалуемого решения.

Нарушений требований КоАП РФ, влекущих отмену или изменение решения судьи не установлено.

С учетом изложенного, жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 30.7, 30.9 КоАП РФ, судья

РЕШИЛ:

Решение судьи Бийского городского суда Алтайского края от 28 августа 2013 года оставить без изменения, жалобу заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Дерявской О. В. - без удовлетворения.

Судья Зацепин Е.М.