Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 23 октября 2013 г. по делу N 33-3221/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Обносовой М.В.,

судей областного суда: Поляковой К.В., Сухачевой Т.Ю.,

при секретаре Харченко Г.Ф.,

заслушав в открытом судебном заседании в апелляционном порядке по докладу судьи Поляковой К.В. дело по апелляционной жалобе Евдокимова А.Ю. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 29 июля 2013г. по делу по иску Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани к Евдокимову А.Ю. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску Евдокимова А.Ю. к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани о признании договора аренды ничтожным,

УСТАНОВИЛА:

Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани в лице начальника управления Романова А.А. обратилось в суд с иском к Евдокимову А.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения, указав , что в соответствии с условиями типового договора на аренду муниципальных нежилых помещений ** от (дата), заключенного между комитетом по управлению имуществом г. Астрахани и ответчиком, последнему было передано во временное владение и пользование нежилое помещении, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью ** кв.м. для использования под хозяйственные нужды. Срок договора аренды был определен сторонами с (дата) по (дата) В связи с неисполнением своих обязательств за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с (дата) по (дата) в размере ** руб. ** коп., а также начислена пеня в соответствии с п. 10 договора аренды в размере ** руб. ** коп. (дата) ответчику направлялось уведомление о необходимости погашения задолженности. (дата) было направлено уведомление о расторжении договора. При указанных обстоятельствах просили взыскать в пользу МО "Город Астрахань" с ответчика сумму задолженности по арендной плате в размере ** руб. ** коп. и пени в размере ** руб. ** коп. Расторгнуть договор ** от (дата) и обязать ответчика возвратить истцу указанное нежилое помещение.

Определением Кировского районного суда г. Астрахани от 18 июня 2013г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство культуры Астраханской области.

Евдокимов А.Ю. обратился со встречным исковым заявлением, указав, что здание, в котором находится спорное жилое помещение с (дата) является памятником культуры федерального значения "Персидское торговое подворье", включено в перечень памятников истории и культуры республиканского значения Постановлением Совета Министров РСФСР N624 от 04 декабря 1974г., включено в перечень памятников общероссийского значения Указом Президента РФ N176 от 20 февраля 1995г., находится в Государственном реестре культурного наследия РФ "Дом с лавками Аджи Усейнова, Караван Сарай". С (дата) после принятия постановления Верховного Совета РФ от (дата) ** является исключительно федеральной собственностью, и у муниципалитета отсутствовали какие-либо правовые основания для принятия решений в отношении данного имущества и включения его в реестр муниципальной собственности. Кроме того, в настоящее время все жилые помещения, расположенные в спорном здании, приватизированы. С момента приватизации первой квартиры в (дата) здание в целом перестало быть исключительной федеральной собственностью, общие помещения в здании перешли в правовой режим общедолевой собственности граждан и Российской Федерации. Право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение до настоящего времени в ЕГРП не зарегистрировано. Ответчик не является собственником либо квартиросъемщиком в указанном доме. При указанных обстоятельствах просил признать договор ** от (дата) ничтожным как заключенный с нарушением материальных норм ГК РФ и применить последствия его недействительности.

В судебном заседании представитель администрации города Твердохлебова И.Е. первоначальные исковые требования поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, в том числе и по основаниям пропуска срока исковой давности.

Ответчик Евдокимов А.Ю. и его представитель Чугошкин И.Г. в судебном заседании первоначальные исковые требования не признали, в том числе и по основаниям пропуска срока исковой давности, просили удовлетворить встречные исковые требования.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 29 июля 2013г . первоначальные исковые требования удовлетворены в части, расторгнут договор аренды ** от (дата), взысканы с Евдокимова А.Ю. задолженность по арендной плате в сумме ** руб., пени ** руб. ** коп., а всего ** руб. ** коп. В удовлетворении встречных исковых требований Евдокимову А.Ю. отказано.

В апелляционной жалобе Евдокимов А.Ю. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения, указав, что просит признать незаконными действия Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани по включению в реестр муниципальной собственности подвальных нежилых помещений, расположенных в указанном жилом доме, признать договор аренды ничтожным и применить последствия ничтожной сделки, при этом приводит доводы, ранее изложенные во встречном исковом заявлении.

На заседание судебной коллегии стороны , будучи надлежаще извещенными, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили, причину неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах в силу ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав докладчика по делу, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения по доводам жалобы.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани и ответчиком был заключен типовой договор аренды ** от (дата), согласно которому ответчику было сдано в пользование на условиях аренды нежилое помещение площадью ** кв.м. в подвале в кирпичном доме по адресу: "адрес", для использования под хозяйственные нужды. Срок договора с (дата) по (дата) Срок аренды продлевался по (дата)

Согласно выписке ** из Реестра муниципального имущества г. Астрахани на (дата) нежилое помещение литера " **", расположенное по адресу: "адрес", общей площадью ** кв.м., включено в реестр на основании Решения Астраханского городского Совета народных депутатов от (дата) ** "Об утверждении перечня объектов народного образования, культуры, здравоохранения, спорта и коммунального хозяйства, передаваемых в муниципальную собственность города Астрахани", решения малого Совета Астраханского областного Совета народных депутатов от (дата) ** "О передаче объектов в муниципальную собственность города Астрахани" (л.д.14).

По сведениям Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области нежилые помещения в домовладении, расположенном по адресу: "адрес", в Реестре государственного имущества Астраханской области не числятся (л.д.67).

Согласно представленному истцом расчету задолженности по оплате по договору аренды ответчиком оплата произведена дважды: (дата) в размере ** руб. и (дата) - ** руб. ** коп. (л.д.3-7). Задолженность по договору аренды за период с (дата) по (дата) составила ** руб., пени - ** руб. ** коп., всего ** руб. ** коп. (л.д.71-72).

Удовлетворяя первоначально заявленные требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что срок исполнения обязательств по внесению платы за фактическое использование нежилого помещения, принятых ответчиком, нарушен, требования истца обоснованы.

Подпунктом "в" п. 14 Типового договора аренды предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а "арендатор" выселению, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Судом установлено, что арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В адрес ответчика направлялось уведомление от (дата) о необходимости погашения образовавшейся задолженности (л.д.15), (дата) в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора, полученное ответчиком (дата) (л.д.17,18).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно расторг договор аренды, поскольку были установлены основания, предусмотренные договором, для его расторжения.

Мотивированных возражений против размера задолженности по арендным платежам стороной ответчика представлено не было, как не был представлен и иной расчет задолженности. Суд первой инстанции правильно согласился с представленным истцом расчетом, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования в пределах срока исковой давности в три года.

Проверен судом и не опровергнут ответчиком расчет пени, предусмотренной п. 10 Типового договора, согласно которому за просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере **% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Обоснованы выводы суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора аренды от (дата) ничтожным по основания ст. 168 ГК РФ в связи с пропуском Евдокимовым А.Ю. срока исковой давности. При этом судом правильно применены положения п. 1 ст. 181 ГК РФ, согласно которому срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Акт приема-передачи спорного имущества подписан (дата) (л.д.11), также как и типовой договор аренды нежилого помещения, следовательно, исполнение по указанной сделке началось (дата), со встречными исковыми требованиями Евдокимов А.Ю. обратился (дата) Требований о восстановлении пропущенного срока и признании причин пропуска срока исковой давности уважительными Евдокимовым А.Ю. не заявлялось.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств. Следовательно, установление иных обстоятельств, на которые указано Евдокимовым А.Ю. во встречном исковом заявлении и апелляционной жалобе, не требуется.

Кроме того, Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. N3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Согласно Приложению N3 к указанному постановлению к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Таким образом, объекты, указанные в приложении N3, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов по решению Совета народных депутатов.

Во исполнение вышеуказанного постановления на основании решения Астраханского городского Совета народных депутатов от (дата) ** "Об утверждении перечня объектов народного образования, культуры, здравоохранения, спорта и коммунального хозяйства, передаваемых в муниципальную собственность города Астрахани", решения малого Совета Астраханского областного Совета народных депутатов от (дата) ** "О передаче объектов в муниципальную собственность города Астрахани" спорное нежилое помещение, как находящееся в жилищном фонде, было отнесено к муниципальной собственности МО "Город Астрахань" и зарегистрировано в реестре муниципального имущества.

Данное имущество на (дата) было передано на баланс ЖЭУ ** (л.д.40-41). Более того, как следует из поэтажного плана строения по состоянию на (дата) (л.д.19) спорное нежилое помещение уже на тот момент было сформировано как самостоятельное. Доказательств того, что на момент первой приватизации на (дата) (л.д.113) спорное нежилое помещение фактически использовалось в качестве общего, в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика по первоначальному иску суду представлено не было. При указанных обстоятельствах довод жалобы о том, что в отношении спорного имущества после первой приватизации у собственников помещений в многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности, также является несостоятельным.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся к повторному изложению встречных исковых требований и к несогласию с оценкой суда установленным по делу обстоятельствам, а также основаны на неверном толковании закона, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены вынесенного решения.

Требования жалобы о признании незаконными действий Управления муниципальным имуществом администрации г. Астрахани по включению в реестр муниципальной собственности подвальных нежилых помещений, расположенных по указанному выше адресу, подлежит отклонению, поскольку является новым требованием, которое не было заявлено и не являлось предметом исследования в суде первой инстанции.

Довод встречного иска о том, что Евдокимов А.Ю. не является собственником жилого помещения в указанном доме или квартиросъемщиком, не является юридически значимым обстоятельством при рассмотрении дела, поскольку не влияет на выводы суда о том, что стороной по договору аренды являлся именно ответчик.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено. Судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, не находит оснований для его отмены.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 29 июля 2013 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Евдокимова А.Ю. - без удовлетворения.