Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 22 октября 2013 г. по делу N 33-3760

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мотлоховой В.И.,

судей: Кущевой А.А. и Стефановской Л.Н.,

при секретаре Емельяновой Ю.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 октября 2013 года

апелляционные жалобы Мещерякова А.Д., представителя администрации г. Белгорода

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 22 мая 2013 года по делу по иску администрации г. Белгорода к Мещерякову А.Д. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, встречному иску Мещерякова А.Д. к администрации г. Белгорода об изменении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Мотлоховой В.И., объяснения Мещерякова А.Д., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя администрации г. Белгорода Соловьевой А.А., считавшей жалобу необоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

04 мая 2012 года муниципальное образование городской округ "Город Белгород" в лице администрации г.Белгорода -арендодатель и Мещеряков А.Д.- арендатор заключили договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду согласно распоряжению администрации г.Белгорода от 26 января 2012 года N земельный участок площадью "данные изъяты" для строительства паркинга и открытых автостоянок на 250 машино-мест, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов. Договор заключен сроком на 3 года до 26 января 2015 года. По соглашению сторон условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами, с 26 января 2012 года. Срок освоения земельного участка 3 года. Арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком за период с 26.01.2012 года по 26.01.2013 года в течение 10 календарных дней от даты подписания договора в размере "данные изъяты", согласно отчету независимого оценщика - государственного унитарного предприятия Белгородской области "Оценщик". Арендная плата за очередной год вносится арендатором единовременно в полном объеме на счета органов федерального казначейства с момента осуществления сверки арендных платежей, указанных в п.2.5, но не позднее 25 числа месяца, предшествующего началу выплат арендных платежей по договору (за период с 26.01.2013 года по 26.01.2014 года до 25 декабря 2012 года; за период с 26.01.2014 года по 26.01.2015 года - до 25 декабря 2013 года). Арендная плата на последующие годы может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае, если указанная в Приложении N 1 сумма окажется меньше арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными участками, рассчитанной на основании ставок земельного налога, действующих в соответствующем году.

Договором установлены ограничения в использовании земельного участка в охранных зонах: канализации на площади 161 кв.м.; водопровода на площади 221 кв.м.; ограничения прав на земельный участок в виде условий: начало строительства (получение разрешения на строительство) в течение года со дня подписания сторонами договора аренды земельного участка; ввод объекта в эксплуатацию (получение разрешения на ввод) в течение 3-х лет со дня подписания сторонами договора аренды земельного участка.

Договор 22.06.2012 года зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок фактически передан Мещерякову А.Д. по акту приема-передачи от 26 января 2012 года сроком на 3 года до 26 января 2015 года.

Мещерякову А.Д. в сентябре и ноябре 2012 года направлялись претензии с требованием о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате.

В ответ на претензию Мещеряков А.Д., указал на то, что готов оплатить задолженность по арендной плате после внесения изменения в договор о начальном сроке платы арендных платежей, и определения начальной даты - даты государственной регистрации договора в установленном законом порядке.

Дело инициировано иском администрации г. Белгорода, заявившей требование о взыскании с Мещерякова А.Д. задолженности по договору аренды в сумме "данные изъяты" за период с 26.01.2012 года по 26.01.2013 года, "данные изъяты"- пени за период с 14.05.2012 года по 01.03.2013 года.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, уточнив период задолженности, указав его с 26.01.2012 года по 26.01.2014 года.

Мещеряков А.Д. обратился со встречными требованиями к администрации г.Белгорода, в которых просит обязать администрацию г.Белгорода внести изменения в п.2.1 договора аренды N от 04.05.2012 года, устанавливающий дату начала действия договора, определив его следующее содержание: п.2.1 "Настоящий договор заключен сроком на 3 года до 04 мая 2015 года, вступает в силу с момента государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области"; обязать администрацию г.Белгорода внести изменения в п. 2.3 договора аренды, устанавливающий порядок и сумму арендных платежей, определив его содержание: п. 2.3 "Арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком в течение 10 календарных дней от даты устранения препятствий к использованию земельного участка по назначению: с 29.01.2013 года в размере "данные изъяты" за период 12 месяцев.; обязать администрацию г.Белгорода внести изменения в п.2.4 договора аренды, устанавливающий порядок оплаты, определив его содержание: "Арендная плата за очередной год вносится арендатором единовременно в полном объеме на счета органов федерального казначейства в течение 30 (тридцати) дней с 29 января текущего года"; обязать арендодателя внести изменения в п. 2.6 договора, устанавливающий неустойку, определив его содержание: "в случае неуплаты арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки рефинансирования ЦБР".

В судебное заседание Мещеряков А.Д. не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, возражал против удовлетворения исковых требований администрации г.Белгорода, поддержал встречные исковые требования.

Представитель администрации г. Белгорода возражал против удовлетворения встречных требований Мещерякова А.Д.

Решением суда исковые требования истца признаны обоснованными в части. Суд взыскал с Мещерякова А.Д. задолженность по арендной плате за период с 26.01.2012 года по 26.01.2014 года в сумме "данные изъяты" и неустойку за период с 14.05.2012 года по 01.03.2013 года в размере "данные изъяты". В удовлетворении остальных требований администрации и встречных требований Мещерякова А.Д. к администрации г. Белгорода отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Белгорода просит изменить решение суда в части взысканной судом суммы неустойки, ссылаясь на необоснованное снижение её судом до "данные изъяты".

В апелляционной жалобе Мещеряков А.Д. просит об отмене решения суда, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела по доводам апелляционных жалоб, судебная коллегия считает их не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Статьей 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Из материалов дела следует, что по заключенному сторонами договору аренды от 04.05.2012 года ответчику предоставлен земельный участок N площадью "данные изъяты" для строительства паркинга и открытых автостоянок на 250 машино-мест, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, с уплатой арендных платежей не позднее 25 числа месяца, предшествующего началу выплат арендных платежей по договору (за период с 26.01.2013 года по 26.01.2014 года до 25 декабря 2012 года; за период с 26.01.2014 года по 26.01.2015 года - до 25 декабря 2013 года). В соответствии с п.4.3.4 арендатор обязан своевременно вносить, в соответствии с п.2.4 договора, арендную плату.

Согласно условиям договора аренды земельного участка за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки (п.2.6).

Как установлено судом первой инстанции, ответчик не производил своевременную уплату арендных платежей согласно п.2.4 договора аренды, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате в сумме "данные изъяты" за период с 26.01.2012 года по 26.01.2014 года. В связи с этим суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в указанном размере. Суд также посчитал обоснованными требования истца о взыскании неустойки за просрочку исполнения ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы и, применив ст. 333 ГК РФ, взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере "данные изъяты".

Отказывая в удовлетворении встречных требований ответчика об обязании истца внести изменения в условия договора, суд исходил из положений ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ст. 450, 451 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Ответчиком не представлено суду данных о наличии обстоятельств, являющихся в силу указанных норм права, основанием для удовлетворения его требования об изменении условий договора. Выводы решения в этой части являются правильными.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что договор аренды земельного участка, подлежащий государственной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации; что суд не принял во внимание дату фактической возможности пользования ответчиком земельным участком и обоснованность размера арендной платы с учетом его обременения и охранных зон; что в акте приема - передачи не содержатся данные, относящиеся в силу ст.ст. 432, п.3 ст.697 ГК РФ к существенным условиям договора; что права и обязанности по договору возникли у сторон с момента его государственной регистрации, не влияют на правильность судебного решения.

Из акта приема- передачи земельного участка в аренду следует, что земельный участок площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: : "адрес" передан истцом ответчику в аренду 26.01.2012 года сроком на 3 года до 26.01.2015 года, что свидетельствует о том, что ответчик пользуется арендованным имуществом с этого времени, и впоследствии стороны оформили свои арендные отношения в установленном законом порядке, подтвердив условиями договора факт пользования арендованным имуществом с момента его фактической передачи, что не противоречит требованиям закона.

Доводы жалобы о том, что стоимость аренды определена без учета обременения и охранных зон не соответствует Особым условиям договора, где установлены такие ограничения и обременения.

Ссылка на то, что после заключения договора аренды к нему был предъявлен иск ООО "Оконные технологии" о взыскании неосновательного обогащения в связи с пользованием им принадлежащими обществу коммуникациями, проходящими по арендованному участку, что через арендованный участок проходит газопровод высокого давления, принадлежащий ООО "Металлострой", и налагающий ограничения в использовании земельного участка для строительства на площади "данные изъяты" не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца об оплате арендных платежей.

В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. Арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы при наличии устранимых недостатков, либо удержать понесенные им расходы на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. При наличии неустранимых недостатков арендатор вправе в соответствии с ч.1 ст. 612, ст.620 ГК РФ требовать расторжения договора. Ссылаясь на положения указанных норм, ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, какие неоговоренные договором аренды недостатки, препятствующие использованию его по назначению, имеет переданный ему земельный участок, являются ли эти недостатки устранимыми либо неустранимыми, какие убытки причинены ему в результате этих недостатков, соответствуют ли они соразмерности требуемого ответчиком уменьшения арендной платы. Ссылка на то, что земельный участок площадью "данные изъяты" им не может быть использован, не является основанием для уменьшения ежемесячной арендной платы, поскольку этот земельный участок находится у него в аренде. Истец не представил доказательств, свидетельствующих о невозможности его использования для стоянки автомобилей, и не ставил вопрос об изменении, в связи с этим, условий договора в части размера переданного ему в аренду земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы истца о необоснованности снижения судом размера начисленной истцом неустойки со "данные изъяты" до "данные изъяты", не убедительны. Ответчик в своем встречном иске ссылался на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом закон не содержит перечня обстоятельств, влекущих уменьшение неустойки, либо иных критериев, которыми ограничивались бы дискреционные полномочия суда на уменьшение неустойки.

Снижая размер начисленной неустойки до "данные изъяты", суд исходил из конкретных обстоятельств дела и, руководствуясь положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Учитывая компенсационную природу взыскиваемой неустойки, ее значительный размер, суд правильно счел возможным ее уменьшить.

Ввиду изложенного довод жалобы истца о неправомерном уменьшении судом размера взыскиваемой неустойки, судебная коллегия находит несостоятельным.

При разрешении спора судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства и применены нормы материального права. Выводы решения, основанные на представленных сторонам и оцененных судом доказательствах, являются верными. Оснований для отмены судебного постановления по доводам апелляционной жалобу не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 22 мая 2013 года по делу по иску администрации г. Белгорода к Мещерякову А.Д. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, встречному иску Мещерякова А.Д. к администрации г. Белгорода об изменении договора аренды земельного участка оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи