Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 09 октября 2013 г. по делу N 33-4490/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Крамаренко О.А.,

судей Коноваленко А.Б., Ивановой О.В.,

при секретаре Скворцовой Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Тикутиса В.В.-И. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 30 июля 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Тикутиса В.В.-И. к ООО "Балтийский Дом недвижимости" о признании права собственности на нежилое помещение литер N из литера N с КН N, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенное по адресу: "адрес".

Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения представителя истца Тикутиса В.В.-И. - Прутского Б.В., поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Тикутис В.В.-И. обратился в суд с иском к администрации МО "Гурьевский муниципальный район" о признании права собственности на нежилое помещение литер N из литера N с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенное по адресу: "адрес".

В ходе рассмотрения дела истец заменил ответчика на ООО "Балтийский Дом недвижимости", указав, что 20.07.2007 года между ним и ООО "Балтийский Дом недвижимости" был заключен договор участия в долевом строительстве крытых автостоянок, по которому он оплатил стоимость объекта долевого участиям в сумме "данные изъяты" руб. Предметом договора явилось строительство первой очереди строительства трех крытых автостоянок по девять блок - секций на земельном участке с КН N по строительному адресу: "адрес". Его доля по данному договору была определена в виде блок - секции N, общей площадью "данные изъяты" кв.м. Впоследствии между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому ему передано указанное нежилое помещение. С 15.11.2007 года и до настоящего времени он непрерывно владеет и пользуется им, однако до октября 2012 года за регистрацией прав не обращался. При обращении 24.10.2012 года в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности ему в такой регистрации было отказано, поскольку по состоянию на октябрь 2012 года у ООО "Балтийский Дом недвижимости" отсутствует зарегистрированное право на указанный выше земельный участок с КН N. Предусмотренные для сторон сделки долевого участия в строительстве обязательства были исполнены сторонами в полном объеме. Полагает, что воспользоваться способом защиты прав, предусмотренным ст. ст. 165, 551 ГК РФ, он не может по основаниям указанным в отказе в государственной регистрации. Считает, что данный договор является надлежащим правоустанавливающим документом, подтверждающим возникновение у него в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ права собственности на спорное имущество.

Судом вынесено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Тикутис В.В.-И., не соглашаясь с выводами суда, просит решение отменить и вынести новое об удовлетворении иска.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации МО "Гурьевский район" N от 19.04.2004 года предоставлен ООО "Балтийский Дом недвижимости" в аренду сроком до 01.05.2007 года земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. из земель поселений с КН N для строительства 35-ти квартирного жилого дома и 59-квартирного жилого дома со встроено-пристроенным помещением детского клуба в пос. М. Г-го района К-ой области по "адрес".

Во исполнение данного постановления 22.04.2004 года между администрацией МО "Гурьевский район" и ООО "Балтийский Дом недвижимости" заключен договор аренды земельного участка N121, который в установленном законом порядке был зарегистрирован.

По соглашениям сторон N от 14.03.2005 года, N от 18.09.2006 года, N от 18.05.2007 года, N от 11.12.2009 года срок договора аренды N от 22.04.2004 года был продлен до 01.05.2014 года, в пункт договора 1.1 внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка с КН N с "для строительства 35-ти квартирного жилого дома и 59-квартирного жилого дома со встроено-пристроенным помещением" на "для строительства 66-квартирного жилого дома и 84-квартирного жилого дома, 16-квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трех крытых автостоянок по 9 блок-секций".

Из представленных в суд документов следует, что в составе проекта строительства 59-квартирного (в последующем 66-квартирного) жилого дома было предусмотрено строительство двух крытых автостоянок легкого типа.

04.04.2006 года администрацией Гурьевского городского округа ООО "Балтийский Дом недвижимости" выдано разрешение N на строительство объектов капитального строительства - двух крытых автостоянок по 9 блок-секции (первая очередь) и одной крытой автостоянки из 9 блок-секций (вторая очередь), на земельном участке с КН N.

По завершению строительства и проведения технической инвентаризации был создан объект капитального строительства - крытая автостоянка (литер N), общей площадью "данные изъяты" кв.м., по адресу: "адрес".

09.10.2007 года администрацией МО "Гурьевский городской округ" ООО "Балтийский Дом недвижимости" выдано разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию N.

Как видно из представленных документов, вновь созданный объект права возведен в границах земельного участка с кадастровым номером N в комплексе с жилыми домами и другими крытыми автостоянками.

Строительство объектов капитального строительства на данном земельном участке осуществлялось ООО "Балтийский Дом недвижимости" с привлечением денежных средств граждан, за которыми в настоящее время осуществлена регистрация права собственности на расположенные в этих объектах жилые помещения и нежилые помещения.

12.04.2011 года договор аренды N от 22.04.2004 года в отношении указанного выше земельного участка между администрацией МО "Гурьевский муниципальный район" и ООО "Балтийский Дом недвижимости" расторгнут по соглашению сторон.

Тикутис В.В.-И., обращаясь в суд с иском к ООО "Балтийский Дом недвижимости", и заявляя требование о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение сослался на заключенный им с ООО "Балтийский Дом недвижимости" договор участия в долевом строительстве крытых автостоянок от 20.07.2007 года и акт приема-передачи от 15.11.2007 года.

Из условий представленного договора следует, что Тикутис В.В. - И. вносит денежные средства в строительство первой очереди строительства трех крытых автостоянок по девять блок-секций по адресу: "адрес" в размере "данные изъяты" руб., доля Тикутиса В.В.-И. определена в виде блок-секции N, расположенной на земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м., с КН N, находящейся в первой крытой автостоянке, входящей в первую очередь строительства, общей площадью "данные изъяты" кв.м., в строящемся объекте.

В пункте 6.1 договора долевого участия, заключенного между Тикутисом В.В. - И. и ООО "Балтийский Дом недвижимости", также содержится указание на обязательность регистрации этого договора в Управлении Федеральной регистрационной службе Калининградской области.

Из представленного акта приема-передачи от 15.11.2007 года следует, что Тикутисом В.В.-И. условия договора долевого участия от 20.07.2007 года выполнены, им внесена денежная сумма в размере "данные изъяты" руб. Также в этом акте указано, что каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен, у сторон нет друг к другу претензий имущественного и иного характера по существу договора долевого участия от 20.07.2007 года.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ N214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, указанный выше договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных Тикутисом В.В.-И. исковых требований соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права, поскольку отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является препятствием для признания за ним права собственности на спорное нежилое помещение.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции не вправе был делать вывод об отсутствии обстоятельств, свидетельствующих об уклонении ООО "Балтийский Дом недвижимости" от регистрации договора долевого участия в строительстве, а также об отсутствии обстоятельств, препятствующих регистрации этого договора, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении заявленных Тикутисом В.В.-И. требований о признании права собственности.

С учетом ввода в эксплуатацию спорного нежилого помещения после заключения договора долевого участия в строительстве и до его передачи Тикутису В.В.-И. по акту приема -передачи, судебная коллегия считает, что у суда отсутствовали основания для вывода, основанном только на данных технической инвентаризации, о приобретении Тикутисом В.В.-И. по данному договору уже оконченного строительством нежилого помещения.

Однако данное обстоятельство не влияет на приведенные выше выводы суда об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2 - 5 ст. 16 Вводного закона, с учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, выводы суда о том, что после ввода объектов капитального строительства на сформированном земельном участке с КН N и регистрации права собственности на расположенные в них жилые и нежилые помещения, расторжения с ООО "Балтийский Дом недвижимости" договора аренды N от 22.04.2004 года, земельный участок под этими объектами недвижимости в силу закона переходит в общую долевую собственность собственникам таких помещений, а также о том, что заявленными требованиями о признании права собственности на спорное нежилое помещение затрагиваются права и законные интересы других собственников помещений в объектах капитального строительства, находящихся на данном земельном участке, вопреки доводам жалобы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются правильными.

Решение суда не содержит выводов о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом дома, поэтому доводы жалобы об этом, а также другие доводы жалобы правового значения не имеют.

Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328,

329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 30 июля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: