Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 10 сентября 2013 г. по делу N 33-3186

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Шевченко Г.М.

и судей Мартыновой Т.А., Баталовой С.В.

при секретаре Скрябиной А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове 10 сентября 2013 г. дело по апелляционным жалобам К. и Л., Б. на решение Первомайского районного суда г. Кирова от 11 июля 2013 г., которым постановлено:

иск Б., Л., К. удовлетворить частично.

Признать незаконной реконструкцию, произведенную З., в нежилом помещении, общей площадью 231,7 кв.м., кадастровый номер N, расположенном в подвальном помещении по адресу "адрес"

Обязать З. восстановить данное нежилое помещение, привести в состояние, существовавшее на 12.04.2012 года.

В остальной части иска отказать.

Заслушав доклад судьи Шевченко Г.М., Б.., Л. К.., поддержавших жалобы, третьих лиц: представителя ООО Ж П. С.., А. Я.., Ш.., Ц. Ф.., А. В. У.., Б.В., К.В. К.., Ш. С.А.., С.В. Б.Н. С.Е.., поддержавших жалобу, З. полагавшего решение суда законным, представителя ООО 2 и ООО 1" Б Е.В., представителя банк У.М. полагавших решение суда правильным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Б.., Л.., К. обратились в суд с иском к З. ООО 2 ООО " 1 банк ОАО о признании права, истребовании имущества, о признании недействительным зарегистрированного права, о признании сделок ничтожными, возложении обязанностей, о признании незаконной реконструкции, о прекращении ипотеки. Указали, что являются собственниками многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес". В указанном доме в нежилом подвальном помещении находится система инженерных сетей с запорно-регулирующей арматурой и элементами обслуживания, данные инженерные коммуникации обслуживают более одного помещения в данном доме. Подвальное помещение принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности и относится к общему имуществу. Весной 2012 года им стало известно, что указанное нежилое подвальное помещение приобрел З. по договору купли-продажи у ООО 2 которое его приобрело у ООО " 1" (правопреемник ОАО " 1"), приобретенное ОАО " 1" у Л. и собирается открыть в подвале торговую точку. Кроме того, на указанное подвальное помещение зарегистрирована ипотека в пользу банк на основании договора залога недвижимого имущества от 30.05.2012 г. Считают, что данные сделки ничтожны. Ранее в подвал имели доступ и обслуживающая организация и управляющая организация, в настоящее время попасть в подвал невозможно, поскольку З. установил там дополнительную дверь и ключи обслуживающей организации не предоставляет.

По ходатайству истцов в качестве соответчиков по делу привлечены Л. Ш.., ТОО В ОАО завод (т.2,л.д. 73-75). В качестве третьих лиц по делу привлечены собственники помещений в доме "адрес" (т.1, л.д. 165-167).

С учетом уточненных исковых требований просили признать право общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 231.7 кв.м., кадастровый номер N, расположенное в подвальном этаже дома (технический подвал) по адресу: "адрес" за собственниками помещений многоквартирного дома; истребовать спорное нежилое помещение из чужого незаконного владения З обязав его освободить помещение и передать ключи от него, признать недействительным зарегистрированное за З. право собственности на спорное нежилое помещение, указать, что решение суда является основанием для исключения Управлением Росреестра по Кировской области записи о государственной регистрации права собственности на помещение за З. из ЕГРП; по основаниям ст.209,289,290 ГК РФ признать ничтожным договор купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенный 20.02.2012 г. между ООО 1 (правопреемник ОАО 1) и ООО " 2 без применения последствий недействительности ничтожной сделки, признать ничтожным договор купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенный 12.04.2012 г. между ООО 2 и З без применения последствий недействительности ничтожной сделки, прекратить ипотеку (залог) спорного нежилого помещения, по договору залога, заключенному 30.05.2012 г. между банк ОАО и З указать, что решение суда является основанием для исключения Управлением Росреестра по Кировской области записи о прекращении залога на помещение за банком ЕГРП, признать незаконной проведенную З. реконструкцию спорного нежилого помещения, обязать последнего восстановить положение, существовавшее до реконструкции нежилого помещения, в том числе, разработать проектную документацию по восстановлению монолитного пояса ограждающей конструкции многоквартирного дома "адрес" в соответствии с требованиями действующего законодательства, выполнить работы по восстановлению жесткости и прочности монолитного пояса в несущей ограждающей конструкции многоквартирного дома в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Определением Первомайского районного суда г. Кирова от 09.04.2013 г. прекращено производство по делу в части требований о применения последствий недействительности договоров купли-продажи от 20.02.2012 года между ООО " 1 и ООО 2 от 12.04.2012 года между ООО 2 и З и признании ничтожным договора залога, заключенного между АКБ банк ОАО и З. в связи с отказом от иска в этой части и принятием отказа от иска судом (т.3 л.д. 109-110).

Судом постановлено указанное выше решение.

С решением суда не согласны Б. и Л.., в жалобе ставят вопрос о его отмене и удовлетворении исковых требований как соответствующих правоприменительной практике, считают, что суд не применил закон, подлежащий применению, неверно толковал закон, суд не применил нормы закона о совладении, подлежащие применению.

С решением суда не согласна К.., в жалобе просит об отмене решения суда и удовлетворении исковых требований, считает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению, установленные судом в решении обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В отзыве на жалобы Управление Росреестра по Кировской области указывает на законность и обоснованность принятого решения. Полагает, что апелляционные жалобы должны быть оставлены без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела и содержания решения следует, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для данного дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, каких-либо нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права судом при рассмотрении дела не допущено.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181, так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Как следует из правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П, добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Из материалов дела следует, что собственником нежилого помещения, общей площадью 231,7 кв.м., расположенного в подвальном этаже дома, номера на поэтажном плане 2, 5, 8-13, 15-20, 20а, 21-24, 42, по адресу: "адрес", является З. (т.1, л.д. 23-24).

Данное нежилое помещение было приобретено З ... по договору купли-продажи от 12 апреля 2012 года у ООО 2 за "данные изъяты" руб., полученные в кредит у Банка от 11 апреля 2012 года. Между АКБ " банк ОАО и З. 30 мая 2012 года заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) (т.1 л.д. 169-170).

Ранее спорное помещение было продано "адрес" заводом завод ТОО В затем по договорам купли-продажи перешли в собственность Ш (10.09.1997), далее Л.03.08.2009), ОАО 1 (08.05.2010), ООО 2 (20.02.2012) (т. 1 л.д. 171-176).

В договоре купли-продажи от 10.09.1997, заключенным между ТОО В (продавец) и Ш (покупатель), указано в п. 1.2, что объект принадлежит продавцу на основании акта приема-передачи (договора купли-продажи) от 22.09.1995 года, заключенного между "адрес" заводом завод и ТОО В

Как видно из материалов дела, 20.01.1998 года ОАО завод обратилось в администрацию города Кирова с просьбой в связи с недостаточным финансированием и сложностью обслуживания АООТ завод принять в муниципальную собственность расположенные на "адрес" балансодержателем которых является АО завод (т. 2 л.д. 193).

Администрация города Кирова 06.07.1998 г. дала согласие принять в порядке исключения в муниципальную собственность без выделения финансовых средств жилые дома "адрес" (т. 2 л.д. 194).

Согласно сведениям ОАО завод имеющимся в архиве ОАО завод жилой дом по адресу: "адрес" совместно с другими домами был передан в муниципальную собственность на основании распоряжения Администрации г. Кирова N от 17.08.1998 года, что подтверждается актом N от 01.09.1998 года приемки-передачи основных средств, извещением N от 01.10.1998 года, авизо от 01.09.1998 года, актом приема-передачи ЖХ в муниципальную собственность города Кирова от ОАО завод утвержденным зам. главы администрации города 30.06.1998 года (т. 3 л.д. 29, 21-25).

Данные сведения согласуются с порядком приватизации государственных предприятий, который регулировался на дату возникших правоотношений Законом РФ от 3.07.1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (утратившим силу в связи с принятием Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ) и Указом Президента РФ от 1.07.1992 г. N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" (утратившим силу 29.03.2003г.).

В соответствии с п. 5 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденному акционерному обществу передавались объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения и иные объекты, для которых действующим законодательством РФ предусмотрено ограничение или установлен особый режим приватизации, порядок дальнейшего использования которых определялся планом приватизации.

Согласно ст. 18 Закона РФ от 4.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Из изложенного следует, что Кировский завод ОЦМ, преобразованный в ОАО, имел законные права как в передаче в собственность граждан в порядке приватизации жилых помещений, так и в продаже нежилых помещений, в том числе спорного нежилого помещения ТОО " В

Приватизации гражданами в 1992 году подлежали только жилые помещения.

При этом доказательств, фактического использования домовладельцами спорного нежилого помещения в качестве общего имущества, на момент приватизации первого жилого помещения в жилом доме, не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

При этом из части 1 данной статьи не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда, выраженной в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ" помимо жилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещений, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что жилой дом "адрес" был принят в эксплуатацию 23.12.1983 г. (т.3 л.д. 1-18).

Как видно из плана подвального этажа жилого дома "адрес", в нем находится бойлерная, площадью 49,7 кв.м., водомерный узел, площадью 33,1 кв.м., электрощитовая, площадью 19,7 кв.м., которые обслуживают весь дом, указанные помещения не входят в состав нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности З (т. 2л.д. 62, 182).

На праве собственности З принадлежит помещение общей площадью 231,7 кв.м., расположенное в подвальном этаже дома, номера на поэтажном плане 2,5,8-13,15-20,20а,21-24,42 (т.1, л.д. 23).

Согласно экспликации комнаты под номерами 2, 5, 8, 9, 12, 16 - 18, 20 это помещения для хранения; комнаты под номерами 10, 12, 13, 19 это коридоры; комната под номером 42 это лестница; комната под номером 11 - бойлерная; помещения под номерами 20а, 21 - 24 - вентиляционная (т. 4 л.д. 68; т. 1 л.д. 238).

Доказательств, что бойлерная в комнате N 11, площадью 7,5 кв.м. и вентиляционная, комнаты N 20а, 21 - 24, использовались как общее имущество дома, в дело не представлено. Жильцы дома спорным нежилым помещением не пользовались и на спорное нежилое помещение правовой режим общего имущества многоквартирного дома не распространяется.

Помещение, принадлежащее ответчику, являются самостоятельным объектом и не относится к технической части подвала, предназначенной для обеспечения жилого дома водоснабжением, водоотведением, электроснабжением, водоотведением, электроснабжением и теплоснабжением.

Спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости.

Согласно заключению экспертизы Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентраизация-Федеральное БТИ" от 30.04.2013 г. нежилое помещение, кадастровый номер N площадью 231,7 кв.м. по адресу "адрес" состоит на техническом учете с 1984 года как самостоятельное помещение (т.3 л.д. 173-191).

Данный вывод соответствует материалам дела.

С учетом изложенного, суд обоснованно критически отнесся к заключению АНО ФИО в части того, что спорный объект не является самостоятельным объектом.

Таким образом, спорное нежилое помещение на дату приватизации первого жилого помещения в доме (декабрь 1992 года) было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то есть фактически не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем право общей долевой собственности собственников жилых помещений на указанное помещение не возникло. Указанное помещение зарегистрировано за ответчиком в настоящее время по праву собственности как на отдельный объект, а не в составе здания.

При таких обстоятельствах суд правильно отказал в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным зарегистрированного за З права собственности на спорное нежилое помещение и истребовании его из чужого незаконного владения.

В то же время, судом установлено, что З. после приобретения спорного объекта недвижимости в 2012 году самовольно произвел работы, приведшие к разрушению монолитного пояса здания, чем нарушаются права и охраняемые законом интересы собственников жилых помещений этого дома.

Суд, с учетом того, что обязанность по возмещению вреда, причиненного в результате указанных действий, равно как и обязанность по восстановлению нарушенных прав других собственников помещений в многоквартирном жилом доме возлагается на этого собственника, обоснованно признал произведенные работы незаконными, обязал ответчика привести имущество в состоянии, существовавшее до произведенной им реконструкции, так как существует угроза причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу в многоквартирном доме.

Доводы жалобы, что суд не рассмотрел, не обсудил, не удовлетворил требования о разработке ответчиком проектной документации по восстановлению монолитного пояса ограждающей конструкции дома "адрес" в соответствии с требованиями действующего законодательства, выполнении работ по восстановлению жесткости и прочности монолитного пояса в несущей ограждающей конструкции многоквартирного дома, не являются основанием для отмены верного по существу решения суда, поскольку решение данных вопросов относится к стадии исполнения решения суда.

Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, что, разрешая заявленные требования, судом полно и всесторонне проверены обстоятельства дела, правильно определен круг юридически значимых по делу обстоятельств, суд дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Кирова от 11 июля 2013 года оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - Судьи: