Апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 08 октября 2013 г. по делу N 2-1697/13

Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:

председательствующего: Мирошниковой С.В.,

судей: Лобыкина С.Н., Кошак А.А.,

при секретаре судебного заседания: Бедаш М.Л.,

рассмотрев 8 октября 2013 года в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского областного суда апелляционную жалобу Горбунова М.В. на решение Ольского районного суда от 5 августа 2013 года, которым постановлено:

в удовлетворении требований Горбунова М.В. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу о регистрации перехода права собственности на гараж и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности, отказать.

Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Лобыкина С.Н., объяснения заявителя, настаивавшего на доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Горбунов М.В. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее по тексту Управление) в регистрации перехода права собственности на гараж и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности.

В обоснование своих требований указал, что "дата" приобрел у "юр.л." гараж N 2, распложенный в гаражном боксе N 1 в "адрес". Договор купли-продажи удостоверен нотариально. Денежные средства по договору были перечислены продавцу ещё до подписания договора. Продавец являлся надлежащим собственником отчуждаемого имущества, что было подтверждено регистрационным удостоверением БТИ от "дата" N ... Вместе с тем, сделка и переход права собственности государственную регистрацию не прошли. Однако, с момента подписания договора осуществлял права владения и пользования указанным имуществом, нес расходы по его содержанию и производил оплату налога на данное имущество. "дата" обратился в Управление с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности на указанный объект недвижимости. Государственным регистратором в период с "дата" по "дата" государственная регистрация была приостановлена по причине того, что с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности не обратилась вторая сторона договора - "юр.л.". Кроме того, заявителем представлен технический паспорт, выданный ГУ "Магаданское областное управление технической инвентаризации" на жилой дом, тогда как заявитель обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на гаражный бокс. Помимо этого, в договоре купли-продажи и техническом паспорте имеются несоответствия в части адреса объекта недвижимости и его общей площади. Заявителю было предложено в срок до "дата" представить необходимые документы. Решением от "дата" в государственной регистрации заявителю было отказано. Полагал отказ Управления в государственной регистрации незаконным.

По результатам рассмотрения заявления 5 августа 2013 года Ольским районным судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить и принять по делу новое об удовлетворении заявления. В качестве оснований к отмене судебного постановления указывает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, полагает, что судом оставлено без внимания то, что причиной приостановления государственной регистрации послужило только отсутствие обращения в Управление второй стороны сделки, т.е. "юр.л.". Однако, на момент обращения за регистрацией сделки данное юридическое лицо прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией по решению суда, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц "дата" внесена соответствующая запись. Данные сведения были представлены государственному регистратору.

Обжалуемое решение об отказе в государственной регистрации помимо отсутствия обращения продавца содержит ссылку на несоответствие технического паспорта, выданного Ольским представительством ГУ "Магаданское областное управление технической инвентаризации" на жилой дом, тогда как в заявлении поставлен вопрос о регистрации права на гаражный бокс. Кроме того, согласно представленному договору купли-продажи от "дата" заявителем приобретен гаражный бокс, расположенный по адресу: "адрес", площадью 64,3 кв.м., тогда как технический паспорт представлен на гаражный бокс, расположенный по адресу: "адрес", площадью 74,3 кв.м.

Между тем, в уведомлении о приостановлении регистрации не содержалось каких-либо указаний на несоответствие технического паспорта и разницу в площади объекта недвижимости.

Кроме того, полагал, что оформление технического паспорта на гаражный бокс на бланке типовой формы N ... , утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 года N 380, не свидетельствует о ничтожности данного технического паспорта, поскольку из его содержания следует, что он составлен в отношении гаражного бокса N 1, собственником которого, по данным ГУ "МОУТИ", являлся "юр.л.".

Какого-либо разночтения в площади данного объекта недвижимости указанной в договоре купли-продажи - 64,3 кв.м. и в техническом паспорте - 64,3 кв.м. не имеется, а площадь 74,3 (74,6) кв.м. соответствует площади земельного участка (внешним размерам строения).

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании "дата" заявитель приобрел у "юр.л." гараж N 2, распложенный в гаражном боксе N 1 в "адрес". Договор купли-продажи удостоверен нотариусом, которым проверена принадлежность отчуждаемого гаража продавцу (л.д. 12).

Согласно договору указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности "юр.л.", что подтверждается регистрационным удостоверением ГУ "МОУТИ" от "дата" N ... (л.д. 12).

"дата" Горбунов М.В. обратился в Управление с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

Государственным регистратором в период с "дата" по "дата" государственная регистрация была приостановлена по причине того, что с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности не обратилась вторая сторона договора - "юр.л.", не представлен документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий, а также доверенность лица, действовавшего при подаче документов на государственную регистрацию в интересах заявителя.

Из дела следует, что согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию от "дата", а также согласно письму руководителя управления Росреестра по Магаданской области от "дата" N ... , заявителем при подаче документов на государственную регистрацию были представлены документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий, а также доверенность лица, действовавшего в интересах заявителя.

В части наличия оснований для приостановления государственной регистрации либо отказе в государственной регистрации в связи с необращением с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности второй стороны сделки - "юр.л.", судебная коллегия полагает следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как видно из материалов дела, право собственности на гаражный бокс у "юр.л." возникло до создания на территории Магаданской области учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( "дата"), в связи с чем данное право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации (статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

На момент обращения заявителя за регистрацией сделки "юр.л." прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией по решению арбитражного суда Магаданской области суда от "дата", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц "дата" внесена соответствующая запись (л.д. 14-16, 22-23).

Продавцом ( "юр.л.") исполнена обязанность по передаче недвижимого имущества покупателю (заявителю), равно как и последним исполнена обязанность по оплате гаражного бокса (л.д. 13, 24-27).

При таком положении, из содержания решения государственного регистратора от "дата" следует, что единственным основанием для приостановления регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю (заявителю) являлось отсутствие обращения продавца ( "юр.л.") с заявлением о регистрации ранее возникшего права и его перехода к покупателю (заявителю), что не могло служить ни основанием для приостановления регистрации, ни к её отказу.

Между тем, заявителем решение Учреждения о приостановлении регистрации сделки и перехода права собственности в установленном порядке не обжаловалось.

"дата" государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации.

В качестве оснований к отказу в государственной регистрации сделки и перехода права собственности в данном решении помимо необходимости обращения продавца - "юр.л." с заявлением о регистрации ранее возникшего права и заявлением о переходе права собственности к покупателю (заявителю), что, по мнению коллегии, являлось неправомерным, указано на несоответствие вида технического паспорта (на жилой дом индивидуального жилищного фонда) объекту сделки (гараж N 2, бокс N 1), а также на несоответствие данных об отчуждаемом объекте недвижимости, отраженных в договоре купли-продажи и техническом паспорте, в части его адреса и общей площади (л.д. 9-11).

Согласно положениям статьи 13 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Пунктом 1 статьи 18 данного Закона установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Статьей 20 указанного Закона установлен перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, одним из таких оснований является представление на государственную регистрацию прав документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства (абзац 3 пункта 1 статьи 20 Закона).

Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 данной нормы права, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Анализируя причины отказа в регистрации сделки и перехода права собственности судебная коллегия полагает, что ссылка государственного регистратора на несоответствие вида технического паспорта (на жилой дом индивидуального жилищного фонда) типовой формы N2-ТИ, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 года N 380, объекту сделки (гараж N 2, бокс N 1), не может быть принята во внимание, поскольку содержание технического паспорта на гараж N 2, бокса N 1, расположенный по адресу: "адрес", позволяет определить объект недвижимого имущества, в отношении которого составлен данный техпаспорт и содержит данные в объеме, необходимом для государственной регистрации. Кроме того, государственным регистратором не указано какому нормативному правовому акту противоречит данное несоответствие, какой формы должен быть технический паспорт и каким нормативным правовым актом это предусмотрено.

Аналогичным образом судебная коллегия оценивает и ссылку государственного регистратора на несоответствие площади объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи и в техническом паспорте, поскольку данного несоответствия фактически не имеется, так как в обоих случаях площадь объекта недвижимости, подлежащая отражению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, составляет 64,3 кв.м., а площадь 74,3 (74,6) кв.м. соответствует площади земельного участка (внешним размерам строения).

Вместе с тем, несоответствие данных об адресе (месте нахождения) отчуждаемого объекта недвижимости, отраженных в договоре купли-продажи и техническом паспорте данного объекта: "адрес" и "адрес", соответственно, действительно имеет место.

Таким образом, поскольку представленные заявителем на государственную регистрацию документы, устанавливающие наличие, переход и возникновение прав на недвижимое имущество, содержат описание недвижимого имущества, расположенного по разным адресам, данные обстоятельства в силу абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, являлись основанием для принятия Учреждением решения об отказе в государственной регистрации.

При таком положении решение Учреждения об отказе в регистрации сделки и перехода права собственности на указанное нежилое помещение - гараж N 2 бокс N 1 следует признать законным и обоснованным.

С учётом ликвидации стороны договора "юр.л." (продавца) и исключения данного юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц с "дата", устранение имеющего место несоответствия данных об адресе (месте нахождения) отчуждаемого объекта недвижимости, отраженных в договоре купли-продажи, с данными, отраженными в его техническом паспорте, по мнению коллегии, возможно в судебном порядке, по правилам главы 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (установление фактов, имеющих юридическое значение).

По изложенным причинам судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного постановления не имеется.

Руководствуясь положениями статей 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ольского районного суда от 5 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Горбунова М.В. - без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий подпись

Судьи: подписи

Верно:

Судья Магаданского областного суда С.Н.Лобыкин

8 октября 2013 г.