Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 17 сентября 2013 г. по делу N 33-5987/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кудряшова В.К.

судей областного суда Морозовой Л.В., Сайтбурхановой Р.Х.

при секретаре Бобылевой Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РемСтройБыт" на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 12 июля 2013 года по гражданскому делу по иску Чернышевой И.В. к обществу с ограниченной ответственностью "РемСтройБыт", администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области об обязании исключить земельный участок из договора аренды N от (дата) года и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РемСтройБыт" к Чернышевой И.В. о сносе самовольной постройки.

Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., объяснения представителя ООО "РемСтройБыт" Чубарова В.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения истца Чернышевой И.В. и ее представителя Кострыгиной А.Н., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Чернышова И.В. обратилась с указанным исковым заявлением в суд к ответчикам ООО "РемСтройБыт", администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области. В обосновании своих требований указывает, что является собственником незавершенного строительством жилого дома, процент готовности 18%, площадь застройки 63 кв. метров, расположенного по адресу: (адрес). Данный объект незавершенного строительства находится на земельном участке площадью 875,0 кв. метров, с кадастровым номером N категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, который является муниципальной собственностью, находится в аренде у ответчика по договору аренды N от (дата) года, заключенного с администрацией муниципального образования Оренбургский район, ей предоставлен в субаренду для строительства жилого дома.

В (дата) года она обратилась в администрацию МО Оренбургский район с заявлением о предоставлении ей земельного участка, на котором расположен возведенный ею объект незавершенного строительства.

Рассмотрев заявление, администрация вынесла постановление от (дата) года N о предоставлении ей в собственность земельного участка за плату. Однако ей пояснили, что для заключения договора купли - продажи необходимо предоставить согласие арендатора ООО "РемСтройБыт".

(дата) года она обратилась с заявлением в ООО "РемСтройБыт" об исключении земельного участка из договора аренды, однако ответчик своего согласия не дал, вследствие чего заключить договор купли - продажи не представляется возможным.

Полагая, что действия арендатора являются незаконными, являясь собственником объекта незавершенного строительства - жилого дома она обладает преимущественным правом приобретения спорного земельного участка в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, просит в судебном порядке признать их таковыми и обязать ООО "РемСтройБыт" исключить земельный участок N по адресу: (адрес) из договора аренды N от (дата) года, заключенного между администрацией муниципального образования Оренбургский район и ООО "РемСтройБыт".

Истец в судебном заседании свои исковые требования изменил, просил обязать ответчиков ООО "РемСтройБыт" и администрацию МО Оренбургский район исключить земельный участок N по адресу: (адрес) из договора аренды N от (дата) года, заключенного между администрацией муниципального образования Оренбургский район и ООО "РемСтройБыт". На удовлетворении уточненного иска настаивала по основаниям и доводам искового заявления, в удовлетворении встречного иска просила отказать. Также пояснила, что позиция ответчика, изложенная во встречном иске связанна с несогласованностью вопроса о стоимости подключения коммуникаций. На эти цели она передала последнему *** рублей, позже письменно была уведомлена об оплате еще *** рублей. После отказа в доплате ей было отказано в исключении земельного участка и продлении субаренды. Не оспаривала, что приступила к строительству без разрешения, получить его не могла по причине того, что у неё не было кадастрового паспорта земельного участка, который ответчик не передал ей своевременно. В устной форме она обращалась в отдел архитектуры МО Оренбургский район за получением разрешения, ей разъяснили необходимость предоставления ряда документов, в т.ч. кадастрового паспорта земельного участка, и то, что ООО "РемСтройБыт" выдано разрешение на комплексную застройку.

Ответчик ООО "РемСтройБыт" возражал против иска, пояснив, что законом не предусмотрена обязанность совершать действия по исключению земельного участка в связи с намерением истца его выкупить. Возражая против иска Чернышевой, ответчик заявил встречный иск о сносе самовольно возведенного строения, обосновывая его тем, что ответчик самовольно возвела на арендуемом участке незавершенный строительством жилой дом, не получив соответствующего разрешения на строительство. Не оспаривая того, что ООО "РемСтройБыт" передало Чернышевой И.В. спорный земельный участок для целей строительства жилого дома и получало от неё арендную плату, полагал, что договор субаренды между ними не заключен, поскольку стороной представлены два договора аренды, ни в одном из которых не определена цена договора, не определены границы земельного участка, указаны различные площади, не согласован срок аренды. В настоящее время они не согласны продлевать договор аренды именно с Чернышевой, намерены сдавать в аренду другому лицу для этих же целей, а возведенное ответчицей строение препятствует этому. Возражал против довода истца в части того, что последняя не смогла получить разрешение на строительство в связи с отказом руководителя общества передать ей кадастровый паспорт земельного участка, поскольку не была лишена возможности его самостоятельного получения.

Представитель ответчика - администрации МО Оренбургский район Оренбургской области в судебном заседании возражал против удовлетворения как первоначального, так и встречного исков. Между тем пояснил, что администрация не возражает против передачи в собственность истца земельного участка после завершения строительства дома, но на момент рассмотрения ею заявлено требование необоснованно. Также считал необоснованными требования ответчиков о сносе самовольной постройки, поскольку земля используется Чернышевой И.В. по назначению, градостроительные нормы она не нарушала, ею принимались меры для получения разрешения, действия Чернышевой считают добросовестными.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть исковое заявление без их участия.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 12 июля 2013 года исковые требования Чернышевой И.В. к обществу с ограниченной ответственностью "РемСтройБыт", администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области об обязании исключить земельный участок из договора аренды N от (дата) года и встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "РемСтройБыт" к Чернышевой И.В. о сносе самовольной постройки оставлены без удовлетворения.

С данным решением не согласен ответчик ООО "РемСтройБыт", в апелляционной жалобе просит его отменить, указывая на его незаконность и необоснованность.

Представители администрации МО Оренбургский район и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Как следует из материалов дела, Чернышева И.В. является собственником объекта незавершенного строительства - жилого дома, процент готовности - 18%, площадь застройки 63 кв. метров, расположенного по адресу: (адрес). Право собственности зарегистрировано (дата) года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от (дата)

По кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером N расположен по адресу: (адрес), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 880+/-20,80 кв. метров, является государственной собственностью.

В соответствии с договором аренды земельного участка N от (дата) года (с последующей пролонгацией), заключенного между администрацией муниципального образования Оренбургский район (арендодатель) и ООО "РемСтройБыт" (арендатор), последнему передан в аренду земельный участок площадью 230540 кв.м. для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу ориентира: (адрес), участок находится в 350 метрах по направлению на север от ориентира, в том числе, земельный участок с кадастровым номером N по адресу: (адрес)

Постановлением администрации муниципального образования Оренбургский район от (дата) года N "О разрешении на строительство жилых домов на земельных участках в (адрес)" ООО "РемСтройБыт" разрешено строительство жилых домов, в том числе, по адресу: (адрес); после окончания строительства предписано получить разрешения на ввод в эксплуатацию в отделе архитектуры и градостроительства.

ООО "РемСтройБыт" (дата) года выдано разрешение N сроком на 10 лет на строительство 74 одноэтажных жилых домов с подвалом, мансардой, в том числе, по (адрес)

По договору субаренды, заключенному между ООО "РемСтройБыт" и Чернышевой И.В. от (дата) года, земельный участок N с кадастровым номером N предоставлен истцу в субаренду сроком на 11 месяцев для жилищного строительства.

Судом установлено, что заключив договор субаренды земельного участка для целей жилищного строительства, ООО "РемСтройБыт" передал истцу право на застройку вышеуказанного земельного участка.

Постановлением администрации муниципального образования Оренбургский район N от (дата) года спорный земельный участок площадью 880 кв.м. с кадастровым номером N расположенный по адресу: (адрес), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства предоставлен в собственность Чернышевой И.В. - собственнику объекта незавершенного строительства.

Письмом от (дата) года N администрация МО Оренбургский район Оренбургской области сообщила Чернышевой И.В. о невозможности заключения договора купли - продажи без соглашения об исключении земельного участка из договора аренды по волеизъявлению ООО "РемСтройБыт" (л.д.11).

Отказывая в удовлетворении искового заявления Чернышевой И.В. суд пришел к правильному выводу о том, что требования истца об обязании исключить земельный участок из договора аренды для последующего выкупа собственником объекта незавершенного строительства являются необоснованными, поскольку исходя положений ст. 36 Земельного кодекса РФ и п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" право приобретения в собственность земельного участка возникает только по окончании строительства жилого дома.

Отказывая в удовлетворении иска ООО "РемСтройБыт" о сносе самовольной постройки, суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что Чернышева И.В. использовала предоставленный в аренду земельный участок, осуществляя на нем строительство дома, по его целевому назначению в соответствии с условиями договора субаренды. При этом учтено мнение главного архитектора МО Оренбургский район о соответствии возводимого жилого дома градостроительным нормам и правилам.

Кроме того, исходя из положений ст. 222 ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судом верно указано на отсутствие доказательств того, что сохранение спорного объекта нарушает права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лица, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы апелляционной жалобы о том, что наличие в деле двух экземпляров договоров субаренды, представленных Чернышевой И.В., свидетельствует о несогласовании сторонами существенных условий договора, не могут быть основанием для отмены решения суда, поскольку факт подписания обоих экземпляров договора ответчик не оспаривает.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В представленных в дело договорах субаренды имеются сведения, позволяющие установить местонахождение и площадь земельного участка, переданного в субаренду Чернышевой И.В. При этом в решении суда верно было указано, что у сторон при подписании и использовании земельного участка по договору субаренды не имелось разногласий относительно его местонахождения, его площади или границ.

Ссылка в апелляционной жалобе на то обстоятельство, материалы дела не содержат каких-либо доказательств о принятых Чернышевой И.В. мер по получению разрешения на строительство, в данном случае не может повлечь отмену решения суда. Судом установлено, что ООО "РемСтройБыт" было разрешено строительство жилых домов, в том числе, на земельном участке (адрес), выдано разрешение на строительство 74 одноэтажных жилых дома, в том числе, дома на земельном участке (адрес). По договору субаренды ответчик передал истцу вышеуказанный земельный участок для строительства жилого дома. Действуя в рамках договора субаренды, Чернышева И.В., осуществляя строительство жилого дома, использовала участок по его целевому назначению.

Доводы апелляционной жалобы о том, в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ ни арендатор, ни субарендатор не являются лицами обладающими правом признавать за собой право собственности на самовольную постройку, не является основанием для отмены решения, поскольку право собственности Чернышевой И.В. на спорный объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судебной коллегией не может быть принята в качестве основания для отмены решения суда ссылка в апелляционной жалобе на то, что сохранение самовольной постройки нарушает право ООО "РемСтройБыт" на застройку данного земельного участка, поскольку доказательств в подтверждение этого не представлено, земельный участок используется по его целевому назначению в соответствии с условиями договора субаренды, доказательств нарушения градостроительных норм и правил при возведении дома не установлено.

Иные доводы апелляционной жалобы на правильность выводов суда первой инстанции не влияют и данных выводов не опровергают.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска ООО "РемСтройБыт" по заявленным в нем основаниям.

Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 12 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РемСтройБыт" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: