Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 07 ноября 2013 г. по делу N 33-14126/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Зинкиной И.В.

судей Толстика О.В., Руденко Т.В.

при секретаре Слизкове А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Толстика О.В. дело по апелляционной жалобе Балюк А.А., Балюк Е.Ю. на решение Морозовского районного суда Ростовской области от 05 марта 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

Быкадоров А.И. обратился в суд с иском к Балюк А.А., Балюк Е.Ю. о взыскании стоимости недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиками 17 августа 2012г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности. В соответствии с условиями указанного договора он продал, а Балюк А.А., Балюк Е.Ю., действующая также в интересах несовершеннолетних [ФИО]13 рождения, и [ФИО]14 рождения, купили в равных долях земельный участок, площадью 3262 кв.м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и, размещенный на нем одноэтажный жилой дом, общей площадью 67 кв.м, в том числе жилой площадью 40,6 кв.м, с хозяйственными постройками и сооружениями. Общая стоимость продаваемого недвижимого имущества определена сторонами в размере 361546 руб. 73 коп. Земельный участок оценен в 1000 руб., которые переданы продавцу до подписания договора купли-продажи. Согласно условиям договора выплата оговоренной суммы должна быть произведена путем перечисления материнского (семейного) капитала на банковский счет продавца.

Ответчики приняли имущество, вселились в дом, зарегистрировали право собственности. По прошествии трех месяцев, с момента заключения договора купли-продажи, не договорившись с истцом о снижении цены по договору по причине ненадлежащего качества жилого помещения, Балюк А.А., Балюк Е.Ю. устно заявили о расторжении договора купли-продажи и отказались оплачивать определенную договором стоимость приобретенного недвижимого имущества.

После продажи названного недвижимого имущества Быкадоров А.И. с семьей переехал в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, где намерен был приобрести жилой дом, за который уже отдано в качестве задатка 100000 руб. Оставшуюся сумму планировали оплатить после расчета ответчиков по договору купли-продажи от 17 августа 2012 г..

Оплата стоимости недвижимого имущества, переданного по договору от 17 августа 2012 г., ответчиками не произведена, на требование от 03 декабря 2012 г. об оплате в установленном договором размере стоимости приобретенного недвижимого имущества, Балюк А.А., Балюк Е.Ю. ответили предложением расторгнуть в добровольном порядке договор купли-продажи от 17 августа 2012 г. по причине непригодности для проживания купленного жилого дома.

В силу изложенного, Быкадоров А.И. просил суд взыскать в его пользу с Балюк А.А., Балюк Е.Ю. стоимость недвижимого имущества в сумме 360546 руб. 73 коп., расходы по оплате государственной пошлины - 2000 руб..

В порядке ст.ст. 137,138 ГПК РФ Балюк А.А., Балюк Е.Ю. обратились в суд со встречным иском к Быкадорову А.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование своих требований указали, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17 августа 2012 г. ими производился только визуальный осмотр домовладения, профессиональными познаниями в области оценки объектов недвижимости они не обладают. Денежные средства в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества переданы ими в размере 1000 руб ... После вселения их семьи в жилой дом и наступления осенних холодов и дождей, проявились недостатки жилого дома, образовавшиеся вследствие износа строительных материалов: кровля протекает по всему дому, стены отсырели и держатся только за счет подпорок, которые установлены после осмотра ими дома, пришли в негодность обои, из-за щелей в окнах, полах и потолке в доме постоянные сквозняки.

Считая жилой дом непригодным для проживания и невозможностью устранить имеющиеся недостатки дома без дополнительных расходов, просили cуд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 августа 2012 г., поскольку продавцом передан товар ненадлежащего качества.

Решением Морозовского районного суда Ростовской области от 05 марта 2013 г. исковые требования Быкадорова А.И. удовлетворены в полном объеме.

В удовлетворении встречного иска Балюк А.А., Балюк Е.Ю. отказано.

Не согласившись с указанным решением, Балюк А.А., Балюк Е.Ю. обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просят его отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В жалобе заявители повторяют доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, а также указывают на то, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка доводам, которые указаны ими в ходе судебного разбирательства, заключению и показаниям специалиста по оценке технического состояния жилого дома.

Податели жалобы указывают, что судом первой инстанции не приняты во внимание показания свидетеля Лиманского В.Н. о том, что проверка дома на наличие течи проведена только в одном месте ввиду того, что в остальных местах отсутствовала необходимость проверки по причине видимых потеков воды на стенах.

Также судом не учтено мнение представителя Отдела образования Администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, указавшего на непригодность дома для проживания с малолетними детьми.

Кроме того, заявители жалобы считают, что Быкадоров А.И. обманул их и продал им дом без технического паспорта, оформление которого для них затруднительно. Более того, собственником купленного ими недвижимого имущества является [ФИО]15

Податели жалобы указывают, что проживание в доме с существующими недостатками, при наличии которых невозможно установить оптимальный температурный режим, в условиях постоянной сырости в помещении, нарушает права несовершеннолетних детей.

Апелляционным определением от 13 мая 2013г. указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Ростовского областного суда от 10 октября 2013г. апелляционное определение от 13 мая 2013г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

При новом апелляционном рассмотрении, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав Быкадорова А.И., его представителя по доверенности приходько А.П., Балюк А.А., Балюк Е.Ю., их представителя по доверенности Мыцикову С.А., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что между сторонами 17 августа 2012г. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Спор между сторонами возник в связи с неоплатой Балюк Е.Ю. и Балюк А.А. оговоренной в договоре суммы за приобретенное имущество, которую они обосновывали обнаруженными в доме недостатками, которые, по их мнению, дают основания для расторжения заключенного договора.

Постанавливая решение по делу, суд руководствовался ст. ст. 309, 310, 475, 486, 549, 550, 551, 555, 557 ГК РФ и исходил из обоснованности исковых требований Быкадорова А.И. и несостоятельности доводов Балюк А.А., Балюк Е.Ю. о продаже им дома со скрытыми недостатками.

Учитывая, что все недостатки жилого дома, указанные покупателями во встречном исковом заявлении, являются очевидными и не являются скрытыми, межведомственной комиссией жилой дом непригодным для проживания не признавался, суд, исходя из положений ст. 486, 475 ГК РФ, взыскал с Балюк А.А., Балюк Е.Ю. в пользу Быкадорова А.И. стоимость недвижимого имущества и расходы по оплате государственной пошлины.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с такими выводами суда.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475 ГК РФ предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В данном случае истец должна доказать, что после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых она исходила при его заключении.

Согласно правилам ГК РФ о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Судом установлено, что до заключения договора купли-продажи был проведен осмотр продаваемого домовладения, при котором претензий к его состоянию у апеллянтов не имелось.

Из договора купли-продажи усматривается, что покупатели удовлетворены качественным состоянием домовладения, установленным путем его осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец (п. 7 договора, л.д.10).

Судебная коллегия считает неосновательными доводы апеллянтов о том, они не обладают специальными познаниями в области оценки недвижимости, а поэтому не могли обнаружить скрытые дефекты в доме. Суд первой инстанции правильно посчитал данные доводы неубедительными, поскольку в спорном договоре нет отметок о том, что покупатели не имеет возможности осмотреть дом более подробно или привлечь специалиста, напротив, в нем указано что видимые недостатки не являются основанием для применения впоследствии ст.475 ГК РФ, т.е. наличие видимых недостатков дома презюмируется.

Суд принял во внимание объяснения ответчика о том, что дом старый и о его состоянии он покупателям рассказал, предложив перекрыть крышу, именно ветхое состояние дома и было причиной продажи его по такой низкой цене - 361546 руб., что намного ниже стоимости других домов в этой местности.

Также из пояснения апеллянтов Балюк А.а., Балюк Е.Ю. следует, что перед принятием решения о покупке спорного домовладения, они осмотрели его. Признают, что они видели, что дом явно старый, но им подходила цена.

Разрешая спор, суд правильно руководствовался указанными правовыми нормами, принимая во внимание установленные в судебном заседании обстоятельства, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи и удовлетворении требований о взыскании с ответчиков в пользу истца недоплаченных по договору денежных средств.

Суд первой инстанции правильно счел подлежащими отклонению доводы Балюк А.А., Балюк Е.Ю. о предоставлении им продавцом домовладения заведомо ложной информации о состоянии дома.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи домовладения покупатель осмотрел его и мог обладать информацией о состоянии жилого дома. Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не лишен возможности получения сведений о степени ветхости жилья, качестве потолков и крыши.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Также судебная коллегия соглашается и с выводами суда об удовлетворении исковых требований продавца Быкадорова А.И. о взыскании в его пользу недоплаченной суммы по договору, поскольку в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. (ст.310 ГК РФ)

Взяв на себя обязанность по оплате купленного домовладения Балюк А.А, и Балюк Е.Ю. без законных на то оснований не исполнили его, что является достаточным основанием для взыскания с них указанной в договоре суммы в размере 360546 руб.

Выводы суда в данной части являются правильными и основаны на законе.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Морозовского районного суда Ростовской области от 05 марта 2013г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Балюк А.А., Балюк Е.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: