Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Гладченко А.Н.,
судей Садовой И.М., Литвиновой М.В.,
при секретаре Туктагановой А.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Алькор Ю-З" (далее по тексту - ООО "Алькор Ю-З") к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Центр" (далее по тексту - ООО "Сити-Центр"), Учаеву А.И., Лебедеву Э.В., Бочкову А.М., Дядченко С.Ф., Поликарповой Е.П. о признании сделки недействительной, применении последствий ничтожной сделки и прекращении права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску Лебедеву Э.В. к ООО "Алькор Ю-З" о признании объекта незавершенного строительства и занимаемого им земельного участка не находящимися в залоге, по апелляционным жалобам ООО "Алькор Ю-З" и временного управляющегоООО "Сити-Центр" Баскакова Д.А. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 31.07.2013 г., которым ООО "Алькор Ю-З" и Лебедеву Э.В. отказано в удовлетворении исковых требований.
Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителей ООО "Алькор Ю-З" Воеводиной М.А. и адвоката Кольченко Т.Н., поддержавших доводы жалобы ООО "Алькор Ю-З", объяснения представителя временного управляющего ООО "Сити-Центр" - Коротиной А.С., поддержавшей доводы жалобы временного управляющего ООО "Сити-Центр" - Баскакова Д.А., объяснения представителя ООО "Сити-Центр" адвоката Хасина К.В., полагавшего решение законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражения на них, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО "Алькор-Ю-З" обратилось в суд к вышеуказанным ответчикам с исковыми требованиями о признании сделок недействительными, применении последствий ничтожных сделок и прекращении права собственности на недвижимое имущество. Свои требования мотивировало тем, что "дата" между истцом и ООО "Сити-Центр" был заключен договор инвестирования строительства культурно-развлекательного и торгово-делового центра, расположенного по адресу: "адрес", по условиям которого ООО "Сити-Центр" обязуется, используя инвестиции в соответствии с их целевым назначением, реализовать инвестиционный проект в определенные договором сроки и передать инвестору в собственность помещение, долю в общей долевой собственности на земельный участок, обеспечить право беспрепятственного пользования площадями общего пользования и общими инженерными коммуникациями, а также оформить право собственности инвестора на помещение, право общей долевой собственности на земельный участок.
14.09.2007 г. между ООО "Алькор Ю-З" и ООО "Сити-Центр" был подписан договор участия в долевом строительстве на объект инвестирования, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, а также внесены сведения о регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО "Алькор Ю-З" на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 18747 кв.м и земельный участок с кадастровым номером N, площадью 830 кв.м по вышеуказанному адресу.
В соответствии с условиями договора от 14.09.2007 г. ООО "Алькор Ю-З" перечислило ООО "Сити-Центр" денежные средства в сумме 183000000 руб.
27.06.2008 г. ООО "Сити-Центр" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства - здание культурно-развлекательного центра и торгово-делового центра со степенью готовности 30 %, а также ограничение права: ипотека в пользу истца.
16.11.2010 г. в связи с нарушением сроков строительства ООО "Алькор Ю-З" в одностороннем порядке расторгло договор долевого участия от 14.09.2007 г. о чём, в указанную дату в адрес ООО "Сити-Центр" было направлено уведомление о расторжении договора с 16.11.2010 г.
08.04.2011 г. ООО "Сити-Центр" прекратило право собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества и зарегистрировало право собственности на объекты недвижимости - 4-х зальный кинотеатр, нежилое здание, степень готовности 30 %, условный номер 64 N и культурно-развлекательный и торгово-деловой центр, нежилое здание, степень готовности 30 %, условный номер N по адресу: "адрес", а также земельные участки - под строительство 4-х зального кинотеатра, общей площадью 3580 кв.м и земельный участок площадью 15167 кв.м под строительство культурно-развлекательного и торгово-делового центра, земельный участок площадью 345 кв.м и земельный участок площадью 485 кв. м.
Решением Арбитражного суда от 15.11.2011 г. в пользу ООО "Алькор Ю-З" с ООО "Сити-Центр" взысканы денежные средства по договору участия в долевом строительстве от 14.09.2007 г., проценты и расходы по оплате государственной пошлины. В удовлетворении требований об обращении взыскания на предмет залога было отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции, решение Арбитражного суда Саратовской области в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество было отменено. Обращено взыскание на культурно-развлекательный и торгово-деловой центр и земельный участок площадью 15167 кв.м по вышеуказанному адресу, с установлением начальной продажной цены в размере 385547156 руб. - нежилое здание и 45501000 руб. - земельный участок. В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2011 г. оставлено без изменения.
Истец полагает, что в силу закона ипотека на 4-х зальный кинотеатр и земельные участки площадь 485 кв.м, 345 кв.м и 3580 кв.м не прекращена.
Однако ООО "Сити Центр", без согласия залогодержателя, указанные объекты были отчуждены в общую долевую собственность Бочкова А.М., Дядченко С.Ф., Лебедева Э.В., Поликарповой Е.П., Учаева А.И., а поэтому сделки по отчуждению являются недействительными. Считая своё право нарушенным, истец просил признать недействительными: соглашение о новации N 5, заключенное 03.09.2012 г., и дополнительное соглашение N 1 от 12.09.2012 г. между Учаевым А.И. и ООО "Сити-Центр" о передаче в собственность 25/100 долей в праве общей долевой собственности на 4-х зальный кинотеатр и земельный участок площадью 3850 кв.м по адресу: "адрес"; соглашение о новации N 3, заключенное "дата" г., и дополнительное соглашение N от "дата" между Бочковым А.М. и ООО "Сити-Центр" о передаче в собственность 12/100 долей в праве общей долевой собственности на 4-х зальный кинотеатр и земельный участок площадью 3850 кв.м по адресу: "адрес"; соглашение о новации N 4, заключенное "дата" и дополнительное соглашение N от "дата" между Дядченко С.Ф. и ООО "Сити-Центр" о передаче в собственность 22/100 долей в праве общей долевой собственности на 4-х зальный кинотеатр и земельный участок площадью 3850 кв.м по адресу: "адрес"; соглашение о новации N 2, заключенное "дата" и дополнительное соглашение N от "дата" между Поликарповой Е.П. и ООО "Сити-Центр" о передаче в собственность 18/100 долей в праве общей долевой собственности на 4-х зальный кинотеатр и земельный участок площадью 3850 кв.м по адресу: "адрес"; соглашение о новации N 1, заключенное "дата" и дополнительное соглашение N от "дата" между Лебедевым Э.В. и ООО "Сити-Центр" о передаче в собственность 25/100 долей в праве общей долевой собственности на 4-х зальный кинотеатр и земельный участок площадью 3850 кв.м по адресу: "адрес". Применить последствия недействительности сделок, возвратить стороны в первоначальное положение, прекратив право общей долевой собственности на нежилое здание 4-х зального кинотеатра и земельный участок площадью 3580 кв.м по адресу: "адрес", восстановить право собственности на указанные объекты ООО "Сити-Центр".
Лебедев Э.В. обратился в суд со встречным иском к ООО "Алькор Ю-З", в котором просил признать объект незавершенного строительства и занимаемого им земельного участка не находящимися в залоге. В обоснование требований ссылается на то, что он является собственником 25/100 долей в праве общей долевой собственности на 4-х зальный кинотеатр и земельный участок площадью 3850 кв.м по адресу: "адрес", на основании соглашения о новации N 1, заключенного "дата" и дополнительного соглашения N от "дата" а с ООО "Сити-Центр". На момент совершения сделки сведения об обременении объектов недвижимости в виде ипотеки в пользу ООО "Алькор Ю-З" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имелось. Он, как приобретатель имущества по договору, действовал разумно и осмотрительно, является добросовестным приобретателем.
Рассмотрев спор, Энгельсский районный суд Саратовской области постановил указанное выше решение.
ООО "Алькор Ю-З" в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене в части отказа обществу в удовлетворении требований и принятии нового решения. Указывает на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Автор жалобы не согласен с выводами суда о том, что залогодержатель вправе воспользоваться только одним из способов, предусмотренных ст. 39 ФЗ "Об ипотеке", в связи с чем требования о признании сделок недействительными удовлетворению не подлежат, при этом суд не учёл, что основанием для обращения с иском в арбитражный суд с требованием о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество являлось неисполнение ответчиком обязательств, установленных договором. Основанием для предъявления настоящих требований, является реализация ООО "Сити-Центр" спорного имущества третьим лицам, после принятия арбитражным судом решения об обращении взыскания на заложенное имущество, а поэтому вывод суда о том, что истец должен доказать то, что оспариваемый договор нарушает его права и законные интересы является незаконным и необоснованным, поскольку нормы ст. 39 вышеуказанного закона такого условия для признания сделки недействительной не содержат.
В жалобе автор указывает, что истцом доказан факт наличия угрозы нарушения его прав, однако доводы истца о том, что основания прекращения залога, перечисленные в законе, не наступили, не были приняты судом во внимание. Кроме того, судом первой инстанции не было учтено то, что рыночная стоимость заложенного имущества решением Арбитражного суда была установлена на основании оценки судебной экспертизы, однако она не является фиксированной и может изменяться в связи с объективными изменениями на рынке недвижимости в тот или иной период, а поэтому у ООО "Алькор Ю-З" сохранилось право, в случае изменения рыночной стоимости заложенного имущества, обратиться с требованием об установлении иной начальной цены заложенного имущества.
Вместе с тем судом первой инстанции не было принято во внимание то, что в отношении ООО "Сити-Центр" введена процедура наблюдения, а поэтому исполнение постановления Арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 г. не возможно, поскольку обращение взыскания на имущество у ООО "Алькор Ю-З" будет производиться в ином порядке, что даёт основания полагать о недостаточности денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества по вышеуказанному решению для полного удовлетворения требований ООО "Алькор Ю-З".
Кроме того, не согласен с выводами суда о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку фактически обстоятельства, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании ООО "Сити-Центр" несостоятельным (банкротом) вызваны непосредственно действиями последнего, а не ООО "Алькор Ю-З", а поэтому оснований для применения ст. 10 ГК РФ не имелось. Не являются обоснованными выводы суда и о возможности истца, удовлетворить свои требования в рамках процедуры банкротства, в порядке третьей очереди кредиторов, поскольку иного имущества, кроме как находящегося в залоге у ООО "Алькор Ю-З" не имеется. Также автор не согласен с выводами суда о том, что признание оспариваемых сделок недействительными, приведёт к необоснованному нарушению прав физических лиц, поскольку не имеется основания для приоритета защиты прав ответчиков перед защитой прав истца.
Временный управляющий ООО "Сити-Центр" Баскаков Д.А. подал апелляционную жалобу и отзыв на апелляционную жалобу ООО "Алькор Ю-З", в которых изложил доводы аналогичные доводам жалобы ООО "Алькор Ю-З".
ООО "Сити-Центр" на доводы жалоб ООО "Алькор Ю-З" и временного управляющего ООО "Сити-Центр" Баскакова Д.А. подало возражения, в которых просит решение оставить без изменения, а доводы жалобы без удовлетворения.
Поликарпова Е.П., Бочков А.М., Дядченко С.Ф., Лебедев Э.В., Учаев А.И. на доводы жалоб ООО "Алькор Ю-З" и временного управляющего ООО "Сити-Центр" Баскакова Д.А. подали возражения, в которых просят решение оставить без изменения, а доводы жалобы без удовлетворения.
В ходе судебного заседания представители ООО "Алькор Ю-З" Воеводина М.А. и адвокат Кольченко Т.Н., представитель временного управляющего ООО "Сити-Центр" - Коротина А.С. поддержали доводы жалоб ООО "Алькор Ю-З" и временного управляющего ООО "Сити-Центр", просили решение отменить.
Адвокат Кольченко Т.Н. дополнила доводы жалобы ООО "Алькор Ю-З", указав о том, что объекты недвижимости, на которые было обращено взыскание решением суда нельзя реализовать каждый самостоятельно, поскольку реализация, в том числе спорных объектов возможна только в едином комплексе объектов недвижимости как единое целое.
Представитель ООО "Сити-Центр" адвокат Хасин К.В. в судебном заседании просил доводы жалоб оставить без удовлетворения, полагая решение законным и обоснованным.
Поликарпова Е.П., Бочков А.М., Дядченко С.Ф., Лебедев Э.В., Учаев А.И. в судебное заседание не явились, извещены, не просили отложить слушание по делу.
Третьи лица Бочкова Н.В., Учаева Е.Н., Дядченко Е.И., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 18.01.2007 г. между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ООО "Сити-Центр" был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 19577 кв.м, состоящий из земельного участка площадью 18747 кв.м с кадастровым номером N, с разрешенным использованием "под производственные здания и сооружения" и земельный участок площадью 830 кв.м с кадастровым номером 64:50:02 08 27:0057, с разрешенным использованием "для эксплуатации производственных зданий и сооружений", расположенные по адресу: "адрес". В день заключения договора сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка (т. 3 л.д. 33-43).
Право собственности ООО "Сити-Центр" на земельные участки зарегистрировано 31.01.2007 г. (т. 3 л.д. 1-50, т. 5 л.д. 20-23).
23.03.2007 г. на основании постановления Главы администрации Энгельсского муниципального района от 23.03.2007 г. N 1423 разрешенное использование земельного участка площадью 18747 кв.м по вышеуказанному адресу было изменено на разрешенное использование "под строительство культурно-развлекательного и торгово-делового центра" (т. 4 л.д. 41, т. 5 л.д. 18).
14.09.2007 г. между ООО "Сити-Центр" и ООО "Алькор Ю-3" заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии, с условиями которого ООО "Сити-Центр" обязалось после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект недвижимости в собственность ООО "Алькор Ю-З", а ООО "Алькор Ю-З" обязуется уплатить застройщику цену договора и принять помещение при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 3 л.д. 76-87).
Исходя из положений ст. 12.1 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111 -ФЗ (далее по тексту 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из предусмотренных законом способов, в том числе залогом в порядке, предусмотренном ст. ст. 13 - 15 настоящего Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном вышеуказанного закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Согласно с. 1 ст. 13 вышеназванного закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве, было предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве от 14.09.2007 г. был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 03.10.2007 г. (т. 4 л.д. 16-38).
Одновременно с регистрацией договора участия в долевом строительстве у ООО "Алькор Ю-З" возник залог в силу закона на земельный участок площадью 18747 кв.м с кадастровым номером 64:50:02 08 27:0056 и земельный участок площадью 830 кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес".
28.06.2008 г. Управлением федеральной регистрационной службы по Саратовской области было зарегистрировано право собственности ООО "Сити-Центр" на здание культурно-развлекательного и торгово-делового центра, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 30 %, инвентарный номер N, расположенное по вышеуказанному адресу, а также ограничение права: ипотека в силу закона в пользу ООО "Алькор Ю-З".
На основании протокола общего собрания участников ООО "Сити-Центр" от 01.12.2009 г. выделен 4-х зальный кинотеатр из объекта "Культурно-развлекательный и торгово-деловой центр по "адрес" в "адрес"", земельный участок площадью 3580 кв.м под строительство объекта: "4-х зальный кинотеатр по "адрес" в "адрес""; земельный участок площадью 15167 кв.м под строительство объекта "Культурно-развлекательный и торгово-деловой центр по "адрес"", земельный участок площадью 345 кв.м под строительство котельной для объекта: "4-х зальный кинотеатр по "адрес""; земельный участок площадью 485 кв.м строительство котельной объекта "Культурно-развлекательный и торгово-деловой центр" по "адрес" (т. 3 л.д. 105, 106).
16.11.2010 г. в связи с нарушением сроков строительства ООО "Алькор Ю-З" в одностороннем порядке расторгло договор долевого участия от 14.09.2007 г. о чём, в указанную дату в адрес ООО "Сити-Центр" было направлено уведомление о расторжении договора с 16.11.2010 г.
В период с 24.03.2011 г. по 08.04.2011 г. ООО "Сити-Центр" зарегистрировало право собственности на объекты недвижимости - 4-х зальный кинотеатр, нежилое здание, степень готовности 30 %, условный номер N и культурно-развлекательный и торгово-деловой центр, нежилое здание, степень готовности 30%, условный номер N по адресу: "адрес", а также земельные участки - под строительство 4-х зального кинотеатра, общей площадью 3580 кв.м и земельный участок площадью 15167 кв.м под строительство культурно-развлекательного и торгово-делового центра, земельный участок площадью 345 кв.м и земельный участок площадью 485 кв.м. (т. 3 л.д. 275-293).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2011 г. с ООО "Сити-Центр" в пользу ООО "Алькор Ю-З" были взысканы денежные средства в размере 183000000 руб., уплаченные по договору участия в долевом строительстве от 14.09.2007 г. проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, расходы по оплате государственной пошлины. В удовлетворении требований об обращении взыскания на недвижимое имущество: 4-х зальный кинотеатр, культурно-развлекательный и торгово-деловой центр, земельный участок площадью 485 кв.м, земельный участок площадью 345 кв.м, земельный участок площадью 3580 кв.м, земельный участок площадью 15167 кв.м, расположенные по адресу: "адрес" было отказано (т. 1 л.д. 13-35).
Постановлением Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 26.12. 2012 г. решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2011 г. в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество и в части взыскания государственной пошлины было отменено и обращено взыскание на культурно-развлекательный и торгово-деловой центр, назначение объекта: нежилое, степень готовности 30 %, кадастровый (или условный) номер объекта: N, адрес: "адрес", и земельный участок с кадастровым номером N, площадью 15167 кв.м, расположенный по а
