Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 17 сентября 2013 г. по делу N 33-3546/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего - Руденко Н.В.,

судей Ивановой М.Ю., Гузенковой Н.В.

при секретаре Рыльской Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Дорогобужского района Смоленской области в интересах муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области к Силкину Михаилу Викторовичу, Цыганкову Ивану Сергеевичу, отделу по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области о признании недействительным (ничтожным) договоров купли-продажи земельных участков,

по представлению прокурора Дорогобужского района Смоленской области, апелляционной жалобе Дорогобужской районной Думы на решение Дорогобужского районного суда г.Смоленска от 06 мая 2013 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Ивановой М.Ю., объяснения прокурора Накцевой И.С., представителей Дорогобужской районной Думы Захаркина И.И., Панченко С.А., Елисеенкова П.А., поддержавших доводы апелляционного представления и апелляционной жалобы соответственно, возражения представителя ответчиков администрации МО "Дорогобужский район" Смоленской области, отдела по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Дорогобужский район" Смоленской области, ответчика Силкина М.В. и его представителя Бондаренко А.Ю., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Дорогобужского района Смоленской области обратился в суд с иском в интересах муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области к Силкину М.В., Цыганкову И.С., отделу по управлению имуществом администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области о признании недействительными (ничтожными) договоров N N и N N купли-продажи земельных участков, заключенных (дата) между администрацией муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской власти и Силкиным М.В., а также договора купли-продажи земельного участка, заключенного (дата) между Силкиным М.В. и Цыганковым И.С., применении двусторонней реституции, истребовании у Цыганкова И.С. земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, мотивировав требования тем, что распоряжением Главы муниципального образования "Дорогобужский района" Смоленской области от (дата) дано согласие муниципальному унитарному автотранспортному предприятию МО "Дорогобужский район" Смоленской области "данные изъяты" на отчуждение здания автовокзала, расположенного по адресу: ... и билетной кассы, расположенной по адресу: ... По итогам проведения аукциона победителем признан Силкин М.В., который (дата) обратился с заявлениями о приобретении земельных участков, расположенных под зданием автовокзала и билетной кассы. На основании постановлений исполняющего обязанности Главы Администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области N N и N N от (дата) между Администрацией муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области и Силкиным М.В. заключены договоры купли-продажи земельных участков N N и N N под указанными зданиями. Ссылаясь на то, что при определении выкупной цены земельных участков в размере трехкратной ставки земельного налога за единицу площади администрацией муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области были нарушены положения п.1,2 ст.2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, поскольку Силкин М.В. не являлся собственником расположенных на них объектов недвижимого имущества, соответственно продажа земельный участков должна была осуществляться по рыночной стоимости, установленной на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности", прокурор просил (л.д.137) признать указанные сделки купли- продажи земельных участков недействительными, а также последующую сделку между Силкиным М.В. и Цыганковым И.С., применить двустороннюю реституцию, возвратив земельные участки в муниципальную собственность, денежные средства, уплаченные по договорам, соответственно Силкину М.В. и Цыганкову И.С.

В судебном заседании помощник прокурора Арестова Е.А. исковые требования поддерживала в полном объеме.

Представители муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области - председатель Дорогобужской районной Думы Захаркин И.И., Елисеенков П.А. и Панченко С.А. заявленные прокурором требования полагали законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Представитель привлеченной по инициативе суда в качестве ответчика Администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области Халматова О.В. исковые требования прокурора считала необоснованными, указав, что на момент подачи заявления Силкиным М.В. определена цена проданных ему земельных участков в размере трехкратной ставки земельного налога на основании Закона Смоленской области N 6-з от 21.02.2012 "Об установлении цены земельного участка на территории Смоленской области", поэтому совершенные сделки по отчуждению ему земельных участков соответствуют требованиям закона.

Представитель отдела по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области Корначева С.А. просила отказать в удовлетворении требований прокурора, ссылаясь на то, что совершенные сделки не привели к уменьшению объема финансовых средств поступивших в бюджет района.

Силкин М.В. и его представитель Бондаренко А.Ю. полагали требования прокурора необоснованными, поддержали позицию представителя ответчика Администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области Халматовой О.В.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Цыганкова И.С., надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

Решением Дорогобужского районного суда Смоленской области от 06.05.2013 прокурору в удовлетворении иска отказано.

В апелляционном представлении прокурор Дорогобужского района Смоленской области просит указанное решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Доводы апелляционного представления аналогичны изложенным в исковом заявлении, повторяют правовую позицию прокурора в суде первой инстанции. Дополнительно указано на ошибочность применения судом первой инстанции норм Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", действие которого не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, учреждениями имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В апелляционной жалобе председатель Дорогобужской районной Думы просит состоявшееся решение отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на существенные нарушения судом норм материального права, указав на безосновательность применения судом ст.217 ГК РФ, поскольку продажа здания автовокзала и билетной кассы, расположенных на спорных участках, производилась не по программе приватизации в соответствии с Федеральным законом N 178- ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", а в порядке п.2 ст.18 Федерального закона N 161-ФЗ от 14.11.2002 "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Силкин М.В. на момент выкупа им земельных участков собственником здания и билетной кассы не являлся, поскольку переход к нему права собственности не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в этой связи, согласно ч.1 ст.2 Федерального закона N 137 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", п.1.1, 1.2 ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, цена земельных участков должна была определяться равной кадастровой стоимости, а не трехкратному размеру ставки земельного налога за единицу площади. Кроме того, цена земельного участка площадью 3868 кв.м с учетом трехкратной ставки земельного налога должна была составить "данные изъяты" руб., а не "данные изъяты"., как определено в договоре.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, апелляционной жалобы, возражений относительно них, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось, что распоряжением Главы муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области от (дата) муниципальному унитарному автотранспортному предприятию МО "Доробужский район" Смоленской области " "данные изъяты"" дано согласие на отчуждение здания автовокзала и билетной кассы.

По итогам проведения аукциона его победителем признан Силкин М.В., с которым (дата) муниципальным унитарным автотранспортным предприятием МО "Доробужский район" Смоленской области " "данные изъяты"" заключены договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества - здания автовокзала, расположенного на земельном участке по адресу: ... с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, и билетной кассы, расположенной на земельном участке по адресу: ... с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м.

Специалисты Сафоновского отдела Управления Росреестра по Смоленской области в приеме документов на государственную регистрацию договоров купли- продажи приобретенных зданий, ввиду отсутствия документов на земельные участки под ними, Силкину М.В. в устной форме отказали.

(дата) Силкин М.В. обратился с заявлениями о предоставлении в собственность земельных участков, на которых расположены здания автовокзала и билетной кассы.

03.07.2012 во исполнение постановлений исполняющего обязанности Главы Администрации муниципального образования "Дорогобужский район" N N N, N от (дата) , между Администрацией муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области и Силкиным М.В. заключен договор N N купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ... , с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, цена определена "данные изъяты". и договор N N купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ... , с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, цена- "данные изъяты" коп.

(дата) Силкиным М.В. на основании дополнительного соглашения от (дата) к договору N N от (дата) внесена доплата стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, в сумме "данные изъяты" коп. составившая разницу между стоимостью земельного участка "данные изъяты" руб. (рассчитанной исходя из трехкратного размера ставки земельного налога за единицу площади) и ценой ошибочно определенной и оплаченной по договору первоначально "данные изъяты" коп.

Требования о признании указанных договоров недействительными (ничтожными) прокурор мотивировал несоответствием сделок требованиям закона (ст.168 ГК РФ), а именно при определении выкупной цены земельных участков в размере трехкратной ставки земельного налога за единицу площади администрацией муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области были нарушены положения п.1,2 ст.2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, в то время как собственником расположенных на указанных земельных участках строений (здания автовокзала и билетной кассы) Силкин М.В. не являлся, соответственно продажа земельный участков должна была осуществляться по рыночной стоимости, установленной на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности".

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст.217 ГК РФ, в соответствии с которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, а также п.1,7 ст.28 Федерального закона N 178 ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливающей, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так же, ссылаясь на ч.1 ст.223 ГК РФ, п.3 ст.433 ГК РФ, суд исходил из того, что Силкин М.В. на момент заключения договоров купли- продажи земельных участков являлся собственником здания автовокзала и билетной кассы, поскольку данное имущество было передано ему по акту приема- передачи от (дата) , соответственно договоры купли- продажи указанных зданий считаются заключенными, государственной регистрации их не требуется.

Между тем, данные выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права, учитывая следующее.

Как обоснованно указано в апелляционной жалобе и представлении прокурора на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении действие норм Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не распространяется (пп.9 п.2 ст.3 Закона).

Порядок заключения унитарным предприятием сделок с недвижимостью регламентирован абзацем первым пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также положениями Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности статьей 18, согласно которой муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту- ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимости и сделок с ней.

В силу п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз.1 ч.2 ст.223 ГК РФ).

Из содержания приведенных норм следует, что статус собственника недвижимого имущества приобретается с момента регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (п.3 ст.35 ЗК РФ)

В силу п.4 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления (п.п.3 п.1.1 ст.36 ЗК РФ).

Таким образом, земельным законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

С момента фактической передачи ему продавцом (муниципальным унитарным автотранспортным предприятием МО "Дорогобужский район" Смоленской области " "данные изъяты"") объектов недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности на них Силкин М.В. являлся их законным владельцем и к нему перешло право пользования земельным участком под этими зданиями и он приобрел исключительное право выкупа или аренды данных земельных участков в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договоры купли- продажи здания автовокзала и билетной кассы на момент выкупа Силкиным М.В. земельных участков, расположенных под ними, не оспаривались и не были признаны недействительными.

В силу положений статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при определении цены земельного участка необходимо руководствоваться законами и иными правовыми актами, действовавшими на дату подачи заявления (26.06.2012).

В соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 января 2012 лицам, не указанным в пункте 1 настоящей статьи и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, продажа таких земельных участков, осуществляется по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Пункт 1 ст.2 указанного Закона предусматривает порядок осуществления продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности гражданам и некоммерческим организациям, право собственности которых на здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Частью 2 статьи 1 Закона Смоленской области от 21.02.2012 N 6-з "Об установлении цены земельного участка на территории Смоленской области" (принят Смоленской областной Думой 21.02.2012 и вступил в силу с 06.03.2012), согласно которой до 1 июля 2012 года лица, указанные в пункте 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", приобретают земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов по цене в размере трехкратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно исходил из того, что поскольку Силкин М.Д. приобретший в собственность здание автовокзала и билетной кассы по договорам от (дата) , то есть после введения в действие Земельного кодекса, обратился с заявлением в администрацию о приобретении расположенных под данными объектами земельными участками в собственность до (дата) , на него распространяются положения пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 12.12.2011) и ч.2 ст.1 Закона Смоленской области от 21.02.2012 N 6-з "Об установлении цены земельного участка на территории Смоленской области" и он вправе был приобрести земельный участок в соответствии с предусмотренной названными нормами льготой (по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, исходя из размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка).

Таким образом, неверное применение норм материального права на правильность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания сделок купли- продажи земельных участков недействительными (ничтожными) по обстоятельствам, изложенным в иске, и об отказе прокурору в удовлетворении требований не повлияло.

Доводы апелляционной жалобы Дорогобужской районной Думы и представления прокурора, обстоятельств опровергающих выводы суда не содержат, повторяют позицию, изложенную указанными сторонами в суде первой инстанции и правильно не принятую судом первой инстанции во внимание.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого судебного решения не имеется.

Руководствуясь п.1 ст.328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дорогобужского районного суда Смоленской области от 06 мая 2013 года оставить без изменения, представление прокурора Дорогобужского района Смоленской области, апелляционную жалобу Дорогобужской районной Думы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи