Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 ноября 2013 г. по делу N 33-2512/2013

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Наумова И.В.

судей коллегии Атрошкиной В.Т., Ощепкова Н.Г.

при секретаре Бакиевой Г.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гасанбекова А.Б. на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 сентября 2013 года, которым постановлено:

Иск Гасанбекова А.Б. к Нахрачеву Р.В. о понуждении к государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Встречный иск Нахрачева Р.В. к Гасанбекову А.Б. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Нахрачёвым Р.В. в лице его представителя Мичко А.А. и Гасанбековым А.Б..

Выселить Гасанбекова А.Б. из "адрес" без предоставления другого жилого помещения.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Наумова И.В., объяснения Гасанбекова А.Б. и его представителя Трунова В.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения Нахрачева Р.В. и его представителя Пугачева А.А., заключение прокурора отдела прокуратуры ЯНАО Денисенко О.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Гасанбеков А.Б. обратился в суд с иском к Нахрачеву Р.В. о государственной регистрации перехода права собственности на "адрес". В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с представителем ответчика - Мичко А.А. соглашение о задатке, по условиям которого передал ей денежные средства в размере "данные изъяты" рублей в обеспечение обязательной продажи названной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ заключен основной договор купли-продажи квартиры, при подписании которого он передал Мичко оставшиеся за квартиру деньги в сумме "данные изъяты" рублей. После исполнения условий договора, документы были переданы в Управление Росреестра, однако в государственной регистрации перехода права собственности было отказано в связи с отменой ответчиком доверенности, выданной на имя Мичко. Ответчик на телефонные звонки не отвечает, уклоняясь от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Нахрачев Р.В. предъявил встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным и выселении Гасанбекова А.Б. из жилого помещения, в обоснование которого указал, что спорная квартира была предоставлена ему на условиях договора социального найма в ноябре 2011 года как лицу из числа детей-сирот, оставшихся без попечения родителей. Доверенность на имя Мичко он выдал под давлением её брата Мадьярова. Намерений продавать квартиру у него не было. В договоре стороны указали сведения о цене, не соответствующие действительности, данное условие с ним не было согласовано, деньги от продажи квартиры он не получил. Считает, что представитель Мичко действовала не в его интересах, а в интересах своего брата Мадьярова, которому и передала денежные средства от продажи квартиры.

В судебном заседании Гасанбеков А.Б., его представители Мухин В.Н., Касумова Ф.Ш. иск поддержали, настаивая на том, что истец исполнил все условия договора, является добросовестным покупателем.

Нахрачев Р.В. и его представитель Юсуфов Т.З. против иска возражали, указали, что Нахрачев Р.В. был введен в заблуждение, находился под влиянием угроз и принуждения со стороны Мадьярова, длительный период употреблял спиртные напитки, которые ему предлагались специально для того, чтобы он выдал доверенность и совершил сделку. Узнав о продаже квартиры, он отозвал ранее выданную на имя Мичко доверенность. В настоящее время возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК РФ по факту хищения права собственности на спорную квартиру.

Третье лицо Каликов Р.М. оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Ответчик - Мичко А.А., представитель Управления Росреестра по ЯНАО, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали.

Участвовавший в деле помощник прокурора Толстопят А.В. в заключении полагал встречный иск Нахрачева Р.В. подлежащим удовлетворению.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого изложена выше. В апелляционной жалобе Гасанбеков А.Б. просит решение суда отменить и принять новое. Считает, что является добросовестным приобретателем, все условия договора купли-продажи квартиры были согласованы с лицом, имеющим надлежащим образом оформленные полномочия на продажу квартиры, денежные средства за квартиру переданы представителю в большей сумме, чем это предусмотрено договором, каких-либо нарушений при заключении договора им не допущено. Признавая сделку незаконной, суд не решил вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Ответчик Мичко А.А., третье лицо Каликов Р.М., представитель Управления Росреестра по ЯНАО, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не предоставили, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам суда ЯНАО находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании статьи 327 ГПК РФ.

Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

В соответствии с ч.1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что Нахрачев Р.В. относится к числу коренных малочисленных народов Севера. На основании приказа департамента строительства и жилищной политики Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 ноября 2011 года ему предоставлена из жилищного фонда ЯНАО однокомнатная "адрес" на условиях договора социального найма.

19 декабря 2012 года Нахрачевым Р.В. выдана нотариально удостоверенная доверенность на имя Каликова Р.М. для решения вопросов, связанных с приватизацией квартиры, без права её продажи.

В этот же день - 19 декабря 2012 года Нахрачевым Р.В. выдана нотариально удостоверенная доверенность на имя Мичко А.А. для решения вопросов, связанных с приватизацией квартиры, а также с правом её продажи за цену и на условиях по своему усмотрению.

19 апреля 2013 года заключен договор передачи жилого помещения в собственность (приватизации) Нахрачеву Р.В., право собственности последнего зарегистрировано в ЕГРП 7 мая 2013 года.

Согласно делу, представленному Управлением Росреестра по ЯНАО, все действия по заключению договора приватизации, государственной регистрации права собственности на квартиру были совершены Каликовым без участия истца, им же было получено свидетельство о праве собственности на квартиру.

9 апреля 2013 года между Мичко А.А., действовавшей от имени Нахрачева, и Гасанбековым А.Б. (покупателем) заключено соглашение о задатке, по условиям п.1.1. которого покупатель передал, а продавец получил задок в размере "данные изъяты" рублей в обеспечение обязательной продажи однокомнатной "адрес" в "адрес". Из п.1.2, 1.3 соглашения следует, что сумма задатка, оговоренная в п.1.1, передается покупателем продавцу в счет причитающегося платежа за квартиру общей стоимостью "данные изъяты" рублей и включается в стоимость оплаты квартиры покупателем по договору. Стоимость квартиры, оговоренная в п.1.1, составляет "данные изъяты" рублей и не может быть изменена.

ДД.ММ.ГГГГ между Мичко А.А., действовавшей от имени Нахрачева, и Гасанбековым А.Б. (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатель покупает у продавца спорную квартиру за "данные изъяты" рублей. Согласно п.4 договора сумму "данные изъяты" рублей покупатель передает продавцу наличными средствами до подписания настоящего договора, оставшуюся сумму в размере "данные изъяты" рублей покупатель передает продавцу наличными денежными средствами после регистрации права собственности.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Мичко А.А., действуя от имени Нахрачева Р.В., получила от Гасанбекова А.Б. "данные изъяты" рублей, в счет стоимости спорной квартиры. В этот же день документы были переданы в Управление Росреестра по ЯНАО для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

7 мая 2013 года Управлением Росреестра по ЯНАО отказано в государственной регистрации перехода права собственности по причине отмены 25 апреля 2013 года Нахрачевым Р.В. ранее выданной Мичко А.А. доверенности и отсутствием у Каликова Р.М. право представлять его интересы по продаже квартиры.

Удовлетворяя иск Нахрачева, суд первой инстанции правильно исходил из положений п.1 ст.432 ГК РФ, согласно которого договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализируя соглашение о задатке, по условиям которого стоимость спорной квартиры определена в размере "данные изъяты" рублей и условия договора купли-продажи, которым стоимость квартиры определена в размере "данные изъяты" рублей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при подписании договора продажи недвижимости между сторонами не было достигнуто соглашение о цене, являющееся в силу закона существенным для договора данного вида условием, что в силу п.1 статьи 555 ГК РФ является основанием для признания договора незаключенным.

В соответствии с п.1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Согласно статье 971 Гражданского кодекса РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя (ч.1 ст.973 ГК РФ).

Из содержания указанных норм материального права следует, что поверенная Мичко при заключении договора купли-продажи и определении его условий, в том числе по стоимости квартиры, обязана была действовать в соответствии с волеизъявлением Нахрачева.

Вместе с тем, из объяснений Мичко А.А. следует, что с просьбой об оформлении доверенности от Нахрачева на продажу квартиры обратился не владелец квартиры, а её брат - Мадьяров. При этом она заключала договор купли-продажи квартиры с определением его условий, в том числе по цене, не по заданию Нахрачева, а по указанию брата Мадьярова, которому и передала денежные средства, полученные от Гасанова за квартиру. Как пояснила Мичко, в обсуждении цены квартиры она и Нахрачев не участвовали.

То обстоятельство, что квартира, в отношении которой возник спор, выбыла из обладания Нахрачева помимо его воли подтверждается и постановлением СО ОМВД по г.Салехарду от 29 июля 2013 года о возбуждении уголовного дела по ч.4 ст.159 УК РФ по факту хищения чужого имущества - квартиры путем обмана и злоупотребления доверием.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требования закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из указанного следует, что полномочия по распоряжению недвижимым имуществом возникает у лица, во владении которого оно находится, с момента государственной регистрации права собственности на такое имуществом.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что доверенность на продажу квартиры, выданная Нахрачевым Р.В. в пользу Мичко А.А., заключение соглашения о задатке и договора купли-продажи квартиры были совершены 19 декабря 2012 года, 9 апреля 2013 года, ДД.ММ.ГГГГ соответственно, тогда как право собственности Нахрачева Р.В. на "адрес" было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2013 года. На момент заключения договора купли-продажи названная квартира являлась собственностью Ямало-Ненецкого автономного округа на основании договора безвозмездной передачи жилых помещений от 20 сентября 2010 года.

Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры право собственности Нахрачева на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел, то соответственно договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не применил последствия недействительности ничтожной сделки подлежит отклонению, поскольку денежные средства от продажи квартиры были получены Мичко. Оснований для взыскания уплаченных за квартиру денежных средств с Нахрачева не имелось, поскольку они ему не передавались. В то же время Гасанов не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств с лица, незаконно их получившего.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены судебного постановления не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салехардского городского суда от 12 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Копия верна: судья суда ЯНАО И.В.Наумов

Секретарь суда Н.Н.Копейкина