Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 20 сентября 2013 г. по делу N 33-2708/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Худиной М.И.,

судей: Залевской Е.А., Небера Ю.А.,

с участием прокурора Кофман Е.Г.,

при секретаре Биляк Е.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску Ткаченко Е. В. к Малаховой Е. И., Малаховой А. И. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

встречному иску Малаховой Е. И. к Ткаченко Е. В., Аббасову М. Н. о признании сделки недействительной

по апелляционной жалобе Малаховой Е. И. на решение Ленинского районного суда г.Томска от 05 июня 2013 года.

Заслушав доклад судьи Залевской Е.А., объяснения представителя ответчика Новичкова Ф.Е., действующего на основании доверенности от 15.04.2013, заключение прокурора Кофман Е.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ткаченко Е.В. ( далее- истец) обратилась с иском к Малаховой Е.И., Малаховой А.И. ( далее- ответчики) об устранении препятствий в пользовании собственностью в виде признания утратившими право пользования квартирой по адресу: /__/, выселении из указанной квартиры.

В обоснование заявленных требований в письменном заявлении, в пояснениях суду первой инстанции лично и в лице представителя Худолеева В.М. указала, что 17.09.2012 ею была приобретена квартира по адресу: /__/ у Аббасова М.Н., 01.10.2012 - получено свидетельство о праве собственности на данную квартиру 70-АВ 331496. После этого ей стало известно, что в ней продолжает проживать бывшая собственница Малахова Е.И., которая продала ее Аббасову М.Н., в квартире проживает и её дочь - Малахова А.И.

Поскольку квартира была отчуждена по договору купли-продажи, их право пользования квартирой утрачено с момента продажи, добровольно выселиться из квартиры отказываются, что нарушает ее права как собственника квартиры, ограничивая возможность пользоваться и проживать в ней.

Малахова Е.И. иск не признала, пояснив суду в лице представителей Новичкова Ф.Е., Черского С.Н., что Малахова А.И. является её дочерью, в настоящее время Малахова А.И. зарегистрирована в /__/. С весны 2011 года она проживает совместно с ней в спорном жилом помещении с согласия собственника Малаховой Е.И., летом 2012 года она временно (2 месяца) не проживала в квартире. По мере возможности она несет расходы по содержанию жилья. Ткаченко Е.В. никогда не предъявляла Малаховой А.И. требований о выселении из квартиры.

В ходе судебного разбирательства Малахова Е.И. предъявила встречный иск к Ткаченко Е.В., Аббасову М.Н., просила суд признать договор купли-продажи указанной квартиры от 17.09.2012, заключенный между Аббасовым М.Н. и Ткаченко Е.В., ничтожным, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав недействительными записи в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации договора купли-продажи от 17.09.2012 N 70-70-01/265/2012-768, о государственной регистрации права собственности Ткаченко Е.В. на квартиру от 01.10.2012 N 70-70-01/265/2012-769.

В обоснование заявленных требований в письменном заявлении, в пояснениях суду указала, что заключенная между Аббасовым М.Н. (продавец) и Ткаченко Е.В. (покупатель) сделка - договор купли-продажи от 17.09.2012, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: /__/, проданная за /__/ рублей, прикрывает другую сделку - договор купли-продажи между теми же сторонами той же квартиры, по цене /__/ рублей и по этой причине является притворной сделкой, то есть прикрывает действительную волю сторон, которая была направлена на создание иных правовых последствий- заключение договора купли-продажи квартиры за иную цену.

При этом Ткаченко Е.В. не является фактическим собственником спорной квартиры, так как бремя содержания квартиры никогда не несла, ключей от квартиры не имеет.

Истец Ткаченко Е.В. встречные исковые требования не признала, указав суду, что при подписании предварительного договора она была готова заплатить за квартиру /__/ рублей, так как она ей подходила по всем параметрам. На момент подписания основного договора купли-продажи Ткаченко Е.В. рассчитывала на просмотр квартиры, но просмотр ей обеспечен не был, так как квартира была занята другим человеком, поэтому она настояла на уменьшении покупной цены квартиры. В момент заключения основного договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о продаже квартиры за /__/ рублей.

Прокурор Тузова О.О. в своём заключении полагала иск Ткаченко Е.В. подлежащим удовлетворению, а встречный иск Малаховой Е.И. - необоснованным.

Дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания истца Ткаченко Е.В., Малаховой Е.И., Малаховой А.И., Аббасова М.Н.

Обжалуемым решением на основании части 2 статьи 8, статьи 35 Конституции Российской Федерации, пункта 1 статьи 209, пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 486, пункта 1 статьи 429, пункта 1 статьи 166, пункта 2 статьи 170, статей 432, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 30, части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исковые требования Ткаченко Е.В. удовлетворены, в удовлетворении встречного иска Малаховой Е.И. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик Малахова Е.И. просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

Считает, что при разрешении требований, заявленных во встречном иске, судом необоснованно не принято во внимание, что действительная воля сторон сделки не соответствовала тому, что было выражено вовне.

Действительная воля сторон была направлена на отчуждение квартиры за сумму /__/ рублей, что и было сформулировано ими в предварительном договоре от 17.09.2012. В основном же договоре купли-продажи квартиры от 17.09.2012 стоимость квартиры указана в /__/ рублей, что не соответствует действительной цене квартиры и реальной воле сторон. Считает данный договор притворной сделкой, поскольку он прикрывает другую сделку купли-продажи, заключён на таких условиях, которые явно не соответствуют волеизъявлению сторон.

Полагает, что в данном случае применению подлежит норма пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорная сделка в силу закона не может породить правовых последствий, поскольку является ничтожной, следовательно, право собственности Ткаченко Е.В. на спорную квартиру не возникло.

В соответствии с положениями статей 25,40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище и не может быть лишён его произвольно.

В судебном заседании при рассмотрении дела в апелляционном порядке представитель ответчика Новичков Ф.Е. поддержал жалобу по изложенным в ней основаниям, прокурор Кофман Е.Г. в своём заключении полагала, что решение отмене не подлежит.

Истица Ткаченко Е.В., ответчики Малахова А.И., Аббасов М.Н. извещены о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, суд счёл возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив и изучив материалы дела, заслушав объяснения участвовавшего в апелляционном производстве лица, заключение прокурора, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для изменения или отмены судебного решения.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается участвующими в нём лицами, что 17.09.2012 между Аббасовым М.Н. (продавец) и Ткаченко Е.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /__/. Согласно абзацу 2 пункта 1 договора цена объекта определена сторонами и составляет /__/ рублей (лист дела 70).

В этот же день между Аббасовым М.Н. (продавец) и Ткаченко Е.В. (покупатель) заключен основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /__/. 01.10.2012 указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 3 договора квартира продаётся за /__/ рублей, расчёт между сторонами сделки производится в день подписания и подачи на государственную регистрацию договора купли-продажи (лист дела 6).

Право собственности истца на квартиру подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (лист дела 7).

При заключении указанного основного договора сторонами было оговорено, что на момент совершения сделки не имеется членов семьи собственников, сохраняющих право на проживание в отчуждаемой квартире (пункт 9).

Из пояснений истица Ткаченко Е.В. следует, что при заключении сделки купли-продажи квартиры она приобретаемое жилое помещение не осматривала, а уже после приобретения квартиры ей стало известно, что в ней проживают ответчики, что Малаховой Е.И. не отрицалось.

Из пункта 8 предварительного договора купли-продажи квартиры, заключённого 17.09.2012 между Аббасовым М.Н. (продавец) и Ткаченко Е.В. (покупатель), следует, что при этом стороны договорились об указании стоимости объекта в основном договоре купли-продажи в размере /__/ рублей, что не влияет на фактическую стоимость объекта, указанного в пункте 1 договора ( /__/ рублей). Данное обстоятельство послужило фактическим основанием для требования Малаховой Е.И. о признании сделки ничтожной в силу притворности.

Удовлетворяя исковые требования Ткаченко Е.В. и отказывая в удовлетворении встречного иска Малаховой Е.И., суд первой инстанции исходил из того, что сделка купли-продажи квартиры была исполнена сторонами, её содержание соответствовало действительным намерениям сторон и возникшее на её основании право собственности истицы на квартиру подлежит защите от незаконного пользования квартирой ответчиков.

Судебная коллегия поддерживает данный вывод.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из дела видно, что истица является собственником квартиры в настоящий момент, а Малахова Е.И. - бывшим собственником квартиры, продавшим её Аббасову М.Н. по договору купли-продажи от 29.08.2012. Действительность сделки купли-продажи квартиры, заключённой между Малаховой Е.И. и Аббасовым М.Н., подтверждена судебным решением (листы дела 65-69).

При этом Малахова Е.И., а также Малахова А.И. членами семьи бывшего собственника Аббасова М.Н. и настоящего собственника Ткаченко Е.В. не являлись.

В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, поскольку право пользования Малаховой Е.И. квартирой было прекращено в связи с отчуждением её Аббасову М.Н., суд пришёл к правильному выводу о том, что они проживают в квартире без законных оснований, это препятствует истице реализовать свои права собственника квартиры, в связи с чем ответчики подлежат выселению.

Ссылка апеллянта на притворность сделки, заключённой между Аббасовым М.Н. и Ткаченко Е.В., также правильно отклонена судом, а встречный иск оставлен без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

По смыслу данной нормы признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку, для чего обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Указывая на ничтожность основного договора купли-продажи от 17.09.2012, заключённого между Аббасовым М.Н. и Ткаченко Е.В., Малахова Е.И. полагала, что притворность данного договора подтверждена несоответствием сведений о цене сделки купли-продажи, внесёнными в предварительный договор, сведениям, имеющимся в основном договоре.

Между тем для правильного разрешения спора следует учитывать положения пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, кроме того, в предварительном договоре должны быть согласованы существенные условия договора, связанные с его предметом.

Предмет в предварительном договоре в рассматриваемом случае должен определяться в соответствии со статьями 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу перечисленных норм по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Кодекса), в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из дела видно, что стороны при заключении основного договора купли-продажи квартиры указали адрес квартиры, позволяющий определенно установить, какое недвижимое имущество следует передать по договору купли-продажи, а также его продажную стоимость - /__/ рублей, что указывает на то, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

Также пояснениями истицы Ткаченко Е.В., показаниями свидетеля Х., свидетельством о государственной регистрации права собственности на квартиру установлено, что обязательство Аббасова М.Н. как продавца по договору исполнено, квартира передана Ткаченко Е.В., о чём свидетельствует регистрация права истицы на неё. В силу пункта 2 статьи 223, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации у Ткаченко Е.В. возникло право собственности на отчуждённое имущество с момента такой регистрации. Также пункт 3 спорного договора указывает на факт передачи Ткаченко Е.В. денежных средств по договору купли-продажи Аббасову М.Н., о чём свидетельствует и отсутствие в деле документов, указывающих на возникновение у Аббасова М.Н. как продавца претензий относительно расчёта Ткаченко Е.В. по сделке.

Следовательно, спорная сделка исполнена сторонами, стороны достигли того результата, который обоюдно желали достигнуть при заключении договора 17.09.2012, что опровергает доводы Малаховой Е.И. о его притворности.

То обстоятельство, что при заключении предварительного договора стороны указали иную цену недвижимости - /__/ рублей, не может указывать на притворность сделки, так как воля сторон в любом случае была направлена на достижение правовых последствий в виде перехода прав собственности на квартиру от Аббасова М.Н. к Ткаченко Е.В., иной цели при заключении сделки стороны не преследовали.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего договора предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).В данном случае правовые акты, предписывающие сторонам установить в договоре ту или иную стоимость продаваемого имущества отсутствовали. Следовательно, стороны вправе были изменить её по обоюдному усмотрению при заключении основного договора, что не противоречит действующему законодательству, не предусматривающему обязательное совпадение цены предмета сделки в предварительном и основном договорах.

Кроме того, Малахова Е.И. собственником квартиры не является, также как и стороной по спорной сделке, какие-либо права на спорную квартиру у неё отсутствуют. Следовательно, действительность либо недействительность сделки купли-продажи квартиры, которую истца заключила с Аббасовым М.Н., ее прав нарушить не может.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не имеется, суд не допустил также нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену судебного решения в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба Малаховой Е.И. - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г.Томска от 05 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Малаховой Е. И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: