Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 23 сентября 2013 г. по делу N 33-2715/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Семенова Н.В.,

судей Шумилова А.А., Ярадаева А.В.

при секретаре Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики к Молаеву М.П., Молаевой Т.Л. о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, признании недействительными договоров купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, признании отсутствующим зарегистрированного права на земельные участки, истребовании земельных участков из незаконного владения, поступившее по апелляционным жалобам представителя Молаева М.П. - Черновой Е.Г., Молаевой Т.Л. и Молаевой Н.Я. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 23 мая 2013 года, которым постановлено:

1. Иск Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики к Молаеву М.П., Молаевой Т.Л. удовлетворить.

2. Перевести права и обязанности покупателя путем признания Чувашской Республики (в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики) покупателем по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки от 12 октября 2010 года по цене договора "данные изъяты" рублей на следующие земельные участки, расположенные "адрес":

"данные изъяты"

3. Перевести права и обязанности покупателя путем признания Чувашской Республики (в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики) покупателем по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки от 17 ноября 2010 года по цене договора "данные изъяты" рублей на вышеуказанные земельные участки.

4. Признать недействительными (ничтожными) договоры купли - продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данные земельные участки от 12 октября 2010 года и от 17 ноября 2010 года.

5. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Молаева М.П. на данные земельные участки:

6. Истребовать указанные земельные участки из незаконного владения Молаева М.П. в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений.

Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики обратилось в суд с иском к Молаеву М.П., Молаевой Т.Л. о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, признании недействительными договоров купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, признании отсутствующим зарегистрированного права на земельные участки, истребовании земельных участков из незаконного владения.

В обоснование иска указано следующее.

На основании договоров купли-продажи по 1/2 доле в праве на земельные участки от 12 октября 2010 года и от 17 ноября 2010 года Молаев М.П. приобрел в собственность у Молаевой Т.Л. земельные участки, расположенные "данные изъяты" сельском поселении Чебоксарского района Чувашской Республики со следующими кадастровыми номерами: "данные изъяты"

"данные изъяты"

Между тем продажа собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения должна быть осуществлена при соблюдении порядка реализации у субъекта Российской Федерации преимущественного права покупки указанного земельного участка.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

При заключении оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков Кабинет Министров Чувашской Республики не был уведомлен продавцом о намерении продать земельные участки. Также не были уведомлены администрация Чебоксарского района, администрация "данные изъяты" сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.

Ввиду этого сделки от 12 октября и от 17 ноября 2010 года по купле -продаже земельных участков по частям являются притворными, поскольку они совершены с целью уклонения от выполнения требований действующего законодательства о преимущественном праве покупки земельных участков Чувашской Республикой.

Сторонами сделок не представлены в регистрирующий орган отказы от реализации преимущественного права Чувашской Республики, муниципальных образований на приобретение спорных земельных участков.

Таким образом, Молаева Т.Л. и Молаев М.П. умышленно заключили сделку по продаже доли в праве собственности на земельный участок с целью обхода норм действующего законодательства о преимущественном праве субъекта Российской Федерации на приобретение отчуждаемого имущества.

На основании ст. 168 ГК РФ истец просил признать недействительными договоры купли-продажи 1/2 доли в праве на земельные участки от 12 октября 2010 года и от 17 ноября 2010 года, перевести права и обязанности покупателя по названным договорам на Министерство имущественных и земельных отношений ЧР, признать отсутствующим зарегистрированное право Молаева М.П. на земельные участки и истребовать земельные участки из владения Молаева М.П. в пользу Чувашской Республики в лице Министерства имущественных и земельных отношений.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики Волкова И.В. поддержала исковые требования, указав, что продажа доли в праве общей собственности земельных участков осуществлена с нарушением преимущественного права покупки Чувашской Республики в лице уполномоченного органа. По аналогии права к возникшим спорным правоотношениям могут быть применены нормы ст. 250 ГК РФ, предусматривающей возможность перевода прав и обязанностей покупателя на лицо, чьи права на преимущественное право покупки были нарушены совершенной сделкой.

Ответчик Молаев М.П., действующий также в качестве представителя Молаевой Т.Л., исковые требования не признал, пояснив, что предметом договоров купли-продажи от 12 октября и 17 ноября 2010 года являлся не земельный участок, а 1/2 доли в праве на земельный участок. При отчуждении доли в праве на земельный участок Чувашская Республика в лице уполномоченного органа не обладала преимущественным правом покупки, а потому оспариваемая сделка соответствует требованиям законодательства.

Представитель ответчика Молаева М.П. - Чернова Е.Г. исковые требования не признала по аналогичным основаниям, указав также, что истцом пропущен срок предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки, который в соответствии с нормами гражданского законодательства составляет 3 месяца.

Ответчик Молаева Т.Л. в судебное заседание не явилась.

Третьи лица - администрация "данные изъяты" сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики, администрация Чебоксарского района Чувашской Республики, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Судом принято указанное выше решение, обжалованное представителем Молаева М.П. - Черновой Е.Г., Молаевой Т.Л. и Молаевой Н.Я. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения Молаева М.П., представителя ответчиков Черновой Е.Г., поддержавших доводы жалобы, представителей истца - Волковой И.В. и Тимофеевой Н.Ю., представителя третьего лица - администрации Чебоксарского района ЧР Ефимовой М.Л., полагавшей решение законным и обоснованным, проверив решение, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Судебная коллегия полагает, что вынесенное по делу решение не в полной мере отвечает указанным требованиям закона.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в числе прочих, нарушение или неправильное применение норм процессуального права.

В соответствии с частью 4 этой статьи решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене независимо от доводов жалобы в случае, если суд разрешил вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из материалов дела видно, что, принимая решение о признании недействительными сделок, заключенных между Молаевой Т.Л. и Молаевым М.П., разрешая вопрос о переводе на Чувашскую Республику прав и обязанностей покупателя по указанным договорам, суд первой инстанции не привлек к участию в деле "данные изъяты" Молаеву Н.Я., права которой непосредственно затрагиваются вынесенным решением, что повлекло переход к рассмотрению дела в режим первой инстанции.

Согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ, ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ имущество, приобретенное супругами в период брака, принадлежит им на праве общей совместной собственности независимо от того, за кем из них зарегистрировано право собственности на это имущество.

Как видно из материалов дела, Молаев М.П. с 29.10.1986 года находится в зарегистрированном браке с Молаевой Н.Я.

В период брака на основании договоров купли-продажи от 12 октября 2010 года и от 17 ноября 2010 года Молаев М.П. приобрел в собственность у Молаевой Т.Л. спорные земельные участки, расположенные в "данные изъяты", и зарегистрировал на них свое право собственности.

Таким образом спорные земельные участки поступили в собственность обоих супругов.

Между тем при разрешении дела Молаева Н.Я. к участию в деле не привлечена и вопрос о ее правах и обязанностях в отношении спорного имущества разрешен без ее участия.

Ввиду этого решение суда подлежит безусловной отмене с принятием нового решения.

Разрешая спор по правилам суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 2 данной статьи Закона, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что при намерении собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществить его продажу, он обязан произвести отчуждение земельного участка на основании договора купли-продажи, прежде всего, субъекту Российской Федерации при наличии согласия последнего.

Судом первой инстанции установлено, что Молаева Т.Л., являясь собственником земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, право которой возникло в результате приватизации сельскохозяйственных угодий в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ, по договорам купли-продажи от 12 октября 2010 года и от 17 ноября 2010 года, заключенным с покупателем Молаевым М.П., продала по 1/2 доле (в каждом из договоров) в праве общей долевой собственности на следующие земельные участки:

"данные изъяты"

В результате указанных сделок 25 ноября 2010 года произведена государственная регистрация права собственности Молаева М.П. на целые земельные участки, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи.

При этом, как видно из материалов дела, Молаева Т.Л., имея намерение продать принадлежащий ей на праве собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, не уведомила о своем намерении ни Кабинет Министров Чувашской Республики, ни администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики, ни администрацию "данные изъяты" сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.

Представленные ответчиками документы: письма Министерства имущественных и земельных отношений ЧР от 26.12.2008 года в адрес Чебоксарского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по ЧР, от 05.07.2011 года в адрес ФИО, а также от 06.06.2008 года в адрес ОАО "данные изъяты" свидетельствующие об отсутствии необходимости согласования с Министерством имущественных и земельных отношений ЧР сделок по продаже доли в праве на земельные участки, не могут служить доказательством того, что Молаева Т.Л. при продаже долей в праве на земельные участки, а в конечном итоге, продаже целых земельных участков, соблюла положения закона о преимущественном праве субъекта федерации на выкуп земельного участка из состава земель сельхозназначения.

Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

При таких обстоятельствах сделки купли-продажи земельных участков от 12 октября 2010 года и от 17 ноября 2010 года, заключенные между Молаевой Т.Л. и Молаевым М.П. в нарушение преимущественного права их покупки, противоречат закону, являются ничтожными, не влекут правовых последствий и подлежат признанию недействительными.

Установленный ст. 181 ГК РФ трехлетний срок исковой давности для применения последствий ничтожности сделки к моменту предъявления иска Министерством имущественных и земельных отношений ЧР (30.10.2012 года) с момента заключения сделок (12.10.2010 г. и 17.11.2010 г.) не истек.

Ссылки ответчиков на то, что на продажу доли в праве на земельные участки положения статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяются, не могут служить основанием к отказу в иске Министерству имущественных и земельных отношений ЧР.

Как уже было отмечено, пунктом 4 статьи 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Из материалов дела видно, что на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи Молаева Т.Л. имело в собственности земельные участки, а не долю в праве собственности. Права долевой собственности на эти участки не существовало. В результате заключения двух договоров купли-продажи на доли в праве собственности на каждый из спорных участков в течение одного месяца в конечном итоге Молаева Т.Л. произвела отчуждение целых земельных участков Молаеву М.П.

Таким образом, доводы истца о намерении продавца по каждой из сделок реализовать весь земельный участок в нарушение преимущественного права Чувашской Республики на его приобретение материалами дела подтверждаются.

Следовательно, при заключении оспариваемых сделок было нарушено преимущественное право Чувашской Республики на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения, поэтому в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" они являются ничтожными, а исковые требования обоснованными.

Что касается требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя на Чувашскую Республику в качестве последствий ничтожности сделки, то эти требования не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

Декларируя ничтожность сделок, заключенных с земельными участками с нарушением преимущественного права субъекта федерации на их покупку, статья 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не называет последствий ничтожности таких сделок.

Между тем общие положения о последствиях недействительности сделки установлены в статье 167 ГК РФ. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку иных последствий ничтожности сделок, заключенных с нарушением права преимущественной покупки земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения закон не называет, подлежат применению общие положения о недействительности сделок, что означает возврат земельных участков из собственности покупателя в собственность продавца.

Как установлено в ходе разрешения дела, земельные участки перешли в совместную собственность супругов Молаева М.П. и Молаевой Н.Я.

Вступившим в законную силу решением Кузьминского районного суда г. Москвы от 13.08.2013 года определены доли в праве собственности на спорные земельные участки - по 1/2 доле у Молаева М.П. и Молаевой Н.Я.

Поэтому в рамках реституции спорные земельные участки возвращаются в собственность продавца Молаевой Т.Л. от обоих супругов - Молаевой Н.Я. и Молаева М.П.

Ссылки Министерства имущественных и земельных отношений на необходимость применения норм статьи 250 ГК РФ относительно перевода прав и обязанностей покупателя по аналогии закона и аналогии права, являются несостоятельными и не основаны на нормах действующего законодательства.

Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Таким образом, применение аналогии закона или аналогии права возможно лишь в том случае, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и если это не противоречит их существу.

В данном же случае последствия недействительности ничтожных сделок прямо урегулированы законом - статьей 167 ГК РФ, что исключает возможность применения аналогии закона или права.

Кроме того, в данном случае применение аналогии закона относительно перевода прав и обязанностей покупателя на истца противоречило бы существу возникших правоотношений.

Статья 250 ГК РФ, на которую ссылается в обоснование иска Министерство имущественных и земельных отношений ЧР, не предусматривает возможности перевода прав и обязанностей покупателя по ничтожным сделкам.

По своей правовой природе требования о признании сделки ничтожной и требования о переводе прав и обязанностей покупателя являются взаимоисключающими, поскольку перевод прав и обязанностей покупателя на иное лицо возможен лишь по действительной сделке. Иное означало бы вступление лица на правах покупателя в сделку, права и обязанности по которой не возникли и не могли возникнуть вследствие ее ничтожности, что само по себе представляется невозможным.

Здесь же следует отметить, что возможность перевода прав и обязанностей покупателя по правилам статьи 250 ГК РФ ограничена определенным пресекательным сроком - три месяца, который в данном случае к моменту предъявления иска истек.

Определенный срок был предусмотрен и прежней редакцией статьи 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 07.07.2003 года, не действовавшей на момент заключения сделок).

Указанной статьей ранее действительно предусматривалась возможность перевода в судебном порядке прав и обязанностей покупателя на субъект федерации в случае нарушения права преимущественной покупки. Однако срок возможности такого перехода ограничивался одним годом с момента регистрации перехода права собственности покупателя на спорные земельные участки.

Указанный срок с момента регистрации права собственности на земельные участки за Молаевым М.П. к моменту подачи иска истек.

Более того, редакция статьи 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривавшая возможность перевода в судебном порядке прав и обязанностей покупателя на субъект федерации в случае нарушения права преимущественной покупки, на момент совершения оспариваемых сделок утратила силу, поскольку на основании Федерального закона от 18.07.2005 года N 87-ФЗ в нее внесены изменения, в соответствии с которыми последствием несоблюдения права преимущественной покупки названа ничтожность сделки, а не перевод прав и обязанностей покупателя на субъект федерации.

Таким образом, к моменту рассмотрения дела законных оснований для удовлетворения иска Министерства имущественных и земельных отношений в части перевода прав и обязанностей покупателя земельных участков на субъект федерации не имеется.

Ввиду этого судебная коллегия считает необходимым отказать в удовлетворении иска Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики к Молаеву М.П., Молаевой Т.Л. о переводе прав и обязанностей покупателя путем признания Чувашской Республики в лице уполномоченного органа покупателем по договорам купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки от 12 октября 2010 года от 17 ноября 2010 года, а также в части истребования указанных земельных участков в пользу Чувашской Республики.

Что касается требований истца о признании отсутствующим права собственности Молаева М.П. на спорные земельные участки, то эти требования самостоятельному разрешению не подлежат, поскольку, по сути, вытекают из основного требования и являются теми последствиями ничтожной сделки, вопрос о применении которых судом уже разрешен, а земельные участки возвращены из собственности супругов Молаева М.П. и Молаевой Н.Я. в собственность продавца Молаевой Т.Л.

Тем более что, как разъяснено в пунктах 52-53 Постановления Пленума ВАС РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, решения суда о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки сами по себе являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Разрешение вопроса о признании права одной из сторон сделки отсутствующим в данном случае не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 23 мая 2013 года отменить, принять по делу новое решение, которым:

1. Признать недействительными договоры купли - продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки от 12 октября 2010 года, от 17 ноября 2010 года на следующие земельные участки:

"данные изъяты"

2. Возвратить вышеуказанные земельные участки в собственность Молаевой Т.Л..

3. Отказать в удовлетворении иска Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики к Молаеву М.П., Молаевой Т.Л. о переводе прав и обязанностей покупателя путем признания Чувашской Республики в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики покупателем по договорам купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки от 12 октября 2010 года от 17 ноября 2010 года, а также в части истребования указанных земельных участков в пользу Чувашской Республики.

Председательствующий:

Судьи

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.