Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего Болатчиевой А.А.,
судей Боташевой М.М., Гречкина О.А.,
при секретаре судебного заседания Акбашевой М.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Тамбиевой М.Э. на решение Адыге-Хабльского районного суда КЧР от 25 октября 2012 года по гражданскому делу по исковому заявлению Медведского П.А. к ОАО "Фармация" о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Болатчиевой А.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Медведский П.А. обратился в суд с иском к ОАО "Фармация" (далее по тексту Общество) о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилого помещения здания аптеки N ... , площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: "адрес". В обоснование иска указал, что 03 сентября 2010 года между ним и ответчиком в письменной форме был заключен договор купли - продажи указанного недвижимого имущества. Имущество и правоустанавливающие документы на него были переданы истцу. С момента заключения договора ОАО "Фармация" уклоняется от его регистрации в Управлении Росреестра по КЧР. Медведский П.А. просил суд признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилого помещения здания аптеки N ... в "адрес", площадью " ... " кв.м., кадастровый номер N ... , заключенный между ОАО "Фармация" и Медведским П.А. Зарегистрировать переход права собственности на данное недвижимое имущество от ОАО "Фармация" к Медведскому П.А.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Медведский П.А. и его представитель Куликова О.А. поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить.
Представитель ответчика Аджиева Ф.Р. не возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила суду, что здание аптеки N ... в "адрес", площадью " ... " кв.м., находившееся на балансе у ОАО "Фармация", действительно по договору купли-продажи от 03 сентября 2010 года было продано истцу за " ... " рублей. Однако они уклонялись от регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием денежных средств и времени.
Решением Адыге-Хабльского районного суда КЧР от 25 октября 2012 года исковые требования Медведского П.А. к ОАО "Фармация" удовлетворены в полном объеме. Судом постановлено признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилого помещения здания аптеки N ... в "адрес", площадью " ... " кв.м., кадастровый номер N ... , заключенный между ОАО "Фармация" и Медведским П.А. Зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество в виде нежилого помещения здания аптеки N ... в "адрес", площадью "адрес" кв.м., от ОАО "Фармация" к Медведскому П.А. Указано, что данное решение является основанием для государственной регистрации права в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР.
07 июня 2013 года в Адыге-Хабльский районный суд на вышеуказанное решение поступила апелляционная жалоба Тамбиевой М.Э., содержащая просьбу о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование указанного решения от 25 октября 2012 года. В обоснование жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции, рассмотрев дело без привлечения её к участию в деле, разрешил вопрос о её правах и обязанностях, чем существенно нарушил нормы процессуального права, а также права и законные интересы Тамбиевой М.Э. Между тем, обжалуемое решение затрагивает ее права и законные интересы, поскольку УФССП России по КЧР на основании исполнительных листов, выданных Черкесским городским судом 20 января 2011 года и 10 августа 2011 года, возбуждены исполнительные производства в отношении должника ОАО "Фармация" в пользу Тамбиевой М.Э. В рамках исполнительных производств на здание аптеки N ... в "адрес", площадью " ... " кв.м., был наложен арест, судебным приставом - исполнителем также была подана заявка на оценку указанного арестованного недвижимого имущества. Решением Черкесского городского суда от 26.07.2011 года, вступившем в законную силу, с ОАО "Фармация" в пользу заявителя была взыскана задолженность по заработной плате в размере " ... " рублей " ... " копейки. По мнению Тамбиевой М.Э., взыскание указанной суммы было возможным путем реализации имущества должника ОАО "Фармация". Таким образом, 25.10.2012 года Адыге-Хабльским районным судом было вынесено решение, которое явилось основанием для регистрации права собственности на имущество, находившееся под арестом для дальнейшей реализации и исполнения требований, указанных в исполнительных листах. Также апеллянтом отмечается, что ответчик распорядился недвижимым имуществом, не являясь его собственником. Просит решение суда первой инстанции отменить ввиду его незаконности и необоснованности.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КЧР от 7 августа 2013 года Тамбиевой М.Э., не привлеченной к участию в деле, восстановлен срок для обжалования решения Адыге-Хабльского районного суда от 25 октября 2012 года.
28 августа 2013 года судебная коллегия по гражданским делам перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции Тамбиева М.Э. и ее представитель Разов Х-Г.Х. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, вынести новое решение об отказе Медведскому П.А. в удовлетворении иска.
Истец Медведский П.А., представитель ответчика ОАО "Фармация", представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, будучи извещенными о месте и времени судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки суд не уведомили.
Судебная коллегия, учитывая, что участвующие в деле лица были извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц на основании норм ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено судом, ОАО "Фармация" (продавец) и Медведский П.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи от 03 сентября 2010 года, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя спорный объект недвижимости, а покупатель - принять имущество и уплатить за него " ... " рублей.
По акту приема-передачи от 21.08.2007 указанное в договоре недвижимое имущество передано покупателю. Покупатель оплатил продавцу обусловленную договором стоимость имущества.
Медведский П.А., ссылаясь на уклонение Общества от государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные по договору купли-продажи от 03.09.2010 года, обратился с иском в суд.
Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В силу 56 ГПК РФ лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии с приведенными нормами права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит проверка законности основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнение сторонами договора купли-продажи, а также установление факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.
Однако, при разрешении спора суд первой инстанции фактически не установил наличие оснований, подтверждающих право собственности продавца на спорное имущество.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В рассматриваемой ситуации право собственности у истца на спорный объект как на объект недвижимого имущества первоначально могло возникнуть только с момента государственной регистрации данного права.
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывается с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что отчуждаемое недвижимое имущество принадлежало когда-либо ОАО "Фармации" на праве собственности. То обстоятельство, что имущество было передано ОАО "Фармация" распоряжением от 27 июня 2005 года Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по КЧР в отсутствии государственной регистрации прав, не порождает право собственности Общества на спорное имущество.
В связи с этим, учитывая, что право собственности истца на спорный объект в установленном законом порядке за ОАО "Фармация" зарегистрировано не было, то исковые требования о регистрации перехода права собственности к Медведскому П.А. на данный объект по заявленным основаниям не могут быть признаны обоснованными.
Кроме того, как установлено судебной коллегией 3 ноября 2011 года в целях исполнения решений Черкесского городского суда, принятых в том числе и в интересах Тамбиевой М.Э. судебным ставом-исполнителем по Адыге-Хабльскому району С. был наложен арест на здание аптеки N ... в "адрес". Как пояснил судебный пристав- исполнитель Туков А.П. спорное имущество до настоящего времени не исключено из описи и ареста.
Таким образом, на момент вынесения решения Адыге-Хабльским районным судом, здание аптеки N ... в "адрес". было арестовано в целях обеспечения исполнения решений Черкесского городского суда о взыскании с ОАО "Фармация" в пользу Тамбиевой М.Э. заработной платы и компенсации морального вреда.
При таких обстоятельствах принятое судом первой инстанции решение не может быть признано основанным на положениях закона, подлежит отмене. В соответствии с положениями п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение об отказе Медведскому П.А. в удовлетворении требования о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Адыге-Хабльского районного суда КЧР от 25 октября 2012 года отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении требований Медведского П.А. о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилого помещения здания аптеки N ... , площадью " ... " кв.м., кадастровый номер N ... , расположенного по адресу: "адрес", заключенного между ОАО "Фармация" и Медведским П.А.; о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в виде нежилого помещения здания аптеки N ... , площадью " ... " кв.м., кадастровый номер N ... , расположенного по адресу: "адрес", от ОАО "Фармация" к Медведскому П.А. - отказать.
Председательствующий: подпись
Судьи: подпись подпись
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.