Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 октября 2013 г. по делу N 33-12911/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Троценко Ю.Ю.,

судей Демяненко О.В.,

Смирновой О.В.,

при секретаре Баскаковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Замановой К.Д., представителя Замановой К.Д. - Чиркова С.И. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 07 августа 2013г., которым постановлено:

признать договор купли-продажи земельного участка от дата между Уразаевой Э.Р. и Замановой К.Д. незаключенным.

В иске Замановой К.Д. к Уразаевой Э.Р. о признании права собственности на земельный участок, признании погашенным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельства о государственной регистрации права, взыскании судебных расходов - отказать.

Заслушав доклад судьи Смирновой О.В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

УСТАНОВИЛА:

Заманова К.Д. обратилась в суд с иском к Уразаевой Э.Р. о признании права собственности на земельный участок, прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, погашения свидетельства о государственной регистрации права.

В обоснование иска указала, что дата между ней и ответчиком Уразаевой Э.Р. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв. м, расположенного по адресу: адрес. Расчет между сторонами произведен полностью, что подтверждается договором купли-продажи. Имущество передано по акту приема-передачи, стороны по договору обратились в Управление Росреестра по РБ за государственной регистрацией перехода права, права собственности на земельный участок.

Однако, дата Шамсутдинов Р.А., действующий в интересах Уразаевой Э.Р., обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав сроком на три месяца - до дата. в связи с не проведением расчета покупателем. В последующем в проведении государственной регистрации права было отказано по причине отсутствия волеизъявления продавца, указавшего, что покупатель не произвел оплату по договору. Считает, что ответчик безосновательно уклоняется о государственной регистрации перехода права, поскольку договор купли-продажи земельного участка заключен, обязательства стороны исполнили: продавец передал имущество по акту приема-передачи, а покупатель - деньги.

Просила, уточнив исковые требования, признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес; признать погашенной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельство о государственной регистрации права от дата. на имя Уразаевой Э.Р.; взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя в размере ... рублей, за составление искового заявления ... рублей, составление претензии ... рублей, устные консультации ... рублей, оплата госпошлины ... рублей, всего ... рублей.

Уразаева Э.Р. предъявила к Замановой К.Д. встречный иск о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным.

В обоснование встречного иска указала, что договор купли-продажи земельного участка от дата. не порождает для сторон никаких правовых последствий, так как незаключен: денежные средства в размере ... рублей по договору не переданы, доказательства их передачи - расписка, ответчиком Замановой К.Д. не предоставлена. Имущество по договору также фактически не передавалось: продавец продолжала его использовать в соответствии с разрешенным использованием, осуществляя строительство индивидуального жилого дома, права на который ею в последующем были зарегистрированы. Договор купли-продажи земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому не заключен.

Первоначально просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, в последующем, изменив предмет иска, признать договор купли-продажи от дата. незаключенным; взыскать с Замановой К.Д. государственную пошлину в размере ... рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционных жалобах Замановой К.Д. и ее представителем Чирковым С.И. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, указав, что договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации права собственности. Судом ошибочно указано, что факт передачи денег не доказан, так как из п.4 договора купли-продажи следует, что денежные средства переданы до подписания договора. Имущество по договору передано, что подтверждается актом приема-передачи и заключением договора подряда с Шамсудиновым Р.А., который должен был построить жилой дом, а истица - контролировать строительство. Воля сторон на возникновение права собственности за покупателем была, так как они исполнив договор купли-продажи, обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права. Однако из-за уклонения продавца от ее проведения, в регистрации права собственности было отказано. Судом нарушены нормы процессуального права: истцом по встречному иску был изменен предмет иска, однако дело слушанием не отложено, в этот же день рассмотрено по существу.

Заслушав объяснения Замановой К.Д. и ее представителя Чиркова С.И., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения представителей Уразаевой Э.Р. - Шафиковой Э.Р., Капрушенковой О.Ю., третьего лица Шамсутдинова Р.А., возражавших против их удовлетворения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п.1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из содержания положений параграфа 7 "Продажа недвижимости" ГК РФ усматривается, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет - описание недвижимого имущества, позволяющее его идентифицировать в гражданско-правовом обороте, и цена. При отсутствии в договоре согласованных сторонами в письменной форме указанных условий, он считается незаключенным.

Кроме того, законодателем особое внимание уделяется передаче недвижимого имущества, которая урегулирована ст.556 ГК РФ, предусматривающей, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрены особенности купли-продажи земельных участков, в частности объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от дата Уразаевой Э.Р. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N ... площадью ... кв. м, с разрешенным использованием- под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: адрес, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним датаг. внесена запись регистрации N ... , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N ...

дата. Шамсутдинов Р.А. обязался на данном земельном участке для Замановой К.Д. за счет ее денежных средств в размере ... рублей построить дом, хозяйственный блок 5 х 19 (трехэтажный) с мансардой в срок до 20 декабря, хозблок 6 х 10 (двухэтажный), хозблок 6 х10 (двухэтажный) в течение 5 месяцев.

дата. Замановой К.Д. и Шамсутдиновым Р.А. заключен договор подряда на выполнение работ по строительству и отделке индивидуального жилого дома, производственного цеха, расположенных на земельном участке по адресу: адрес.

дата. между Уразаевой Э.Р. и Замановой К.Д. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ... , согласно которого он продан за ... рублей, полученных Уразаевой Э.Р. до подписания договора (п.4 договора).

Согласно акта приема-передачи от дата. земельный участок осмотрен Замановой К.Д. и передан ей.

В этот же день стороны обратились в Управление Росреестра по РБ за государственной регистрацией перехода права собственности (Уразаева Э.Р.), права собственности (Заманова К.Д.) на земельный участок на основании договора купли-продажи от дата

дата. на основании письменного заявления представителя Уразаевой Э.Р. - Шамсутдинова Р.А. о приостановлении регистрации сроком на три месяца по причине не произведения Замановой К.Д. расчета по договору, государственная регистрация права собственности на земельный участок приостановлена сроком на три месяца - до дата

датаг. Замановой К.Д. в адрес Уразаевой Э.Р. направлена претензия с требованием явки в регистрирующий орган с целью возобновления проведения государственной регистрации права на спорное имущество.

Однако на основании заявления представителя Уразаевой Э.Р. - ФИО1 о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в связи с неисполнением Замановой К.Д. обязательств по оплате цены объекта недвижимости, осуществить государственную регистрацию перехода права, права собственности Управлению Росреестра по РБ не представилось возможным, в связи с чем сторонам по договору было отказано в ее проведении, что усматривается из сообщения от дата.

В последующем, Уразаева Э.Р., являясь собственником спорного земельного участка, на основании кадастрового паспорта объекта недвижимости от дата. N ... , договора купли-продажи земельного участка от дата зарегистрировала право собственности на жилой дом общей площадью ... кв.м. по указанному адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата.

Удовлетворяя встречные исковые требования Уразаевой Э.Р. и отказывая в удовлетворении исковых требований Замановой К.Д. суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от дата. незаключен, поскольку Замановой К.Д. не предоставлено доказательств передачи денежных средств по нему, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда, так как они опровергаются материалами дела.

При толковании содержания договора купли-продажи от дата., судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, приходит к выводу, что из пункта 4 договора достоверно и бесспорно усматривается факт передачи Замановой К.Д. Уразаевой Э.Р. денежных средств в размере ... рублей до подписания настоящего договора.

Следовательно, учитывая содержание договора купли-продажи, указывающее на момент передачи денег - до подписания договора, подписание его сторонами, последующие действия сторон по подписанию акта приема-передачи от дата. и передаче имущества в фактическое пользование покупателя, выразившееся в намерении осваивать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием - строительство индивидуального жилого дома путем заключения договора подряда, принимая во внимание обращение сторон в день подписания документа за государственной регистрацией перехода права, права собственности на земельный участок, судебная коллегия считает, что договор купли-продажи от дата. следует признать заключенным, исполненным сторонами.

Между тем, требования Замановой К.Д. о признании права собственности на спорный земельный участок не подлежат удовлетворению, поскольку в его границах расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности иному лицу Уразаевой Э.Р., и признанием права собственности за истцом по первоначальному иску будет нарушен принцип земельного законодательства единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.5 ст. 1 ЗК РФ), что является недопустимым.

В связи с тем, что правоустанавливающие документ Уразаевой Э.Р. на спорный земельный участок не признаны недействительными, а также отсутствуют основания для признания права собственности за Замановой К.Д. на земельный участок, то запись в ЕГРП о праве собственности Уразаевой Э.Р. на данный объект недвижимости не может быть прекращена.

Требование Замановой К.Д. о погашении свидетельства о государственной регистрации права собственности Уразаевой Э.Р. на земельный участок также не подлежит удовлетворению, поскольку, исходя из правовой природы документа - подтверждение зарегистрированного права, данный способ защиты права ст. 12 ГК РФ не предусмотрен.

Так как суд первой инстанции при разрешении исковых требований сторон исходил из иных оснований для отказа в удовлетворении иска Замановой К.Д. - незаключенности договора купли-продажи, то судебная коллегия полагает возможным решение суда отменить полностью, как не соответствующего принципам законности и обоснованности, приняв новое решение об отказе в удовлетворении иска Замановой К.Д. о признании права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 12.12.2012г., и встречного иска Уразаевой Э.Р. о признании договора незаключенным.

Доводы представителей Уразаевой Э.Р. о недоказанности Замановой К.Д. факта передачи денег по договору, так как ею не предоставлены расписки, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку

из смыла правовых норм, регламентирующих продажу недвижимости (параграфа 7 "Продажа недвижимости" ГК РФ), следует, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не требуется обязательного составления расписки в качестве подтверждения передачи денег.

Судебная коллегия признает необоснованными доводы представителей Уразаевой Э.Р. об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки отнесены к недвижимым вещам.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Однако ни положениями гражданского законодательства (общее), ни земельного законодательства (специальное) не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка.

Следовательно, договор, как ограничение права собственности продавца (собственника земельного участка), не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания и исполнения сторонами.

Доводы представителей Уразаевой Э.Р. о том, что фактически земельный участок не передавался в пользование Замановой К.Д. о чем свидетельствует возведение в его границах жилого дома, зарегистрированного на праве собственности за их доверителем, не являются, по мнению судебной коллегии, бесспорным доказательством указанного, поскольку действия сторон при подписании договора купли-продажи, передаче денег, имущества по акту приема-передачи, обращение за государственной регистрацией перехода права, права собственности в Управление Росреестра по РБ, свидетельствуют об обратном.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамаского городского суда Республики Башкортостан от 07.08.2013г. отменить, приняв новое решение.

В удовлетворении иска Замановой К.Д. к Уразаевой Э.Р. о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: адрес; погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства о государственной регистрации права, отказать.

В удовлетворении встречного иска Уразаевой Э.Р. к Замановой К.Д. о признании договора купли-продажи земельного участка от дата. незаключенным, отказать.

Председательствующий Ю.Ю.Троценко

Судьи О.В.Демяненко

О.В.Смирнова

Справка: судья Нугуманова Э.Ф.