Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 01 ноября 2013 г. по делу N 33-3928

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе: председательствующего Гомленко Н.К., судей Галимовой Р.С. и Магамедова Ш.М. при секретаре судебного заседания Акимовой Л.А. с участием прокурора Гасанова З.Г.

при рассмотрении апелляционной жалобы Имурзаевой С. А. и Имурзаевой С. А. на решение Хасавюртовского городского суда от 29 июля 2013 г., которым

исковые требования Шамхалова И. Ш. к У. М. У., Имурзаевой С. А., Имурзаевой С. А., Алиеву С. Г. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого "адрес" от 25 мая 1984 г и от 28 мая 1988 г., признании сделки купли-продажи этого дома действительной и признании права собственности на "адрес" отказано.

В удовлетворении встречного иска Имурзаевой С. А., Имурзаевой С. А. к Шамхалову И. Ш., Шамхалову Г. И., У. М. У. о признании договора купли-продажи "адрес" в "адрес" от 28 мая 1988 г. действительной и состоявшейся, выселении Шамхалова Г. И. из этого дома отказано.

В удовлетворении иска У. М. У. к Имурзаевой С. А., Имурзаевой С. А. о признании недействительным договора купли- продажи от 28 мая 1988 г. отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя Имурзаевой С. и Имурзаевой С. - Ахмедовой Н. ( доверенность в деле), просившей решение суда в части отменить, возражения представителя Шамхалова И. и Умахановой М. - Шамхалова Г. И., просившего решение суда оставить без изменения, заключение прокурора Гасанова З.Г., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ш. И. Ш. обратился в суд с иском к У. М. У., Имурзаевой С., Имурзаевой С., Алиеву С.Г. о признании недействительным договоров купли-продажи "адрес" в "адрес" от 25 мая 1984 г. и от 28 мая 1988 г., признании состоявшимся договора купли -продажи этого дома, заключенную между ним и продавцом Алиевым С.Г. от 25 мая 1984 г.

В обоснование иска ссылался на то, что в мае 1984 г. он решил приобрести "адрес", однако у него уже имелся на праве собственности один дом по "адрес", в котором он проживал, поэтому он решил оформить договор купли-продажи нового дома на свою племянницу Умаханову М., деньги за дом передал продавцу Алиеву С.Г. именно он, в дом вселил своего сына Шамхалова Г. вместе с его семьей, последний до настоящего времени проживает в доме, содержит его и оплачивает налоги и коммунальные услуги. В мае 1988 г. племянница Умаханова М. попросила его переоформить дом на кого-либо другого в связи с тем, что она хотела встать на очередь для получения собственного жилья. Поэтому по договору купли-продажи от 28 мая 1988 г. дом был формально переоформлен на сестер жены его сына Шамхалова Г. - на ответчиц Имурзаеву С. и Имурзаеву С ... О формальности этого договора свидетельствует то, что обе они в дом не вселялись, деньги за дом в сумме ".". руб., как указано в договоре, Умахановой М.У. не передавали, оплату налогов и коммунальных услуг не производили, договор от 28 мая 1988 г. не был зарегистрирован в Управлении ФРС по РД.

У. М. У. обратилась в суд с иском к Имурзаевой С. и Имурзаевой С. о признании договора купли-продажи "адрес" недействительным, при этом ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 25 мая 1984 г. дом был куплен ее дядей Шамхаловым И., она не являлась фактической собственницей этого дома. В доме стал проживать сын Шамхалова И. - Шамхалов Г ... В мае 1988 г. она попросила дядю переоформить дом на кого-либо, т.к. она хотела встать на учет и самой получить жилье. По этой причине был заключен формальный договор купли- продажи от 28 мая 1988 г. между нею и покупателями Имурзаевыми С. и С., деньги при этом не были переданы, в дом ответчицы вселены не были, дом до настоящего времени они не содержали, налоги и коммунальные услуги не оплачивали. Договор от 25 мая 1984 г. был нотариально заверен и зарегистрирован в БТИ "адрес" 01.08.1984 г.

Имурзаева С. А. и Имурзаева С. А. обратились в суд с встречным иском к Шамхалову И. Ш., Шамхалову Г. И., М. о признании состоявшимся и действительным договора купли-продажи "адрес" в "адрес", заключенного 28 мая 1988 г. между ними и продавцом Умахановой М.У., просили выселить из дома Шамхалова Г. И..

В обоснование иска ссылались на то, что их сестра Имурзаева ( по мужу Ш.) З. была замужем за сыном Ш. И. - Шамхаловым Г ... В мае 1988 г. они узнали, что Умаханова М. хочет продать "адрес" в "адрес", в этом доме проживала их сестра с семьей, поэтому их родители решили купить дом. 28 мая 1988 г. был заключен договор купли-продажи дома, покупателями были указаны они, а продавцом - Умаханова М.У., деньги в сумме ".". руб. были переданы Умахановой М.У., из которых до подписания договора переданы ".". руб., при подписании договора, как указано в самом договоре, были переданы остальные ".". руб. Указанный договор был нотариально удостоверен нотариусом Бамматгереевой А.З., однако своевременно не был зарегистрирован в БТИ "адрес" по причине их незнания закона. Лишь 28 декабря 2010 г. договор был зарегистрирован в БТИ "адрес". Просили применить срок исковой давности к требованиям Шамхалова И. и Умахановой М..

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Имурзаева С. и Имурзаева С. и их представитель Ахмедова Н. на заседании апелляционной инстанции просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 25 мая 1984 г. основываясь лишь на показаниях заинтересованных в исходе дела свидетелей Алиева С.Г. и соистицы Умахановой М.У., не учел, что они являются родственниками Шамхалову И ... Суд не учел, что договор от 25 мая 1984 г. был нотариально оформлен и зарегистрирован в БТИ "адрес", следовательно, ничтожным быть не мог. Из домовой книги усматривается, что Шамхалов Г. был зарегистрирован в доме лишь в 1989 г. после приобретения ими дома, и поскольку на его имя был выписан лицевой счет, вся оплата налогов и коммунальных услуг также происходила на его имя, но оплату делала сестра Шамхалова З., Шамхалов Г. надолго уезжал в Москву, делал долги, затем возвращался. Суд не учел, что в мае 1988 г. договор купли-продажи дома был действительно заключен и деньги за дом были переданы Умахановой М., иначе зачем же было указывать покупателями в договоре двух сестер Имурзаевых, а не кого-то из родственников Шамхалова И ... Факт передачи денег в сумме ".". руб. зафиксирован в самом договоре от 28.05.1988 г., других доказательств факта передачи денег Умахановой М. не требуется. Судом не допрошена нотариус Бамматгереева А.З. Ходатайство о пропуске срока исковой давности не было заявлено Шамхаловым И. и Умахановой М.У., однако суд применил срок исковой давности. Суд не учел, что при обсуждении вопроса о примирении сторон они обе дали согласие на оформление дома на сына Шамхалова Г., т.е. на их племянника, но с этим условием не согласился Шамхалов И., примирение не было достигнуто. Суд не учел, что отсутствие государственной регистрации договора от 28 мая 1988 г. не влечен его безусловную недействительность, поэтому они просили признать такой договор состоявшимся, но суд применил срок исковой давности, о котором истцы Шамхалов И. и Умаханова М.У. не просили. От своих требований о выселении Шамхалова Г. из дома они отказываются.

В возражениях на жалобу представитель Шамхалов Г. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска Имурзаевой С. и Имурзаевой С. о признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи "адрес" от 28 мая 1988 г., вынести новое решение об удовлетворении иска.

Согласно ст. 327-1, ч.2 ГПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Имурзаевыми С. и С. обжаловано решение суда только в части отказа в удовлетворении их иска о признании договора купли-продажи дома состоявшимся, поэтому только в этой части апелляционная инстанция проверяет законность и обоснованность решения суда.

Из материалов дела следует, что 28 мая 1988 г. был заключен договор купли-продажи "адрес", согласно которому продавец Умаханова М. продала дом Имурзаевой С. и Имурзаевой С. за ".". руб., при этом в договоре указано, что деньги переданы Умахановой М. полностью при подписании договора, договор подписан обоими стронами. Указанный договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. нотариально удостоверен нотариусом Бамматгереевой А.З. (л.д. 11).

Доводы представителя Шамхалова Г. о том, что в реестровой книге нотариуса Бамматгеревой 3. не имеется подписи одной из сестер Имурзаевых, что это обстоятельство подтверждает недействительность договора, не состоятельны. В самом договоре купли-продажи имеются подписи обоих покупателей Имурзаевых Си С, именно этот документ подтверждает заключение договора, а не записи в реестровой книге нотариуса.

Согласно ст. 239 ГК РСФСР, действовавшей на момент заключения договора от 28 мая 1988 г., договор купли-продажи дома ( части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной стороной в споре является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.

Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящийся в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.

Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли-продажи дач. Не соблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

Согласно этой норме права, суду следовало установить, была ли соблюдена форма договора купли-продажи от 28 мая 1988 г., т.е. удостоверен ли договор нотариально и зарегистрирован ли он в исполкоме местного Совета народных депутатов ( т.е. в БТИ "адрес"), не соблюдение одного из этих условий влечет его недействительность. Также следовало учесть, что одним из способов защиты нарушенного права является обращение в суд с иском, поэтому сторона, чьи права и интересы нарушены таким договором, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки, совершенной с нарушением условия о форме договора, действительной.

Судом установлено, что договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. был нотариально удостоверен нотариусом Бамматгереевой А.З., это обстоятельство не отрицали обе стороны в споре, однако договор своевременно не был зарегистрирован в БТИ "адрес", лишь 28 декабря 2010 г. договор был зарегистрирован в БТИ "адрес" (л.д. 11-оборот).

Суд обоснованно посчитал, что такая правовая регистрация не влечет юридических последствий, т.к. с июля 1998 г. все сделки с недвижимостью подлежали регистрации в Управлении ФРС по РД. Однако из материалов дела следует, что причиной, по которой договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. не был зарегистрирован в Управлении ФРС по РД было уклонение Умахановой М. от участия в регистрации договора. Суду следовало выяснить, правомерно ли Умахановой М. уклонялась от регистрации договора, нарушал ли договор чьи-либо права и охраняемые законом интересы, в том числе и Умахановой М., исполнено ли условие договора о передаче денег продавцу Умахановой М..

Так, из содержания договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. следует, что деньги в сумме 18 тыс. руб. продавец У. М. получила от покупателей Имурзаевых С. и С. при подписании договора ( л.д. 11). По мнению судебной коллегии, такое условие договора освобождает покупателя от обязанности представлять в подтверждение оплаты денег другие письменные доказательства. Договор от 28 мая 1988 г. чьи-либо права и интересы не нарушает, не нарушает права Ш. И., т.к. в удовлетворении его иска о признании его собственником "адрес" отказано, он решение суда не обжаловал. Права Умахановой М. также не нарушает, т.к. деньги за проданный дом она получила, в удовлетворении иска У. М. о признании недействительным договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. ( она ссылалась на то, что собственником этого дома не являлась, настоящим собственником был Ш. И.) отказано, решение суда Умахановой М. также не обжаловано. Отказывая в удовлетворении их исков, суд пришел к выводу, что с момента заключения договора от 28 мая 1988 г. прошло более 25 лет, срок исковой давности как Ш. И., так и Умахановой М. для его оспаривания пропущен, о применении срока исковой давности заявили ходатайство Имурзаевы Сапият и С..

Отказывая в удовлетворении иска Имурзаевых С. и С. о признании договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. действительным, суд применил срок исковой давности, однако ходатайство о применении срока исковой давности ни Шамхаловым И., ни Умахановой М. заявлено не было, в протоколе судебного заседания и в других письменных документах такое ходатайство отсутствует. При обсуждении вопроса о применении срока исковой давности суду следовало руководствоваться правилами ст. 199, ч.З ГК РФ, согласно которой истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Суд ошибочно применил ст. 78 ГК РСФСР и не применил ст. 199, ч.З ГК РФ, подлежащую применению к спорным правоотношениям.

Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. является мнимой сделкой, что по указанному договору деньги переданы не были, дом сестрам Имурзаевым С. и С. также не был передан, в дом они не вселялись и не проживали, оплату налогов и коммунальных услуг не несли. Между тем, этот вывод суда не подтверждается материалами дела. Так, из текста договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. следует, что деньги в сумме ".". руб. были полностью переданы Умахановой М. покупателями Имурзаевыми С. и С. при подписании договора, нотариусом этот договор, следовательно, и условие о передаче денег, нотариально удостоверен. Согласно объяснениям Имурзаевых С. и С, на момент приобретения дома в нем проживала их сестра Имурзаева ( по мужу Ш.) З. с тремя малолетними детьми, поэтому они договорились, что в доме останется проживать сестра с мужем Шамхаловым Г. и детьми. По договоренности между ними именно они должны были оплачивать налоги за дом, поэтому в квитанциях об оплате налогов указана фамилия Ш. Г.И.( мужа сестры). К тому же, нормами ГК РСФСР 1964 г. фактическая передача дома новому собственнику не предусматривалась в качестве обязательного условия договора купли-продажи жилого дома.

Доводы Ш. Г. о том, что он как собственник спорного дома нес расходы по его содержанию, также не состоятельны. Собственником дома Шамхалов Г. быть не мог, т.к. согласно его же объяснениям, он не был указан собственником дома в договорах купли-продажи дома в 1984 г. и в 1988 г., т.к. у него на праве собственности уже имелся другой дом, расположенный по "адрес", в то время законом было запрещено иметь в собственности два дома, право собственности на второй дом подлежало принудительному прекращению.

Действительно, согласно ст. 106 ГК РСФСР 1964 г., в личной собственности гражданина мог находиться один жилой дом ( или часть дома). Согласно ст. 107 ГК РСФСР, подлежало прекращению право собственности на жилые дома сверх одного.

Судом также установлено, что Ш. З. вселилась и проживала в спорном доме со дня его приобретения, она и дети были прописаны в доме, в то время как Шамхалов Г. был зарегистрировав прописан) в спорном доме лишь в 1989 г., т.е. после того, как дом был приобретен сестрами Имурзаевыми С. и С, об этом обстоятельстве не мог не знать Шамхалов Г., оплачивая расходы по содержанию дома, ему не принадлежащего.

В ходе апелляционного рассмотрения дела представитель Имурзаевых С. и С. - Ахмедова Н. ( доверенность в деле) отказалась от иска о выселении Шамхалова Г. из "адрес", поэтому решение суда в этой части подлежит оставлению без изменения.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи "адрес" от 28 мая 1988 г. следует признать действительным, решение суда в этой части подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, ч.2 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Хасавюртовского городского суда от 29 июля 2013 г. в части отказа в удовлетворении иска Имурзаевой С. А. и Имурзаевой С. А. к Шамхалову И. Ш., Шамхалову Г. И ... У. М. У. о признании договора купли-продажи "адрес" действительным отменить.

Удовлетворить иск Имурзаевой С. А. и Имурзаевой С. А ... Признать действительным и состоявшимся договор купли-продажи "адрес", заключенный 28 мая 1988 г. между продавцом

Умахановой М. У. и покупателями Имурзаевой С. А. и Имурзаевой С. А..

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Гомленко Н.К.

Судьи Галимова Р.С.

Магамедов Ш.М.