Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-5120

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе

председательствующего Куликовой И.И.

судей Поздняковой О.Ю., Герасимовой О.В.,

при секретаре Владимировой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 сентября 2013 года гражданское дело по иску Денисенко С. Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства,

по апелляционным жалобам ООО "Проект" и ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" на решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 18 апреля 2013 года,

заслушав доклад судьи Куликовой И.И., пояснения представителя истца Ильичевой В.В. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Денисенко С.Н. обратился в суд с иском к ООО "Проект" о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "Проект" был заключен договор N участия в долевом строительстве Бизнес-центра и гостиницы в "адрес", по условиям которого ответчик в предусмотренный договором срок (3 квартал 2009 г.) обязался построить и передать в собственность истцу нежилое функциональное помещение N общей площадью 21, 8 кв.м., на 4 этаже здания Бизнес-Центра, в соответствии с Приложением N к договору. На основании п. 3.3 договора стоимость строительства составляет "данные изъяты". Истцом обязательства по оплате стоимости исполнены в полном объеме. Ответчиком обязательства по передаче объекта строительства не исполнены. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец был извещен об изменении сроков передачи объекта на 3 квартал 2011 года. До настоящего времени объект истцу не передан. Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2012 г. в отношении ООО "Проект" введена процедура наблюдения. Просил признать право собственности на указанный объект незавершенного строительства.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 18 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. За Денисенко С.Н. признано право собственности на объект незавершенный строительством - нежилое функциональное помещение N 17 общей площадью 21, 8 кв.м., на 4 этаже здания Бизнес-Центра и гостиницы в "адрес" расположенного за пределами участка.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Проект" Юзефович Г.И. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает на неподведомственность спора суду общей юрисдикции и наличии в связи с этим оснований для прекращения производства по делу. Также указывает на нарушение решением суда прав конкурсных кредиторов ООО "Проект", которых обеспечены залогом всего строящегося здания, законом не предусмотрена возможность исключения из залогового имущества отдельных долей до окончания строительства объекта и передачи его в собственность участников долевого строительства. Истец не представил доказательств, подтверждающих создание объекта недвижимости, а также конкретного помещения. Суд мотивировал свое решение со ссылкой на ст. 218 ГК РФ, между тем, строительство объекта осуществлено подрядными организациями с отступлением от строительных норм и правил, чему оценка судом не дана.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. ЗПИФнедвижимости "Трейд Кэпитал" - Ветлугин С.Е просит решение суда отменить. Полагает, что решением суда нарушены их права, т.к. вышеуказанный объект незавершенный строительством является предметом залога, обеспечивающим возврат денежных средств ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал", как кредитору, при этом к участию заявитель привлечен не был. Также указывает на нарушение правил подведомственности при рассмотрении спора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Денисенко С.Н. и ООО "Проект" заключен договор N участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь), по условиям которого ответчик в предусмотренный договором срок (3 квартал 2009 г.) обязался построить и передать в собственность истцу нежилое функциональное помещение N общей площадью 21, 8 кв.м., на 4 этаже здания Бизнес-Центра, в соответствии с Приложением N к договору.

На основании п. 3.3 договора стоимость строительства составляет "данные изъяты". Истцом обязательства по оплате стоимости исполнены в полном объеме. Ответчиком обязательства по передаче объекта строительства не исполнены. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец был извещен об изменении сроков передачи объекта на 3 квартал 2011 года. До настоящего времени объект истцу не передан.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п.3.3 Договора цена определена в размере "данные изъяты". Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца об изменении срока передачи объекта на 3 квартал 2011 г.

Дольщиком обязательства по договору исполнены, стоимость объекта оплачена полностью.

Обязательства по настоящему договору Застройщиком не исполнены. Объект не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию, не подготовлены документы для сдачи в УФРС по Хабаровскому краю регистрации прав собственности за дольщиками.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края 07.12.2012 года ввиду наличия признаков банкротства в отношении ООО "Проект" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Павлюченко А.Р.

В соответствии с п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ является признание права, следовательно, признание права собственности на такие объекты возможно, в том числе, по решению суда.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Законом.

Представленный истцом договор соответствует установленным законом требованиям, зарегистрирован в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, следовательно, истец как участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на долю в объекте строительства, созданную за счет внесенных им денежных средств.

Исходя из материалов дела, право аренды на земельный участок, общей площадью "данные изъяты". расположенный примерно в 128 м. по направлению на северо-восток от ориентира 5-ти этажный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес" на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, кадастровый номер земельного участка N.

Строительство осуществлялось на основании постановления Мэра г.Хабаровска от 05.04.2004 года N 396 "О предоставлении ООО "Проект" земельного участка для проектирования и строительства Бизнес-Центра и гостиницы в Центральном районе г. Хабаровска, разрешение на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено и подтверждается пояснениями представителя ответчика, что объект (здание Бизнес-центра и гостиницы) фактически возведен, в настоящее время решается вопрос о приведении его в соответствие с требованиями проекта и градостроительной документации, подключении коммуникаций.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство данного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен, не прошел кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства.

Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.

С учетом приведенных норм Гражданского кодекса РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав в судебном порядке, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством.

Вместе с тем, доказательств тому, что объект долевого строительства (нежилое функциональное помещение N 17, общей площадью 21,8 кв. метров на 4 этаже), выделен в натуре как часть возведенного здания (внутреннее помещение здания с отдельными стенами и перегородками) в материалах дела не имеется.

Напротив, из апелляционной жалобы, пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, технического паспорта на объект незавершенный строительством следует, что вышеуказанный объект долевого строительства не выделен.

При таком положении, решение суда о признании права собственности на объект - в виде нежилого функционального помещений N 17 в вышеуказанном объекте незавершенном строительством, нельзя признать правильным.

Учитывая данные обстоятельства, отсутствие доказательств наличия объекта долевого строительства в натуре, площадь здания в размере "данные изъяты" и площадь объекта оплаченного истцом и подлежащего передаче истцу 21, 8 кв.метров, доля истца должна быть определена пропорционально площади подлежащих передаче истицу помещений к проектной площади всего объекта недвижимости, то есть в размере "данные изъяты"; и что определение долей самостоятельно по каждому договору долевого строительства исходя из площади всего возводимого объекта недвижимости не будет нарушать прав иных участников долевого строительства, так как признается право пропорционально оплаченным объектам строительства.

Довод апелляционной жалобы о том, что спор подведомственен арбитражному суду, судебная коллегия находит несостоятельным. Нормы параграфа 7 главы 1Х Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе статья 201.8 не применяются к застройщикам коммерческой недвижимости; банкротство ООО "Проект" производится по общим положениям данного Закона. Требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства не является требованием об исполнении денежного обязательства, в связи с чем, вопрос о его подведомственности подлежит разрешению с учетом общих правил разграничения подведомственности дел между судом общей юрисдикции и арбитражным судом, исходя из субъектного состава и характера спорного правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Трейд Кэпитал", основанием к отмене решения служить не могут, поскольку права истца на удовлетворение требований по договору долевого участия в строительстве, со дня регистрации договора также были обеспечены залогом в силу закона (ст.12.1, ч.1 ст.13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости". А поскольку в судебном заседании установлено, что строительство объекта фактически завершено, подлежащее передаче в собственность истцу помещение построено и имеется в наличии, признание за ней права собственности на долю, исчисленную пропорционально оплаченному объекту строительства, не может повлечь нарушение прав как иных участников долевого строительства, оплативших строительство других помещений, так и кредиторов, включенных в реестр требований по денежным обязательствам.

Иные доводы апелляционных жалоб, являлись предметом судебной проверки и в решении им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда не опровергают, основанием для отмены решения суда не являются.

В связи с изложенным, решение суда в данной части подлежит изменению, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 18 апреля 2013 года изменить.

Признать за Денисенко С. Н. право собственности на долю в размере "данные изъяты" в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоэтажном здании Бизнес-центра и гостиницы в "адрес", расположенного за пределами участка.

Председательствующий: Куликова И.И.

Судьи: Герасимова О.В.

Позднякова О.Ю.