Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 октября 2013 г. по делу N 33-6272/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего судьи Гвоздева М.В.,

судей Чемякиной И.А., Жельнио Е.С.,

при секретаре Куксенко А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 октября 2013 года гражданское дело по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края к Зо А.В., Администрации г.Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска о признании отсутствующим права, признании договора аренды земельного участка недействительным по апелляционной жалобе представителя истца на решение Индустриального районного суда г.Хабаровска от 25 июля 2013 года, заслушав доклад судьи Жельнио Е.С.,

УСТАНОВИЛА:

Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в суд с иском к Зо А.В., Администрации г.Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска о признании отсутствующим права на объект незавершенного строительства "данные изъяты" по "адрес" и признании недействительным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ). В обоснование заявленных требований истец указал, что земельный участок с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты", расположенный по "адрес" по договору от ДД.ММ.ГГГГ N сроком на три года был предоставлен в аренду для строительства торгового центра ЗАО "Бизнесгарант". Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N Министерство известило арендатора об одностороннем отказе от договора аренды в порядке, предусмотренном ст.610 Гражданского кодекса РФ, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.03.2010 года данный отказ от договора аренды признан законным, на ЗАО "Бизнесгарант" возложена обязанность освободить указанный земельный участок. После отказа Министерства от исполнения договора аренды ЗАО "Бизнесгарант" без наличия на то правовых оснований осуществило строительство и зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства нежилого назначения со степенью готовности N %, который вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.10.2011 года признан самовольной постройкой. Вместе с тем, ЗАО "Бизнесгарант" передало право собственности на объект незавершенного строительства ФИО, после чего Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска ДД.ММ.ГГГГ с ним был заключен договор аренды земельного участка. В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства к Зо А.В., ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка было заключено дополнительное соглашение.

Представители ответчиков исковые требования не признали, представитель Зо А.В. Цова С.Л. заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Решением Индустриального районного суда г.Хабаровска от 25.07.2013 года Министерству имущественных отношений Хабаровского края в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Министерства имущественных отношений Хабаровского края просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, указав, что оспариваемые сделки по отчуждению имущества и аренде земельного участка ничтожны и срок исковой давности по требованиям о применении последствий их недействительности составляет три года. Способ защиты, направленный на признание отсутствующим у Зо А.В. права собственности избран правильно, на самовольную постройку такое право не возникает.

В судебном заседании представитель истца Министерства имущественных отношений Хабаровского края Леонова Н.В. апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней доводам, представитель ответчика Зо А.В. Осадчая Ю.А., представитель ответчика Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска Яблонская Л.А. с апелляционной жалобой не согласились.

Ответчик Зо А.В., третье лицо Никитюк И.А. и представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены, их неявка разбирательству дела не препятствует.

Заслушав объяснения изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером N (равнозначен N) общей площадью "данные изъяты" расположенный по "адрес", относящийся к земельным участкам государственная собственность на которые не разграничена, по договору от ДД.ММ.ГГГГ N между Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ЗАО "Бизнесгарант" был предоставлен в аренду сроком на три года для строительства торгового центра. По окончанию срока действия договора, он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со ст.621 ГК РФ. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N Министерство имущественных отношений Хабаровского края уведомило арендатора об отказе от договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, потребовав возвратить земельный участок до ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО "Бизнесгарант" требование о возврате земельного участка в установленный срок не исполнило.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.03.2011 года исковые требования Министерства имущественных отношений Хабаровского края удовлетворены, на ЗАО "Бизнесгарант" возложена обязанность освободить указанный земельный участок от имущества и передать его по акту приема-передачи Министерству имущественных отношений Хабаровского края в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

После отказа Министерства имущественных отношений Хабаровского края от исполнения договора аренды и несмотря на принятый судебный акт, по обращению ЗАО "Бизнесгарант" за указанным лицом ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на построенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства нежилого назначения площадью застройки "данные изъяты" со степенью готовности N % (фундамент), инв. N лит. N условный N. Основанием для государственной регистрации права явились: постановление от ДД.ММ.ГГГГ N и разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ и не продлялся.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.11.2011 года указанный объект незавершенного строительства признан самовольной постройкой, на ЗАО "Бизнесгарант" возложена обязанность снести самовольную постройку.

ЗАО "Бизнесгарант" произвело отчуждение объекта незавершенного строительства нежилого назначения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N ФИО, у которого в свою очередь по договору от ДД.ММ.ГГГГ имущество было приобретено Зо А.В., за которым ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности.

ДД.ММ.ГГГГ по договору с Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска земельный участок с кадастровым номером N был передан в аренду ФИО для использования под объект незавершенного строительства (торговый центр) сроком до ДД.ММ.ГГГГ, соглашением от ДД.ММ.ГГГГ условия договора аренды изменены, арендатором земельного участка является Зо А.В..

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией Министерства имущественных отношений Хабаровского края, на спорном земельном участке находится ленточный фундамент, участок используется под временное хранение автотранспортных средств, строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует.

В соответствии с абзацем 4 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.166-168, 181, 199, 222, 553 Гражданского кодекса РФ, и исходил из того, что требование о признании у Зо А.В. отсутствующим права собственности на спорный объект незавершенного строительства заявлены Министерством имущественных отношений Хабаровского края по основаниям, указанным в абзаце 4 п.52 названного Постановления, однако право собственности зарегистрировано лишь за ответчиком, а сам объект является недвижимым имуществом, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что способ защиты нарушенного права избран истцом неверно. Земельный участок передан ответчику в аренду в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ под существующее строение, собственником которого он является, основания для отказа в заключении с ФИО а затем и с Зо А.В. договора аренды у Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска отсутствовали. Министерство имущественных отношений Хабаровского края стороной договора аренды не является, в связи с чем, с требованием о признании оспоримой сделки недействительной обращаться не вправе. Кроме того, оспариваемый договор аренды земельного участка заключен ДД.ММ.ГГГГ, а иск в суд подан лишь ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренный ч.2 ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной истцом пропущен, и поскольку о применении указанного срока заявлено стороной в споре, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Судебная коллегия с указанными выводами суда согласится не может вследствие их несоответствия обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Как следует из материалов дела объект незавершенного строительства нежилого назначения площадью застройки 121,3 кв.м со степенью готовности 15 % по "адрес" является самовольной постройкой, право собственности на которое у ответчиков не возникло и не подлежало государственной регистрации. Данное обстоятельство установлено ранее вступившим в законную силу судебным постановлением и не оспаривалось ответчиками, доказательств, подтверждающих создание спорного имущества как объекта недвижимости с соблюдением установленных законом норм и правил не представлено.

Согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ ЗАО "Бизнесгарант" как лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобрело на нее право собственности, и не вправе было ею распоряжаться, вследствие чего договоры по отчуждению спорного объекта ФИО, а затем и Зо А.В. в силу требований ст.ст.166-168 Гражданского кодекса РФ являясь ничтожными сделками недействительны с момента их совершения независимо от признания их таковыми судом и не влекут юридические последствия. Самовольная постройка не может быть объектом гражданско-правовой сделки и на покупателя режим добросовестного покупателя распространяться не может.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края, являющееся в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Закона Хабаровского края 29.11.2006 года N 78 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск" лицом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком для целей связанных со строительством, реализовало свое право на защиту, предусмотренное ст.222 Гражданского кодекса РФ путем предъявления иска к лицу, осуществившему самовольную постройку и вступившим в законную силу судебным постановлением на ЗАО "Бизнесгарант" возложена обязанность по ее сносу.

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Зо А.В. не является лицом, осуществившим самовольную постройку, принимая во внимание, что данное строение, на которое за ответчиком зарегистрировано право собственности, в силу закона не может быть объектом гражданских прав, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленного иска о признании права собственности у ответчика отсутствующим.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым удовлетворить исковые требования и признать отсутствующим у Зо А.В. право собственности на объект незавершенного строительства нежилого назначения площадью застройки 121,3 кв.м со степенью готовности 15 % инв. N лит.А, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" условный N. Решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судебная коллегия также находит необоснованными выводы суда об отсутствии у Министерства имущественных отношений Хабаровского края права на предъявление иска о признании недействительным договора аренды земельного участка и пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу ч.2 ст.166, ч.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ (в редакции действовавшей на день предъявления иска) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года и его течение начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как указано выше Министерство имущественных отношений Хабаровского края в отношении спорного земельного участка является лицом заинтересованным, а предоставление земельного участка в аренду под объект, являющийся самовольной постройкой и приобретенный в результате ничтожной сделки, противоречит закону и влечет ничтожность оспариваемого договора аренды. Исковые требования о признании договора аренды недействительным предъявлены в течение трехлетнего срока со дня, когда началось его исполнение.

Таким образом требования истца о признании недействительным договора аренды являются обоснованными и подлежат удовлетворению, судебная коллегия полагает необходимым признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ФИО в отношении земельного участка с кадастровым номером N для использования под объект незавершенного строительства (торговый центр) сроком до ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ с заменой арендатора на Зо А.В..

Руководствуясь ст.ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда г.Хабаровска от 25 июля 2013 года по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края к Зо А.В., Администрации г.Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска о признании отсутствующим права, признании договора аренды земельного участка недействительным отменить и принять новое решение.

Исковые требования Министерства имущественных отношений Хабаровского края удовлетворить.

Признать отсутствующим у Зо Александра Васильевича право собственности на объект незавершенного строительства нежилого назначения площадью застройки "данные изъяты" со степенью готовности N % инв. N лит.А, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" условный N.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером N для использования под объект незавершенного строительства (торговый центр) сроком до ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и Зо А.В..

Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

Председательствующий судья М.В. Гвоздев

судьи И.А. Чемякина

Е.С. Жельнио