Апелляционное определение Московского городского суда от 18 ноября 2013 N 11-34153/13 (ключевые темы: инвестиционный договор - предварительный договор - основной договор - жилой дом - капитальные вложения)

Апелляционное определение Московского городского суда от 18 ноября 2013 N 11-34153/13

Судья: Моисеева Т.В. Дело N 11-34153

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 ноября 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Ульяновой О.В.,

судей Ворониной И.В., Кировой Т.В.,

при секретаре Надвидовой Л.О.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В.,

дело по апелляционной жалобе представителя ООО "СтройСити" по доверенности Дорчи А.Ю.,

на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2013 года, которым постановлено:

исковые требования Зарянич Д.И. к ООО "СтройСити" - удовлетворить.

Признать за Зарянич Д.И. право собственности на ***квартиру N *** в жилом доме по адресу: ***, общей площадью ***кв.м.

Взыскать с ООО "СтройСити" в пользу Зарянич Д.И. расходы по оплате госпошлины в сумме ***(***) руб. 00 коп.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.,

установила:

Зарянич Д.И. обратилась с иском в суд к ответчику ООО "СтройСити" о признании права собственности на ***квартиру общей площадью *** кв.м на 4-ом этаже жилого дома по адресу: ***. В обоснование своих требований истец указала, что Конисевич В.Л заключил с ответчиком предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно однокомнатной квартиры на 4-м этаже жилого дома-новостройки, расположенного по адресу: ***. Конисевич В.Л. полностью исполнил обязательства по предварительному договору, денежные средства внес в полном объеме, согласно условиям предварительного договора. Соглашением о замене стороны в обязательстве по предварительному договору купли-продажи квартиры N***от ***года все права и обязанности по предварительному договору купли-продажи квартиры N***от *** года перешли к Зарянич Д.И. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, квартира передана в фактическое пользование истца, однако право собственности на принадлежащую ей квартиру не оформлено, что является нарушением её прав.

Истец в судебное заседание не явилась. Ее интересы представлял по доверенности Дзаварян А.А., который исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "СтройСити" в судебное заседание не явился, ранее в материалы дела представил отзыв на исковое заявление, просил в его удовлетворении отказать.

Третье лицо Конисевич В.Л. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о слушании дела, причины неявки не известны.

Представитель третьего лица Правительства Москвы, в судебное заседание не явился. От представителей Правительства Москвы в суд представлен отзыв и письменные объяснения на иск, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителя, по существу иска представлены возражения против его удовлетворения ввиду отсутствия Акта о реализации инвестиционного контракта, что делает невозможным удовлетворение заявленных требований истца.

Представитель третьего лица ООО "ПРАЙКАСТ С" о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом в судебное заседание не явился по неизвестным причинам, отзыв на исковое заявление в суд не представил.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате и месте слушания дела, возражений и отзыв на иск не представил, причины неявки не обосновал.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы представитель ООО "СтройСити" по доверенности Дорчи А.Ю., ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права при вынесении решения.

Представитель Зарянич Д.И. - Хомичевский Е.Г. в суд явился, возражал против доводов жалобы.

Зарянич Д.И., представитель ответчика ООО "СтройСити", представители третьих лиц Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, ООО "ПРАЙКАСТ С", Конисевич В.Л. в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ***г. между ООО "СтройСити" и Конисевичем В.Л. был заключен предварительный договор N ***, в соответствии с условиями которого, после окончания строительства жилого дома ООО "СтройСити" обязалось обеспечить получение Конисевич В.Л. права собственности на ***квартиру, расположенную в доме по адресу: *** (строительный адрес: *** (л.д.7-18).

В соответствии с условиями заключенного с ответчиком договора Конисевичем В.Л. на расчетный счет ответчика были внесены денежные средства в размере *** руб., что соответствует полной стоимости квартиры в соответствии с п.2.1. Договора (л.д.24), сторонами Договора *** г. подписан акт сверки взаиморасчетов (л.д.25).

Основанием для заключения предварительного договора купли-продажи спорного жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме стали: Договор от *** г. N *** на право соинвестирования и строительства 81,61% общей площади территории застройки 1 очереди строительства ***, заключенный между Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (Инвестор) и ООО "ПРАЙКАСТ С" (Соинвестор) с дополнительными соглашениями к нему (л.д. 110-119); Протокол предварительного распределения квартир в жилых домах по Договору N *** от *** г. на право соинвестрирования и строительства 81,6 % общей площади территории застройки 1 очереди строительства *** от ***г.

Как видно из содержания Договора от *** г. N *** на право соинвестирования и строительства 81,61% общей площади территории застройки 1 очереди строительства Куркино мкр.8 (с дополнительными соглашениями), общая жилая площадь распределяется в собственность соинвесторов - ООО "ПРАЙКАСТ С" и ООО "СтройСити" в равных долях.

Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию за N *** было выдано Мосгорстройнадзором *** г. (л.д.62-65).

Согласно сведениям Северо-Западного ТБТИ г. Москвы, общая площадь квартиры N *** по *** составила ***кв.м. (л.д.57).

*** г. спорная квартира была осмотрена Конисевичем В.Л., ему были выданы ключи от квартиры (л.д.26-27).

***года между ООО "СтройСити", Конисевичем В.Л. и истцом было заключено соглашение о замене стороны в обязательстве по предварительному договору купли-продажи квартиры N***от ***года, в соответствии с которым все права и обязанности по предварительному договору купли-продажи квартиры N***от *** года перешли от Конисевич В.Л. к Зарянич Д.И. (л.д.28-29,30). Между сторонами был подписан акт сверки взаиморасчетов (л.д.31).

Спорная квартира передана в фактическое пользование и владение истца, именно истец несёт расходы по содержанию данной квартиры и оплачивает жилищно-коммунальные и дополнительные услуги за данное жилое помещение (л.д.32-34).

Согласно сведений из ЕРГП, в настоящее время не имеется зарегистрированных прав и обременений на спорную квартиру (л.д.55).

До настоящего времени Акта о реализации инвестиционного контракта, который бы свидетельствовал о выполнении инвестиционного контракта, не имеется.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Изучив предварительный договор купли-продажи, суд счел, что по своему содержанию он не является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем, невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче.

Разрешая заявленные требования, суд указал, что существо заключаемых договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов определяется его содержанием, а не названием, и в том случае, когда название заключенного договора не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к той сделке, которые стороны действительно имели в виду. При этом, суд пришел к выводу, что заключенный между истцом и ответчиком Предварительный договор купли-продажи N ***от *** г. по своей правовой природе является договором инвестирования, содержит все необходимые требования, предъявляемые законом к договору инвестирования.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Положениями ст. 6 названного Федерального закона также предусмотрено, что право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.

Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, закрепленного в ст. 209 ГК РФ.

Удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что истцом полностью оплачены денежные средства за приобретаемый объект недвижимого имущества, объект построен, введен в эксплуатацию, прошел техническую инвентаризацию как обособленный объект права, у жилого дома имеется почтовый адрес, данные квартиры зарегистрированы в ТБТИ г. Москвы, квартира передана истцу в фактическое владение и пользование, используется им для проживания, им оплачиваются расходы по ее содержанию, на квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

Отсутствие у истца возможности юридически закрепить свои права собственника на приобретенную квартиру в установленном порядке из-за несогласованности действий участников инвестиционного проекта, т.е. по причинам от нее независящим, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и ограничении прав истца. Таким образом, доводы представителей ООО "СтройСити" и Правительства г. Москвы судом первой инстанции не признаны состоятельными. Отсутствие подписанного акта о реализации инвестиционного контракта, не может являться основанием для ущемления прав истца, выполнившего в полном объеме свои обязательства по вложению денежных средств в строительство квартиры.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции счел требование о признании права собственности на квартиру законным и обоснованным, в связи с чем, подлежащим удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

При разрешении спора судом первой инстанции верно установлены все значимые для дела обстоятельства дела, и верно применены нормы материального права.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что стороны основной договор купли-продажи квартиры не заключали, основной договор мог быть заключен после свидетельства о государственной регистрации права ответчика на квартиру, но не позднее ***г., не могут служить основанием для отмены постановленного решения, поскольку направлены на иное толкование закона и иную оценку доказательств по делу, которым судом дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Доводы жалобы о том, что расчеты между Правительством Москвы, ООО "ПРАСЙКАСТ С" и ответчиком не завершены, участниками инвестиционного контракта протокол распределения общей площади жилых и нежилых помещений и Акт о частичной реализации инвестиционного контракта не подписаны, не могут служить основанием для отмены принятого решения, поскольку наличие разногласий по исполнению инвестиционного контракта между соинвесторами само по себе не может нарушать имущественные права истца, полностью исполнившего свои обязательства по договору.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "СтройСити" по доверенности Дорчи А.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: