Апелляционное определение Московского городского суда от 18 ноября 2013 N 11-34516/13 (ключевые темы: предварительный договор - инвестиционный договор - основной договор - жилой дом - общая долевая собственность)

Апелляционное определение Московского городского суда от 18 ноября 2013 N 11-34516/13

Судья: Моисеева Т.В. Дело N 11-34516

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 ноября 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Ульяновой О.В.,

судей Ворониной И.В., Кировой Т.В.,

при секретаре Надвидовой Л.О.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В.,

дело по апелляционной жалобе представителя ООО "СтройСити" по доверенности Дорчи А.Ю.,

на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 28 июня 2013 года, которым постановлено:

исковые требования Платонова М.Н., Белоусовой О.В.к ООО "СтройСити" - удовлетворить.

Признать за Платоновым М.Н. и Белоусовой О.В. право общей долевой собственности в размере ***доли каждому на ***N *** в жилом доме по адресу: ***, общей площадью *** кв.м.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

установила:

Платонов М.Н., Белоусова О.В. обратились с иском в суд к ответчику ООО "СтройСити" о признании права общей долевой собственности на ***квартиру общей площадью *** кв.м. на 2-ом этаже жилого дома по адресу: ***. В обоснование требований истцы указали, что они заключили с ответчиком путем заключения соглашения о замене стороны в обязательстве предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно ***квартиры N 7 на 2-м этаже жилого дома-новостройки, расположенного по адресу: ***(строительный адрес объекта: ***). Истцы полностью исполнили обязательства по предварительному договору, денежные средства внесли в полном объеме, согласно условиям предварительного договора. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, квартира передана в фактическое пользование истцов, однако право общей долевой собственности на принадлежащую им квартиру не оформлено, что является нарушением их прав.

Истцы в судебное заседание не явились. Их интересы представлял по доверенности Платонов Т.М., который исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "СтройСити" в судебное заседание не явился по неизвестным причинам, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, отзыв на исковое заявление не предоставил.

Представитель третьего лица ООО "ПРАЙКАСТ С" о месте и времени слушания дела извещенного надлежащим образом в судебное заседание не явился по неизвестным причинам, отзыв на исковое заявление в суд не представил.

Представитель третьего лица Правительства Москвы, в судебное заседание не явился. От представителя Правительства Москвы по доверенности Ковалевской Е.В. в суд представлен отзыв на иск, в котором имеется просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя, по существу иска представлены возражения против его удовлетворения ввиду отсутствия Акта о реализации инвестиционного контракта, что делает невозможным удовлетворение заявленных требований истца.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы ООО "СтройСити" по доверенности Дорчи А.Ю., ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права при вынесении решения.

Представитель Платонова М.Н., Белоусовой О.В. - Платонов Т.М. в суд явился, возражал против доводов жалобы.

Представитель ответчика ООО "СтройСити", представители третьих лиц Правительства Москвы, ООО "ПРАЙКАСТ С" в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ***г. между ООО "СтройСити" и Солянко Е.Б. был заключен предварительный договор N ***, в соответствии с условиями которого, после окончания строительства жилого дома ООО "СтройСити" обязалось обеспечить получение Солянко Е.Б. права собственности на ***квартиру, расположенную в доме по адресу: *** (строительный адрес: ***, на этаже ***, общей проектной площадью (с учетом летних помещений) *** кв.м (л.д.7-16).

Основанием для заключения между Солянко Е.Б. и ответчиком предварительного договора купли-продажи жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме стали: Постановление Правительства Москвы от 16.11.1999 N 1063-ПП "О мерах по обеспечении финансирования строительства экспериментального жилого района "Куркино" Северо-Западного административного округа" (л.д. 60-62); Договор от ***г. N *** на право соинвестирования и строительства 81,61% общей площади территории застройки 1 очереди строительства ***, заключенный между Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (Инвестор) и ООО "ПРАЙКАСТ С" (Соинвестор) с дополнительными соглашениями к нему (л.д.32-42).

Как видно из содержания Договора от ***г. N *** на право соинвестирования и строительства 81,61% общей площади территории застройки 1 очереди строительства *** (с дополнительными соглашениями), общая жилая площадь распределяется в собственность соинвесторов - ООО "ПРАЙКАСТ С" и ООО "СтройСити" в равных долях.

Из протокола предварительного распределения общей площади квартир, подписанном всеми участниками инвестиционной деятельности *** г., указано, что квартира ***подлежит передаче ООО "СтройСити" (л.д.48-55).

В соответствии с условиями заключенного с ответчиком договора Солянко Е.Б. на расчетный счет ответчика были внесены денежные средства в размере ***(***) рублей 00 коп. (л.д.20), что в соответствии с п.2.1 Договора соответствует полной стоимости квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры *** руб. и общей проектной площади квартиры.

*** г. между ответчиком и Солянко Е.Б. был подписан акт сверки взаиморасчетов (л.д.21).

*** г. между ответчиком, Солянко Е.Б. и истцами было заключено соглашение о замене стороны в обязательстве по предварительному договору купли-продажи квартиры N***, в соответствии с которым, все права и обязанности по предварительному договору N*** от *** перешли к истцам (л.д. 18-19).

Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию за N ***было выдано Мосгорстройнадзором *** г.(л.д.46-47).

***г. между истцами и представителем ответчика подписано соглашение о вступлении во владение и пользование квартирой для проведения ремонтных работ (фактически акт приема-передачи квартиры в пользование), согласно которому ООО "СтройСити" передало истцам во владение и пользование ***квартиру N ***(строительный адрес: ***, на *** этаже) (л.д.23,24).

Истец несёт расходы по содержанию данной квартиры и оплачивает жилищно-коммунальные и дополнительные услуги за данное жилое помещение (л.д.26-29).

По сведениям Северо-Западного ТБТИ ГУП МосгорБТИ общая площадь квартиры N *** в доме *** составила *** кв.м (л.д.70-72).

Истцами на расчетный счет ответчика 25.06.2013 произведена доплата за площадь в размере ***кв.м. (*** кв.м. - *** кв.м) квартиры, которая превысила проектную площадь. Сумма доплаты составила *** руб. (*** руб. х ***кв.м).

Согласно сведений из ЕРГП, в настоящее время не имеется зарегистрированных прав и обременении на спорную квартиру (л.д.69).

До настоящего времени Акта о реализации инвестиционного контракта, который бы свидетельствовал о выполнении инвестиционного контракта, не имеется.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Изучив предварительный договор купли-продажи, суд счел, что по своему содержанию он не является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем, невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче.

Разрешая заявленные требования, суд указал, что существо заключаемых договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов определяется его содержанием, а не названием, и в том случае, когда название заключенного договора не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к той сделке, которые стороны действительно имели в виду. При этом, суд пришел к выводу, что заключенный между истцом и ответчиком Предварительный договор купли-продажи N 33-5К от 02.06.2010 г. по своей правовой природе является договором инвестирования, содержит все необходимые требования, предъявляемые законом к договору инвестирования.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Положениями ст. 6 названного Федерального закона также предусмотрено, что право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.

Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, закрепленного в ст. 209 ГК РФ.

Удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что истцами полностью оплачены денежные средства за приобретаемый объект недвижимого имущества, объект построен, введен в эксплуатацию, прошел техническую инвентаризацию как обособленный объект права, у жилого дома имеется почтовый адрес, данные квартиры зарегистрированы в ТБТИ г. Москвы, квартира передана истцам в фактическое владение и пользование, используются ими для проживания, ими оплачиваются расходы по ее содержанию, на квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

Отсутствие у истцов возможности юридически закрепить свои права собственников на приобретенную квартиру в установленном порядке из-за несогласованности действий участников инвестиционного проекта, т.е. по причинам от них независящим, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и ограничении прав истцов. Поэтому доводы представителя Правительства Москвы судом не могут быть признаны состоятельными. Отсутствие подписанного акта о реализации инвестиционного контракта не может являться основанием для ущемления прав истцов, выполнивших в полном объеме свои обязательства по вложению денежных средств в строительство квартиры.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции счел требования о признании за истцами права общей долевой собственности по 1/2 доли каждому законными и обоснованными, в связи с чем, подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

При разрешении спора судом первой инстанции верно установлены все значимые для дела обстоятельства дела, и верно применены нормы материального права.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что стороны основной договор купли-продажи квартиры не заключали, основной договор мог быть заключен после свидетельства о государственной регистрации права ответчика на квартиру, но не позднее ***., не могут служить основанием для отмены постановленного решения, поскольку направлены на иное толкование закона и иную оценку доказательств по делу, которым судом дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Доводы жалобы о том, что расчеты между Правительством Москвы, ООО "ПРАСЙКАСТ С" и ответчиком не завершены, участниками инвестиционного контракта протокол распределения общей площади жилых и нежилых помещений и Акт о частичной реализации инвестиционного контракта не подписаны, не могут служить основанием для отмены принятого решения, поскольку наличие разногласий по исполнению инвестиционного контракта между соинвесторами само по себе не может нарушать имущественные права истца, полностью исполнившего свои обязательства по договору.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 28 июня 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "СтройСити" по доверенности Дорчи А.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: