Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2013 N 11-35974/13 (ключевые темы: договор ипотеки - категории земель - земли поселений - стоимость заложенного имущества - кредитный договор)

Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2013 N 11-35974/13

Судья: Рубцова Н.В.

Дело N 11-35974

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

28 октября 2013 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе: председательствующего Строгонова М.В.

судей: Дубинской В.К., Суминой Л.Н.

при секретаре Дежине В.С.

Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.

Дело по апелляционной жалобе и дополнению к ней Кулявцева В.В.,

на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 13 июня 2013 года,

которым постановлено:

- исковые требования ОАО МКБ "Замоскворецкий" к Кулявцеву __, Ситковой _. об обращении взыскания на предмет залога удовлетворить,

- обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ситковой _., по договору ипотеки N_. от 26 ноября 2010 г. для удовлетворения требований по погашению просроченной ссудной задолженности по договору об открытии кредитной линии N_. от 26 ноября 2010 г. в сумме _.. руб., а именно на: 1. жилой дом общей площадью _. кв.м. инв. N_., лит_., расположенный по адресу: __ кадастровый номер __ стоимостью _.. руб.; 2. земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью _.. кв.м., кадастровый номер _.., расположенный по адресу: __.. стоимостью _.. руб., путем продажи имущества с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предметов залога _. руб.,

- обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ситковой _.., по договору ипотеки N_.. от 06 декабря 2011 г. для удовлетворения требований по погашению просроченной ссудной задолженности по договору об открытии кредитной линии N__ от 06 декабря 2010 г. в сумме __ руб., а именно на: 1. земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью __ кв.м., кадастровый номер __., расположенный по адресу:____; 2. садовый домик для сезонного проживания кадастровый номер __ площадью _.. кв.м., расположенный по адресу: ___..; 3. земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью _.. кв.м., кадастровый номер __., расположенный по адресу: ___., путем продажи имущества с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предметов залога __ руб.,

- взыскать в пользу ОАО МКБ "Замоскворецкий" с Кулявцева _.. и Ситковой ________. расходы по оплате государственной

пошлины в размере _.. руб. с каждого,

установила:

ОАО МКБ "Замоскворецкий" обратился в суд с иском к Кулявцеву В.В., Ситковой Л.Г. об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки N__ от 26 ноября 2010 г. ( жилой дом общей площадью _.. кв.м. инв. N__, лит_., расположенный по адресу: ___. кадастровый номер ___; и земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью __ кв.м., кадастровый номер __.., расположенный по адресу:___..) для удовлетворения требований по погашению ссудной задолженности по Договору об открытии кредитной линии N__ от 26.11.2010 г. в сумме __. руб., установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере не менее __. руб.

В обоснование исковых требований указал, что в соответствии с условиями кредитного договора N__ от 26 ноября 2010 г. истец предоставил Кулявцеву В.В. кредит в сумме __ руб. сроком на 2 года с уплатой процентов по ставке 16% годовых, при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств должником предусмотрено повышение процентной ставки до 25%. Свои обязательства по возврату денежных средств заемщик не исполнял, в связи с чем 27 декабря 2012 г. в адрес Кулявцева В.В. была направлена претензия о выплате задолженности, но долг не был выплачен. Общая сумма задолженности составила __ руб. и состоит из основного долга в размере _.. руб., просроченных процентов за период с 15 июня 2012 г. по 30 января 2013 г. в размере __ руб., просроченных процентов за период с 30 января 2013 г. по 11 февраля 2013 г. в сумме __. руб.

В обеспечение исполнения Кулявцевым В.В. обязательств по договору между истцом и Ситковой Л.Г. 26 ноября 2010 г. заключен договор ипотеки N__., согласно которому банку передано в залог имущество: жилой дом общей площадью _. кв.м. инв. N__, лит_., расположенный по адресу: __. кадастровый номер __..; земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью __. кв.м., кадастровый номер __., расположенный по адресу:___. Общая стоимость имущества составляет _.. руб. Договором ипотеки предусмотрено, что в случае неисполнения Кулявцевым В.В. условий кредитного договора, взыскание может быть обращено на предмет залога.

Также истец обратился с иском к Кулявцеву В.В. и Ситковой Л.Г. об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки N__ от 06 декабря 2011 г., (земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью _.. кв.м., кадастровый номер ___., расположенный по адресу:__..; садовый домик для сезонного проживания кадастровый номер _.. площадью _.. кв.м., расположенный по адресу:___.; земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью _. кв.м., кадастровый номер __., расположенный по адресу:___.) для удовлетворения требований по погашению ссудной задолженности по кредитному договору N__ от 06.12.2011 г. в сумме _.. руб..

В обоснование исковых требований указал, что в соответствии с условиями кредитного договора N_.. от 06 декабря 2011 г. истец предоставил Кулявцеву В.В. кредит в сумме _.. руб. сроком на 3 года с уплатой процентов по ставке 16% годовых, при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств должником предусмотрено повышение процентной ставки до 25%. Обязательства по возврату займа ответчиком не исполнялись, в связи с чем 27 декабря 2012 г. в адрес Кулявцева В.В. была направлена претензия о выплате задолженности, но долг не был выплачен. Общая сумма задолженности составила __ руб. и состоит из основного долга в размер _.. руб., просроченных процентов за период с 15 января 2013 г. по 30 января 2013 г. в размере _.. руб., просроченных процентов за период с 30 января 2013 г. по 11 февраля 2013 г. в сумме __. руб.

В обеспечение исполнения Кулявцевым В.В. обязательств по договору между истцом и Ситковой Л.Г. 06 декабря 2011 г. заключен договор ипотеки N__.., согласно которого истцу передано в залог имущество: 1. земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью _.. кв.м., кадастровый номер__.., расположенный по адресу:___; 2. садовый домик для сезонного проживания кадастровый номер __ площадью _.. кв.м., расположенный по адресу:__.; 3. земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью _.. кв.м., кадастровый номер__.., расположенный по адресу: __.

Общая стоимость имущества составляет _.. руб. Договором ипотеки предусмотрено, что в случае неисполнения Кулявцевым В.В. условий кредитного договора, взыскание может быть обращено на предмет залога.

Определением Зюзинского районного суда г. Москвы от 29 мая 2013 г. дела объединены в одно производство.

Представитель истца Эркин А.П. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчики в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались судом путем направления телеграмм по месту жительства, но телеграммы не вручены, так как дверь закрыта, и адресаты за извещением не явились. Ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки не представили (том 2 л.д.108,109).

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит Кулявцев В.В. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе и дополнении к ней, оспаривает начальную продажную стоимость предметов залога, ссылается на нарушение норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчиков Кулявцева В.В., Ситковой Л.Г. по доверенностям Кулявцева К.В., представителя истца по доверенности Милаева А.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процессов, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда в части установления начальной продажной стоимости предмета залога по договору от 6 декабря 2011 года подлежащим отмене как постановленное с нарушением требований закона, в остальной части подлежащим оставлению без изменения, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.

Согласно ст. 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.809 Гражданского Кодекса Российской Федерации, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

Согласно ст.819 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ст.810 Гражданского Кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Согласно п.2 ст.811 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, 26 ноября 2010 г. между Банком и Кулявцевым В.В. заключен договор об открытии кредитной линии N__., согласно которому Кулявцеву В.В. был предоставлен кредит и установлен лимит в сумме __ руб., а Кулявцев В.В. обязался вернуть кредит и уплатить проценты по ставке 16% (том 1 л.д.6-9). Кредитование должно было осуществляться предоставлением кредитных траншей, кредит предоставлен на 2 года.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, Кулявцев В.В. уплачивает проценты исходя из ставки 25% годовых.

В главе 6 договора предусмотрено обеспечение обязательств Кулявцева В.В. путем заключения с Ситковой Л.Г. договора залога.

26 ноября 2010 г. между Банком и Ситковой Л.Г. заключен договор ипотеки N__, в котором указано, что предметом ипотеки является: 1. жилой дом общей площадью _. кв.м. инв. N__, лит_.., расположенный по адресу: __ кадастровый номер__.; 2. земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью _.. кв.м., кадастровый номер__., расположенный по адресу: __. (том 1 л.д.10-12). По соглашению сторон стоимость предмета ипотеки установлена в размере _.. руб., в том числе жилой дом _.. руб., земельный участок _.. руб. В случае неисполнения Кулявцевым В.В. обязательств по кредитному договору может быть обращено взыскание на предмет залога (п.5.1).

На основании заявлений Кулявцева В.В. в период с 08 декабря 2010 г. по 11 марта 2012 г. заемщику были предоставлены кредитные транши на разные суммы, в общей сумме _.. руб., что подтверждается расходными кассовыми ордерами, заявлениями Кулявцева В.В. (том 1 л.д.22-52, 52, 53-82, 112), а также отдельными соглашениями к договору о предоставлении кредитного транша с указанием срока возврата-07 декабря 2012 г. (том 1 л.д.84-111,113).

В своем заявлении от 11 марта 2012 г. Кулявцев В.В. обязался вернуть денежные средства в размере _. руб. до 14 декабря 2014 г. (том л.д.83).

Общая сумма задолженности по данному кредитному договору включает основной долг в сумме _. руб. просроченные проценты за период с 15 июня 2012 г. по 30 января 2013 г.; в сумме _.. руб. ; просроченные проценты с 30 января 2013 г. по 11 февраля 2013 г. в сумме _. руб.

Суд проверил расчет процентов, и признал его верным, составленным в соответствиями с условиями договора о предоставлении кредитной линии (том 1 л.д.5).

06 декабря 2011 года между Банком и Кулявцевым В.В. заключен договор об открытии кредитной линии __, согласно которому Кулявцеву В.В. был предоставлен кредит и установлен лимит в сумме _.. руб., а Кулявцев В.В. обязался вернуть кредит и уплатить проценты по ставке 16% (том 2 л.д.54-55). Кредитование должно было осуществляться кредитными траншами, кредит предоставлен на 3 года.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, Кулявцев В.В. уплачивает проценты исходя из ставки 25% годовых.

В главе 6 договора предусмотрено обеспечение обязательств Кулявцева путем заключения с Ситковой Л.Г. договора залога.

06 декабря 2011 г. между Банком и Ситковой Л.Г. заключен договор ипотеки N_.., в котором указано, что предметом ипотеки является: 1. земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью _.. кв.м., кадастровый номер __., расположенный по адресу:__..; 2. садовый домик для сезонного проживания кадастровый номер _.. площадью _. кв.м., расположенный по адресу:__.; 3. земельный участок для садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью _.. кв.м., кадастровый номер __., расположенный по адресу: __ (том 2 л.д.56-58). По соглашению сторон стоимость предмета ипотеки установлена в размере _. руб., в том числе садовый дом _.. руб., земельные участки _. руб. В случае неисполнения Кулявцевым В.В. обязательств по кредитному договору взыскание может быть обращено на предмет залога (п.5.1).

На основании заявлений Кулявцева В.В. в период с 14 декабря 2011 г. по 06 июля 2012 г. заемщику были предоставлены кредитные транши на разные суммы, в общей сумме _. руб., что подтверждается расходными кассовыми ордерами, заявлениями Кулявцева В.В. (том 2 л.д.9-31, 32-53).

Общая сумма задолженности включает в себя: основной долг - _.руб. просроченные проценты - __ руб.; начисленные проценты за период с 15 января 2013 г. по 30 января 2013 г. -__; просроченные проценты с 30 января 2013 г. по 11 февраля 2013 г.- __ руб.

Суд проверил расчет процентов, и признал его верным, составленным в соответствиями с условиями договора о предоставлении кредитной линии (том 2 л.д.5).

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о наличии у Кулявцева В.В. задолженности по двум кредитным договорам в размере: _.. руб. по договору N_.., и _. руб. по договору N_..

Размер задолженности подтвержден исследованными по делу доказательствами, в ходе производства по делу ответчиком не оспаривался.

В апелляционной жалобе Кулявцев В.В. размер основного долга не оспаривал, однако полагал, что суд мог применить к размеру начисленных процентов положения ст. 333 ГК РФ. Коллегия не согласна с этим доводом, поскольку соответствующего заявления должник не делал, каких-либо оснований для вывода о несоразмерности начисленных процентов последствиям нарушения обязательства суд не усмотрел, при этом учитывал, что ответчиком платежи ни по одному из договору не вносились.

С доводами Кулявцева В.В. о допущенном нарушении норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении дела без ответчиков, которые не были заблаговременно извещены о дне и времени слушания, коллегия также не может согласиться. Из материалов дела усматривается, что ответчики уклонялись от участия в судебных заседаниях на протяжении двух месяцев, ходатайствовали об отложении слушания по надуманным предлогам, последнее извещение направлено ответчикам 6 июня, не было вручено. О чем телеграф известил суд 7 июня. Дело было назначено к слушанию на 13 июня 2013 года. Таким образом, у ответчиков имелось достаточно времени для получения судебных извещений, подготовки к слушанию и изложении своей позиции. Принцип состязательности процесса и положения ст. 167 ГПК ПФ судом не были нарушены.

По мнению ответчика, суд не дал им возможности обсудить условия мирового соглашения. Коллегия полагает этот аргумент несостоятельным. Стороны не лишены возможности обсуждать условия мирового соглашения и в стадии исполнения решения. Суд по ходатайству ответчика предоставлял сторонам возможность урегулировать спор мировым соглашением, чем стороны не воспользовались. В заседании коллегии представитель истца отрицал наличие у него намерения обсуждать мировое соглашение, условия которого ответчиком даже не предлагались.

Согласно ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Учитывая, что размер задолженности превышал 5% от цены предмета залога, характер нарушения нельзя признать несущественным, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет залога по двум договорам ипотеки.

Согласно договору ипотеки от 26 ноября 2010 года стоимость предмета залога определена в сумме _.. рублей , о чем достигнуто и подписано соглашение сторон. (т.1 л.д. 11).

По оценке ЗАО "КЕАН" рыночная стоимость тех же объектов составила _. рублей (т.1 л.д. 16)

В соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, вывод суда об установлении начальной продажной стоимости имущества не противоречит требованиям закона, сделан с учетом условий соглашения сторон.

Утверждения ответчика об иной рыночной стоимости того же имущества носят голословный характер и ничем не подтверждены, поэтому не могут быть приняты во внимание.

Все приведенные выводы решения сделаны на основании правильно и полно установленных по делу обстоятельств, при верном применении норм материального права, коллегия с ними согласна. В указанной части решение является законным, оснований к его отмене коллегия не усматривает.

Вместе с тем при определении начальной стоимости имущества при продаже с торгов по договору залога от 6 декабря 2011 года суд допустил ошибку в применении норм материального права.

Согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 06 декабря 2011 гола стоимость предмета залога определена по соглашению сторон в сумме _. рублей (т.2 л.д. 56об).

По заключению ЗАО "КЕАН" рыночная стоимость того же имущества составляет _. рублей (т.2 л.д. 64).

Суд при определении начальной продажной стоимости имущества для его продажи с торгов руководствовался исключительно соглашением сторон. Однако сумма в _. рублей, указанная в решении, менее той, что определена договором сторон и составляет лишь 69% от его рыночной цены. Поэтому коллегия с выводом суда не согласна, в данной части решение суда следует изменить, приведя начальную стоимость имущества для его продажи с торгов в соответствие с требованиями закона (80%- от рыночной цены) и интересами залогодателя. Таким образом, начальная продажная цена предмета залога по договору от 6 декабря 2011 года составит _. рублей _ копеек (_..)

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 ч.1 п.4 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 13 июня 2013 года - изменить в части начальной продажной стоимости предмета залога по договору ипотеки от 06.12.2011 года.

Установить начальную продажную стоимость предмета залога по договору ипотеки N _.. от 06 декабря 2011 года в размере _. рублей _ копеек.

В остальной части решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 13 июня 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнение к ней - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: