Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 12 февраля 2013 г. по делу N 33-486/2013

Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Шетогубовой О.П.,

судей Берко А.В., Ковалевой Ю.В.

при секретаре судебного заседания Сухомлиновой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Фатеевой Е.И. на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 19 октября 2012 года по гражданскому делу по иску Олексенко Н.А. к Фатеевой Е.И., о понуждении к заключению основного договора купли продажи объекта недвижимого имущества, и встречное исковое заявление Фатеевой Е.И. к Олексенко Н.А. об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, о сносе самовольно возведенных строений,

заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Олексенко Н.А. обратился в суд с иском к Фатеевой Е.И. о признании сделки заключенной, о признании права собственности на земельный участок и уменьшении покупной цены договора.

02.10.2012 года Олексенко Н.А. исковые требования были изменены. Истцом поставлено требование о признании не утратившим срока заключения договора купли продажи объекта недвижимого имущества - земельного участка, расположенного по адресу: город Михайловск, ( ... ), Ставропольского края, Шпаковского района, и понуждении к его заключению.

В обосновании данного требования указано, что 16.06.2011 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли ? продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Михайловск, ( ... ), который совершен в надлежащей форме и содержит все существенные условия договора купли - продажи.

В соответствии с данным договором и распиской от 25 июня 2011 года, истец передал ответчику сумму задатка в размере ( ... ) рублей, оставшуюся сумму в размере ( ... ) рублей истец должен был передать в срок до 25 сентября 2011 года, при заключении основного договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с разделом 1 "Предмет договора" предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16 июня 2011 года истец, являющийся покупателем, принял земельный участок от продавца.

Ответчик в срок до 25 сентября 2011 года должна была обратиться к риэлтерской компании и подготовить документы для купли-продажи, в том числе основной договор купли-продажи, и обратиться в регистрационную службу для регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества -земельный участок, расположенный по адресу: г. Михайловск, ( ... ), к истцу.

После 25 июня 2011 года истец пытался неоднократно дозвониться до ответчика, но она на телефонные звонки не отвечала, по адресу регистрации не проживает, ответчик направил письмо по известному ему адресу проживания ее родителей в село ( ... ), Петровского района, Ставропольского края, но письмо было возвращено, в связи с отсутствием адресата.

В соответствии со Свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок ( ... ) от 26 января 2004 года, площадь земельного участка составляет ( ... ) кв.м., в соответствии с планом участка, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости от 26 декабря 2003г., заключенного между продавцом Коркмазовой Ж.Х. и Фатеевой Е.И, составляет ( ... ) кв.м, в соответствии с кадастровым планом земельного участка с КН ( ... )площадь земельного участка составляет ( ... )кв.м, что соответствует результатам межевания.

Фактическая площадь земельного участка с КН ( ... ) составляет ( ... ) кв. м, т.е. меньше на ( ... ) кв.м.

При заключении предварительного договора купли-продажи стороны исходили из площади земельного участка размером ( ... ) кв.м., в связи с чем стоимость объекта недвижимого имущества составила ( ... ) рублей.

Ответчик начала уклоняться от заключения договора купли-продажи именно из-за того, что истец предложил ей соразмерно уменьшить стоимость за земельный участок, и решила поднять продажную стоимость земельного участка до( ... ) рублей.

Письменно ответчик не направляла истцу письма об увеличении стоимости земельного участка, равно как и не предлагала письменно изменить продажную стоимость земельного участка в предварительном договоре купли-продажи.

Истец письменно направил предложение ответчику о заключении основного договора купли продажи в феврале 2012 года по адресу ее родителей, данный адрес был указан в правоустанавливающих документах на земельный участок, расположенный по адресу: г. Михайловск,( ... ).

Ответчик, в свою очередь, не была лишена возможности обратиться в суд о понуждении истца заключить основной договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, но она этого не сделала.

Стоимость спорного объекта недвижимости - земельного участка - была определена соглашением сторон - ( ... )рублей, она соответствует рыночной стоимости земельного участка на тот период времени.

Истец не понуждал ответчика к продаже принадлежащего ему имущества. Решение о продаже земельного участка принято ответчиком самостоятельно.

Руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора, и проанализировав условия предварительного договора от 16 июня 2011 года, договор содержит указание на уплату покупной цены договора полностью до 25 сентября 2011 года, сроки расчета по договору были согласованы сторонами.

По общему правилу условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

У ответчика Фатеевой Е.И. установлено наличие волеизъявления на совершение вышеуказанных действий, что последней не отрицается.

Кроме того, истец оплатил долг ответчика по электроэнергии в сумме ( ... )руб.

Встречные исковые требования Фатеевой Е.И. к Олексенко Н.А. об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, о сносе самовольно возведенных строений мотивированы следующим.

26 декабря 2003 года между Фатеевой Е.И. и Коркмазовой Ж.Х. был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым она приобрела у последней недвижимое имущество, состоящее из земельного участка, площадью ( ... ) кв.м., вместе с находящимся на нем жилым домом литер А с пр. А1 а2 и надворными постройками, расположенное по адресу: Шпаковский район, город Михаиловск,( ... ).

Право собственности на приобретенный земельный участок и жилой дом было зарегистрировано за Фатеевой Е.И. 26.01.2004 года. С момента приобретения недвижимого имущества и по 2009 год она проживала в приобретенном жилом доме. По указанному адресу Фатеева Е.И. зарегистрировалась 29.01.2005 года.

16 июня 2011 года между ней и Олексенко Н.А. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, где указано, что покупатель в лице Олексенко Н.А. принимает у продавца, т.е. у Фатеевой Е.И., земельный участок, находящийся по адресу: г. Михайловск,( ... ).

В пункте 2.1 заключенного договора указано, что сумма договора составляет ( ... )рублей.

В пункте 2.2 договора указано, что расчеты по заключенному договору производятся следующим образом: путем передачи задатка в размере ( ... )рублей 25 июня 2011 года, оставшуюся сумму в размере ( ... )рублей ответчик обязуется передать до 25 сентября 2011 года.

25 июня 2011 года ответчик Олексенко Н.А. передал Фатеевой Е.И. задаток в размере ( ... ) рублей за продаваемый ею земельный участок, а оставшуюся сумму ответчик обязался передать до 25 сентября 2011 года.

В соответствии с достигнутой договоренностью она обратилась в администрацию МО г. Михайловска с заявлением о разрешении на снос и списание с лицевого счета жилого дома, расположенного в г. Михайловске по ( ... ) в связи со строительством нового жилого дома, поскольку ответчик собирался возвести новый жилой дом на приобретаемом земельном участке.

26.07.2011 года главой администрации МО г. Михайловска было вынесено постановление N( ... ), в соответствии с которым Фатеевой Е.И. было разрешено снести жилой дом, расположенный по адресу: г. Михайловск,( ... ). Этим же постановлением на неё была возложена обязанность получить разрешение на строительство жилого дома по указанному адресу.

Согласно устной договоренности ответчик Олексенко Н.А. должен был снести принадлежащий Фатеевой Е.И. жилой дом после окончательного расчета и подписания договора купли-продажи недвижимости.

Однако, до 25 сентября 2011 года ответчик не выполнил свое обязательство по выплате ей оставшейся суммы в размере ( ... )рублей, в связи с чем договор купли-продажи недвижимости не был заключен.

В октябре 2011 года Фатеева Е.И. вынуждена была по семейным обстоятельства выехать из г. Михайловска в г. Москву.

В начале июня 2012 года она вернулась из г.Москвы в г.Михайловск и обнаружила, что принадлежащий ей жилой дом, расположенный в г.Михайловске, ( ... ), снесен, а на принадлежащем земельном участке возведены три индивидуальных жилых дома, два из которых коттеджного типа. В указанных жилых домах проживают незнакомые лица, со слов которых стало известно, что указанные дома проданы им Олексенко Н.А. Указанные дома газифицированы, электрифицированы.

Фатеева Е.И. обратилась в администрацию МО г. Михайловска чтобы выяснить, на основании чего без её ведома и согласия выдавались разрешения Олексенко Н.А. на строительство жилых домов на принадлежащем земельном участке. В администрации МО г. Михайловска выяснилось, что никаких разрешений на строительство жилых домов по адресу: г. Михайловск, ( ... ), не выдавалось. Принадлежавший ранее жилой дом литер А с пр.А1 а2 до настоящего времени не списан с лицевого счета.

Фатеева Е.И. попыталась найти ответчика Олексенко Н.А. и выяснить, на каком основании он без согласия снес жилой дом и возвел новые жилые дома, однако Фатеевой Е.И. так и не удалось с ним увидеться.

В результате самоуправных действий ответчика Олексенко Н.А. нарушены права Фатеевой Е.И., предоставленные ст. 209 ГК РФ. Фатеева Е.И. не имеет возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей недвижимым имуществом.

Без её ведома и согласия ответчик Олексенко Н.А. снес принадлежащий ей жилой дом. Не являясь владельцем земельного участка, без разрешительной документации возвел три жилых дома на её земельном участке.

Земельный участок, на котором ответчик возвел жилые дома, до настоящего времени находится в собственности Фатеевой Е.И ... Указанный земельный участок не перешел в собственность ответчика, хотя до 25 сентября 2011 года такая возможность у ответчика имелась. У ответчика не было никаких прав строить на принадлежащем ей земельном участке жилые дома. Кроме того, указанные дома возведены ответчиком без получения разрешений компетентных органов.

Поскольку сохранение указанных строений нарушает права Фатеевой Е.И. и противоречит её интересам, в соответствии со ст. 304 ГК РФ Фатеева Е.И. требует устранения нарушения её прав путем сноса самовольно возведенных ответчиком строений по адресу: г.Михайловск,( ... ).

Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 19 октября 2012 года суд признал Олексенко Н.А. не утратившим срок для заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - земельного участка с КН( ... ), площадью ( ... ) кв.м, расположенного по адресу: город Михайловск, ( ... ), Ставропольского края, Шпаковского района. Обязал Фатееву Е.И. заключить с Олексенко Н.А. договор купли-продажи данного земельного участка в срок до 01 января 2013 года.

В удовлетворении встречного искового заявления Фатеевой Е.И. к Олексенко Н.А. отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, Фатеева Е.И. подала апелляционную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими обстоятельствам дела. Полагает, что договор от 16.06.2011г. не содержит условий, позволяющих установить предмет договора, а также другие существенные условия договора, в том числе обязательства сторон в будущем заключить договор купли-продажи спорного земельного участка. Поэтому договор от 16.06.2011г. в силу п. 3 ст. 429 ГК РФ не может являться предварительным договором. Фатеева Е.И. не может согласиться с выводами суда о том, что она уклонялась от заключения договора купли-продажи, поскольку данный вывод опровергается исследованными в суде доказательствами. Считает, что суд необоснованно "обвинил" ее в том, что при заключении договора она предоставила недостоверные сведения о месте жительства, ввиду чего Олексенко Н.А. был лишен возможности направить ей предложение заключить основной договор. По данному поводу Фатеева Е.И. дала объяснения, которые судом не были учтены. Считает, что до настоящего времени она является собственником спорного земельного участка, вследствие чего Олексенко Н.А. незаконно снес ее дом и построил три новых дома без разрешения на строительство. Ни разрешения на снос, ни разрешения на строительство Фатеева Е.И. не давала. До настоящего времени снесенный дом принадлежит ей на праве собственности, в нем зарегистрированы она и ее дети. Этим обстоятельствам суд не дал оценки. Считает, что суд нарушил не только нормы материального права, но и нормы процессуального права. Решение суда не отвечает требованиям закона, поскольку его резолютивная часть не содержит выводы суда об удовлетворении иска. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, Фатеева Е.И. просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Фатеевой Е.И., представителя администрации МО г.Михайловска Костину А.П., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении решения без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.

Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установили следующее.

Согласно договору купли-продажи от 26.12.2003г.(т.1 л.д. 13-14) и свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 26.01.2004г., Фатеевой Е.И. принадлежит на праве собственности земельный участок, общей площадью ( ... ) кв.м., кадастровый номер( ... ), расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск,( ... ).

Из имеющейся в материалах дела копии предварительного договора купли-продажи от 16.06.2011г. следует, что настоящий договор был заключен между Олексенко Н.А., именуемым в дальнейшем "Покупатель", и Фатеевой Е.И., именуемой в дальнейшем "Продавец" в связи с тем, что Олексенко Н.А. принимает у Фатеевой Е.И. земельный участок по адресу: г. Михайловск,( ... ). Сумма договора составляет ( ... ) рублей. В п. 2.2 предусмотрен порядок расчета путем передачи задатка в размере ( ... ) рублей 25 июня 2011г, оставшуюся сумму в размере ( ... ) рублей Олексенко Н.А. обязался передать до 25 сентября 2011г. Предварительный договор подписан сторонами собственноручно (т.1 л.д. 7).

Факт получения Фатеевой Е.И. 25.06.2011г. задатка в размере ( ... ) рублей за продаваемый земельный участок по ул.( ... ), подтверждается распиской от 25.06.2011г., составленной Фатеевой Е.И. в присутствии свидетеля Локтионовой А.Н. (т. 1 л.д. 8).

Факт составления вышеуказанных предварительного договора и расписки о получении денег сторонами не оспаривается. То обстоятельство, что стороны собственноручно подписали предварительный договор, а также то, что Фатеева Е.И. получила задаток в размере ( ... ) рублей, а Олексенко Н.А., соответственно, передал его, свидетельствует о том, что стороны были согласны с условиями предварительно договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Судебная коллегия считает, что предварительный договор от 16.06.2011г. соответствует требованиям, предусмотренным ст. 429 ГПК РФ. Доводы апелляционной жалобы Фатеевой Е.И. о том, что договор не соответствует установленным требованиям, поскольку не содержит всех необходимых условий предварительного договора, в том числе в предварительном договоре не оговорен срок заключения основного договора, судебная коллегия считает противоречащими положениям ст. 429 ГПК РФ. Кроме того, сторонами данный предварительный договор в рамках настоящего дела не оспаривается, исковых требований о признании предварительного договора недействительным не заявлено.

Сущность предварительного договора заключается в том, что он порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, но не влечет переход права собственности и возникновения обязательств по передаче имущества или оказанию услуг. Предварительный договор не предусматривает дополнительных гарантий его исполнения в виде выплаты задатка либо всей суммы по основному договору. Согласно ст. 380 ГК задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Обязанность производить платежи возникает у сторон только после заключения основного договора.

Из вышеуказанного следует, что неисполнение обязательства Олексенко Н.А. по выплате оставшейся суммы в размере ( ... ) рублей в срок до 25 сентября 2011 года, т. е. до заключения основного договора, не свидетельствует о том, что Олексенко Н.А. уклонялся от заключения основного договора, а также не является основанием для незаключения основного договора.

Судом первой инстанции было установлено, что Фатеева Е.И., зная о взятых на себя обязательствах, выехала в г. Москву 8 октября 2011 года и вернулась в Ставропольский край только в 10-числах июня 2012г. Официальных сведений о том, где она находится все это время, по какому адресу, Фатеева Е.И. Олексенко Н.А. не уведомляла. Это подтвердила и сама Фатеева Е.И. в судебном заседании (т. 1 л.д. 132).

Поскольку, в предварительном договоре не был указан срок заключения основного договора, то в силу вышеприведенных норм, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Суд дал оценку имеющимся в деле доказательствам и пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства, которые приняли на себя стороны (заключение основного договора) действовали до 16 июня 2012 года.

Однако, из материалов дела следует, что Фатеева Е.И. в октябре 2011 года выехала в г.Москва и приехала на территорию Ставропольского края к моменту окончания срока для заключения основного договора.

При этом суд обоснованно указал на то, что полугодовое отсутствие Фатеевой Е.И. без уведомления Олексенко Н.А. о месте своего нахождения следует расценивать как попытку от уклонения от заключения основного договора, а также невозможность по этой причине Олексенко Н.А. направить Фатеевой Е.И. предложение о заключении договора( ввиду неизвестности ее места жительства). Доводы апелляционной жалобы о том, что у Олексенко Н.А. была возможность связаться с ней по поводу заключения основного договора, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку опровергаются материалами дела.

В соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняет от заключения основного договора, другая сторона вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку суд первой инстанции обоснованно признал, что Олексенко Н.А. был лишен права заключить основной договор либо вручить Фатеевой Е.И. предложение заключить такой договор в сроки, установленные п. 4 ст. 429 ГК РФ, судебная коллегия считает, что в данном случае положения п. 6 ст. 429 ГК РФ о прекращении обязательств не могут быть применены.

В силу ст. 445 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу обязать Фатееву Е.И. заключить с Олексенко Н.А. договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - земельного участка с КН( ... ), площадью ( ... ) кв.м, расположенного по адресу: город Михайловск,( ... ). Доводы апелляционной жалобы о том, что Олексенко Н.А. утратил срок для заключения основного договора, судебная коллегия считает необоснованными.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение суда об удовлетворении исковых требований Олексенко Н.А. законным и обоснованным. При этом судебная коллегия считает необходимым исключить указание суда о сроке, в течение которого Фатеева Е.И. обязана заключить договор,- до 01 января 2013 января.

Удовлетворив исковые требования Олексенко Н.А., суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований Фатеевой Е.И.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд правильно установил все юридически значимые обстоятельства дела, в соответствии с положениями ст. 198 ГПК РФ проверил все доводы сторон, дал им надлежащую правовую оценку и вынес обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права, подлежащие применению при разрешении данного спора.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене законного и обоснованного решения суда первой инстанции не содержат, поскольку не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, а повторяют правовую позицию Фатеевой Е.И., выраженную ею в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 19 октября 2012 года - оставить без изменения, исключив определенный судом первой инстанции срок заключения основного договора - до 1 января 2013 года.

Апелляционную жалобу Фатеевой Е.И. оставить без удовлетворения.