Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 января 2013 г. по делу N 33-286/13

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Мясникова А.А.,

судей Берко А.В., Быстрова О.В.,

с участием истца Помотова С.В.,

при секретаре Сухомлиновой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Помотова С.В. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 18 октября 2012 года, по гражданскому делу по исковому заявлению Помотова С. В. к ООО "Су-3 "ЮгСтройИнвест" о признании недействительными части договора участия в долевом строительстве и акта примета передачи,

заслушав доклад судьи Берко А.В.,

УСТАНОВИЛА:

Помотов С.В. обратился в суд с вышеуказанным иском, впоследствии уточненным, мотивируя его тем, что между ним и ООО "СУ-3 "ЮгСтройИнвест" заключен договор участия в долевом строительстве N ... от ... года. На основании п ... данного Договора Застройщик обязался " ... построить (создать) многоэтажный жилой дом ... и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства" мне как Дольщику.

Далее в ч. ... п. ... Договора предусмотрено, что Участник долевого строительства принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В главе ... Договора, перечисляющей обязанности Застройщика указано, что Застройщик по хронологии событий сначала строит, потом в установленном порядке получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (п ... Договора). Пункт ... Договора чётко указывает что "После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ... передать соответствующий объект долевого строительства Участнику долевого строительства". Так же пунктом ... Договора предусмотрена возможность Застройщика досрочного исполнения обязательств по передаче объекта "но не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

В Договоре имеется п ... , в котором указано, что с момента передачи жилого дома в управление эксплуатирующей организации дольщик обязуется уплачивать расходы по ее эксплуатации.

... г. с Застройщиком подписан Акт приема передачи без указания чего в наименовании. Из текста следует, что по данному акту передается оборудование и материалы, расположенные в помещении ... строящегося дома. Так же в Акте указано, что Дольщик принимает квартиру N ... и обязуется уплачивать коммунальные платежи с даты подписания Акта.

Впоследствии, ... года Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, ... года; подписан Акт приема передачи недвижимости, который является неотъемлемой частью Договора участия в долевом строительстве, зарегистрирован в органах юстиции, указан в Свидетельстве о собственности на данное имущество, и по которому права и обязанности перешли от Застройщика к Дольщику.

Считает п. ... Договора участия в долевом строительстве и Акт приема передачи от ... года ничтожными, противоречащими Закону и не влекущими правовых последствий по следующим основаниям.

Между истцом и ООО "СУ-3 "ЮгСтройИнвест" заключен договор участия в долевом строительстве. Пункт ... указанного договора предусматривает срок ввода в эксплуатацию - ... кв. ... года. После ввода дома в эксплуатацию должен подписываться акт приёма передачи квартир между дольщиками и застройщиком. Дата подписания акта является датой перехода права собственности от застройщика к дольщику - собственнику.

Пункт 1 ст. 12 Федерального Закона N 214 "О долевом строительстве" гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом и соответственно несет бремя по его содержанию. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им. П. 1 ст. 4, п.п. 2, 3 ст. 8 Федерального Закона N 214 "О долевом строительстве" предусматривает передачу объекта долевого строительства не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Акт датирован ... г. а разрешение на ввод в эксплуатацию от ... г.

Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при передаче объекта являлось бы существенным нарушением Договора участия в долевом строительстве, неприемлемым недостатком объекта, фактически освобождающим Застройщика от ответственности за эти недостатки. Подписание акта приема передачи квартиры до момента ввода объекта в эксплуатацию является по указанному основанию ничтожным. Кроме того, в акте не идентифицирован надлежащим образом объект передачи ? квартира. Неверно указан адрес: ул. ... , после полного соблюдения техрегламента по вводу дома в эксплуатацию правомерным адресом объекта является: ул ... В акте передачи, отсутствует этажность квартиры, ее площадь, площадь лоджии, а эти показатели по факту сдачи существенно отличаются от предусмотренных в Договоре участия в долевом строительстве, что является явно существенными условиями исполнения договорных обязательств Застройщика.

Так же в ст. 16 Федерального Закона N 214 указано, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Условие договора долевого участия в строительстве, содержащееся в п. ... , противоречит требованиям, установленным ст. 12 и 16 Федерального Закона N 214, при этом ущемляет его права как потребителя, поскольку на него возлагается обязанность по содержанию имущества с момента, когда фактически у них еще не возникло право на владение и пользование данным имуществом.

Учитывая изложенное, истец просил суд признать недействительным (ничтожным) пункт ... Договора N ... от ... г., заключенный между Помотовым С.В. и ООО "СУ-3 "ЮгСтройИнвест"; признать недействительным (ничтожным) Акт приема передачи от ... г., заключенный между Помотовым С.В. и ООО "СУ-3 "ЮгСтройИнвест".

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 18 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований Помотова С.В. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец Помотов С.В. считает состоявшееся решение районного суда незаконным, принятым с нарушением норм материального права и неверным применением процессуальных норм, подлежащим отмене, также указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом необоснованно сделаны выводы о согласии с данным фактом истца, судом не исследован вопрос существования двух актов приема-передачи на один объект, судом проигнорированы доводы истца о незаконности передачи объекта незавершенного строительства до ввода в эксплуатацию, также считает, что судом дано неверное толкование Федеральному закону "О долевом участии в строительстве". Просит решение суда от 18 октября 2012 года отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав истца Помотова С.В., поддержавшего требования апелляционной жалобы, просившего ее удовлетворить , проверив законность и обоснованность обжалованного судебного решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 ГПК РФ).

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Районный суд при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия краевого суда, в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы, установили, что договор участия в долевом строительстве N ... от ... года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, на основании которого оформлено право собственности на квартиру.

Пункт ... договора участия в долевом строительстве предусматривает, что с момента передачи жилого дома, в котором расположена квартира истца, в управление и/или на баланс эксплуатирующей организации, участник долевого строительства обязуется нести расходы по ее эксплуатации на основании действующих расценок.

Жилой дом передан застройщиком управляющей компании на основании акта приема-передачи от ... г. (л.д. ... ). Квартира N ... передана застройщиком дольщику Помотову С.В. по акту приема-передачи от ... г. (л.д. ... ).

Согласно протоколу общего собрания в форме очного голосования собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления многоквартирным жилым домом по ул. ... , строительная позиция " ... " от ... г. в качестве управляющей компании организации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ... , выбран ООО "Управляющая компания "Комфорт Сервис 1" (л.д. ... ).

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акту Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из пункта 1 статьи 12 ФЗ "О долевом участии в строительстве".

Следовательно, районный суд пришел к обоснованному выводу, что с даты подписания акта приема - передачи от ... г. Помотов С.В. наделяется не только правом фактически осуществлять права собственника, но и обязанностью по содержанию переданного ему имущества.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 210 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проанализировав вышеуказанные норм материально-правового закона, учитывая установленные обстоятельства дела, пришел к обоснованному выводу, что нарушений вышеназванной статьи 8 Федерального закона "О долевом участии в строительстве" со стороны ООО "СУ-3 "ЮгСтройИнвест" не имеется.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ... года N ... (л.д. ... ) Помотов С.В. является собственником квартиры площадью ... кв.м., на ... -ом этаже по адресу: г. Ставрополь, ул. ... , кв. ... , о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N ...

В силу п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно части 1 статьи 158 Кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено статьей 153 ЖК РФ.

Само по себе заключение сторонами договора долевого участия в строительстве и наличие в нем пункта договора ... от ... года, передача квартиры по акту приема-передачи от ... г. положений об отсутствии в дальнейшем взаимных претензий по исполнению обязательства, не противоречат положениям действующего гражданского законодательства Российской Федерации (включая положения ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителя", ст. ст. 9, 400, 401, 421, 556 ГК РФ).

При этом обстоятельства формирования воли истца Помотова С.В. на подписание договора долевого участия в строительстве от ... г., а также оспариваемого акта приема - передачи от ... г. под влиянием обмана, насилия или угроз со стороны ответчика ООО "СУ-3 "ЮгСтройИнвест" материалами дела не подтверждаются, в то время, как бремя доказывания данных обстоятельств лежало на истце.

Доводы апелляционной жадобы о процессуальных нарушениях со стороны суда первой инстанции о том, что фактически дело было рассмотрено в одно судебное заседание, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку замечания на протокол судебного заседания от 18 октября 2012 года как со стороны истца, так и со стороны ответчика не поступали. Отзыв на исковое заявление и доказательства сторон по делу были представлены и приобщены в судебном заседании, о чем имеется соответствующая запись в протоколе судебного заседания.

Таким образом, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не подрывают правильности выводов суда, основаны на неверном толковании норм материально-правового закона, аналогичны доводам искового заявления, получили надлежащую правовую оценку, соответственно, не могут быть признаны состоятельными.

Пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Постановленное по настоящему гражданскому делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для его отмены или изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 18 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Помотова С.В., - без удовлетворения.