Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 09 августа 2013 г. по делу N 33-1868/13

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

Задорневой Н.П.

судей

Дубинина А.И., Савина А.Н.

с участием секретаря

Строганова С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Гончаровой А.А.

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 15 января 2013 года

по иску Казарян Наири Альбертовича, действующего в своих интересах, также в интересах несовершеннолетних Казарян Дианы Наириевны, Казарян Лилии Наириевны к администрации г.Пятигорска о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,

заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,

УСТАНОВИЛА:

Казарян Н.А., действующий в своих интересах, также в интересах несовершеннолетних Казарян Д.Н., Казарян Л.Н. обратился в суд с исковым заявлением к администрации г.Пятигорска о признании за ним и несовершеннолетними Казарян Д.Н., Казарян Л.Н. права пользования жилым помещением - квартирой N4, общей площадью 21,8 кв.м., расположенной по адресу: *** на условиях договора социального найма, признании за ним и несовершеннолетними Казарян Д.Н., Казарян Л.Н. по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на указанную квартиру в порядке приватизации.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в 1993 году, по ходатайству директора предприятия "***" Казарян Г.С., ему было предоставлено для проживания жилое помещение, расположенное в общежитии по адресу: ***, в котором он проживал до призыва в армию в 1994 году. После службы в армии в 1996 году он снова заселился в указанное общежитие, в ком. N5 - в настоящее время это кв. N4, где он и его семья проживают по настоящее время.

С момента заселения в жилое помещение, он регулярно оплачивает коммунальные услуги, проводит текущий ремонт и содержит его в надлежащем состоянии. Тем самым, он пользуется правами и несет обязанности нанимателя жилого помещения, предусмотренные ст.67 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку в приватизации жилой площади ни он, ни его несовершеннолетние дети, ранее участия не принимали, а его супруга Чобанян М.Н. от участия в приватизации занимаемой ими квартиры отказалась, он обратился в администрацию города Пятигорска по вопросу приватизации занимаемой им квартиры, однако ему было отказано в связи с тем, что он проживает в жилом помещении по договору коммерческого найма.

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 15 января 2013 года исковые требования КазарянаН.А. удовлетворены в полном объеме. Суд признал за ним и несовершеннолетними Казарян Д.Н., КазарянЛ.Н. право пользования жилым помещением - квартирой N4, общей площадью 21,8 кв.м., расположенной по адресу: *** на условиях договора социального найма, и признал за ними право общей долевой собственности по 1/3 доли на указанную квартиру в порядке приватизации.

В апелляционной жалобе представитель Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Гончарова А.А. просит решение суда отменить как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Ссылаясь на ст.675 ГК РФ указывает, что с момента передачи указанного дома в муниципальную собственность за истцом сохраняется право пользования жилым помещением на условиях договора коммерческого найма. Ссылка суда на нарушение администрацией г.Пятигорска требований действующего законодательства необоснованна. Представленные истцом договоры соответствуют условиям предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Истец ранее никогда не оспаривал условия заключенных с ним договоров. На момент вселения и проживания истца в жилом помещении, истец не состоял в трудовых и служебных отношениях с прежним собственником, не использовал жилое помещение по договору специализированного жилого помещения. Суд также не учёл, что наниматели жилых помещений по коммерческому найму не обладают правом на их приватизацию.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом правильно определён характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения. Выводы суда, положенные в основание обжалованного решения соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов. Нормы материального права, подлежащие применению к данному правоотношению судом применены верно, существенных нарушений процессуальных норм не допущено.

Надлежащие письменные доказательства, исследованные судом первой инстанции в условиях состязательности процесса, свидетельствуют о следующем.

Согласно справке N 5320 от 05.10.2012 года, выданной ОАО "Управление жилым фондом", Казарян Н.А. в период с 01.08.1997 года по 28.01.1998 года был зарегистрирован по адресу: ***, с 28.01.1998 года по 01.08.2002 года был зарегистрирован по адресу: ***, с 20.11.2002 года по 25.03.2011 года был зарегистрирован по адресу: ***, с 25.03.2011 года по настоящее время зарегистрирован по адресу: ***. В приватизации жилой площади по данным адресам участия не принимал.

Объект недвижимого имущества - жилой дом ***, возведен в 1960 годы, находился на балансе треста "Кавминкурортстрой" и являлся объектом государственной собственности.

Согласно Уставу СМТ "Кавминкурортстрой", утверждённому 11 февраля 1988 года, трест был организован в соответствии с приказом Главставропольстроя N12 от 04 мая 1987 года, являлся государственным учреждением и осуществлял свою деятельность в соответствии с законодательством СССР "О государственном предприятии", имел в своём составе производственные объединения и структурные единицы, в том числе "ЖКК", созданную на основании приказа Минпромстроя СССР N135 от 07 июня 1968 года.

Исходя из положений ЖК РСФСР (действовавшего на момент вселения истца в спорное жилое помещение), государственное имущество, закреплённое за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах установленных законом - права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые являются вторичными и производны от права собственности государства (ст.94 ЖК РСФСР).

Распоряжением исполнительного комитета Совета народных депутатов г. Пятигорска N10/1 от 29 марта 1991 года, принятого учредительной конференцией треста "Кавминкурортстрой" от 21 марта 1991 года, о создании ПСМО "Кавминкурортстрой", СМТ "Кавминкурортстрой" ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО "Кавминкурортстрой", учредителями которого являлись, в том числе, и арендное предприятие "ЖКК" г. Пятигорска (Приложение N 1).

Из содержания учредительного договора участников АОЗТ "Кавминкурортстрой", заключенного решением собрания участников от 23 января 1992 года усматривается, что доля Комитета по управлению государственным имуществом складывается в уставном капитале общества из стоимости государственной собственности, переданной в пользование участникам Общества (ст.10), и Общество вправе от имени Комитета наделять этим имуществом свои дочерние общества и филиалы, передавая его им в пользование с правом выкупа. Условия передачи государственного имущества дочерним обществам и порядок его выкупа определены учредительными договорами дочерних Обществ (ст.11).

Распоряжением Главы администрации г. Пятигорска N1465-р от 23 марта 1992 года ПСМО "Кавминкурортстрой" было преобразовано в АОЗТ "Кавминкурортстрой", а распоряжением Главы администрации г. Пятигорска от 30 декабря 1992 года N6446-р произведена перерегистрация АОЗТ "Кавминкурортстрой" в АООТ "Кавминкурортстрой", в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, учредителем являлся Ставропольский комитет по управлению имуществом.

В плане приватизации АО "Кавминкурортстрой" предусмотрена передача Комитетом используемых АО объектов социально-культурного и социально-бытового назначения (имеющих самостоятельный баланс) и других объектов, не подлежащих приватизации, что в дальнейшем привело к тому, что ЖКК остались государственными предприятиями.

Распоряжением Главы администрации г. Пятигорска N 2376р от 29.03.1993 года АО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АО "Кавминкурортстрой-М", учредителем которого явился комитет по управлению имуществом СК, который 17.12.1993 года (как собственник) заключил с АО "Кавминкурортстрой-М" (пользователем) в соответствии с планом приватизации государственного имущества, договор N 161 на пользование государственным имуществом социально культурного и коммунально-бытового назначения, закрепив за пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в том числе и общежитие, расположенное по ул. ***, а также предусмотрел возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении (п. 4.2 Договора).

08 декабря 2000 года соглашением сторон (на стороне собственника выступало Министерство государственного имущества СК) в указанный договор были внесены изменения о том, что спорное общежитие передано на праве безвозмездного пользования ООО "Промжилстрой".

Хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты ЖКХ и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с Положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную и муниципальную собственность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 07 марта 1995 года N235.

21 января 2003 года было заключено аналогичное соглашение к указанному выше договору N161 от 17 декабря 1993 года о передаче спорного общежития ООО "ЖКК" на праве безвозмездного пользования.

Распоряжение Правительства Ставропольского края от 15 сентября 2010 года N366-рп "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "ЖКК", по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск.

Жилые помещения, находящиеся в ***, и пределы его использования не изменялись.

23 ноября 2010 года на жилые помещения, находящиеся в спорном общежитии, зарегистрировано право муниципальной собственности.

Согласно ч.1 ст.1, п.1 ч.1 ст.4 ЖК РФ жилищное законодательство, к которому относится ЖК РФ, основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, и на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, в том числе прав органов местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями муниципального жилищного фонда.

Как следует из положений ст.63 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма является гражданско-правовой сделкой, и несоблюдение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или при соглашении сторон (п.2 ст.167 ГК РФ).

Поскольку договор социального найма создаёт определённые права и обязанности сторон, никто не может быть освобожден от исполнения взятых на себя обязательств, они могут быть изменены, лишь по взаимному соглашению лиц, заключивших договор, либо в силу закона.

В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделки являются волевыми действиями, направленными на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей - на достижение определённого правового результата.

Действительной может быть признана сделка, в которой волеизъявление лица соответствует его действительной воле, и она соответствует требованиям закона.

Документ, посредством которого оформляется сделка, должен соответствовать требованиям, установленным ст.160 ГК РФ, в том числе выражать её содержание.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, право хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением, не влечёт за собой изменение или расторжение договора социального найма жилого помещения (ст.64 ЖК РФ, ст.675 ГК РФ).

Истец и его несовершеннолетние дети вселены в занимаемое ими жилое помещение в установленном законом порядке, и приобрели право на проживание в нем, что не оспаривается ответчиком, и не оспаривалось предыдущим собственником государственного имущества.

С учётом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что договоры коммерческого найма, на которые ссылается ответчик в опровержение заявленных к нему истцом требований, являются ничтожными в силу закона.

Никаких полномочий у пользователя имущества по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наём не имелось, и собственником не передавалось. Доказательств обратному суду представлено не было.

Судом установлено, что лица, с которыми ответчиком заключен договор социального найма, проживали в спорном жилом доме и занимали жилые помещения на равных с истцом условиях, что подтверждено аналогичными письменными доказательствами. Заключенный прежним наймодателем договор коммерческого найма с истцом истёк после передачи спорного многоквартирного дома в муниципальную собственность.

Часть 1 ст.11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём) (п.4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N14 от 02 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Аналогичные положения закреплены и в п.23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Статьёй 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (п.5 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст.61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма.

Для признания права пользования истцом и другими лицами, проживающими в спорном жилом доме, ответчиком должны быть представлены доказательства, достоверно подтверждающие предоставление им равных прав и обязанностей с наймодателем, вытекающих из договора жилищного найма.

Согласно положений ст.65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

К жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после ведения его в действие (ст.5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Суд первой инстанции обоснованно указал, что участники жилищных правоотношений, проживающие в квартирах жилого дома ***, осуществляли одни и те же обязанности по пользованию жилой площадью, внесению оплаты за пользование жилой площадью и пришёл к правильному выводу о том, что все проживающие в указанном жилом доме физические лица, в том числе и истец по делу, в силу вышеизложенного, имеют равные жилищные права по отношению к занимаемым ими жилым помещениям. Статья 7 ФЗ N189 от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" подлежит применению не только к жилым помещениям, находящихся в домах, введённых в эксплуатацию как многоквартирных, но и в домах, изначально используемых в качестве общежитий.

До введения указанной нормы закона, Указом Президента Российской Федерации N8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" было предусмотрено, что в состав приватизируемого имущества не включаются объекты жилищного фонда, которые подлежат передаче в муниципальную собственность, что свидетельствует о том, что предприятия не могли осуществлять права собственников в ведомственных общежитиях.

На момент приобретения ответчиком права муниципальной собственности на жилые помещения в указанном выше многоквартирном доме, истец и другие лица уже проживали в квартирах на определённых прежним наймодателем условиях, которые новым собственником не изменялись. Доказательств обратного суду первой инстанции представлено не было.

Новый собственник не вправе распоряжаться приобретённым в собственность жилым фондом по своему усмотрению, без принятия условий прежнего пользователя, как это указано в Постановлении Администрации г. Пятигорска N653 от 11.03.2011г., без мотивации отнесения жилых помещений к различным фондам использования, что ставит истца по делу в неравные условия по применению действующего ЖК РФ (ст.30 ЖК РФ, ст.209 ГК РФ).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учётом требований, установленных гражданским законодательством, а также жилищным законодательством (ч.2 ст.30 ЖК РФ).

Согласно п.1 ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе и гражданам, нуждающимся в жилище, путём предоставления жилых помещений бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке (пункты 2, 3).

Государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи их в ведение органов местного самоуправления, что полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N4-П от 11 апреля 2011 года.

Введение в Российское законодательство положений статьи 7 указанного выше Вводного закона, было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных лиц функцию наймодателя, оказались пользователями жилых помещений у другого наймодателя. На них распространяется правовой режим социального найма, и тем самым, фактически предрешая вопрос о правовом режиме самих зданий, в которых они находятся, федеральный законодатель преследовал цель устранить неопределённость правовых последствий передачи этих зданий в ведение органов местного самоуправления.

Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они были предоставлены на законных основаниях, независимо от того, до или после введения в действие ЖК РФ, эти граждане приобрели право пользование жилым помещением, на условиях договора социального найма.

С учётом изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истец и его несовершеннолетние дети приобрели право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального использования и пришёл к правильному выводу о том, что заявленные требования о признании права на проживание в спорной квартире на условиях социального найма, признании права собственности в порядке приватизации основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтённых судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

По изложенным мотивам решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 15 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя третьего лица Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Гончаровой А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи