Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 мая 2013 г. по делу N 33-2429/13

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

Задорневой Н.П.

судей

Дубинина А.И., Меньшова С.В.

с участием секретаря

Строганова С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Гончаровой А.А.

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 февраля 2013 года,

по иску Керашвили Р.В., действующего в своих интересах, также в интересах несовершеннолетней Керашвили С.Р. к администрации г. Пятигорска о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,

заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,

УСТАНОВИЛА:

Керашвили Р.В., действующий в своих интересах, также в интересах несовершеннолетней Керашвили С.Р. обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Пятигорска о признании за ним и его несовершеннолетней дочерью Керашвили С.Р. права пользования жилым помещением - квартирой N24, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: г. Пятигорск ул. ... на условиях договора социального найма, признании права общей долевой собственности за ним и несовершеннолетней Керашвили С.Р. по 1/2 доли на указанную квартиру.

В обоснование исковых требований Керашвили Р.В. указал, что 22.09.2004 года между супругой истца Керашвили О.А. и ООО "Жилищно-Коммунальная контора" был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. Пятигорск ул. ... Керашвили О.А. поступила на работу вахтером в ООО "Жилищно-Коммунальная контора".

05.07.2005 года в соответствии с договором найма жилого помещения семья истца была переселена в комн. N ... ул. ... , в которой они проживают по настоящее время.

Согласно распоряжению Правительства Ставропольского края N336-рп от 15.09.2010 года жилые помещения, расположенные по адресу: г. Пятигорск ул. ... переданы из государственной собственности Ставропольского края в муниципальную собственность города Пятигорска. 23.11.2010 года зарегистрировано право муниципальной собственности г. Пятигорска на данные жилые помещения. Постановлением администрации города Пятигорска от 11.03.2011 года N653, жилые помещения, расположенные по адресу: г. Пятигорск ул. ... , отнесены к жилищному фонду коммерческого использования. Таким образом, после передачи в муниципальную собственность города Пятигорска общежития расположенного по адресу: г. Пятигорск ул. ... , право пользования жилыми помещениями должно осуществляется на основании договора социального найма. С момента заселения в жилое помещение, он регулярно оплачивает коммунальные услуги, проводит текущий ремонт и содержит его в надлежащем состоянии.

В приватизации жилой площади, ни он, ни его несовершеннолетняя дочь Керашвили С.Р., ранее участия не принимали. Его супруга Керашвили О.А. и сын Керашвили В.Р. от участия в приватизации занимаемой квартиры отказались.

Просит признать за ним и его несовершеннолетней дочерью Керашвили С.Р. право пользования жилым помещением - квартиры N.., общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: г. Пятигорск ул. ... на условиях договора социального найма, признать за ним и Керашвили С.Р. право общей долевой собственности по ... доле на указанную квартиру.

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 февраля 2013 года исковые требования Керашвили Р.В., действующего в своих интересах, также в интересах несовершеннолетней Керашвили С.Р. к администрации г. Пятигорска удовлетворены.

За Керашвили Р.В. и Керашвили С.Р. признано право пользования жилым помещением - квартирой N.., расположенной по адресу: Ставропольский край г. Пятигорск ул. ... , на условиях договора социального найма.

За Керашвили Р.В. и Керашвили С.Р. признано право общей долевой собственности по ... доли на квартиру N.., общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: Ставропольский край г. Пятигорск ул. ... , в порядке приватизации.

В апелляционной жалобе представитель Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Гончарова А.А. просит решение суда отменить как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Ссылаясь на ст.675 ГК РФ указывает, что с момента передачи указанного дома в муниципальную собственность за истцом сохраняется право пользования жилым помещением на условиях договора коммерческого найма. Ссылка суда на нарушение администрацией г.Пятигорска требований действующего законодательства необоснованна. Представленные истцом договоры соответствуют условиям предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Истец ранее никогда не оспаривал условия заключенных с ним договоров. На момент вселения и проживания истца в жилом помещении, истец не состоял в трудовых и служебных отношениях с прежним собственником, не использовал жилое помещение по договору специализированного жилого помещения. Суд также не учёл, что наниматели жилых помещений по коммерческому найму не обладают правом на их приватизацию.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом правильно определён характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения. Выводы суда, положенные в основание обжалованного решения соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов. Нормы материального права, подлежащие применению к данному правоотношению судом применены верно, существенных нарушений процессуальных норм не допущено.

Надлежащие письменные доказательства, исследованные судом первой инстанции в условиях состязательности процесса, свидетельствуют о следующем.

Согласно свидетельству о заключении брака от 22 июля 1994 года, истец Керашвили Р.В. вступил в брак с Егоровой (Керашвили) О.А. 22.07.1994 года.

Согласно свидетельству о рождении Керашвили С.Р. 1-ДН N527338, выданного 12 апреля 1999 года, в графе отец записан Керашвили Р.В., в графе мать записана Керашвили О.А..

Из карточки квартиросъемщика, следует, что в квартире N.., ... г. Пятигорска зарегистрированы Керашвили В.Р., Керашвили С.Р., Керашвили О.А., Керашвили В.Р.

Из договоров коммерческого найма спорной квартиры за 2005-2010 годы, усматривается, что нанимателем спорной квартиры является Керашвили О.А., совместно с ней проживают Керашвили Р.В., Керашвили В.Р., Керашвили С.Р.

Справкой ОАО "Управление жилым фондом" N5623 от 07.12.2012 года подтверждено, что Керашвили Р.В. с 15.02.2011 года по настоящее время зарегистрирован по адресу: г. Пятигорск ул. ... , участия в приватизации по данному адресу не принимал.

Справкой администрации Муниципального образования с. Соломенское N2632 от 05.10.2011 года подтверждено, что Керашвили Р.В. с 10.01.1989 года по 09.02.2011 года проживал на территории Муниципального образования с. Соломенское Степновского района, участия в приватизации по данному адресу не принимал.

Справкой администрации Муниципального образования с. Соломенское N825 от 07.12.2012 года подтверждено, что Керашвили С.Р. с 02.04.1999 года по 15.02.2011 года проживала на территории Муниципального образования с. Соломенское Степновского района, участия в приватизации по данному адресу не принимала.

Нотариально заверенным согласием Керашвили О.А., Керашвили В.Р., отказались от права приватизации на указанную квартиру.

Свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2010 года, подтверждено право собственности за муниципальным образованием города Пятигорска на общежитие, расположенное по адресу: г. Пятигорск ул ...

Из постановления администрации г. Пятигорска N653 от 11.03.2011 года, усматривается, что в соответствии со ст. ст. 675 ГК РФ, 19 ЖК РФ, ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 года N 189 "О порядке введения в действие ЖК РФ", жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. ... , в том числе и помещение N ... , используемое истцом, отнесено к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО "Жилищно-коммунальная контора - ЖКК".

Из технического паспорта квартиры N ... корп. ... г. Пятигорска, следует, что площадь кв ... составляет ... кв.м.;

Согласно ч.1 ст.1, п.1 ч.1 ст.4 ЖК РФ жилищное законодательство, к которому относится ЖК РФ, основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, и на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, в том числе прав органов местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями муниципального жилищного фонда.

Как следует из положений ст.63 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма является гражданско-правовой сделкой, и несоблюдение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или при соглашении сторон (п.2 ст.167 ГК РФ).

Поскольку договор социального найма создаёт определённые права и обязанности сторон, никто не может быть освобожден от исполнения взятых на себя обязательств, они могут быть изменены, лишь по взаимному соглашению лиц, заключивших договор, либо в силу закона.

В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделки являются волевыми действиями, направленными на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей - на достижение определённого правового результата.

Действительной может быть признана сделка, в которой волеизъявление лица соответствует его действительной воле, и она соответствует требованиям закона.

Документ, посредством которого оформляется сделка, должен соответствовать требованиям, установленным ст.160 ГК РФ, в том числе выражать её содержание.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, право хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением, не влечёт за собой изменение или расторжение договора социального найма жилого помещения (ст.64 ЖК РФ, ст.675 ГК РФ).

Истец и его несовершеннолетний ребенок вселены в занимаемое ими жилое помещение в установленном законом порядке, и приобрели право на проживание в нем, что не оспаривается ответчиком, и не оспаривалось предыдущим собственником государственного имущества.

С учётом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что договоры коммерческого найма, на которые ссылается ответчик в опровержение заявленных к нему истцом требований, являются ничтожными в силу закона.

Никаких полномочий у пользователя имущества по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наём не имелось, и собственником не передавалось. Доказательств обратному суду представлено не было.

Судом установлено, что лица, с которыми ответчиком заключен договор социального найма, проживали в спорном жилом доме и занимали жилые помещения на равных с истцом условиях, что подтверждено аналогичными письменными доказательствами. Заключенный прежним наймодателем договор коммерческого найма с истцом истёк после передачи спорного многоквартирного дома в муниципальную собственность.

Часть 1 ст.11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём) (п.4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N14 от 02 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Аналогичные положения закреплены и в п.23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Статьёй 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (п.5 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст.61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма.

Для признания права пользования истцом и другими лицами, проживающими в спорном жилом доме, ответчиком должны быть представлены доказательства, достоверно подтверждающие предоставление им равных прав и обязанностей с наймодателем, вытекающих из договора жилищного найма.

Согласно положений ст.65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

К жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после ведения его в действие (ст.5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Суд первой инстанции обоснованно указал, что участники жилищных правоотношений, проживающие в квартирах жилого дома N ... , расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул ... , осуществляли одни и те же обязанности по пользованию жилой площадью, внесению оплаты за пользование жилой площадью и пришёл к правильному выводу о том, что все проживающие в указанном жилом доме физические лица, в том числе и истцы по делу, в силу вышеизложенного, имеют равные жилищные права по отношению к занимаемым ими жилым помещениям. Статья 7 ФЗ N189 от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" подлежит применению не только к жилым помещениям, находящихся в домах, введённых в эксплуатацию как многоквартирных, но и в домах, изначально используемых в качестве общежитий.

До введения указанной нормы закона, Указом Президента Российской Федерации N8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" было предусмотрено, что в состав приватизируемого имущества не включаются объекты жилищного фонда, которые подлежат передаче в муниципальную собственность, что свидетельствует о том, что предприятия не могли осуществлять права собственников в ведомственных общежитиях.

На момент приобретения ответчиком права муниципальной собственности на жилые помещения в указанном выше многоквартирном доме, истец и другие лица уже проживали в квартирах на определённых прежним наймодателем условиях, которые новым собственником не изменялись. Доказательств обратного суду первой инстанции представлено не было.

Новый собственник не вправе распоряжаться приобретённым в собственность жилым фондом по своему усмотрению, без принятия условий прежнего пользователя, как это указано в Постановлении Администрации г. Пятигорска N653 от 11.03.2011г., без мотивации отнесения жилых помещений к различным фондам использования, что ставит истца по делу в неравные условия по применению действующего ЖК РФ (ст.30 ЖК РФ, ст.209 ГК РФ).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учётом требований, установленных гражданским законодательством, а также жилищным законодательством (ч.2 ст.30 ЖК РФ).

Согласно п.1 ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе и гражданам, нуждающимся в жилище, путём предоставления жилых помещений бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке (пункты 2, 3).

Государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи их в ведение органов местного самоуправления, что полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N4-П от 11 апреля 2011 года.

Введение в Российское законодательство положений статьи 7 указанного выше Вводного закона, было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных лиц функцию наймодателя, оказались пользователями жилых помещений у другого наймодателя. На них распространяется правовой режим социального найма, и тем самым, фактически предрешая вопрос о правовом режиме самих зданий, в которых они находятся, федеральный законодатель преследовал цель устранить неопределённость правовых последствий передачи этих зданий в ведение органов местного самоуправления.

Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они были предоставлены на законных основаниях, независимо от того, до или после введения в действие ЖК РФ, эти граждане приобрели право пользование жилым помещением, на условиях договора социального найма.

С учётом изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истец и его несовершеннолетний ребенок приобрели право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального использования и пришёл к правильному выводу о том, что заявленные требования о признании права на проживание в спорной квартире на условиях социального найма, признании права собственности в порядке приватизации основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтённых судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

По изложенным мотивам решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 327,327.1,328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя третьего лица Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Гончаровой А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи