Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07 мая 2013 г. по делу N 33-2160/13

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

Задорневой Н.П.

судей

Шурловой Л.А., Киселева Г.В.

при секретаре

Фатневой Т.Е.

с участием прокурора Ледовской Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика/истца Фахировой Л. А.

на решение Железноводского городского суда от 23 января 2013 года

по иску Вартазаровой Я. Э. к Фахировой Л. А. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, по встречному иску Фахировой Л. А. к Вартазаровой Я. Э. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности, применении последствий недействительности сделки, денежной компенсации морального вреда,

по докладу судьи Шурловой Л.А.,

УСТАНОВИЛА:

Вартазарова Я.Э. обратилась в суд с исковым заявлением к Фахировой Л.А. о признании утратившей право пользования жилым помещением по адресу: п. Иноземцево, ул. 8 Марта, д.* кв.* и ее выселении. В обоснование заявленных требований, указала, что является собственником квартиры на основании договора купли-продажи от 09 июня 2010 года, заключенного между нею и ответчицей. Фахирова Л.А. снялась с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, однако, осталась проживать в квартире с ее разрешения и с условием полной оплаты коммунальных платежей. С 2012 года Фахирова Л.А. прекратила оплачивать коммунальные платежи, в связи с чем, истица предложила ей в добровольном порядке погасить образовавшуюся задолженность и освободить жилое помещение. Фахирова Л.А. несколько раз обещала оплатить коммунальные услуги, но своих обещаний не выполнила, отказывается в добровольном порядке освободить жилое помещение, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд.

Фахирова Л.А. обратилась в суд со встречным иском к Вартазаровой Я.Э., и, уточнив требования, просила суд признать недействительными договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 09 июня 2010 года между Фахировой Л.А. и Вартазаровой Я Э., свидетельство о государственной регистрации права собственности Вартазаровой Я.Э. на данную квартиру, выданное 23 июня 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю в г. Железноводске, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ей квартиры, исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись N* от 23 июня 2010 года о праве собственности Вартазаровой Я.Э. на спорную квартиру; взыскать в ее пользу компенсацию морального вреда в размере * рублей. В обоснование своих требований указала, что указанная квартира принадлежала ей на основании договора купли-продажи от 21 октября 1994 года. 09 июля 2010 года между нею и Вартазаровой Я.Э. заключен договор купли-продажи квартиры по цене * рублей, переход права собственности зарегистрирован. Однако сделка была совершена ею в силу сложившихся тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для нее условиях. Сделке предшествовали обстоятельства, связанные с болезнью сестры и внучки, у которых диагностировались онкологические заболевания. В силу этих обстоятельств, безвыходной ситуации, постоянной необходимости в денежных средствах на приобретение лекарственных средств, была вынуждена продать квартиру за более низкую цену. Вартазарова Я.Э. была осведомлена об исключительно неблагоприятных условиях совершения сделки. Фактически она- Фахирова Л.А. имела намерение заключить не договор купли-продажи квартиры, а договор залога квартиры в целях обеспечения возврата предоставленного ей займа в * рублей. Сделка купли-продажи заключена под влиянием обмана при стечении крайне тяжелых обстоятельств на кабальных для нее условиях. Стоимость квартиры по сделке составляет 1/4 от реальной стоимости квартиры. Фахирова Л.А. была введена Вартазаровой Я.Э. в заблуждение по поводу того, что фактически обеспечивает заем в виде квартиры и заключенная ими сделка недействительна (ничтожна).

Обжалуемым решением суда исковые требования Вартазаровой Я.Э. - удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований Фахировой Л.А. - отказано. Этим же решением судом отменены обеспечительные меры.

В апелляционной жалобе Фахирова Л.А. просила решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор купли-продажи спорной квартиры заключался формально, в целях залога квартиры. Договор о каких-либо намерениях между сторонами не заключался, передаточный акт на данную квартиру не составлялся, Вартазарова Я.Э. в спорной квартире не зарегистрирована. Она заблуждалась относительно последствий сделки, и в результате лишилась единственного недвижимого имущества, хотя намерений на реализацию квартиры при заключении сделки не имела. Из спорной квартиры не выезжала, ключи покупателю не передавала, постоянно производила оплату коммунальных услуг, несла бремя содержания жилья и сохранности. Считала, что Вартазарову Я.Э. нельзя признать добросовестным покупателем, поскольку квартира была реализована по значительно заниженной стоимости, что также свидетельствует о недействительности сделки. Остальные доводы жалобы аналогичны доводам иска.

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав полномочного представителя Вартазаровой Я.Э.- Беглярина В.В. просившего в удовлетворении апелляционной жалобы -отказать, заключение прокурора Ледовской Н.В. об оставлении решения суда без изменения в части отказа Фахировой Л.А. в иске о признании свидетельства на квартиру недействительным, компенсации морального вреда и наличии оснований к отмене решения суда в остальной части, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении иска Фахировой Л.А. подлежит отмене в части ввиду несоответствия выводом суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильного применения норм материального права по следующему.

Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Статья 288 ГК РФ закрепляет за собственником право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как следует из материалов дела, с 21 октября 1994 года Фахировой Л.А. на праве собственности принадлежала квартира N* жилого дома N* по адресу: ул. 8 Марта в п. Иноземцево г.Железноводска.

09 июня 2010 года между Фахировой Л.А. (продавец) и Вартазаровой Я.Э. (покупатель) заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, который зарегистрирован в установленном законом порядке 23 июня 2010 года. В данном договоре указана продажная стоимость квартиры в размере * рублей.

Как следует из справки председателя ТСЖ "8 Марта 3" от 21 января 2013 года Фахирова Л.А. и члены ее семьи: Фахирова М.О. (дочь), несовершеннолетние Кюльбакова М.В., Кюльбаков Ф.В.(внуки) проживают в спорной квартире с 1994 года постоянно. Временных выездов по иному адресу не было.

Указанные обстоятельства правильно установлены судом и сторонами не оспаривались.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, Вартазарова Я.Э. сославшись на положения ст.30, 35 Жилищного Кодекса РФ, указала на то, что в связи с переходом к ней права собственности на спорную квартиру Фахирова Л.А. утратила право пользования жилым помещением. В добровольном порядке отказывается выселиться из спорной квартиры, в связи с чем, нарушает ее права, как собственника по пользованию своим имуществом.

Обращаясь в суд со встречными исковыми требованиями, Фахирова Л.А., сославшись на положения ст. 168, 179 ГК РФ, указала на то, что заключая кабальную сделку, будучи введенной в заблуждение Вартазаровой Я.Э. относительно природы сделки, полагала, что подписала договор залога квартиры, находилась в состоянии заблуждения, что повлекло наступление иных последствий, нежели те, которые она действительно имела ввиду. Фактически спорное имущество не передавалось по покупателю.

Удовлетворяя заявленные требования Вартазаровой Я.Э., суд первой инстанции сослался на положения ст.209,218, ч.1 ст.424, ч.1 ст.549, ч.1 ст.556 ГК РФ, в силу которых, Вартазарова Я.В., являясь собственником спорной квартиры вправе требовать устранения всяких нарушений ее права,в связи с чем, пришел к выводу о признании Фахировой Л.А. утратившей право пользования жилым помещением и ее выселении.

Отказывая в удовлетворении встречных требований Фахировой Л.А., суд руководствовался положениями ст.170 ГК РФ, и исходил из того, что Фахировой Л.А. не доказаны те обстоятельства, что оспариваемая сделка совершена обманным путем, либо для вида, без намерения создать правовые последствия, либо совершена с целью прикрыть другую сделку.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующему.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

При совершении мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско - правовых отношений между сторонами сделки. Целью обычно является возникновение правовых последствий для каждой или для одной из сторон в отношении третьих лиц.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Фахировой Л.А. суд первой инстанции исходил из того, что ею не доказаны те обстоятельства, что оспариваемая сделка совершена обманным путем, либо для вида, без намерения создать правовые последствия, либо совершена с целью прикрыть другую сделку.

В соответствии со ст.12 ГК РФ, ст.166 абз.2 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено без предварительного разрешения вопроса о недействительности сделки. Суд вправе сделать вывод о недействительности ничтожной сделки сам и применить такие последствия по собственной инициативе.

Исходя из положений ст.ст. 209, 210, 223, 572 ГК РФ, для сделок купли-продажи правовым последствием является не только переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом.

Основная, конституирующая обязанность продавца в договоре купли-продажи, передать вещь в собственность покупателя ( ст.454,549 ГК РФ). Данная обязанность продавцом не исполнена, поскольку вещь так и осталась в его владении.

В обоснование своих требований Фахирова Л.П. указывала на то, что спорное имущество не выбывало из ее владения, она и члены ее семьи проживают и пользуются им. Договор купли-продажи спорной квартиры заключался формально в обеспечение займа, то есть по сути был договор залога квартиры. Передаточный акт на квартиру не составлялся, намерений на продажу квартиры, не имела. Из спорной квартиры не выезжала, ключи покупателю не передавала, постоянно производила оплату коммунальных услуг, несла бремя содержания жилья и его сохранности.

Как следует из материалов дела, Фахирова Л.А. и члены ее семьи (двое из которых малолетние дети 2005 и 2009 года рождения) продолжали проживать в квартире, производили оплату коммунальных услуг, т.е. владеют и пользуются спорным имуществом по настоящее время.

Вартазарова Я.Э., со своей стороны, не совершила никаких действий свидетельствующих о принятии ею на себя правомочий собственника. Бездействие в отношении спорного имущества, ею не опровергалось.

Согласно пункту 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Разрешая возникший между сторонами спор, судебная коллегия исходила из того, что существенное значение для признания сделки купли-продажи квартиры незаконной являются действия покупателя по принятию имущества. Соответственно приобретение недвижимого имущества влечет возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате коммунальных платежей, соответствующих налогов и сборов.

Вартазарова Я.Э., на протяжении более 2 лет с момента заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения не принимала мер к вселению в спорное жилое помещение, не оплачивала коммунальные платежи и налоги на имущество и что с момента заключения договора действия Вартазаровой Я.Э., не были направлены на возникновение у нее соответствующих прав и обязанностей в отношении спорной квартиры. Непосредственно после государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество в результате совершенных сделок купли-продажи, помимо перехода титула собственника, никакие иные действия, свидетельствующие о намерении создать правовые последствия, сторонами договора совершены не были.

При этом судебная коллегия полагала, что данный срок не мог быть признан разумным и отвечать требованиям добросовестности участников гражданских правоотношений.

Вартазаровой Я.Э. не представлены доказательства того обстоятельства, что договор купли-продажи квартиры заключен ею с намерением создать соответствующие правовые последствия, поскольку как видно из материалов дела, договор сторонами не исполнен, на время рассмотрения спора она не зарегистрирована в жилом помещении. Напротив, бремя содержания имущества в виде оплаты жилищно-коммунальных услуг, ремонта и охраны спорного жилого помещения с момента заключения договора купли-продажи квартиры до момента рассмотрения настоящего спора несет Фахирова Л.А., в подтверждение чего, ею в материалы дела представлены копии платежных квитанций за указанный период времени.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного Вартазарова Я.Э., суду не представила.

По мнению судебной коллегии, о мнимом характере сделки также свидетельствует отсутствие у Вартазаровой Я.Э. каких-либо документов, помимо самого договора купли-продажи, подтверждающих передачу денежных средств во исполнение сделки, а также акта приемки-передачи имущества.

Из договора купли-продажи следует, что денежные средства в размере * рублей уплачены Вартазаровой Я.Э. Фахировой Л.А. в момент подписания договора.

Мнимость сделки подтверждается и тем, что Фахирова Л.А. не получала ни до подписания договора купли-продажи, ни после, денег по сделке в размере * рублей, то есть в размере согласованной стоимости квартиры по пояснениям представителя Вартазаровой Я.Э.- Беглярина В.В. в заседании апелляционной инстанции. В материалах дела имеется справка ООО "Деловой партнер" о среднерыночной стоимости спорной 3-х комнатной квартиры на время совершения сделки: май-июнь 2010 года в размере * рублей. Доводы апелляционной жалобы Фахировой Л.А. о существенно заниженной продажной стоимости квартиры (более чем в 3 раза), судебная коллегия находит убедительными.

Судебная коллегия пришла к тому выводу, что непосредственно после государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество в результате совершенной сделки купли-продажи, помимо перехода титула собственника, никакие иные действия, свидетельствующие о намерении создать правовые последствия, сторонами договора совершены не были. Вывод суда первой инстанции об обратном, не верен.

Сам по себе факт регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от Фахировой Л.А. В.В. к Вартазаровой Я.Э., при изложенных обстоятельствах, наличия правовых последствий сделки не подтверждает. Указанное означает, что регистрация перехода права собственности на спорное имущество являлось не правовым последствием сделки, а способом достижения иной цели.

Обстоятельства заключения сделки, действительная воля сторон, направленная на создание лишь видимости наступления последствий, присущих данному виду сделок, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о мнимости оспариваемой сделки, доводы апелляционной жалобы Фахировой Л.А. состоятельными.

В силу ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, в данном случае такой датой является 09 июня 2010 года. Заявление контрагента об истечении срока исковой давности 1 год по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, не состоятельны, поскольку оспариваемая сделка является ничтожной и 3-х летний срок исковой давности обращения заинтересованного лица за судебной защитой, не истек.

Поскольку судебная коллегия установила мнимый характер сделки, восстановление нарушенного права Фахирова Л.А. путем применения в соответствии со ст. 166, 167 ГК РФ последствий недействительности сделки, соответствует требованиям закона. Тогда как, требования Фахировой Л.А. о применении к недействительной сделки реституции в виде возврата ей квартиры, не состоятельны, поскольку спорная квартира не выбывала из ее фактического владения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в указанной части с принятием по делу в отмененной части нового решения.

При вышеизложенных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований Вартазаровой Я.Э. о признании Фахирову Л.А. утратившей право пользования жилым помещением - квартирой N* дома N* по ул. 8 Марта в п. Иноземцево г. Железноводска и ее выселении из указанной квартиры, надлежит отказать.

Доводы жалобы Фахировой Л.А. о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении ее требований о признании недействительным свидетельства от 23.06.2010 года о государственной регистрации права собственности Вартазаровой Я.Э. на данную квартиру, денежной компенсации морального вреда в размере * рублей, не состоятельны, так как оспариванию подлежит зарегистрированное право, тогда как свидетельство о государственной регистрации не является ненормативным правовым актом, а признание свидетельства о государственной регистрации права недействительным не влечет недействительности права, не порождает юридически значимых последствий для правообладателя, в связи с чем, данное требование не соответствует положениям ст. ст. 11 и 12 ГК РФ. Оснований к денежной компенсации морального вреда, как правильно указал суд первой инстанции, в силу ст.151 ГК РФ -не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327.1-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железноводского городского суда от 23 января 2013 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Фахировой Л.А. к Вартазаровой Я.Э. о признании недействительным свидетельства от 23.06.2010 года о государственной регистрации права собственности Вартазаровой Я.Э. на данную квартиру, денежной компенсации морального вреда в размере 200000 рублей, возврате спорной квартиры - оставить без изменения.

В остальной части это же решение -отменить, апелляционную жалобу Фахировой Л.А. -удовлетворить частично.

В отмененной части принять по делу новое решение, которым признать договор купли-продажи квартиры по адресу: п. Иноземцево, ул. 8 Марта, д.3 кв.70, заключенный 09 июня 2010 года между Фахировой Л.А. и Вартазаровой Я Э. - недействительной (ничтожной) сделкой.

Взыскать с Фахировой Л.А. в пользу Вартазаровой Я.Э. 700000 рублей, переданные по недействительному договору купли-продажи квартиры от 09 июня 2010 года.

В удовлетворении исковых требований Вартазаровой Я.Э. о признании Фахирову Л.А. утратившей право пользования жилым помещением - квартирой N70 дома N3 по ул. 8 Марта в п. Иноземцево г. Железноводска и ее выселении из указанного жилого помещения -отказать.

Настоящее апелляционное определением является основанием для исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись N26-26-36/007/2010 от 23 июня 2010 года о праве собственности Вартазаровой Я.Э. на квартиру N70 дома N3 по ул. 8 Марта п. Иноземцево г. Железноводска.

Председательствующий

Судьи