Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07 мая 2013 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07 мая 2013 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Задорневой Н.П.,

судей: Киселёва Г.В., Шурловой Л.А.,

с участием секретаря судебного заседания Фатневой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе начальника Управления имущественных отношений Администрации г. Пятигорска Гребенюкова А.Е. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 04 февраля 2013 года

по иску Калюжного Д.Н. к Администрации г. Пятигорска о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,

заслушав доклад судьи Киселёва Г.В.,

УСТАНОВИЛА:

05 декабря 2012 года Калюжный Д.Н. обратился в Пятигорский городской суд с иском к Администрации г. Пятигорска о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, указав, что в марте 2008 года ООО "ЖКК" предоставило ему для проживания жилое помещение, расположенное в общежитии по адресу: ***, общей площадью 15,0 кв.м. Распоряжением Правительства Ставропольского края N336-рп от 15 сентября 2010 года, жилые помещения, расположенные по указанному адресу переданы из государственной собственности Ставропольского края в муниципальную собственность г. Пятигорска. 23 ноября 2010 года зарегистрировано право муниципальной собственности г. Пятигорска на данные жилые помещения. Постановлением Администрации г. Пятигорска от 11 марта 2011 года N653 жилые помещения расположенные по данному адресу отнесены к жилищному фонду коммерческого использования. С момента заселения в жилое помещение он регулярно оплачивает коммунальные услуги, проводит текущий ремонт и содержит его в надлежащем состоянии, пользуясь правами, и неся обязанности нанимателя жилого помещения, предусмотренные ст.67 ЖК РФ. При обращении в Администрацию г. Пятигорска по вопросу приватизации занимаемой квартиры, ему было отказано в связи с проживанием в жилом помещении по договору коммерческого найма. Просил суд признать за ним право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: *** на условиях договора социального найма; признать за ним право собственности на указанное жилое помещение (л.д.4-7).

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда от 04 февраля 2013 года исковые требования Калюжного Д.Н. к Администрации г. Пятигорска удовлетворены. За Калюжным Д.Н. признано право пользования жилым помещением - квартирой N***, расположенной по адресу: *** на условиях договора социального найма. За Калюжным Д.Н. признано право собственности на указанную квартиру в порядке приватизации (л.д.67-83).

В апелляционной жалобе Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска просит решение суда отменить, указав, что переданные из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска жилые помещения, расположенные по адресу: *** обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО "ЖКК" как жилищный фонд коммерческого использования. С момента передачи указанных жилых помещений за истцом сохраняется право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма от 01 января 2010 года. Постановлением Администрации г. Пятигорска от 11 марта 2011 года N653, принятые в муниципальную собственность жилые помещения отнесены к категории жилых помещений коммерческого использования. Истцом не оспаривалось, что жилые помещения в доме N*** по ул. *** до передачи его в муниципальную собственность не отвечали установленным законодательством признакам общежития содержащимся в Примерном положении об общежитиях от 11 августа 1988 года, ст.109 ЖК РСФСР, статьям 94, 105 ЖК РФ и не использовались как жильё, предоставляемое сотрудникам государственных или муниципальных предприятий. Истец ранее никогда не оспаривал условия заключенных с ним договоров и был согласен с указанными в них требованиями. На момент вселения и проживания в жилом помещении истец не состоял в трудовых и служебных отношениях с прежним собственником и не использовал жилое помещение по договору специализированного жилого помещения. Таким образом, применить в данном случае положения ст.7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не представляется возможным. Суд не учёл, что применить требования статей 49, 57 ЖК РФ также не представляется возможным, поскольку предоставление жилых помещений по договору социального найма, производится исходя из времени принятия граждан на учёт. В настоящее время общегородская очередь нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма насчитывает около пяти тысяч человек. Учитывая, что наниматели жилых помещений по коммерческому найму не обладают правом на их приватизацию, указанные постановления Администрации г. Пятигорска не могут лишить граждан, проживающих в данных жилых помещениях, права на приватизацию, которое у них не возникло (л.д.90-95).

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда нет.

Судом правильно определён характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения. Выводы суда, положенные в основание обжалованного решения соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов. Нормы материального права, подлежащие применению к данному правоотношению судом применены верно, существенных нарушений процессуальных норм не допущено.

Надлежащие письменные доказательства исследованные судом первой инстанции в условиях состязательности процесса свидетельствуют о следующем.

01 марта 2009 года и 01 января 2010 года между ООО "ЖКК" г. Пятигорска и Калюжным Д.Н. были заключены договоры коммерческого найма жилого помещения (л.д.39, 40).

Истец Калюжный Д.Н. согласно справки ОАО "Управление жилым фондом" N6270 от 14 ноября 2012 года постоянно зарегистрирован по адресу: *** с 01 апреля 2011 года по настоящее время (л.д.10).

Как следует из справки МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Георгиевска" NС-1273 от 06 ноября 2012 года. Калюжный Д.Н., зарегистрированный адресу: *** не использовал право на приватизацию жилья за период проживания в г. Георгиевске и Георгиевском районе с 04 июля 1991 года (л.д.11).

Жилой дом по адресу: ***, являлся объектом государственной собственности.

Согласно договора N161 от 17 декабря 1993 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом СК (Собственник) и АО "Кавминкурортстрой-М" (Пользователь), за пользователем на праве безвозмездного пользования закреплено право на пользование государственным имуществом социально культурного и коммунально-бытового назначения, в том числе, общежитие, расположенное по ул. ***, а также предусмотрена возможность пролангации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении (п.4.2 Договора) (л.д.50-54).

08 декабря 2000 года соглашением сторон (на стороне собственника выступало Министерство государственного имущества СК) в указанный договор были внесены изменения о том, что спорное общежитие передано на праве безвозмездного пользования ООО "Промжилстрой" (л.д.49).

21 января 2003 года было заключено аналогичное соглашение N182 к указанному договору N161 от 17 декабря 1993 года о передаче спорного общежития на праве безвозмездного пользования ООО "ЖКК" (л.д.48).

Хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты ЖКХ и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с Положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную и муниципальную собственность, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 07 марта 1995 года N235.

Распоряжение Правительства Ставропольского края от 15 сентября 2010 года N366-рп "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "ЖКК", по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск" (л.д.41).

Из акта приёма-передачи имущества от 02 октября 2010 года следует, что на основании распоряжения Правительства Ставропольского края от 15 сентября 2010 года N366-рп "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-Коммунальная Контора" по договору безвозмездного пользования, из государственной собственности Ставропольского края в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска Ставропольского края муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" передано недвижимое имущество, согласно прилагаемого перечня. В перечень включено общежитие по адресу: *** (л.д.43, 42).

23 ноября 2010 года на жилые помещения, находящиеся в спорном общежитии зарегистрировано право муниципальной собственности (л.д.19, 44).

Из п.2 постановления Администрации г. Пятигорска от 11 марта 2011 года N653 следует, что жилые помещения NN *** (номера по поэтажному плану технического паспорта от 23 марта 2010 года) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: *** в отнесены к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО "Жилищно-коммунальная контора", до истечения срока их действия (л.д.45).

Как следует из положений ст.14 ЖК РФ, к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся, в частности, предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

При смене собственника недвижимого имущества Калюжный Д.Н. занимал жилое помещение в квартире N*** по указанному выше адресу на основании договора коммерческого найма (л.д.46-47).

Согласно ч.1 ст.1, п.1 ч.1 ст.4 ЖК РФ жилищное законодательство, к которому относится ЖК РФ, основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, и на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, в том числе прав органов местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями муниципального жилищного фонда.

Как следует из положений ст.63 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма является гражданско-правовой сделкой, и несоблюдение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или при соглашении сторон (п.2 ст.167 ГК РФ).

Поскольку договор социального найма создаёт определённые права и обязанности сторон, никто не может быть освобожден от исполнения взятых на себя обязательств, они могут быть изменены, лишь по взаимному соглашению лиц, заключивших договор, либо в силу закона.

В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделки являются волевыми действиями, направленными на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей - на достижение определённого правового результата.

Действительной может быть признана сделка, в которой волеизъявление лица соответствует его действительной воле, и она соответствует требованиям закона.

Документ, посредством которого оформляется сделка, должен соответствовать требованиям, установленным ст.160 ГК РФ, в том числе выражать её содержание.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, право хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением, не влечёт за собой изменение или расторжение договора социального найма жилого помещения (ст.64 ЖК РФ, ст.675 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции, и не оспаривается ответчиком, Калюжный Д.Н. вселён в занимаемое им жилое помещение в установленном законом порядке, и приобрёл право на проживание в нём, что не оспаривалось предыдущим собственником государственного имущества.

С учётом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что договоры коммерческого найма, на которые ссылается ответчик в опровержение заявленных к нему истцом требований, являются ничтожными в силу закона.

У пользователя имущества полномочий по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наём не имелось, и собственником не передавалось. Доказательств обратному суду первой инстанции представлено не было.

Судом установлено, что лица, с которыми ответчиком заключен договор социального найма, проживали в спорном жилом доме и занимали жилые помещения на равных с истцом условиях. Заключенный прежним наймодателем договор коммерческого найма с истцом истёк после передачи спорного многоквартирного дома в муниципальную собственность.

Часть 1 ст.11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём) (п.4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N14 от 02 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Аналогичные положения закреплены и в п.23 указанного Постановления Пленума Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Статьёй 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (п.5 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Суд первой инстанции обоснованно указал, что Администрацией г. Пятигорска решение об определении порядка использования квартиры истца на условиях коммерческого найма принято в нарушение требований действующего жилищного и гражданского законодательства.

В соответствии с положениями ст.61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма.

Для признания права пользования истцом и другими лицами, проживающими в спорном жилом доме, ответчиком должны быть представлены доказательства, достоверно подтверждающие предоставление им равных прав и обязанностей с наймодателем, вытекающих из договора жилищного найма.

Согласно положений ст.65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

К жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после ведения его в действие (ст.5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Суд первой инстанции обоснованно указал, что участники жилищных правоотношений, проживающие в квартирах жилого дома по адресу: *** осуществляли одни и те же обязанности по пользованию жилой площадью, внесению оплаты за пользование жилой площадью и пришёл к правильному выводу о том, что все проживающие в указанном жилом доме физические лица, в том числе и истец по делу, в силу выше изложенного, имеют равные жилищные права по отношению к занимаемым ими жилым помещениям.

Статья 7 ФЗ N189 от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" подлежит применению не только к жилым помещениям, находящихся в домах, введённых в эксплуатацию как многоквартирных, но и в домах, изначально используемых в качестве общежитий.

До введения указанной нормы закона, Указом Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (действовавшим до издания Указа Президента Российской Федерации от 26марта2003года N370 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации"), было предусмотрено, что в состав приватизируемого имущества не включаются объекты жилищного фонда, которые подлежат передаче в муниципальную собственность, что свидетельствует о том, что предприятия не могли осуществлять права собственников в ведомственных общежитиях.

На момент приобретения ответчиком права муниципальной собственности на жилые помещения в указанном выше многоквартирном доме, истец и другие лица уже проживали в квартирах на определённых прежним наймодателем условиях, которые новым собственником не изменялись. Доказательств обратного суду первой инстанции представлено не было.

Новый собственник не вправе распоряжаться приобретённым в собственность жилым фондом по своему усмотрению, без принятия условий прежнего пользователя.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учётом требований, установленных гражданским законодательством, а также жилищным законодательством (ч.2 ст.30 ЖК РФ).

Согласно п.1 ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе и гражданам, нуждающимся в жилище, путём предоставления жилых помещений бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке (пункты 2, 3).

Государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи их в ведение органов местного самоуправления, что полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N4-П от 11 апреля 2011 года.

Введение в Российское законодательство положений статьи 7 указанного выше Вводного закона, было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных лиц функцию наймодателя, оказались пользователями жилых помещений у другого наймодателя. На них распространяется правовой режим социального найма, и тем самым, фактически предрешая вопрос о правовом режиме самих зданий, в которых они находятся, федеральный законодатель преследовал цель устранить неопределённость правовых последствий передачи этих зданий в ведение органов местного самоуправления.

Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они были предоставлены на законных основаниях, независимо от того, до или после введения в действие ЖК РФ, эти граждане приобрели право пользование жилым помещением, на условиях договора социального найма.

С учётом изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что Калюжный Д.Н. приобрёл право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального использования и пришёл к правильному выводу о том, что заявленные истцом требования о признании права на проживание в спорной квартире на условиях социального найма, признании права собственности в порядке приватизации основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтённых судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пятигорского городского суда от 04 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска без удовлетворения.