Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 26 ноября 2013 г. по делу N 33-6179/2013

Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Мясникова А.А.

судей Шетогубовой О.П., Горкуна В.Н.,

при секретаре судебного заседания Сухомлиновой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Владычкиной З.В. на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 16 сентября 2013 года по гражданскому делу по заявлению Трушева А.В. о признании незаконным и об отмене отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска от 20 декабря 2012 года в продлении договора аренды земельного участка N182 от 07.05.2009 года,

заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Трушев А.В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным и об отмене отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска от 20 декабря 2012 года в продлении договора аренды земельного участка N182 от 07.05.2009 года, и основывает свои требования на том, что 07 мая 2009 года КУМИ города Невинномысска заключил с ним договор N 182 аренды земельного участка, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 26:16:011308:6, с местоположением, установленным относительно ориентира в границах кадастрового квартала 26:16:011308, ( ... ), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, город Невинномысск, для эксплуатации мини-кафе, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к вышеуказанному договору и являющегося его неотъемлемой частью, площадью 71,4 кв. м. - на срок до 15.02.2010 года. Все условия договора им исправно выполнялись, предусмотренный п. 4.2 договора размер арендной платы им оплачивался по указанным в п.4.3 реквизитам без просрочек, постоянно использовал участок только по целевому назначению, не загрязнял почву участка, выполнял работы по благоустройству территории, не допускал действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающей к нему территории, не строил на участке зданий и сооружений без согласования арендодателя, обеспечивал беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора. В связи с этим впоследствии на основании постановлений администрации города Невинномысска Ставропольского края от 03.06.2010 г. N 1851 и 26.04.2011 г. N 1144 срок действия договора аренды земельного участка дважды продлевался на один год, на основании чего между ним и КУМИ администрации города Невинномысска были заключены дополнительные соглашения N 1 от 10 июня 2010 года и N2 от 03 мая 2011 года, и в соответствии с последним договор аренды продлен до 15 февраля 2012 года. Он так же исправно продолжал выполнять все условия договора и до окончания срока его действия им было подано арендодателю заявление о продлении срока аренды земельного участка, однако получил отказ N7787/27 от 20 декабря 2012 года, где в качестве оснований отказа продлить договор указано: "В момент обследования кафе было закрыто, прилегающая территория не убрана", и указано, что якобы нарушены условия договора аренды земельного участка п. 3.1 и п. 5.4.2, то есть не использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Данные доводы истец считает не состоятельным, так как в договоре аренды вообще не оговорен график работы кафе, поэтому он волен сам устанавливать график работы кафе, временно закрывать и открывать кафе на свое усмотрение и не согласовывать данные действия с арендатором. О проведении обследования работы кафе арендатор его не извещал и с ним не согласовывал, поэтому и получилось так, что в момент обследования кафе было закрыто. На момент обследования, кафе действительно было закрыто, но это им было сделано исключительно из целей безопасности для посетителей, так как за день до обследования он услышал по радио предупреждение о сильном ветре, а его кафе находится в непосредственной близости от высоких и старых тополей с множеством сухих веток на верхушках и он просто не стал рисковать жизнями людей (посетителей и персонала кафе). В зимний период времени он вообще старается закрывать кафе, поскольку обледенелый снег, падающий с деревьев, может пробить голову посетителей и работников кафе. Спилить эти деревья администрация города Невинномысска не разрешила, так как это парковая зона, посчитав, что ухудшится экологическая обстановка. Довод заинтересованного лица о том, что прилегающая территория не убрана, так же считает не состоятельным, так как договор аренды не предусматривает уборку территории участка. В п. 5.4.7 договора сказано, что арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающей к нему территории, а так же выполнять работы по благоустройству территории.

Ссылаясь на постановление Правительства РФ от 19.07.2012 N 736 "О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли" истец считает, что лежавшая бумажка на арендуемом земельном участке не может загрязнять почву химическими веществами и являться предметом ухудшения экологической обстановки.

Не согласившись с отказом КУМИ, Трушев А.В. обратился с заявлением в отдел МВД по г.Невинномысску о проведении проверки в отношении председателя КУМИ администрации города Невинномысска Владычкиной З.В. на предмет превышения должностных полномочий, выразившихся в вымышленных основаниях для отказа продлить договор аренды. В результате чего, сотрудниками отдела МВД по городу Невинномысску была изъята вся документация из Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и проводилась проверка до конца июня 2013 года, а изъятые документы возвращены в комитет только 22 июля 2013 года. При получении отказа в возбуждении уголовного дела истцу было разъяснено, что в данном случае нет состава преступления и для разрешения данного спора рекомендовано обратиться в суд.

Заявитель считает, что поскольку работы по благоустройству территории земельного участка никак не оговорены в договоре аренды, то он их производил по своему усмотрению. Каждую весну он обкапывал территорию арендуемого им участка и выбирал траву с корнями, белил стволы деревьев на высоту 80 см. как на арендуемом участке, так и на прилегающей территории. На протяжении всего остального периода времени регулярно, по мере необходимости, косил траву газонокосилкой. Зимой снимал тент и откручивал лавочки, так как от отрицательных температур тент лопается и портятся лавочки. Так же считает, что в связи с тем, что в договоре аренды не прописано, что кафе должно работать круглогодично, он имеет полное право закрывать кафе на зимний период времени, во избежание трагических последствий из-за облома веток и падающего обмершего снега с деревьев. Ведь в случае чего именно он, как арендатор, а не арендодатель, будет отвечать за нарушение техники безопасности при эксплуатации кафе. Экологическая обстановка на арендуемом участке и прилегающей к нему территории им никак не ухудшалась, почва химическими веществами не загрязнялась, участок использовался в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, то есть им выполнялись все условия договора, поэтому просит признать отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска N7787/27 от 20 декабря 2012 года незаконным и обязать арендодателя продлить договор аренды. Кроме того, просит восстановить ему срок обжалования действий должностных лиц Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска, выразившихся в отказе продлить договор аренды, поскольку он не имел возможности своевременно обратиться в суд с настоящим иском в связи с проводимой отделом МВД по городу Невинномысску проверкой действий должностных лиц арендодателя.

Решением Невинномысского городского суда от 16 сентября 2013 года заявление Трушева А.В. удовлетворено.

Не согласившись с вынесенным решением, председатель КУМИ администрации г. Невинномысска Владычкина З.В. подала апелляционную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими обстоятельствам дела. Указывает, что ссылка суда в данном случае на 5.3.2. договора аренды необоснованна, поскольку данный пункт договора предусматривает преимущественное право арендатора обратиться с заявлением о продлении срока аренды, но не влечет возникновение обязанности арендодателя заключить такое соглашение. Права и обязанности арендодателя закреплены в разделе 5.2 договора, и среди них обязанность по продлению договора аренды с арендатором при наличии от него заявления прямо не указана. Кроме того, п. 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора по истечении срока договора заключить на прочих равных условиях договор аренды на новый срок, при этом он должен надлежащим образом исполнять свои обязанности. Однако, как следует из акта обследования земельного участка от 13.12.2012г., земельный участок истцом не использовался в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что и послужило основанием для отказа в продлении срока аренды. Преимущественность права на продление договора аренды не предусматривает право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения заявителя Трушева А.В., просившего оставить решение без изменения, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения в части признания действий Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска незаконными и принятии нового решения в этой части по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.

Решение суда в части восстановления Трушеву А.В. срока обжалования действий Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска сторонами не обжаловано, и поэтому судебная коллегия в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения в необжалуемой части не проверяет. Следовательно, решение в данной части подлежит оставлению без изменения. В остальной части решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установила следующее.

На основании постановления главы города Невинномысска N 1334 от 22.04.2009г. (л.д. 5), 07 мая 2009 года Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска заключил с Трушевым А.В. договор N 182 аренды земельного участка, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 26:16:011308:6, с местоположением, установленным относительно ориентира в границах кадастрового квартала 26:16:011308, ( ... ), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, город Невинномысск, для эксплуатации мини-кафе, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к вышеуказанному договору и являющегося его неотъемлемой частью, площадью 71,4 кв. м. - на срок до 15.02.2010 года (л.д.10).

На основании постановления администрации г. Невинномысска N 1851 от 03.06.2010г. между Трушевым А.В. и КУМИ администрации г. Невинномысска было заключено дополнительное соглашение N 1 от 10.06.2010г. о продлении срока действия договора аренды до 15.02.2011г. (л.д. 11-12).

На основании постановления администрации г. Невинномысска N 1144 от 26.04.2011г. было заключено дополнительное соглашение N 2 от 03.05.2011г. о продлении срока действия договора аренды до 15.02.2012г. (л.д. 13-14).

Впоследствии постановлением администрации г. Невинномысска N 612 от 19.03.2012г. и дополнительным соглашением N3 от 22.03.2012г. был установлен новый срок действия договора аренды земельного участка с Трушевым А.В. - до 15.02.2013г. (л.д. 15).

На обращение в КУМИ администрации г. Невинномысска с заявлением о продлении срока договора аренды, Трушев А.В. получил отказ Комитета N 7787/27 от 20.12.2012г. в связи с нарушением заявителем условий договора аренды, а именно неиспользование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (л.д. 16).

Из Акта обследования земельного участка от 13.12.2012г. следует, что на земельном участке имеется полуразрушенное некапитальное строение, на момент обследования кафе было закрыто, прилегающая территории не убрана. Данный акт послужил основанием для принятия заключения о направлении истцу уведомления о расторжении договора в связи с невыполнением его условий. К Акту приложена фототаблица (л.д. 31-36).

Удовлетворяя заявление Трушева А.В. о признании незаконным и об отмене отказа КУМИ в продлении договора аренды, суд первой инстанции указал на преимущественное право арендатора Трушева А.В. на заключение договора аренды, вытекающего не из ст. 621 ГК РФ, а из п. 5.3.2 договора аренды N 182 от 07.05.2009г.

Судебная коллегия не может согласиться с данными доводами суда и считает их ошибочными по следующим основаниям.

Согласно п. 5.3.2. Договора аренды N 182 от 07.05.2009г., арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока Договора.

Проанализировав приведенный пункт договора, судебная коллегия приходит к выводу, что данным пунктом закреплено преимущественное право арендатора обратиться с заявлением на заключение договора аренды, но не обязанность арендодателя удовлетворить данное заявление и заключить договор. В указанном пункте договора закреплено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды перед другими лицами.

Доказательств того, что на спорный земельный участок заключается договор аренды с третьими лицами - не имеется.

Также следует отметить, что раздел 5.2 Договора содержит обязанности арендодателя, в числе которых нет обязанности перезаключать с арендатором договор аренды по истечении срока его действия.

Кроме того, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были, и в судебной коллегии заявитель Трушев А.В. пояснил, что сведений о том, что участок передается третьим лицам в аренду у него нет.

Кроме того, заявитель Трушев А.В. пояснил, что принадлежащее ему кафе на спорном земельном участке представляет собой не капитальное, а временное строение, в связи с чем у Трушева А.В. отсутствует исключительное право на получение земельного участка, занятого этим строением, в аренду по основанию, предусмотренному п.1 ст. 36 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения заявления и признания отказа КУМИ от 20.12.2012г. незаконным и его отмене у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем решение в данной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, ст. 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 16 сентября 2013 года в части восстановления Трушеву А.В. срока обжалования действий Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, выразившихся в отказе Трушеву А.В. продлить договор аренды N182 от 07 мая 2009 года (заключить новый договор аренды на земельный участок, указанный в договоре аренды N182 от 07 мая 2009 года) на новый срок - оставить без изменения.

Это же решение в части признания действий Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, выразившиеся в отказе Трушеву А.В. продлить договор аренды N182 от 07 мая 2009 года (заключить новый договор аренды на земельный участок, указанный в договоре аренды N182 от 07 мая 2009 года) на новый срок незаконными - отменить.

Постановить в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении заявления Трушева А.В. о признании незаконным и об отмене отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска от 20 декабря 2012 года в продлении договора аренды земельного участка N182 от 07.05.2009 года - отказать.

Апелляционную жалобу удовлетворить.