Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 декабря 2013 г. по делу N 33-6425/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Мясникова А.А.

судей Луневой С.П., Песоцкого В.В.

при секретаре судебного заседания Николаевой С.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы представителя ООО "Дана" - Штыкновой С.В., генерального директора ООО "Интерстрой" - Шляхова А.А., генерального директора ЗАО "Группа Интер" - Татарова В.Б.

на решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 05 июня 2013 года,

по гражданскому делу по иску ООО "Интерстрой" к Съедину С.В. о сохранении договора аренды нежилых помещений в силе при изменении сторон и обязательстве не чинить препятствия в пользовании арендованных нежилых помещений, и по встречному исковому заявлению Съедина С.В. к ООО "Интерстрой", ООО "Дана", ЗАО "Группа Интер" о признании договора аренды недвижимого имущества ничтожным и применении последствий недействительности сделок путем освобождения занимаемых помещений,

заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Интерстрой" обратилось в суд с иском к Съедину С.В. о сохранении договора аренды нежилых помещений в силе при изменении сторон и обязательстве не чинить препятствия в пользовании арендованных нежилых помещений.

Свои требования мотивировали тем, что 30 апреля 2012 года между ООО "Интерстрой" Петровским О.А., собственником нежилых помещений площадью 110,5 кв. м, этаж первый, номера помещений на поэтажном плане 54-59,73; нежилые помещения, площадью 67,8 кв.м., этаж первый, номера помещений на поэтажном плане 48-53,74; нежилые помещения, площадью 92,3 кв.м., номера помещений на поэтажном плане 39-44 были заключены договора аренды до 25 апреля 2013 года. Арендная плата была оплачена до 25 апреля 2013 года. 14 апреля 2013 года в адрес генерального директора ООО "Интерстрой" поступила претензия от нового собственника помещений Съедина С.В., проживающего в с. ... , Ставропольского края, об освобождении офисных помещений до 16.02.2013 года. Во исполнение своей претензии 20 февраля 2013 года представитель Съедина С.В. Курзаков Я.М. вызвал наряд полиции с целью выдворения работников офиса из помещений. После представления необходимых документов, наряд полиции согласился на законное пребывание в офисе, но Курзаков Я.М. при наряде полиции заявил, что все-таки он сменит замки с помощью работников МЧС или самостоятельно. Однако истец вправе занимать данные помещения до окончания срока договора аренды с прежним собственником Петровским О.А. Собственник помещения Съедин С.В. через своего представителя по доверенности, Курзакова Я.М. требует заключить с ним договоры аренды помещений с 20 февраля 2013 года с оплатой арендной платы соответственно с 20 февраля 2013 года. Кроме того, в п.4.1. договоров аренды помещений сказано, что Арендодатель в случае передачи прав на помещения обязуется уведомить Арендатора о расторжении договора не позже 30 календарных дней и произвести перерасчет арендной платы за неиспользованный срок". О передаче прав на помещения от арендодателя никаких уведомлений не поступало.

Просит суд сохранить Договоры аренды нежилых помещений от 30 апреля 2013 года в силе, заключенные между собственником нежилых помещений Петровским О.А. и арендатором, генеральным директором ООО "Интерстрой" Шляховым А.А. Обязать нового собственника помещений Съедина С.В. не препятствовать нормальной работе сотрудников законно арендованных офисных помещений.

Съедин С.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Интерстрой", ООО "Дана", ЗАО "Группа Интер" о признании договора аренды недвижимого имущества ничтожным и применении последствий недействительности сделок путем освобождения занимаемых помещений.

Свои требования мотивировал тем, что 30.04.2012г. между Петровским О.А. и ООО "Интерстрой" в лице генерального директора Шляхова А.А. заключены три договора аренды недвижимости, согласно которым арендодатель - Петровский О.А. предоставляет, а арендатор - ООО "Интерстрой" принимает во временное возмездное владение и пользование: нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ... Истец считает, данные договора недействительными, заключенными лицом, не имеющим на то полномочий, по следующим основаниям. 20.04.2012 между Пшеничным Д.И. и Петровским О.А. заключен договор купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. ... , в этот же день в Управлении Росреестра по СК зарегистрирован переход права собственности на данные нежилые помещения, о чем Пшеничному Д.И. 05.05.2012 года выдано соответствующее свидетельство. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. То есть, арендодатель должен представить документы, подтверждающие законные основания распоряжения имуществом, а арендатор, соответственно, должным образом удостоверить этот факт. Таким образом, Петровский О.А. на дату заключения договоров аренды, то есть на 30.04.2012 года, не являясь собственником указанных нежилых помещений, расположенных но адресу: Ставрополь, ул. ... заключил договора аренды с ООО "Интерстрой" не имея на то никаких законных оснований. Так, согласно п. 1.3 каждого из договоров аренды "арендуемый объект принадлежит арендодателю па праве, собственности", что само собой противоречит действительности. Кроме того, представители ООО "Интерстрой" не могли не знать и более того, должны были знать о том, что Петровский О.А. продал указанные помещения на момент заключения договоров аренды, так как последний не предоставлял подлинники соответствующих свидетельств, да и не мог их представить, поскольку они находились в Управлении Росреестра по СК, в пакете документов на переоформлении права собственности. В акте приема-передачи недвижимого имущества к договору аренды от 30.04.2012 года нежилого помещения номера на поэтажном плане 48-53, 74, общей площадью 67, 80 кв.м., стоит дата составления 30.04.2013 года, что также подтверждает фиктивность этого и остальных договоров и говорит о том, что эти договора могли заключаться задними числами. 21.01.2013 между Съединым С.В. и Пшеничным Д.И. заключены договора купли-продажи указанных выше нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. ... , в этот же день в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю зарегистрирован переход права собственности на данные нежилые помещения, о чем 08.02.2013 были выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации прав. После чего, Сьединым С.В., как новым собственником указанных выше помещений, в адрес генерального директора ООО "Интерстрой", направлена претензия об освобождении офисных помещений до 16.02.2013 года. Учитывая то обстоятельство, что ООО "Интерстрой" фактически занимает указанные нежилые помещения и пользуется ими в настоящий момент, то оно должно возместить Съедину С.В. арендную плату за пользование данным имуществом за период с 21.01.2013.

Даже если учитывать заключение договоров аренды, то они подлежат расторжению по следующим основаниям. ООО "Интерстрой", являясь арендатором вышеуказанных помещений, в нарушении условий договора аренды допустил нахождение в данных помещениях в длительный период времени ООО "Дана", ЗАО "Группа Интер", при этом о субаренде в договорах между Петровским О.А. и ООО "Интерстрой" нет ни слова. Данное обстоятельство подтверждается протоколами обысков, проведенных 12.03.2013 следователем по ОВД СК РФ по Ставропольскому краю Г.Л.В. в помещении ООО "Интерстрой".

Просит суд признать договора аренды недвижимого имущества от 30.04.2012, заключенные между Петровским О.А. и ООО "Интерстрой" на нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ... , ничтожными. Применить последствия недействительности сделок, освободив занимаемые ООО "Итерстрой", ООО "Дана", ЗАО "Группа Интер" нежилые помещения номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 1 10,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: т. Ставрополь, ул. ...

Решением Промышленного районного суда г.Ставрополя от 05 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований ООО "Интерстрой" отказано, исковые требования Съедина С.В. удовлетворены частично.

В апелляционных жалобах представитель ООО "Дана" - Штыкнова С.В., генеральный директор ООО "Интерстрой" - Шляхов А.А., генеральный директор ЗАО "Группа Интер" - Татаров В.Б. указывает на незаконность и необоснованность судебного решения, поскольку суд неправильно истолкованы нормы права, просил решение отменить.

Проверив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного постановления.

Судебной коллегией установлено, что 30.04.2012 года между Петровским О.А. (Арендодатель) и ООО "Интерстрой" в лице генерального директора Шляхова А.А. (Арендатор) заключен договор аренды недвижимости, согласно которого Арендодатель - Петровский О.А. предоставляет, а Арендатор - ООО "Интерстрой" принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ...

30.04.2012 года, также между Петровским О.А. (Арендодатель) и ООО "Интерстрой" в лице генерального директора Шляхова А.А. (Арендатор) заключен договор аренды недвижимости, согласно которого Арендодатель - Петровский О.А. предоставляет, а Арендатор - ООО "Интерстрой" принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ...

Так же 30.04.2012 года между Петровским О.А. (Арендодатель) и ООО "Интерстрой" в лице генерального директора Шляхова А.А. (Арендатор) заключен договор аренды недвижимости, согласно которого Арендодатель - Петровский О.А. предоставляет, а Арендатор - ООО "Интерстрой" принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ...

Однако из материалов дела усматривается, что 20.04.2012 года между Пшеничным Д.И. (Покупатель) и Петровским О.А.(Продавец) заключен договор купли-продажи нежилых помещений.

Согласно условиям вышеназванного договора Продавец продает, в связи с этим передает Покупателю, который покупает, в связи с этим принимает от продавца право собственности на: нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ... Пшеничному Д.И. выдано свидетельство о праве собственности на данные нежилые помещения 05.05.2012 года.

21.01.2013 года между Съединым С.В. (Покупатель) и Пшеничным Д.И. (Продавец) заключены договора купли-продажи указанных выше нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковекая, 115. О чем 08.02.2013 года Съедину С.В. были выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации прав ... , ... , ...

После получения свидетельств о государственной регистрации прав, Съединым С.В., как новым собственником указанных выше помещений, в адрес генерального директора ООО "Интерстрой", направлена претензия об освобождении офисных помещений до 16.02.2013 года.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи с чем, обоснован вывод суда, что при перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Это означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу. В частности, право на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от факта переоформления договора. Изменения в договоре аренды при перемене арендодателя могут быть связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон. Это установление императивно, договор остается в силе всегда.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска ООО "Интерстрой" о сохранении договоров аренды нежилых помещений от 30 апреля 2012 года в силе, в соответствии требованием п. 1, ст. 617 "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон" ГК РФ и обязательстве нового собственника помещений Съедина С.В. не препятствовать нормальной работе сотрудников законно арендованных офисных помещений, суд правильно исходил из того, что сроки договоров аренды на момент рассмотрения настоящего гражданского дела истекли, поскольку согласно п. 2.1 договоров аренды нежилых помещений от 30 апреля 2012 года, срок аренды установлен с 30 апреля 2012 года по 25 апреля 2013 года.

Кроме того, районным суд также обоснованно пришел к выводу, что встречные исковые требования Съедина С.В. о признании договоров аренды недвижимого имущества от 30.04.2012 года, ничтожными и применении последствий недействительности сделок, путем освобождения занимаемых ООО "Итерстрой", ООО "Дана", ЗАО "Группа Интер" нежилых помещений не подлежат удовлетворению, так как правовых оснований для удовлетворения требований о признании недействительными договоров, у которых закончился срок действия и применении последствий ничтожной сделки у суда не имелось.

На основании вышеизложенного исковые требования Съедина С.В. о признании договоров аренды недвижимого имущества от 30.04.2012 года, ничтожными и применении последствий недействительности сделок, удовлетворению не подлежат.

По мнению судебной коллегии также обоснован вывод суда о том, что поскольку сроки договоров аренды на момент рассмотрения настоящего гражданского дела истекли, то у ответчиков отсутствуют правовые основания для пользования спорными помещениями, и требования Съедина С.В. об освобождении занимаемых ООО "Интерстрой", ООО "Дана", ЗАО "Группа Интер" нежилых помещений подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Интерстрой", и частично удовлетворил исковые требования Съедина С.В.

С выводами суда и мотивами, изложенными в решении, судебная коллегия соглашается, считает их правильными, выводы суда подробно и мотивировано приведены в решении, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, требованиям норм материального права, указанных в решении.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно распределил бремя их доказывания между сторонами. Оснований для иной оценки доказательств не имеется.

Судебная коллегия полагает, что доводы жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327, 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 05 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: