Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2013 г. по делу N 33-6920/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

Задорневой Н.П.

судей

Дубинина А.И., Савина А.Н.

с участием секретаря

М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному Сиваковой И.А,, Сивакова С.С.,

на решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 26 сентября 2013 года,

по иску Толстиковой Т.И. к Сивакову С.С., Сиваковой И.А., действующей также в интересах несовершеннолетних Сиваковой В.С., Сиваковой Я.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве общей долевой собственности, признании права собственности, а также по встречному иску Сивакова С.С., Сиваковой И.А., действующей также в интересах несовершеннолетних Сиваковой В.С., Сиваковой Я.С. к Толстиковой Т.И. о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа,

заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,

УСТАНОВИЛА:

Толстикова Т.И. обратилась в суд с иском к Сивакову С.С., Сиваковой И.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве долевой собственности, признании права собственности.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 01.07.2012 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа принадлежащего Толстиковой Т.И. на праве собственности недвижимого имущества (квартира литер " ... ", общей площадью 76,9 кв.м., инвентарный номер ... , свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АЗ N ... , выданным УФСГРКиК по СК от 10.01.2012 г., запись о регистрации ... -654, земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 900 кв.м. с кадастровым номером ... :8, свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АЗ N ... , выданное УФСГРКиК по СК от 10.01.2012 г., запись о регистрации ... -653), расположенного по адресу: /адрес/

Данная квартира и земельный участок принадлежали истцу на праве собственности и согласно п. 1 вышеуказанного договора, были переданы Толстиковой Т.И. в общую собственность покупателей по 1/4 доле каждому: супругам Сивакову С.С., Сиваковой И.А., их несовершеннолетним детям Сиваковой В.С., Сиваковой Я.С.

Согласно п. 3 договора, отчуждаемое недвижимое имущество по соглашению сторон было оценено и продано покупателем за /сумма/ рублей, из них квартира за /сумма/ рублей, земельный участок за /сумма/ рублей 70 коп.

Оплата по данному договору должна была производиться покупателями путем перечисления суммы денежных средств в размере /сумма/ рублей 30 коп. на счет N ... 318 продавца Толстиковой Т.И. указанный в договоре. Счет был открыт в Северо-Кавказском банке СБ РФ Буденновского отделения N ... 3, оплата отчуждаемого недвижимого имущества должна быть оплачена за счет средств федерального бюджета, выделяемых в соответствии с ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (материнский, семейный капитал). Денежные средства согласно условиям договора, должны бать перечислены на счет Толстиковой Т.И. после государственной регистрации данного договора, в срок до 01.08.2012 г. Ввиду того, что договор купли-продажи недвижимого имущества прошел государственную регистрацию, покупатели приобрели право общей долевой собственности, как на квартиру, так и на земельный участок, путем регистрации права, договор считается заключенным.

Учитывая п. 10 данного договора, отчуждаемое имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателям и до момента полной оплаты покупателями полной стоимости имущества, находится в залоге у продавца. После осуществления "покупателями" полной оплаты по настоящему договору, "продавец" обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию заявление о прекращении залога.

Свои обязательства по данному договору, продавец выполнила в полном объеме и согласно п. 6 договора, передала отчуждаемую квартиру и земельный участок покупателям по передаточному акту. В связи с неоплатой отчуждаемого недвижимого имущества покупателем Сиваковым, в орган, осуществляющий государственную регистрацию, заявление о прекращении залога истец не подавала.

В свою очередь, ответчики Сиваковы, принятые на себя обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества не выполнили. Денежные средства в размере /сумма/ рублей, за исключением суммы в размере /сумма/ рублей 70 коп., которые были переданы Толстиковой Т.И. покупателями наличными, на ее счет не перечислены. На неоднократные требования истца, Сиваковы никак не реагируют, избегают встречи с ней, обязательства по оплате приобретенного ими имущества исполнять не собираются. Срок перечисления денежных средств истек, до настоящего момента ответчики оплату по договору не произвели. Данное обстоятельство о том, что покупатели не производили оплату по договору, прямо подтверждается выпиской из лицевого счета N ... 318 по вкладу за период с 01.07.2012 г. по 28.06.2013 г., согласно которой денежные средства от Сиваковых в сумме /сумма/ рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества на счет никогда не поступали.

17.06.2013 г. истцом на имя Сиваковой И.А., Сивакова С.С. были направлены заказными письмами с заказным уведомлением, уведомления о расторжении продавцом в одностороннем порядке договора купли-продажи недвижимого имущества в виду его неоплаты покупателями. Согласно почтовых уведомлений, в которых имеются личные подписи супругов Сиваковых, последним уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества были вручены, однако никакого ответа на них истцом получено не было.

На основании изложенного Толстикова Т.И. просит суд расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 01.07.2012 г., заключенный между Толстиковой Т.И. и ответчиками Сиваковым С.С., Сиваковой И.А., несовершеннолетними Сиваковой В.С., Сиваковой Я.С.; признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности выданные: Сивакову С.С. на кв. N ... и земельный участок расположенные по адресу: /адрес/, 26-АЗ ... 89 от 02.07.2012 г.; Сиваковой И.А. на кв. N ... и на земельный участок, расположенные по адресу: /адрес/, 26-АЗ ... 86 от 02.07.2012 г.; Сиваковой В.С. на кв. N ... и на земельный участок, расположенные по адресу /адрес/, 26-АЗ ... 84 от 02.07.2012 г.; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 02.07.2012 г. N ... -153, N ... -155 о праве общей долевой собственности Сивакова С.С., Сиваковой И.А., Сиваковой Я.С., Сиваковой В.С. на квартиру ... , жилой дом N ... , общей площадью 16,9 кв.м., земельный участок общей площадью 900 кв.м., с кадастровым номером ... :8, расположенного по адресу: /адрес/; признать за Толстиковой Т.И. право собственности на квартиру N ... , л. N ... , общей площадью 76,9 кв.м. и земельный участок общей площадью 900 кв.м. с кадастровым номером ... :8, расположенные по адресу: /адрес/; взыскать в пользу Толстиковой Т.И. с ответчиков расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя в сумме /сумма/ рублей.

Ответчики Сиваков С.С., Сивакова И.А. обратились в суд со встречным исковым заявлением к Толстиковой Т.И. о внесении изменений в договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

В обоснование заявленных требований Сиваковы указывают, что в материалах дела имеются документы, а именно приговор Буденновского городского суда, расписки, договор купли-продажи вышеуказанной квартиры из которых следует, что расчет Толстиковой Т.И. за вышеуказанную квартиру был произведен своевременно и в полном объеме. Следовательно, долгов перед Толстиковой Т.И. у истцов нет, и поэтому они обратились к Толстиковой Т.И. с заявлением об изменении вышеуказанного договора, но Толстикова Т.И. внести в договор изменении, подтверждающие оплату за дом в полном объеме, отказалась.

На основании изложенного просят суд внести в договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 01.07.2012 г., заключенный между Толстиковой Т.И. и Сиваковым С.С., Сиваковой И.А., Сиваковой Я.С., Сиваковой В.С. следующие изменения: пункт 3 договора изложить в следующей редакции: "отчуждаемое недвижимое имущество по соглашению сторон оценивается и продается квартира за /сумма/ рублей 30 коп., земельный участок за /сумма/ рублей 70 коп., а всего недвижимое имущество продано за /сумма/ рублей, которые "Покупатели" выплатили "Продавцу" полностью до подписания настоящего договора", пункт 10 договора исключить, пункты 11, 12, 13 считать соответственно 10, 11, 12, остальное без изменений.

Обжалуемым решением Буденновского городского суда Ставропольского края от 26 сентября 2013 года, исковые требования Толстиковой Т.И. удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 01 июля 2012 года, заключенный между Толстиковой Т.И. и Сиваковым С.С., Сиваковой И.А., Сиваковой В.С., Сиваковой Я.С.

Признаны недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности выданные: Сивакову С.С. на квартиру N ... и земельный участок, расположенные по адресу: /адрес/, 26-АЗ N ... 89 от 02.07.2012 г.; Сиваковой И.А. на квартиру N ... и земельный участок, расположенные по адресу: /адрес/, 26-АЗ N ... 86 от 02.07.2012 г.; Сиваковой В.С. на квартиру N ... , расположенные по адресу: /адрес/, 26-АЗ N ... 85 от 02.07.2012 г.; Сиваковой Я.С. на квартиру N ... и земельный участок, расположенные по адресу: /адрес/, 26-АЗ N ... 58 от 02.07.2012 г.

Исключены из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним (признаны недействительными) записи от 02.07.2012 г. N ... -153, N ... -155 о праве общей долевой собственности Сивакова С.С., Сиваковой И.А., Сиваковой Я.С., Сиваковой В.С., на квартиру N 1 и земельный участок, расположенные по адресу: /адрес/.

За Толстиковой Т.И. признано право собственности на квартиру N ... , общей площадью 76,9 кв.м. и земельный участок общей площадью 900 кв.м. с кадастровым номером ... :8, расположенные по адресу: /адрес/.

С Сивакова С.С. в пользу Толстиковой Т.И. взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме /сумма/ рублей.

С Сиваковой И.А. в пользу Толстиковой Т.И. взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме /сумма/ рублей.

В удовлетворении исковых требований Толстиковой Т.И. о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме /сумма/ рублей судом отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований Сивакова С.С., Сиваковой И.А. к Толстиковой Т.И.- отказано.

В апелляционной жалобе ответчики по первоначальному иску и истцы по встречному - Сиваков С.С. и Сивакова И.А. просят отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение. Считают его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, так как оно противоречит фактическим обстоятельствам дела. Указывают, что в деле имеется Постановление судебного пристава исполнителя о возбуждении исполнительного производства от 28.08.2012 г., где четко прописано, что должник Толстикова Т.И. обязана перечислить /сумма/ рублей на расчетный счет N ... 05, ГРЦ ГУ Банка России по СК. Копию платежного документа предоставить судебному приставу исполнителю. Должник Толстикова Т.И. ничего не перечислила на указанный счет, и не оплатила наличными в БРОСП, кроме этого судебные приставы-исполнители не предоставили суду акты исполнительных действий, где это должно быть отражено. Также, судебный пристав-исполнитель Омаров З.А. умолчал, что совместно с законным представителем взыскателя Мищенко С.В. дважды выезжал на дом к должнику Толстиковой Т.И. по данному вопросу, и она дважды отвечала, что денег у нее нет, и она не будет ничего перечислять Сиваковым, так как она им передала домовладение по передаточному акту от 01.07.2012 г., в счет этих взыскиваемых денег.

Полагают, что указанным решением суда первой инстанции от 26.09.2013 г. нарушаются их права и права их несовершеннолетних детей в отношении приобретенной в собственность квартиры и земельного участка, поскольку уже более года они несут бремя его содержания.

В возражениях на апелляционную жалобу истец по первоначальному иску и ответчик по встречному - Толстикова Т.И. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Сиваковых - без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на неё, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав Сивакову И.А,, Сивакова С.С. их представителя Мищенко С.В. просивших отменить обжалуемое решение и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Толстиковой Т.И. и удовлетворить их исковые требований, Толстикову Т.И. просившую отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия полагает, что решение в части удовлетворения исковых требований Толстиковой Т.И. подлежит отмене с вынесением в указанной части нового решения от отказе в удовлетворении иска в связи с неправильным применением норм материального права. Решение суда в остальной части подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что 01.07.2012 г. заключен договор купли-продажи, по которому Толстикова Т.И. продала, а Сиваков С.С., Сивакова И.А. действующие так же в интересах несовершеннолетних Сивакова В.С., Сиваковой Я.С. купили земельный участок и квартиру, расположенные по адресу: /адрес/ по 1/4 доле в праве собственности за каждым. Стоимость земельного участка и квартиры сторонами определена в /сумма/ рублей (т.1 л.д. 14-15).

В это же день подписан акт приема передачи спорного имущества (т.1 л.д. 56).

Право собственности на спорную квартиру и земельный участок за Сиваковым С.С., Сиваковой И.А., Сиваковой В.С., Сиваковой Я.С. зарегистрирован 02.07.2012 года, что подтверждено свидетельствами о праве собственности на спорные объекты недвижимости (т.1 л.д. 40-47).

Согласно выписке из лицевого счета N ... 318 по вкладу за период с 01.07.2012 г. по 28.06.2013 г., денежные средства на счет Толстиковой Т.И. по договору купли-продажи не поступали (т.1 л.д. 19).

17.06.2013 г. истцом на имя Сиваковой И.А., Сивакова С.С. были направлены заказными письмами с заказным уведомлением, уведомления о расторжении продавцом в одностороннем порядке договора купли-продажи недвижимого имущества в виду его неоплаты покупателями (т.1 л.д. 32-33).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Толстиковой Т.И. пришел к выводу, что Сиваковы не исполнив п. 3 договора купли-продажи от 01.07.2012 года по оплате квартиры в сумме /сумма/ рублей существенно нарушили условия указанного договора, которое влечет для Толстиковой Т.И. такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем пришел к выводу о необходимости расторжения спорного договора купли-продажи.

Судебная коллегия полагает указанный вывод ошибочным и основанным на неправильном толковании норм материального права.

Так, судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры и земельного участка от 01 июля 2012 года фактически исполнен продавцом Толстиковой Т.И. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателям Сиваковым, которым выдано свидетельство о праве собственности на указанную недвижимость. Квартира и земельный участок фактически переданы истцом во владение ответчиков. Ответчики Сиваковы постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Толстиковой Т.И. и Сиваковыми договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, ? 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Что касается выводов суда первой инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру и земельный участок ответчиками. Однако именно такое значение придал данному факту суд первой инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда первой инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.

Также неправильно суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Толстиковой Т.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как полагал суд первой инстанции.

Таким образом, у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований Толстиковой Т.И., так как выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права о расторжении договора.

Кроме того, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части признания недействительными свидетельства о государственной регистрации права за Сиваковыми на спорное имущество не принял во внимание, что указанные свидетельства о государственной регистрации права собственности не является правоустанавливающим документом, а всего лишь подтверждает произведенную в ЕГРП запись о регистрации вещного права на объект недвижимости и представляет собой документ, подтверждающий юридический факт возникновения права и признание их недействительными само по себе не влечет прекращение права за ответчиками.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков, в связи с чем решение суда в части удовлетворения исковых требований Толстиковой Т.И. подлежит отмене с вынесением в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Сиваковой И.А. к Толстиковой Т.И. суд первой инстанции, руководствуясь п. 1,2 ст.450 ГК РФ пришел к выводу, что существенного нарушения условий договора со стороны Толстиковой Т.И. допущено не было, иных, установленных законом, либо договором оснований, по которым Сиваковы праве требовать изменения договора суд не усмотрел.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанным выводом, поскольку он основан на правильно установленных фактических обстоятельствах дела при правильном применении норм материального права.

Кроме того, Сиваковой И.А. и Сиваковым С.С. не представлено достоверных и достаточных доказательств наличия совокупности условий, установленных частью 2 статьи 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения договора.

Судебная коллегия полагает, что наличие или отсутствие задолженности Толстиковой Т.И. перед Сиваковыми по иным договорным или внедоговорным основаниям, не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли продажи от 01.07.2012 года, а потому правовых оснований, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, для изменений условий указанного договора не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327,327.1,328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 26 сентября 2013 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Сивакова С.С., Сиваковой И.А. к Толстиковой Т.И. о внесении изменений в пункт 3 договора купли продажи от 01 июля 2012 года оставить без изменения.

Это же решение в остальной части отменить, принять в отмененной части новое решении, которым в удовлетворении исковых требований Толстиковой Т.И к Сивакову С.С., Сиваковой И.А. Сиваковой В.С. Сиваковой Я.С. отказать в полном объеме.

Апелляционную жалобу Сиваковой И.А. Сивакова С.С. удовлетворить в части.

Председательствующий

Судьи