Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 23 мая 2013 г. по делу N 33-1379/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Софиной И.М.,

судей Варлакова В.В., Литвиновой И.В.,

с участием прокурора Богомазовой Л.В.,

при секретаре Поповой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 23 мая 2013 года гражданское дело по иску Босенко Д.Н. к Владимировой В.А., Владимирову А.А., Владимирову А.А. о взыскании денежных средств, выселении, встречному иску Владимировой В.А., Владимирова А.А. к Босенко Д.Н. о понуждении заключить договоры купли-продажи,

по апелляционным жалобам Босенко Д.Н., Владимировой В.А., Владимирова А.А., Владимирова А.А. на решение Курганского городского суда Курганской области от 28.02.2013, которым постановлено:

"исковые требования Босенко Д.Н. к Владимировым В.А., А.А., А.А. о взыскании денежных средств, выселении удовлетворить частично.

Взыскать с Владимировой в пользу Босенко в счет возврата денежных средств по предварительному договору .

Взыскать с Владимирова в пользу Босенко в счет возврата денежных средств по предварительному договору .

Взыскать с Владимирова в пользу Босенко в счет возврата неосновательного обогащения .

Выселить Владимирову , Владимирова из квартиры по адресу: .

В остальной части требований отказать.

Отказать в удовлетворении исковых требований Владимировой , Владимирова к Босенко о понуждении заключить договоры купли-продажи недвижимого имущества - квартиры по адресу: , дома и земельных участков по адресу: ".

Заслушав доклад судьи областного суда Варлакова В.В. об обстоятельствах дела, объяснения представителя истца Босенко Д.Н. - Цидилина Ю.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Босенко Д.Н., и возражавшего против доводов апелляционной жалобы Владимировой В.А., Владимирова А.А., Владимирова А.А., объяснения ответчика Владимирова А.А., представителя ответчиков Владимировой В.А., Владимирова А.А. - Владимирова А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы Владимировой В.А., Владимирова А.А., Владимирова А.А., и возражавших против доводов апелляционной жалобы Босенко Д.Н., заключение прокурора Богомазовой Л.В., полагавшей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Босенко Д.Н. обратился в суд с иском к Владимировой В.А., Владимирову А.А., Владимирову А.А. о взыскании денежных средств, выселении.

В обоснование иска Босенко Д.Н. указал, что между Босенко Д.Н. и Владимировой В.А., Владимировым заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому в срок до стороны должны были заключить договоры купли-продажи недвижимого имущества. Истец должен был стать собственником и двух земельных участков по указанному адресу. Владимирова В.А. должна была стать собственником

Предварительным договором также предусмотрена передача денежных средств от Босенко Д.Н. Владимировой В.А. в размере рублей и Владимирову в размере рублей.

Указал, что на дату подачи искового заявления истец передал Владимировой В.А. - рублей, Владимирову - рублей, Владимирову - рублей.

Босенко Д.Н. передан жилой дом, который он должен был приобрести, а Владимировой В.А. и Владимирову передана квартира истца.

На дату подачи искового заявления договоры между сторонами не заключены, следовательно, предварительный договор купли-продажи от прекращен.

В настоящее время ответчики уклоняются от возврата денежных средств и отказываются освободить квартиру истца.

На основании изложенного истец просил взыскать с Владимировой В.А. рублей, Владимирова - рублей в счет возврата уплаченных денежных средств по предварительному договору купли-продажи от ; взыскать с Владимирова - рублей в качестве неосновательного обогащения, выселить Владимирову В.А., Владимирова из квартиры по

Владимирова В.А., Владимиров обратились в суд со встречными исковыми требованиями к Босенко Д.Н. о регистрации права собственности.

В обоснование встречного иска указали, что сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи и двух смежных земельных участков по .

сторонами был подписан акт о передаче имущества на условиях предварительного договора, согласно которому Босенко Д.Н. передал Владимировой В.А. , площадью кв.м. с правом пользования, владения, распоряжения и регистрации права собственности.

Владимирова В.А. фактически приобрела права собственника квартиры с , переселившись с семьей в указанную квартиру, произвела там капитальный ремонт и несет все расходы по содержанию квартиры.

Босенко Д.Н. уклоняется от передачи документов на переданную квартиру для регистрации на нее права собственности за Владимировой В.А., чем нарушает ее право на регистрацию по месту фактического проживания.

Указали, что Босенко Д.Н. заселился с семьей в составе 5 человек в , площадью кв.м. В соответствии с актом от он фактически приобрел права пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом и обязан был до передать денежные средства, согласно предварительному договору и получить документы для регистрации права собственности на дом и земельные участки.

На основании изложенного Владимирова В.А., Владимиров просили суд понудить Босенко Д.Н. заключить договор купли-продажи дома и двух смежных земельных участков по адресу: Владимировой В.А., Владимировым , согласно условиям предварительного договора купли-продажи от , понудить Босенко Д.Н. заключить договор купли-продажи с Владимировой В.А.

В судебном заседании представитель истца Босенко Д.Н. - Цидилин Ю.В. на удовлетворении исковых требований настаивал, против удовлетворения встречных исковых требований возражал. Дал пояснения по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Владимиров , являющийся также представителем Владимировой В.А., Владимирова А.А., с исковыми требованиями не согласился. Указал, что Босенко Д.Н. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, хотя недвижимое имущество принято им на основании акта от . На удовлетворении встречных исковых требований настаивал. Дал пояснения, согласно доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Пояснил, что он совместно с Владимировой В.А. пользуется .

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебном заседании не участвовал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Босенко Д.Н. просит решение Курганского городского суда Курганской области от 28.02.2013 отменить, принять по делу новое решение, которым взыскать в пользу Босенко Д.Н. с Владимировой В.А. рублей, в пользу Владимирова - рублей.

В обоснование жалобы выражает несогласие с решением суда в части отказа во взыскании задатка в размере рублей. Считает, что судом не принято во внимание, что из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что основные договоры купли-продажи в срок, установленный предварительным договором до , сторонами заключены не были. При этом стороны в установленном законом порядке не обращались друг к другу с предложением о заключении основных договоров.

Полагает, что судом сделан необоснованный вывод о том, что предварительный договор, заключенный между сторонами, прекратил свое действие .

Обращает внимание, что предварительный договор не содержит указания на то, на ком лежит обязанность оформить в надлежащей форме договоры купли-продажи и направить их другой стороне. Такая обязанность не установлена и законом. Вывод об уклонении одной стороны от заключения договора купли-продажи может быть сделан только при направлении другой стороной подписанного ею договора купли-продажи с предложением его подписать и совершении действий противоположной стороны, свидетельствующих об уклонении от подписания договора.

Считает, что таких обстоятельств при рассмотрении дела установлено не было.

Полагает, что вывод суда о том, что Босенко Д.Н. фактически отказался от заключения основных договоров купли-продажи, не имеет значения для дела. В претензии Босенко Д.Н. предложил ответчикам вернуть все полученное по предварительному договору в добровольном порядке. Однако указанные действия совершены истцом после прекращения действия предварительного договора. Претензия была направлена истцом 17.10.2012 и получена ответчика 19.10.2012.

Кроме того, указывает, что сторонами был подписан акт передачи недвижимого имущества, что свидетельствует о том, что за три дня до истечения срока действия предварительного договора стороны стремились к заключению основных договоров купли-продажи.

Учитывая, что предварительный договор прекратил свое действие в связи с не заключением основных договоров в установленный срок, полагает, что денежная сумма, переданная истцом ответчикам в размере рублей, подлежит возврату истцу. Поскольку в не заключении основных договоров купли-продажи отсутствует вина сторон договора, сумма задатка подлежит возврату истцу в одинарном размере.

В апелляционной жалобе Владимирова В.А., Владимиров А.А., Владимиров А.А. просят решение Курганского городского суда Курганской области от 28.02.2013 отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы указывают, что обстоятельства дела не соответствуют выводам суда об установленных сроках заключения договора купли-продажи. Стороны взяли на себя обязательство о передаче имущества до . Срок заключения основного договора купли-продажи стороны не устанавливали, в связи с чем, в силу ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ договор подлежит заключению в течение одного года.

В соответствии с условиями предварительного договора стороны по актам передачи передали недвижимое имущество друг другу и установили срок полной оплаты по предварительному договору купли-продажи до . Тем самым стороны выполнили условия, предусмотренные ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Акты передачи имущества оформлены в письменной форме. Стороны не отказывались от исполнения обязательств по предварительному договору. Срок для заключения основного договора не установили ввиду отсутствия денежных средств у Босенко Д.Н.

Считают, что суд пришел к неправильному выводу о том, что предварительный договор от прекратил свое действие. Требования о заключении договора не могли быть предъявлены, поскольку денежные средства не оплачены.

Полагают, что, заключив предварительный договор купли-продажи, стороны вступили в гражданско-правовые отношения. Судом не был установлен факт незаконного занятия ответчиками квартиры истца. Полагают, что право пользования квартирой возникло на основании предварительного договора купли-продажи в . Считают, что акты передачи имущества являются неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи.

Кроме того, полагают неправильной ссылку суда на нормы ст. 35 Жилищного кодекса РФ. Считают, что стороны не вступали в жилищные правоотношения и не заключали договор о безвозмездном пользовании жилым помещением. Указывают, что купили квартиру у Босенко Д.Н. за .

В заседании судебной коллегии представитель истца Босенко Д.Н. - Цидилин Ю.В. доводы апелляционной жалобы Босенко Д.Н. поддержал, против доводов апелляционной жалобы Владимировой В.А., Владимирова А.А., Владимирова А.А. возражал. Пояснил, что истец стал возражать против заключения основного договора купли-продажи жилого дома, когда переехал в дом и обнаружил его существенные недостатки. Так, было обнаружено, что фундамент дома практически отсутствует, электропроводка проведена с нарушениями. Ответчиками было скрыто, что согласно градостроительному плану г. Кургана, в данном месте будет проходить набережная, в связи с чем, все дома, расположенные справка от ЦПКиО, подлежат сносу. Кроме того, банком истцу в связи с указанными обстоятельствами было отказано в выдаче ипотечного кредита для покупки дома. Босенко Д.Н. не располагает необходимой суммой для заключения основного договора купли-продажи. Указал, что все обязательства стороны должны были исполнить до 01.08.2012.

Ответчик Владимиров А.А., представитель ответчиков Владимировой В.А., Владимирова А.А. - Владимиров доводы апелляционной жалобы Владимировой В.А., Владимирова А.А., Владимирова А.А. поддержали, против доводов апелляционной жалобы Босенко Д.Н. возражали. Указали, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи на условиях полной оплаты приобретаемого Босенко Д.Н. имущества в срок до 01.08.2012. На дату у Босенко Д.Н. не было необходимых денежных средств, в связи с чем, было определено, что полная оплата должна быть произведена в срок до 25.12.2012, после чего ответчики передадут истцу документы для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в заседание судебной коллегии не явился. О месте и времени рассмотрения дела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области извещено.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что Босенко Д.Н. на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: , общей площадью кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным , .

Владимировой В.А. на праве собственности принадлежат жилой дом, общей площадью кв.м., и земельный участок, площадью кв.м., с кадастровым номером , расположенные по адресу: , что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными , , .

Владимиров является собственником земельного участка, площадью кв.м., с кадастровым номером , расположенного по адресу: , (свидетельство о государственной регистрации права, выданное ).

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

между Владимировой В.А., Владимировым и Босенко Д.Н. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, двух земельных участков, расположенных по адресу: , и квартиры, расположенной по адресу:

В соответствии с разделом 1 предварительного договора продавцы Владимировы приняли на себя обязательство в срок до 1 августа 2012 года передать покупателю по акту жилой дом и земельные участки. Предоставить подлинные документы на дом и смежные земельные участки для передачи их в регистрационную палату и заключения основного договора купли-продажи.

Согласно разделу 2 предварительного договора покупатель Босенко Д.Н. обязался в срок до передать продавцу Владимировой В.А. двухкомнатную квартиру стоимостью рублей и рублей наличными, продавцу Владимирову А.А. руб. Предоставить подлинные документы для передачи их в регистрационную палату и заключения основного договора купли-продажи.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд первой инстанции правильно истолковал условия предварительного договора и пришел к обоснованному выводу, что срок заключения основного договора купли-продажи был определен до .

Следует признать обоснованным и вывод суда о том, что срок до , указанный в акте передачи недвижимого имущества от , определен для оплаты Босенко Д.Н. денежных средств по предварительному договору купли-продажи, и не является изменением условий договора в части установления срока заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Так, в акте передачи недвижимого имущества от указано, что Босенко Д.Н. не имеет возможности полной оплаты по предварительному договору купли-продажи от и по взаимному согласию стороны установили срок полной оплаты до .

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно разделу 4 предварительного договора, Босенко Д.Н. выплачивает при подписании договора Владимировой В.А., Владимирову задаток в размере рублей каждому.

Получение Владимировой В.А., Владимировым суммы в размере каждому в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи подтверждается расписками от .

Судом установлено, что неисполнение предварительного договора допущено Босенко Д.Н., то есть стороной, давшей задаток, в результате чего он должен остаться у Владимировой В.А. и Владимирова .

В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (пункт 1 статьи 381 ГК РФ).

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу об отказе Босенко Д.Н. в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков суммы задатка.

В силу п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии с расписками, имеющимися в материалах дела, Владимирова В.А. получила от Босенко Д.Н. в счет платежа по предварительному договору купли-продажи рублей, Владимиров получил сумму в размере рублей.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанные суммы подлежат возврату Босенко Д.Н., так как договор купли-продажи недвижимого имущества в указанный в предварительном договоре срок не был заключен.

В соответствии с распиской Владимиров получил от Босенко Д.Н. сумму в размере рублей, которая в силу ст. 1102 ГК РФ также подлежит взысканию в пользу истца.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращены, поскольку в установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Учитывая, что правовых оснований для проживания Владимировых в принадлежащей истцу квартире не имеется, суд пришел к правильному выводу о выселении ответчиков из квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Обжалуемое решение принято с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильность сделанных судом выводов.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 28 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Босенко , Владимировой , Владимирова , Владимирова - без удовлетворения.

Судья - председательствующий

Судьи: