Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 февраля 2013 г. по делу N 11-1033/2013

судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Хан Р.А.,

судей Марченко А.А., Онориной Н.Е.,

при секретаре Григорьевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске дело по апелляционной жалобе Селиванова Ю.В. на решение Советского районного суда г. Челябинска от 16 октября 2012 г.

Заслушав доклад судьи Хан Р.А. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, объяснения Селиванова Ю.В. и его представителя Жаворонкова СВ., поддержавших доводы жалобы, возражения относительно жалобы представителя Селивановой Н.А. Сухановой Н.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Селиванова Н.А. обратилась с иском к Селиванову Ю.В., администрации Советского района г. Челябинска (далее - администрация) о признании за ней права аренды на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 798 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. ***, 48-1, возложении на администрацию обязанности включить ее в договор аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указала, что она является собственником части незавершенного строительством объекта (жилого дома), расположенного на указанном земельном участке, собственником другой части объекта является ее бывший супруг Селиванов Ю.В., с которым заключен договор аренды земельного участка, 17 февраля 2012 г. она обратилась в администрацию с заявлением о включении ее в договор аренды на стороне арендатора, в чем ей было отказано, между тем неоформление с ней земельно-правовых отношений исключает возможность пользования придомовым земельным участком.

В судебном заседании представитель истца Суханова Н.М. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика Селиванова Ю.В. Жаворонков СВ. иск не признал, указав, что законодательство не предусматривает множественность лиц на стороне арендатора, включение истца в договор аренды повлечет нарушение прав ответчика. Селиванова Н.А. вправе требовать оформление сервитута или заключения с ней договора аренды на вновь образованный земельный участок.

Решением суда исковые требования Селивановой Н.А. удовлетворены, за ней признано право аренды на спорный земельный участок, на администрацию Советского района г. Челябинска возложена обязанность включить ее в договор аренды земельного участка.

В апелляционной жалобе ответчик Селиванов Ю.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на необоснованность признания за Селивановой Н.А. права аренды на весь земельный участок, избрание истицей неверного способа защиты нарушенного права, полагает, что суд незаконно изменил существенные условия договора аренды, неверно применил нормы статей 35, 36 ЗК РФ.

Селиванова Н.А., администрация Советского района г. Челябинска о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены в установленном законом порядке, в суд не явились, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела Селиванов Ю.В. и Селиванова Н.А. состояли в браке с *** г. по *** г.

24 июля 2003 г. по договору уступки прав и обязанностей Селиванов Ю.В. приобрел у Угрюмова А.П. право аренды на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 798 кв. м, принадлежащее Угрюмову А.П. на основании договора долгосрочной аренды от 30 апреля 2003 г. N 2348, заключенного с администрацией Советского района г. Челябинска. Земельный участок расположен по адресу: г. Челябинск, Советский район, пос. АМЗ, ул. ***, 48-1 (стр.) (л.д. 56-60, 84).

31 июля 2003 г. Селиванову Ю.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды (л.д. 9).

Судом установлено, что на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дом, площадь застройки - 154,4 кв. м, что подтверждается техническим паспортом на объект индивидуального жилищного строительства по состоянию на 23 августа 2007 г. (л.д. 37-41).

Решением мирового судьи судебного участка N 3 Калининского района г. Челябинска от 27 октября 2006 г. произведен раздел объекта незавершенного строительства - жилого дома - путем передачи Селивановой Н.А. части дома площадью 180,7 кв. м, Селиванову Ю.В. - части дома площадью 153 кв. м (л.д. 12-18).

Определением мирового судьи от 13 октября 2009 г. данное решение разъяснено, указано, что за Селивановой Н.А. и Селивановым Ю.В. признано по 1\2 доле в праве собственности на объект незавершенного строительства общей застроенной площадью 154,4 кв. м, съемочной площадью 455 кв. м(л.д. 19).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30 декабря 2009 г. за Селивановой Н.А. зарегистрировано право общей долевой

*

собственности в 1\2 доле на незавершенный строительством объект, площадь застройки 169,2 кв. м, степень готовности - 69 % по адресу: г. Челябинск, ул. ***, участок 48-1 (стр.) (л.д. 8).

17 февраля 2012 г. в целях упорядочения земельных отношений Селиванова Н.А. обратилась в администрацию Советского района г. Челябинска с заявлением, в котором просила включить ее в число арендаторов земельного участка площадью 798 кв. м, расположенного по указанному адресу (л.д. 10).

Администрация 7 марта 2012 г. направила Селивановой Н.А. письмо об отказе в оформлении договора аренды, сославшись на необходимость предоставления заявления всех арендаторов земельного участка с приложением кадастрового паспорта и правоустанавливающего документа на земельный участок (л.д. 4). Данное обстоятельство, а также отказ Селиванова 10.13. на включение ее в договор аренды послужило основанием для обращения Селивановой Н.А. в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования Селивановой Н.А. и признавая за ней право аренды на спорный земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что Селиванова Н.А., являясь собственником части объекта незавершенного строительства, вправе пользоваться земельным участком под принадлежащим ей объектом незавершенного строительства, реализация ею указанного права не должна ставиться в зависимость от наличия согласия Селиванова Ю.В. на включение ее в договор аренды.

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Таким образом, в п. 3 ст. 36 ЗК РФ закреплена особенность приобретения

/ У (

прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями (строениями, сооружениями), предусматривающая учет волеизъявления всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве собственности.

Из материалов дела видно, что на момент заключения договора аренды и уступки по нему прав Селиванову Ю.В., земельный участок являлся неделимым и был предоставлен одному лицу (ответчику). В результате раздела общего имущества Селиванов Ю.В. и Селиванова Н.А. стали сособственниками объекта незавершенного строительства (жилого дома), расположенного на едином земельном участке с кадастровым номером ***. Следовательно, Селиванова Н.А. наравне с Селивановым Ю.В. имеет в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ право на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют.

В соответствии с п. 16 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 г. N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" при предоставлении неделимого земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора размер арендной платы за земельный участок определяется для каждого арендатора отдельно по правилам настоящей статьи пропорционально площади занимаемых помещений в объекте недвижимого имущества, находящегося на неделимом земельном участке.

В связи с вышеизложенным, резолютивную часть решения суда следует изменить, указав на включение Селивановой Н.А. в договор аренды на условиях множественности лиц на стороне арендатора с определением ее доли в общей площади земельного участка пропорционально ее доле в объекте недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке.

Доводы Селиванова Ю.В. в апелляционной жалобе о том, что суд необоснованно признал за Селивановой Н.А. право аренды на весь земельный участок; истица вправе требовать признания за ней права пользования только земельным участком, занятым ее частью дома и необходимым для ее использования, несостоятельны, поскольку в рассматриваемой ситуации единственным способом, гарантирующим Селивановой Н.А. пользование земельным участком на законных основаниях, является включение ее в качестве второго арендатора в существующий договор аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

С учетом изложенного, довод о том, что истицей избран неверный способ защиты нарушенного права, отклоняется как необоснованный.

Ссылки на то, что, включая истицу в договор, суд по существу изменил существенные условия договора, что в силу ст. 450 ГК РФ возможно только по

4

соглашению сторон, либо в случае существенного нарушения договора одной из сторон, не принимаются во внимание, поскольку в данном случае на основании абз. 6 ст. 387 ГК РФ в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 36 ЗК РФ) произошел переход прав кредитора в обязательстве к сособственнику недвижимого имущества, находящегося на неделимом земельном участке.

Доводы о том, что право Селивановой Н.А. на земельный участок может быть реализовано только путем образования в порядке главы 11.1 ЗК РФ нового земельного участка под принадлежащим Селивановой Н.А. объектом недвижимости, однако доказательств образования такового Селивановой Н.А. суду не представлено, ошибочны, поскольку установлено, что в данном случае имеются фактические и правовые предпосылки для включения истицы в договор аренды на стороне арендатора, поскольку с момента раздела незавершенного строительством объекта капитального строительства договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с двумя собственниками недвижимости.

Объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, представляет собой единое строение. Селиванов Ю.В. определил, на каком праве будет пользоваться земельным участком, расположенным под объектом недвижимости (аренда). Селиванова Н.А. также согласна на пользование земельным участком на указанных условиях.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГНК РФ, судебная

коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Челябинска от 16 октября 2012 г. изменить.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции: Признать за Селивановой Н.А. право аренды на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. ***, 48-1.

Обязать администрацию Советского района г. Челябинска включить Селиванову Н.А. в число арендаторов земельного участка площадью 798 кв. м с кадастровым номером *** по договору аренды земельного участка от 30 апреля 2003 г. N 2348 и договору уступки права аренды от 24 июля 2003 г. на условиях множественности лиц на стороне арендатора с определением доли Селивановой Н.А. в общей площади земельного участка пропорционально ее доле в объекте недвижимого имущества, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ***.

В остальной части решение Советского районного суда г. Челябинска от 16 октября 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Селиванова Ю.В. - без удовлетворения.

Председательствующи:

Судьи