Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 07 февраля 2013 г. по делу N 11-1596/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Давыдовой В.Е. судей Шалиевой И.П. и Марченко А.А. при секретаре Мурасеевой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Озерского городского округа Челябинской области на решение Озерского городского суда Челябинской области от 21 ноября 2012 года,

выслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы,

заслушав объяснения представителя ответчика - администрации Озерского городского округа Челябинской области Сушкову О.С., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, Дьячкова А..Г., являющегося истцом и представителем 3 лица Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "ОзерскСтройЖилСервис", возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дьячков А.Г. обратился в суд с иском к администрации Озерского городского округа Челябинской области, Обществу с ограниченной ответственностью " Жилищный ремонтно-эксплуатационный цех N5" о признании на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным договора купли-продажи нежилого помещения N 3 , расположенного по адресу: Челябинская область, город Озерск, проспект ***, дом 6, заключенного между ответчиками; применении последствий недействительности сделки ; признании на данное нежилое помещение право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Челябинская область, город Озерск, проспект ***, дом 6.

В обоснование исковых требований указал, что в спорном нежилом помещении расположено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одной квартиры в многоквартирном доме по адресу: Челябинская область, город Озерск, проспект ***, дом 6, соответственно, названное нежилое помещение в силу закона является собственностью собственников помещений данного многоквартирного дома.

2

В судебном заседании в суде первой инстанции истец Дьячков А.Г. на удовлетворении иска настаивал.

Представитель ответчика администрации Озерского городского округа Челябинской области Сушкова О.С. в суде первой инстанции исковые требования не признала. Указала, что на объекты нежилого фонда возникло право муниципальной собственности в силу закона. Изначально данное помещение использовалась как мастерская и не использовалось домовладельцами в качестве общего имущества . Наличие в помещении инженерных коммуникаций не порождает право общей долевой собственности, так как они расположены в каждом подвале. Просила применить срок исковой давности, так как решение Собрания депутатов Озерского городского округа о намерении собственника нежилого помещения приватизировать спорный объект было опубликовано в официальном печатном издании в газете " Озерский вестник". Также указала, что у истца не было полномочий от всех собственников жилого дома на предъявление данного иска.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью " Жилищный ремонтно-эксплуатационный цех N5" Бахмут А.Ю. в судебное заседании 21.11.2012года в суд первой инстанции не явился. Ранее исковые требования не признавал,поддерживал мнение администрации Озерского городского округа, указывал, что ответчик является добросовестным приобретателем.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "ОзерскСтройЖилСервис", Захаров В.М. в суде первой инстанции поддержал исковые требования.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание в суд первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом.

Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований .

В апелляционной жалобе администрация Озерского городского округа Челябинской области просит решение Озерского городского суда Челябинской области отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указала следующее.

Право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение возникло в 1991 году в силу закона. С момента ввода жилого дома в

3

эксплуатацию ( 1988год) спорное нежилое помещение N 3, расположенное в подвальном этаже жилого дома N6 по пр. ***, было предназначено и сформировано , соответственно и использовалось в целях, не связанных только с обслуживанием жилого дома. На момент заключения первого договора приватизации жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Челябинская область, город Озерск, проспект ***, дом 6, спорное нежилое помещение существовало как самостоятельный объект недвижимого имущества- занималось для размещения обслуживающего персонала в мастерской. Соответственно право общей долевой собственности домовладельцев на нежилое помещение возникнуть не могло.

Оснований полагать, что сделка по отчуждению спорного помещения Обществу с ограниченной ответственностью " Жилищный ремонтно-эксплуатационный цех N5" является ничтожной, не имеется. Наличие в данном помещении инженерных коммуникаций не свидетельствует о возникновении права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Истцом не представлены доказательств нарушения его прав, доказательства, свидетельствующие об отсутствии доступа к инженерным коммуникациям, расположенным в нежилом помещении. Судом признано право общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома, тогда как указанные лица не уполномочивали истца на обращение с названными требованиями.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Дьячков А.Г., третье лицо ООО "Управляющая организация "ОзерскСтройЖилСервис" указывают, что после приватизации первой квартиры в многоквартирном доме по адресу: Челябинская область, город Озерск, проспект ***, дом 6, то есть после 16 июня 1992 года,утрачено право муниципальной собственности на жилой дом. Имущество, расположенное в данном доме, обслуживающее более одного помещения, перешло в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласие других собственников помещений многоквартирного дома на регистрацию права муниципальной собственности на спорное помещение, отчуждение спорного помещения, отсутствует. Статья 301 ГК РФ не содержит в себе норм, обязывающих собственника имущества, находящегося в общей долевой собственности, получать согласие всех остальных собственников на обращение в суд к одному из собственников, нарушивших порядок распоряжения общим имуществом. Факт использования нежилого помещения N3 для размещения обслуживающего персонала не может служить обстоятельством, дающим право на обращение этого помещения в свою собственность одним из участников общей долевой собственности.

Ответчик - общество с ограниченной ответственностью " Жилищный

4

ремонтно-эксплуатационный цех N5" , 3 лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и заблаговременно, их представители в судебное заседание не явились. Об отложении дела слушанием не просили. Потому судебная коллегия на основании статьей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы; заслушав объяснения представителя ответчика администрации Озерского городского округа Челябинской области Сушковой О.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Дьячкова А.Г., являющегося истцом и представителем 3 лица общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "ОзерскСтройЖилСервис", возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела , судебная коллегия считает решение подлежащим отмене ввиду неправильного применения судом норм материального права по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Дьячков А.Г. на основании договора мены от 21 сентября 2007 года является собственником ХА доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, город Озерск, проспект ***, дом 6, квартира 134 (л.д. 12).

Решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 15.01.2012г. общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "ОзерскСтройЖилСервис" избрано управляющей организацией дома N 6 по проспекту *** в г. Озерске ( л.д. 49-51).

В подвале указанного многоквартирного жилого дома расположено нежилое помещение N 3 общей площадью 228,4 кв.м. Право собственности на указанное помещение 31 августа 2007 года зарегистрировано за Муниципальным образованием "Озерский городской округ Челябинской области" на основании постановления Законодательного собрания Челябинской области N 198 от 20 ноября 1997 года; Перечня, утвержденного Постановлением Законодательного собрания Челябинской области N 198 от 20 ноября 1997 года(л.д. 34).

На основании договора купли - продажи от 09 марта 2010 года в настоящее время собственником названного помещения является общество с ограниченной ответственностью " Жилищный ремонтно-эксплуатационный цех N5" , залогодержателем Муниципальное образование "Озерский городской округ Челябинской области" (л.д. 13, 35-39).

Первый договор безвозмездной передачи квартиры в собственность гражданина в указанном доме состоялся 16 июня 1992 года (л.д. 78).

5

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего. Ко времени передачи в 1997 году многоквартирного дома, расположенного по адресу: Челябинская область, город Озерск, проспект ***, дом 6 , в муниципальную собственность и регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, в доме уже имелись приватизированные квартиры, соответственно, дом, а так же спорное помещение, не могли рассматриваться в качестве объектов,

единственным собственником которого является муниципальное образование. В спорном подвальном помещении находиться инженерное оборудование, обслуживающее более одной квартиры в доме, потому спорное помещение в силу закона относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).

Разъясняя смысл указанных правовых норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как

6

самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного или только как вспомогательного.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, находящиеся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункта 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в

7

отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: Челябинская область, город Озерск, проспект ***, дом 6 введен в эксплуатацию в 1988 году (л.д. 29-33).

Согласно журнала регистрации результатов профилактического осмотра объектов на 1989-1990года подвал указанного многоквартирного дома занимают сантехники ЖЭК-7, оборудован спортзал, мастерская (л.д. 91-94).

Из показаний свидетеля Туфанова А.А. в судебном заседании 21.11.2012г. в суде первой инстанции ( л.д. 176-177) усматривается, что с 1993г. он работал *** в ЖКУ ( переименованным в ЖРЭЦ 5) и его рабочее место находилось в подвале дома N 6 по пр. *** , в указанном подвале находились еще мастерские , канализационные стояки и водосток. Мастерская в подвале данного дома была ещё до его устройства на работу.

Использование спорного нежилого помещения в качестве самостоятельного объекта так же подтверждено техническим паспортом данного помещения, составленного по состоянию на 23 апреля 2007 года, согласно которого назначение помещения бытовое, фактическое использование - мастерская. В экспликации к поэтажному плану строения указано, что в помещении имеются: сауна, санузел, комната, раздевалка, коридоры, склады, кабинеты, электрощитовая, мастерская, тамбур ; помещение имеет самостоятельный выход на улицу (л.д. 29-33).

Суду не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что указанное нежилое помещение изначально использовалось только в целях, связанных с обслуживанием жилого дом и для нужд данного дома ; принадлежит к объектам общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме;

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что спорное нежилое помещение N 3 в доме N 6 по проспекту *** в г. Озерске было сформировано до передачи первого жилого помещения в данном доме в собственность граждан.

Ссылка истца на то, что в нежилом помещении N 3 располагаются инженерные коммуникации : общедомовые вентиляционные шахты, стояки холодного и горячего водоснабжения, стояки канализации; проходят трубы общедомовой канализации, не состоятельна, так как указанные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности собственников помещений жилого дома

8

N 6 по пр. *** в г. Озерске на помещение, выделенное для самостоятельного использования.

Размещение в нежилом помещении N 3 мастерской не подтверждает использование жильцами дома N 6 по пр. *** в г. Озерске указанного помещения для общих нужд.

Учитывая изложенное , судебная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что спорное нежилое помещение N 3 является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, так как указанное помещение имеет самостоятельное функциональное назначение и не представлены доказательства того, что спорное помещение изначально обслуживало более одного помещения в многоквартирном доме.

Потому право общей долевой собственности жильцов дома N 6 по пр. *** в г. Озерске на нежилое помещение N 3 не возникло.

То, обстоятельство что на момент регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение N 3 часть квартир в доме N 6 по пр. *** в г. Озерске уже были приватизированы, не свидетельствует о признании спорного помещения общим имуществом собственников помещений данного многоквартирного дома.

Основанием для регистрации права собственности за муниципальным образованием "город Озерск" на спорное помещение является постановление Озерского городского совета депутатов N 126 от 24 сентября 1997 г. (л.д.79).

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение является ранее возникшим в силу закона, а именно: Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", в связи с чем не требовалась государственная регистрация указанного права.

Поэтому муниципальное образование "город Озерск" как собственник

9

спорного объекта, вправе был реализовать свои полномочия по распоряжению указанным имуществом.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации , судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Озерского городского суда Челябинской области от 21 ноября 2012 года отменить.

Принять новое решение.

Отказать Дьячкову А..Г. в удовлетворении исковых требований к муниципальному образованию Озерский городской округ в лице Администрации Озерского городского округа Челябинской области и обществу с ограниченной ответственностью ""Жилшцный ремонтно-эксплуатационный цех N 5"" о

признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого помещения N 3, номер на поэтажном плане 1-17, общей площадью 228,4 кв.м., расположенного по адресу Челябинская область, г. Озерск, проспект ***, дом N 6, заключенного между Муниципальным образованием Озерский городской округ Челябинской области и обществом с ограниченной ответственностью "Жилищный ремонтно-эксплуатационный цех N 5",

отмене государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества между Муниципальным образованием Озерский городской округ Челябинской области и обществом с ограниченной ответственностью "Жилищный ремонтно-эксплуатационный цех N 5" и перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищный ремонтно-эксплуатационный цех N 5" на нежилое помещение N 3, номер на поэтажном плане 1-17, общей площадью 228,4 кв.м., расположенное по адресу : Челябинская область, г. Озерск, проспект ***, дом N 6, погашении регистрационной записи ***,

о признании недействительным зарегистрированного права собственности Муниципального образования Озерский городской округ на нежилое помещение N 3, номер на поэтажном плане 1-17, общей площадью 228,4 кв.м., расположенное по адресу : Челябинская область, г. Озерск, проспект ***, дом N 6,

о применении последствий недействительности ничтожной сделки -отмене государственной регистрации права собственности Муниципального образования Озерский городской округ на нежилое помещение N 3, номер на

10

ид

поэтажном плане 1-17, общей площадью 228,4 кв.м., расположенное по адресу :Челябинская область, г. Озерск, проспект ***, дом N 6,

о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение N 3, номер на поэтажном плане 1-17, общей площадью 228,4 кв.м., расположенное по адресу :Челябинская область, г. Озерск, проспект ***, дом N 6 за собственниками жилых помещений жилого дома N 6 по пр. ***, расположенного в Челябинской области, г. Озерск.