Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 февраля 2013 г. по делу N 11-1862/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего судьи Щелокова Ю.Г. судей Малоедовой Н.В., Щербаковой Е.А.

при секретаре Васильевой Д.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Салиховой Т.Х. на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 03 декабря 2012 года по иску Салиховой Т.Х. к Черкез И.С., Кукалевой Л.В. о признании права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя.

Заслушав доклад судьи Щелокова Ю.Г. об обстоятельствах дела, объяснения истца Салиховой Т.Х. и ее представителей Стахун В.Н., Николаичева B.C., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения на доводы жалобы ответчика Кукалевой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА

Салихова Т.Х. обратилась в суд с иском к Черкез И.С., Кукалевой Л.В. о признании за ней преимущественного права покупки комнаты площадью 12,2 кв.м. в квартире N 88 дома N ЗЗБ по ул. *** в г. Челябинске, принадлежащей Кукалевой Л.В., переводе на нее права и обязанности покупателя комнаты. В обоснование заявленных требований указала на то, что двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Челябинск ул. ***, ЗЗБ-88 является коммунальной квартирой, комната площадью 17,7 кв.м. принадлежит ей на праве собственности, а комната площадью 12,2 кв.м. принадлежала на праве собственности Кукалевой Л.В. 22 сентября 2012г. ей стало известно о том, что ответчик Кукалева Л.В. продала принадлежащую ей комнату Черкез И.С. Вместе с тем, при продажи комнаты ответчицей Кукалевой Л.В. не были соблюдены требования гражданского законодательства, а именно не было предложено приобрести комнату другим собственникам квартиры, в связи с чем не согласна с данной сделкой. Неоднократно ставила в известность риэлторов, которые приходили показывать комнату, о намерении приобрести спорную комнату, но каких-либо уведомлений о продаже комнаты не получала.

В судебном заседании ответчики Кукалева Л.В. и Черкез И.С. исковые требования не признали, ссылаясь на то, что истец была уведомлена о

1

продажи комнаты, но желание приобрести ее за предлагаемую цену не выразила.

Решением суда Салиховой Т.Х. отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Салихова Т.Х. просит решение суда отменить ввиду нарушения норм материального и процессуального праве, незаконности выводов. Ссылаясь на то, что суд не применил положения ст. 250 ГК РФ, принял за надлежащее доказательство представленный ответчиками документ в подтверждение доводов об уведомлении о продажи комнаты.

Ответчик Черкез И.С. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещена, в суд не явилась, причины неявки не сообщила, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено материалами дела, истцу Салиховой Т.Х. на праве собственности принадлежит комната площадью 17,7 кв.м., расположенная в квартире N 88 дома N 336 по ул. *** в г. Челябинске, вторая комната площадью 12,2 кв.м., расположенная в указанной квартире принадлежала на праве собственности ответчику Кукалевой Л.В.

11 мая 2012г. Кукалева Л.В. обратилась к нотариусу Абдрахмановой К.Р., которая в адрес Салиховой Т.Х. направила уведомление о намерении Кукалевой Л.В. продать принадлежащую ей комнату площадью 12,2 кв.м., расположенную по адресу: г. Челябинск ул. ***, 336-88, за *** руб. и предлагала в течение одного месяца с момента получения уведомления заявить о своем намерении купить вышеуказанную комнату; данное уведомление было направлено заказным письмом с уведомлением, которое было возвращено почтовым отделением в адрес нотариуса в связи с истечением срока хранения.

02 августа 2012г. между Кукалевой Л.В. и Черкез И.С. был заключен договор купли-продажи спорной комнаты, зарегистрированный в установленном порядке 06 августа 2012г. Согласно п. 4 указанного договора спорная комната была продана Черкез И.С. за *** руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 5, 80), выпиской из Единого госреестра (л.д. 6), материалами регистрационного дела (л.д. 105-129),

2

f) 1

ответом нотариуса с документами об уведомлении (л.д. 90-93), договором купли-продажи (л.д. 78-79).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что порядок отчуждения комнаты Кукалевой Л.В. был соблюден, Салихова Т.Х. предупреждалась о намерении продать комнату за определенную собственником цену, однако в установленный законом срок не воспользовалась своим правом преимущественной покупки, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия находит выводы суда правильными, основанными на верном толковании и применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с п.1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме

3

остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Исходя из положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

По смыслу положений п.1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Материалами дела подтверждается обращение ответчика Кукалевой Л.В. к нотариусу Абдрахмановой К.Р., которой в адрес истца направлялось уведомление о желании Кукалевой Л.В. продать принадлежащую ей комнату за *** руб. и с предложением в течение одного месяца с момента получения уведомления сообщить о своем желании или отказе приобрести указанную комнату. Письмо возвращено в адрес нотариуса с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения, что подтверждается копией почтового конверта (л.д. 90,91).

В соответствии со ст. 86 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате", нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления.

Выдача свидетельства является самостоятельным нотариальным действием, подтверждающим факт передачи информации определенному лицу. В свидетельстве указывается содержание переданного заявления, а также, в необходимых случаях, содержание и дата поступившего ответа на это заявление либо сведения о том, что ответ в установленный срок не поступил.

4

Нотариусом выдано свидетельство от 02 июля 2012г., которым удостоверено направление 11 мая 2012г. в адрес Салиховой Т.Х. указанного выше уведомления с вышеизложенным содержанием и не поступлением в срок до 02 июля 2012г. ответа (л.д. 92).

Таким образом, договор купли-продажи от 02 августа 2012г. между Кукалевой Л.В. и Черкез И.С. был заключен по истечению установленного ст. 250 Гражданского кодекса РФ месячного срока и на тех же условиях, которые были указаны в уведомлении адресованному Салиховой Т.Х.

Кроме того, факт извещения Салиховой Т.Х. о намерении Кукалевой Л.В. продать принадлежащую ей комнату также подтверждается показаниями свидетелей Рахимовой О.Н., являвшейся представителем Кукалевой Л.В. по вопросу продажи квартиры, и Четвертикова Г.И., сожителя истца Салиховой Т.Х. (л.д. 172 оборот-173, 174 оборот-175), а также пояснениями нотариуса Абдрахмановой Р.К., подтвердившей факт направления заказным письмом Салиховой Т.Х. заявления Кукалевой Л.В. и возврат данного письма 16 июля 2012г. с почтовой отметкой "истек срок хранения" (л.д. 173 оборот).

Доказательств совершения истцом Салиховой Т.Х. каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о ее намерении и возможности заключить договор купли-продажи спорной комнаты в указанный в заявлении срок на предложенных условиях, равно как и после его истечения, при разрешении спора не представлено. При этом закон не обязывает продавца вести переписку с сособственниками, направленную на согласование условий сделки.

В апелляционной жалобе Салихова Т.Х. указывает на отсутствие доказательств, подтверждающих ее надлежащее уведомление о продажи комнаты. Данные доводы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку сам факт неполучения Салиховой Т.Х. уведомление нотариуса не является обстоятельством, препятствующим Кукалевой Л.В. продать по договору купли-продажи от 02 августа 2012г. принадлежащую ей комнату. Данное обстоятельство также не препятствует и государственной регистрации договора и перехода права собственности. Продавцом соблюдены как требования п.1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, так и требования п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ о представлении для государственной регистрации документов, подтверждающих извещение других собственников в письменной форме о намерении продать принадлежащее ему жилое помещение.

Кроме того, как видно из материалов дела, о направлении нотариального уведомления Салиховой Т.Х. было известно со слов Кукалевой Л.В. и ее риэлтора, сама Салихова Т.Х. 28 июня 2012г.

5

обращалась к нотариусу Абдрахмановой К.Р., которая подтвердила факт направления ей уведомления о продаже комнаты. Указанные обстоятельства подтверждаются пояснения Салиховой Т.Х., данными ею в судебном заседании 03 декабря 2012г. (л.д. 170-172). Также в судебном заседании Салихова Т.Х. указывала, что на тот период времени она была не согласна с ценой комнаты в *** руб. Указанную сумму она накопила только в конце августа 2012г., когда комната была уже продана.

Таким образом материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих доводы истицы о том, что при продаже комнаты было нарушено ее право преимущественной покупки, в связи с чем отсутствуют правовые основания в пределах действия п.З ст. 250 Гражданского кодекса РФ для перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

Доводы апелляционной жалобы Салиховой Т.Х. о нарушении ее права преимущественной покупки спорной комнаты сводятся к повторению ее доводов, положенных в обоснование предъявленных исковых требований и изложенных при рассмотрении заявления в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания для отмены решения суда, так как направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, с которой соглашается судебная коллегия.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА

Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 03 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Салиховой Т.Х. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

6