Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 29 марта 2013 г. по делу N 11-2191/2013

судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Терюшовой О. Н.,

судей: Чертовиковой Н. Я., Марченко А. А.,

при секретаре Фоттелер Е. М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Васильева Геннадия Викторовича на решение Еткульского районного суда Челябинской области от 26 декабря 2012 года.

Заслушав доклад судьи Терюшовой О. Н. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, объяснения истца Васильева Г.В., его представителя Леонтьевой Н.В., представителя третьего лица ООО " ***ское" - Кулика С.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Васильев Г. В. обратился в суд с иском к администрации ***ского сельского поселения, с учетом уточнений просил признать за ним право собственности на нежилые здания склада площадью 2001,8 кв.м и гаража площадью 583,2 кв.м, расположенные по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. ***, ул. ***, 18е.

В обоснование иска сослался на то, что Васильев Г. В. приобрёл вышеуказанное недвижимое имущество у ООО " ***ское" по договорам купли-продажи от 01 июня 2007 года, данные нежилые помещения переданы истцу на основании актов приема-передачи от 01 июля 2007 года, оплата по договорам произведена в полном объёме. С момента покупки до настоящего времени пользуется спорным имуществом как своим собственным, фактически владеет им, оплачивает налоги и коммунальные платежи.

Решением Еткульского районного суда Челябинской области от 26 декабря 2012 года в удовлетворении заявленных требований Васильеву Г. В. отказано.

В апелляционной жалобе Васильев Г. В. просит об отмене решения суда, ссылаясь на то, что суд неправильно применил нормы материального права, не сделал правильных выводов по делу. Указывает на то, что спорное имущество передано истцу на основании актов приема-передачи от 01 июля 2007 года, денежные средства по договору купли-продажи уплачены

Васильевым Г. В. в полном объёме, с момента покупки до настоящего времени истец осуществляет по отношению к спорным объектам недвижимости все права собственника, в том числе пользуется ими, благоустраивает здания и прилегающую территорию, оплачивает коммунальные и иные платежи. Ссылается на то, что регистрация права собственности на спорную недвижимость не была осуществлена по причине ликвидации ООО " ***ское", в связи с чем полагает необходимым признать за истцом право собственности на данное имущество в судебном порядке на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что факт принадлежности ООО " ***ское" спорных объектов недвижимости подтверждён, в том числе показаниями свидетеля.

Третье лицо администрация Еткульского муниципального района Челябинской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 10 марта 2005 года состоялось заседание оценочной комиссии СПК " ***ский", на котором произведена внутрихозяйственная оценка имущества СПК " ***ский", выставленного на продажу собранием членов-пайщиков от 16 февраля 2005 года, в том числе здания склада центрального 1992 года постройки и здания гаража 1959 года постройки (т. 2 л. д. 103). Распоряжением СПК " ***ский" от 15 марта 2005 года N 25, принятым на основании решения собрания членов СПК " ***ский" от 16 февраля 2005 года, постановлено продать ООО " ***ское" в счёт взаиморасчётов перечисленное в распоряжении имущество СПК " ***ский", в том числе здание склада центрального 1992 года постройки и здание гаража 1959 года постройки, по ценам, согласно оценки оценочной комиссии СПК " ***ский" (т. 1 л. д. 9). По акту приема-передачи имущества по договору от 21 февраля 2005 года перечисленное в распоряжении от 16 февраля 2005 года имущество, среди которого и спорная недвижимость,

2

передано от СПК " ***ский" к ООО " ***ское" (т. 1 л.д. 8).

01 июня 2007 года между ООО " ***ское" (продавец) и Васильевым Г. В. (покупатель) заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которых продавец продал, а покупатель купил нежилое здание гаража шлакоблочного капитального общей площадью 583,2 кв.м и нежилое здание склада металлического капитального общей площадью 2 001,8 кв.м, расположенные по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. ***, ул. ***, 18е, по цене *** руб. и *** руб. соответственно (т. 1 л. д. 6, т. 2 л. д. 101). Имущество передано от продавца к покупателю по актам приема-передачи от 01 июня 2007 года, оплата по договорам произведена в полном объёме (т. 1 л. д. 7, 10, т. 2 л. д. 102).

25 ноября 2011 года нежилое здание склада металлического общей площадью 2001,8 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. ***, ул. ***, 18е, зарегистрировано как бесхозяйный объект недвижимого имущества, не имеющего собственника или собственник которого неизвестен, с указанием в качестве правообладателя администрации ***ского сельского поселения (т. 1 л.

Д. 38).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО " ***ское" не имело право на отчуждение спорной недвижимости, поскольку у него отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество, право собственности на имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем пришёл к выводу о ничтожности договоров купли-продажи, заключенных между ООО " ***ское" и Васильевым Г. В. Суд также указал на то, что не доказан факт нахождения спорного недвижимого имущества в собственности СПК " ***ский".

Вместе с тем при принятии решения судом первой инстанции не было учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

з

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с нормами п. 2 ст. 6, абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к истцу необходимо зарегистрировать право собственности ООО " ***ское" на данную недвижимость. Между тем, представленной в материалы дела выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что СПК " ***ский", который произвёл отчуждение спорной недвижимости в пользу ООО " ***ское", ликвидирован вследствие банкротства и с 19 ноября 2007 года исключен из государственного реестра юридических лиц (т. 1 л. д. 42-44).

Согласно представленным в суд апелляционной инстанции и принятым судебной коллегией в качестве новых доказательств по причине невозможности их предоставления в суд первой инстанции сообщениям об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по Челябинской области от 18 марта 2013 годаN 07/003/2013-288, 07/003/2013-289 ООО " ***ское" отказано в государственной регистрации права собственности на здание центрального склада общей площадью 2001,8 кв.м и нежилое здание автогаража общей площадью 583,2 кв.м, расположенные по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. ***, в том числе и по тому основанию, что право СПК " ***ский" не зарегистрировано в установленном законом порядке, документы, подтверждающие право собственности продавца, не представлены.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ООО " ***ское" на спорное недвижимое имущество и невозможность её осуществления по причине ликвидации первоначального продавца - СПК " ***ский" нарушает права и законные интересы Васильева Г. В., который не может реализовать в отношении этого имущества все права собственника, несмотря на то, что истец с 01 июня 2007 года является его единственным законным владельцем, уплатил за него продавцу - ООО " ***ское" полную стоимость по договору купли-продажи и в течение всего времени владения осуществляет содержание этого имущества.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истребована из Управления Росреестра по Челябинской области копия акта от 10 августа 2000 года передачи недвижимого имущества с баланса ассоциации

4

крестьянских хозяйств и малых предприятий " ***ская" на баланс сельскохозяйственного производственного кооператива " ***ский" в связи с реорганизацией ассоциации, в котором в числе переданных СПК " ***ский" объектов значится центральный склад 1992 года постройки в с. *** и здание гаража 1959 года постройки. При этом на акте имеются отметки государственного регистратора о прекращении у кооператива прав собственности на отдельные объекты недвижимости.

Подлинник акта от 10 августа 2000 года отсутствует, однако в архивном деле правоустанавливающих документов в Управлении Росреестра по Челябинской области хранится нотариальная копия данного документа, копия с которого представлена по запросу суда, судебная коллегия приняла указанный акт в качестве нового доказательства, поскольку он имеет существенное значение для разрешения спора и не был истребован судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Согласно показаниям свидетеля М.С.П.работавшего в ***ском совхозе и в его правопреемниках АКХМП " ***ская" и СПК " ***ский" с 1980 по 2004 годы на разных должностях, в том числе главным инженером и председателем кооператива, данным в судебном заседании суда первой инстанции от 26 декабря 2012 года, все склады, которые находились на территории промплощадки в с. ***, были построены ещё до создания ***ского совхоза, то есть в 1950-х годах, к концу 1990-х началу 2000-х данные склады по назначению уже не использовались и были разобраны, строительство одного из спорных помещений, обозначенного на плане территории как склад площадью 2001,8 кв.м, велось в конце 1980-х годов и предназначалось для размещения в нём сельскохозяйственной техники, спорное здание, обозначенное на плане территории технического паспорта как гараж площадью 583,2 кв.м, существовало с момента образования совхоза, то есть с 1959 года (т. 1 л. д. 41, т. 2 л. д. 105-115, 122).

Изложенное свидетельствует о том, что здание склада центрального 1992 года постройки и здание гаража 1959 года постройки, переданные при реорганизации АКХМП " ***ская" СПК " ***ский" по акту приема-передачи недвижимого имущества 10 августа 2000 года, а впоследствии проданные СПК " ***ский" ООО " ***ское", являются именно тем недвижимым имуществом, отчуждение которого произведено ООО " ***ское" в пользу Васильева Г. В. по договорам купли-продажи от 01 июня 2007 года.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав, следовательно, по смыслу данной правовой нормы право может быть защищено путем его признания.

5

При таких обстоятельствах, учитывая, что право собственности СПК " ***ский" на спорное недвижимое имущество подтверждено актом от 10 августа 2000 года, регистрация права собственности на него за ООО " ***ское" и, соответственно, за Васильевым Г. В. препятствует лишь отсутствие продавца СПК " ***ский", единственным способом введения спорного объекта в гражданский оборот для истца является судебное решение о признании права, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить с принятием нового решения об удовлетворении заявленных Васильевым Г. В. исковых требований.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в п. 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Еткульского районного суда Челябинской области от 26 декабря 2012 года отменить.

Вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования Васильева Г.В..

Признать за Васильевым Г.В. право собственности на нежилое здание гараж шлакоблочный общей площадью 583,2 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. ***, ул. ***, 18е.

Признать за Васильевым Г.В. право собственности на нежилое здание склад металлический общей площадью 2001,8 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. ***, ул. ***, 18е.

б