Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 марта 2013 г. по делу N 11-2546/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Щербаковой Е.А.,

судей Уфимцевой Т.Д., Чаус И.А.,

с участием прокурора Соколовой Н.Ф.,

при секретаре Пинясовой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Александрова М.П., Александровой В.И. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 10 декабря 2012 года по иску Баязитова Д.Д. к Ильиных И.А., Александрову М.П., Александровой В.И. о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным, регистрации перехода права собственности, выселении; иску Александрова М.П. к Ильиных И.А., Баязитову Д.Д., нотариусу нотариального округа Миасского городского округа Челябинской области Ахметовой Г.Ш. о признании недействительными доверенности, договора купли-продажи жилого дома, выселении.

Заслушав доклад судьи Щербаковой Е.А. об обстоятельствах дела, объяснения Александрова М.П., Александровой В.И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения Баязитова Д.Д., его представителя Селивановой Т.В., возражавших против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Соколовой Н.Ф., полагавшей необходимым оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Баязитов Д.Д. обратился в суд с иском к Ильиных И.А., Александрову М.П., Александровой В.И., в котором с учетом уточненных исковых требований просил признать заключенным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229, от 17 мая 2012 года, зарегистрировать его право собственности на дом, выселить Александрова М.П. и Александрову В.И. из указанного жилого дома, обязать Александрова М.П. передать ему домовую книгу, взыскать с Александрова М.П. компенсацию морального вреда в размере *** рублей; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме *** рублей.

1

В обоснование заявленных требований указал, что 17 мая 2012 года между ним и Ильиных И.А., действовавшей от имени Александрова М.П. по нотариально удостоверенной доверенности, был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229, документы были сданы на государственную регистрацию. В качестве оплаты по договору он передал Ильиных И.А. денежные средства в сумме *** рублей. Однако в государственной регистрации права собственности было отказано, так как Александров М.П. представил заявление о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации. Сделка совершена в надлежащей форме, он свои обязательства по оплате исполнил, имущество ему передано, в связи с чем переход права собственности и право собственности на спорное имущество подлежат государственной регистрации. В спорном жилом доме имеют регистрацию по месту жительства Александров М.П., Александрова В.И. Поскольку Александров М.П. собственником спорного дома не является, его жена Александрова В.И. является членом семьи бывшего собственника, они подлежат выселению из указанного жилого дома (том 1, л.д.198-199).

Александров М.П. предъявил встречный иск к Ильиных И.А., нотариусу нотариального округа Миасского городского округа Ахметовой Г.Ш., Баязитову Д.Д. о признании недействительными доверенности от 04 апреля 2012 года, выданной им на имя Ильиных И.А., удостоверенной нотариусом нотариального округа Миасского городского округа Ахметовой Г.Ш., договора купли-продажи жилого дома N 229 по ул. *** в г.Миассе от 17 мая 2012 года, заключенного между Ильиных И.А., действовавшей от его имени на основании названной доверенности, и Баязитовым Д.Д.; выселении Баязитова Д.Д. из спорного жилого дома.

В обоснование исковых требований указал, что Ильиных И.А. уговорила его выдать на ее имя доверенность на совершение сделки купли-продажи принадлежащего ему на праве собственности жилого дома по ул. ***,д.229 в г.Миассе. От продажи дома по устной договоренности Ильиных И.А. должна была отдать ему *** рублей. 04 апреля 2012 года он выдал доверенность Ильиных И.А. 29 апреля 2012 года Ильиных И.А. с неизвестными мужчинами погрузили вещи и вывезли его с женой в г.Карабаш в дом по ул. ***,22. О совершении сделки купли-продажи его дома ему ничего известно не было. Из оговоренной суммы Ильиных И.А. отдала ему только *** рублей. Поняв, что Ильиных И.А. его обманула, 04 июня 2012 года он отменил доверенность, выданную на ее имя, обратился в Отдел МВД по г.Миассу с заявлением о привлечении Ильиных И.А. к ответственности по ст. 159 УК РФ. Доверенность, выданная на имя Ильиных И.А., является недействительной, так как она не содержит условие о цене дома, в связи с чем договор купли-продажи жилого дома также является недействительным. В настоящее время в принадлежащем ему доме проживает Баязитов Д.Д., что препятствует ему в пользовании домом. Другого жилья он не имеет (том 1, л.д.85).

2

В судебном заседании Баязитов Д.Д., его представитель Селиванова Т.В. на иске Баязитова Д.Д. настаивали, встречные исковые требования Александрова М.П. не признали.

Александров М.П. иск Баязитова Д.Д. не признал, на встречном иске настаивал.

Александрова В.И. иск Баязитова Д.Д. не признала, исковые требования Александрова М.П. поддержала.

Ильиных И.А., нотариус нотариального округа Миасского городского округа Ахметова Г.Ш., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебном заседании не присутствовали.

Суд постановил решение, которым исковые требования Баязитова Д.Д. удовлетворил в части регистрации договора купли-продажи жилого дома общей площадью 36,7 кв.м, расположенного по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229, от 17 мая 2012 года между Ильиных И.А., действовавшей от имени Александрова М.П., и Баязитовым Д.Д., и перехода права собственности на указанный жилой дом к Баязитову Д.Д. на основании названного договора; выселил Александрова М.П., Александрову В.И. из спорного жилого дома без предоставления другого жилого помещения, взыскал с них в пользу Баязитова Д.Д. судебные расходы в размере по *** рублей с каждого; в удовлетворении остальной части исковых требований Баязитову Д.Д. и в удовлетворении встречных исковых требований Александрову М.П. отказал.

В апелляционной жалобе Александров М.П., Александрова В.И. просят решение суда отменить. Ссылаются на обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении. Указывают на то, что доверенностью Ильиных И.А. была уполномочена оформить право собственности на недвижимое имущество, состоящее из жилого дома и земельного участка с надворными постройками и сооружениями, и продать их совместно, однако предметом договора купли-продажи являлся только жилой дом. Полномочий по снятию их с регистрационного учета в спорном доме, что является условием договора купли-продажи дома, доверенность не предусматривает. Сделка купли-продажи не была совершена в надлежащей форме и не подлежит государственной регистрации, поскольку в договоре купли-продажи не указан земельный участок. Заключив сделку купли-продажи жилого дома, Ильиных И.А. лишила его права получить деньги за земельный участок, до выдачи доверенности цена которого была определена в размере *** рублей. Поскольку окончательно цена определена не была, Баязитов Д.Д. не является добросовестным приобретателем. Сделка купли-продажи жилого дома является ничтожной, поскольку Ильиных И.А., зная о своих полномочиях, указанных в доверенности, надлежащим образом их не исполнила.

3

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Ильиных И.А., нотариус Ахметова Г.Ш., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области не явились, извещены, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст.ст. 167,327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 04 апреля 2012 года Александровым М.П. на имя Ильиных И.А. была выдана доверенность, которой Ильиных И.А. наделена полномочиями по оформлению права собственности на недвижимое имущество - земельный участок и жилой дом с надворными постройками, расположенное по адресу: г.Миасс, ул. ***,229, а также по продаже указанного недвижимого имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом на заключение и подписание договора купли-продажи, получения денежных средств, регистрации сделки и перехода права. Доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа Миасского городского округа Челябинской области Ахметовой Г.Ш., зарегистрирована в реестре за N 5-3091 (т.1, л.д.42).

17 мая 2012 года между Ильиных И.А., действовавшей от имени Александрова М.П. по доверенности от 04 апреля 2012 года, и Баязитовым Д.Д. заключен договор купли-продажи принадлежащего Александрову М.П. жилого дома общей площадью 36,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Миасс, ул. ***,д.229, определена цена имущества - *** рублей, уплачиваемых до подписания договора (т.1, л.д.6).

Полномочия доверенности от 04 апреля 2012 года отменены распоряжением Александрова М.П. от 04 июня 2012 года (т.1, л.д.67).

В государственной регистрации сделки купли-продажи отказано сообщением от 06.07.2012 N34/066/2012-210 в связи с представлением Александровым М.П. заявлений от 06.06.2012 о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации (т.1,л.д.8).

Передача денежных средств в размере *** рублей Баязитовым Д.Д. Ильиных И.А., действующей от имени Александрова М.П., за продажу жилого дома по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229 подтверждена распиской от 17.05.2012 (т.1, л.д.9).

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - жилой дом по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229 - в

4

Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отсутствуют (т. 1, л.д.29).

В указанном жилом доме имеют регистрацию по месту жительства Александров М.П., Александрова В.И. (т.1, л.д.34,35,190).

В возбуждении уголовного дела в отношении Ильиных И.А. по ч.1 ст. 159 УК РФ отказано (т.1, л.д.170).

В соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу чЛ ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.З ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии со ст.327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Сторонами и иными лицами, участвовавшими в деле, решение Миасского городского суда Челябинской области от 10 декабря 2012 года в части отказа Баязитову Д.Д. в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда, передаче домовой книги не обжаловано.

5

}

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции исходил из того, что Александровым М.П. в нарушение требований ч.1 ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства выдачи доверенности Ильиных И.А. под влиянием обмана, выдача доверенности на оформление права собственности и продажу недвижимого имущества (жилого дома и земельного участка по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229) соответствовала его намерениям. Установив, что договор купли-продажи жилого дома по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229 от 17 мая 2012 года заключен от имени собственника уполномоченным им лицом на основании нотариальной доверенности, суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании данного договора недействительным по указанным Александровым М.П. основаниям. Установив, что сделка купли-продажи жилого дома совершена в надлежащей форме, сторонами исполнена, жилой дом передан покупателю, оплата произведена, денежные средства переданы Баязитовым Д.Д. Ильиных И.А., действовавшей от имени Александрова М.П. по доверенности, суд пришел к выводу об удовлетворении требований о регистрации сделки и перехода права собственности.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что переход права собственности на жилой дом по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229 к Баязитову Д.Д. по договору купли-продажи является основанием для прекращения права пользования данным жилым помещением бывшего собственника дома Александрова М.П. и члена семьи бывшего собственника дома Александровой В.И., которые в соответствии с положениями ст.35 ЖК РФ подлежат выселению из жилого дома по требованию собственника без предоставления другого жилого помещения.

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы Александрова М.П., Александровой В.И. о том, что доверенностью Ильиных И.А. была уполномочена оформить право собственности и продать недвижимое имущество, состоящее из земельного участка и жилого дома, однако предметом купли-продажи являлся только жилой дом; сделка купли-продажи не была совершена в надлежащей форме, поскольку в договоре купли - продажи не указан земельный участок, его стоимость, не являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В силу ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом покупатель приобретает право пользования

6

соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с ч.2 ст.555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что на земельный участок, на котором расположен жилой дом по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229, не было оформлено право собственности Александрова М.П., не является основанием для признания договора купли-продажи жилого дома недействительным; цена жилого дома определена в договоре купли-продажи с учетом прав на земельный участок, при этом доверенностью от 04 апреля 2012 года Александров М.П. уполномочил Ильиных И.А. продать недвижимое имущество за цену по своему усмотрению.

Доводы апелляционной жалобы Александрова М.П., Александровой В.И. о том, что полномочий по снятию их с регистрационного учета в спорном доме доверенность не предусматривает, не свидетельствуют о незаконности решения суда первой инстанции.

Включение в договор купли-продажи жилого дома условия об обязанности Александрова М.П. сняться с регистрационного учета в отчуждаемом жилом доме в течение 30 дней с момента подписания договора не является основанием для признания договора купли-продажи от 17 мая 2012 года недействительным, поскольку доверенностью от 04 апреля 2012 года Александров М.П. уполномочил Ильиных И.А. продать недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229 - на условиях по своему усмотрению.

Сделка купли-продажи жилого дома совершена Ильиных И.А. от имени Александрова М.П. в пределах полномочий, предоставленных доверенностью от 04 апреля 2012 года.

Доводы о том, что Баязитов Д.Д. денежные средства по договору купли-продажи Александрову М.П. не передал, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку доверенностью от 04 апреля 2012 года Александров М.П. уполномочил Ильиных И.А. продать спорное недвижимое имущество с правом получения денежных средств.

Передача денежных средств в размере *** рублей Баязитовым Д.Д. Ильиных И.А., действующей от имени Александрова М.П., за продажу жилого дома по адресу г.Миасс, ул. ***,д.229 подтверждена распиской от 17.05.2012.

7

Доказательств иного суду не представлено.

То обстоятельство, что Ильиных И.А. не передала полученные по сделке денежные средства Александрову М.П., не является основанием для признания сделки купли-продажи жилого дома недействительной.

Обстоятельства, на которые Александров М.П., Александрова В.И. ссылаются в апелляционной жалобе, были приведены в исковом заявлении Александрова М.П. и в судебном заседании в суде первой инстанции, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.

В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 10 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Александрова М.П., Александровой В.И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

8