Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 21 марта 2013 г. по делу N 11-114/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

Председательствующего Онориной Н.Е. судей Галимовой P.M., Давыдовой В.Е.

при секретаре Фоттелер Е.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске в зале суда 21 марта 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Челябинска на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 29 августа 2012 года.

Выслушав доклад судьи Онориной Н.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения Головачева Д.И., Шумиловой Л.В. и их представителя по доверенности Плещееву И.А., действующую и в интересах Николенко О.В., Антипова Ю.А., Чвало И.А., действующего и как представителя по доверенности Чвало В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Николенко О.В., Головачев Д.И., Чвало И.А., Чвало В.А., Антипов Ю.А., Шумилова Л.В. обратились в суд с иском к ООО "Энергокомплект-Челябинск", администрации г. Челябинска о признании права собственности на завершенный строительством объект, соответствующий отдельным квартирам, расположенным в жилом доме **** по **** проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска, ссылаясь на то, что они заключили с ответчиком договоры долевого участия в строительстве, по которым ООО "Энергокомплект-Челябинск" должен был после завершения строительства многоквартирного жилого дома передать в собственность каждому из дольщиков соответствующую договору квартиру. Свои обязательства по оплате квартир истцы выполнили в полном объеме, после завершения строительства застройщик передал им квартиры по актам приема-передачи, они вселились в квартиры и проживают до настоящего времени. Однако, поскольку земельный участок был отведен для строительства семейного досугового центра, в ходе строительства дома застройщик изменил целевое назначение земельного участка, возвел многоквартирный жилой дом без оформления проектной документации и разрешения на строительство, то сдать объект в эксплуатацию не представляется возможным, в связи с чем, они не могут зарегистрировать свое право собственности на вышеуказанные квартиры.

2

Решением суда исковые требования истцов были удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ответчика администрации г.Челябинска просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что в нарушение п.З ст.222 ГК РФ суд удовлетворил исковые требования истцов, хотя земельный участок, на котором расположен спорный объект не принадлежит истцам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Данное обстоятельство исключает возможность признания права собственности за истцами на объект самовольного строительства. Разрешение на строительство спорного объекта уполномоченным органом местного самоуправления застройщику не выдавалось, за получением указанного разрешения заинтересованные лица не обращались.

Представитель администрации г. Челябинска, Николенко О.В., Антипов Ю.А., Чвало В.А. в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения Головачева Д.И., Шумиловой Л.В. и их представителя по доверенности Плещееву И.А., действующую и в интересах Николенко О.В., Антипова Ю.А., Чвало И.А., действующего и как представителя по доверенности Чвало В. А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как усматривается из материалов дела, постановлением Главы г.Челябинска от 17 января 2001 года N50-п ИП Угрюмовой О.П. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (городская застройка) площадью 0,0547 га в аренду сроком на два года для проектирования и строительства вставки между жилыми домами N **** и N66-6 для размещения спортивно-досугового семейного центра по **** проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска (т.1 л.д.240).

Постановлением Главы г.Челябинска от 27 января 2003 года N83-П продлен срок действия постановления Главы г.Челябинска от 17 января 2001 года N50-П до 01 января 2005 года (т.1 л.д.241)

Согласно договору аренды земли г.Челябинска УЗ N002283-К-2000 от 04 октября 2001 года, заключенному на срок до 17 января 2003 года между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска и ИП Угрюмовой О.П., последней передан земельный участок, площадью **** кв.м, расположенный по адресу: г.Челябинск, ****

3

проспект, между жилыми домами N **** и N **** в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель городской застройки для проектирования и строительства вставки - спортивно-досугового семейного центра (т.1 л.д.166).

Дополнительными соглашениями N1 от 13 мая 2003 года и N2 от 20 июня 2009 года срок действия договора аренды земли г.Челябинска УЗ N002283-К-2000 от 04 октября 2001 года продлен до 01 января 2005 года и 31 декабря 2011 года соответственно (т.1 л.д.176).

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору УЗ N002283-К-2000 от 04 октября 2001 года, заключенному 06 июля 2009 года между Угрюмовой О.П. ООО "Энергокоплект-Челябинск", последнему на срок до 31 декабря 2011 года передан указанный выше земельный участок для проектирования и строительства вставки - спортивно-досугового семейного центра (т.1 л.д.237).

В ходе осуществления строительства вместо спортивно-досугового семейного центра на земельном участке, отведенном для проектирования и строительства спортивно-досугового семейного центра, фактически был возведен жилой дом, при этом разрешения на его строительство органом местного самоуправления не выдавалось.

Согласно письма Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г.Челябинска от 30 октября 2006 года N6941/оз, здание, построенное на земельном участке по **** проспекту между домами N **** и N **** в Курчатовском районе г. Челябинска расположено в пределах границ земельного участка, утвержденных постановлением Главы города от 27 января 2003 года N83-П. Согласно схеме правового зонирования территории г.Челябинска, утвержденного решением Челябинской городской Думы от 27 апреля 2004 года N36/8, здание находится в зоне В. 1.3.2 - многоквартирных жилых домов в 5 этажей и выше, соответствует разрешенным "по праву" видам землепользования (т.1 л.д.124).

Согласно планировки территории микрорайона N5 в границах Комсомольского проспекта, улиц Ворошилова, Молодогвардейцев в Курчатовском районе г.Челябинска, утвержденной постановлением администрации г.Челябинска от 07 апреля 2010 г. N94-П, спорное строение значится под номером 98, как жилая вставка в 6 этажей (т.1 л.д.122, т.З л.д.116-117). Это же подтверждает заместитель главы администрации города по вопросам градостроительства в письме от 29 ноября 2012 года N20-13933/12-0-1 (т.З л.д.115).

Доказательств тому, что построенный ООО "Энергокоплект-

4

Челябинск" жилой дом выходит за границы первоначально состоявшегося землеотвода, в материалы дела не представлено.

Между истцами с одной стороны и ООО "Энергокомплект-Челябинск" с другой стороны, были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которых застройщик ООО "Энергокоплект-Челябинск" обязался передать истцам квартиры по акту приема-передачи, а также после сдачи дома государственной приемочной комиссии - документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиры (т.1 л.д.36-39, т.2 л.д. 54-56,94-95,114-117,150-151).

Истцы, принятые на себя обязательства по оплате стоимости приобретаемых квартир выполнили в полном объеме, произведя необходимый расчет с ООО "Энергокоплект-Челябинск" (т.1 л.д. 15-17, т.2 л.д.53,91,93, 119, 130, 149, 175).

В свою очередь ООО "Энергокоплект-Челябинск" исполнило свои обязанности по упомянутым договорам только в части передачи квартир истцам (т.1 л.д.14, т.2 л.д.52, 92, 118, 148) без предоставления им документов, необходимых для регистрации права собственности.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцы, выполнив свои обязательства по заключенным с ООО "Энергокоплект-Челябинск" договорам, в силу положений ст.ст.12, 209, п.1 ст.218, ст.ст. 222, 244, 309 ГК РФ приобрели право собственности на оплаченные ими квартиры в жилом доме, возведенном ООО "Энергокоплект-Челябинск", так как возведенный многоквартирный жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, построен в пределах границ предоставленного земельного участка.

Оценив представленные в деле доказательства, соотнеся их с нормами права, судебная коллегия признает, что суд первой инстанции с учетом фактически установленных обстоятельств дела правильно пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

Анализируя правовую природу договоров, заключенных ООО "Энергокоплект-Челябинск" с физическими лицами - истцами по настоящему гражданскому делу, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 431, п.1 ст.740 ГК РФ, приходит к выводу что они представляют собой договоры строительного подряда. Так, в рамках каждого из данных договоров ООО "Энергокоплект-Челябинск", выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок возвести на деньги дольщика (заказчика) конкретный объект недвижимого имущества (квартиру), после чего передать данный объект заказчику.

5

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.З ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспоренного права.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ здания отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на здания возможно, в том числе и по решению суда.

Исходя из положений, приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истцы, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договорам путем внесения платы за приобретаемые ими квартиры в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Энергокоплект-Челябинск", а в случае неисполенния таковых - требовать защиты своих прав, предъявив иск о признании права собственности.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку истцы по настоящему делу вложили принадлежащие им денежные средства в создание конкретных объектов недвижимости в силу глав 14 (приобретение права собственности) и 37 (договор подряда) ГК РФ, они приобрели право на получение соответствующих квартир в личную собственность.

Однако согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 12 апреля 2007 года N087/2007-224 ООО "Энергокоплект-Челябинск" отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный многоквартирный жилой дом (т.1 л.д.239). Согласно ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 N122-ФЗ "О

6

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п.1). В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи (п.4).

По смыслу приведенного положения закона, отсутствие необходимых документов, как правило, исключает возможность государственной регистрации права на созданный объект недвижимости.

В то же время ст. 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на строение, возведенное лицом без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды на соответствующие цели, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что здание многоквартирного жилого дома возведено в границах земельного участка, отведенного для строительства спортивно-досугового семейного центра, находится в зоне В. 1.3.2 - многоквартирных жилых домов в 5 этажей и выше, соответствует разрешенным "по праву" видам землепользования, судебная коллегия полагает, что при возведении спорной постройки не было нарушено целевое назначение земельного участка.

В целях установления соответствия возведенного многоквартирного дома градостроительным и строительным нормам и правилам судебной коллегией была назначена строительно-техническая экспертиза (т.З л.д. Hi ll 4).

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы при возведении вышеуказанного многоквартирного дома отсутствуют существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, в том числе технических регламентов, санитарно-эпидемиологичеких норм и правил, противопожарных норм и правил, правил землепользования и застройки; здание данного завершенного строительством объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы других лиц, нет угрозы обрушения объекта; многоквартирный дом пригоден для жилья.

7

Представленные в материалах дела документы свидетельствуют, что многоквартирный жилой дом по адресу: г.Челябинск, **** пр-т, **** построен полностью, истцы на момент рассмотрения дела в суде проживают в нем, заключили договоры управления многоквартирным домом, проведена полная техническая инвентаризация дома (т.1 л.д. 19-3 6, т.2 л.д.35, 125, 163, 176).

В силу п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 N10/22 - отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о необходимости признания за истцами права собственности на приобретенные ими квартиры.

Доводы апелляционной жалобы администрации г. Челябинска о том, что суд первой инстанции в нарушение п.З ст.222 ГК РФ удовлетворил исковые требования истцов, хотя земельный участок, на котором расположен спорный объект не принадлежит истцам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, отсутствует разрешение на строительство спорного объекта, являются несостоятельными, поскольку земельный участок был предоставлен застройщику в аренду для строительства спортивно-досугового центра, администрация города Челябинска в 2010 году после возведения данного многоквартирного дома , признавая факт его возведения, включила его в планировку территории микрорайона N5 в границах Комсомольского проспекта, улиц Ворошилова, Молодогвардейцев в Курчатовском районе г.Челябинска. Сам факт отсутствия разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, так как судом бесспорно установлено, что и застройщик и истцы принимали меры для его получения путем обращения в уполномоченный орган местного самоуправления.

Кроме того, судебная коллегия, учитывая, что организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, в соответствии с положениями ст.

8

14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" отнесены к вопросам местного значения, полагает, что строительство спорного жилого дома и признание за истцами права собственности на возведенные квартиры, не только не умалит интересов органа местного самоуправления, но и, напротив, будет способствовать реализации возложенных на орган местного самоуправления полномочий.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 29 августа 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации города Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи